La Publicidad De Los Derechos Reales - Apuntes - Derecho Civil, Apuntes de Derecho Civil. Universidad Nacional de Cuyo

Derecho Civil

Descripción: Apuntes de derecho civil. La publicidad del dominio y de los derechos reales . El Derecho inmobiliario registral. El Registro de la Propiedad. La legislación hipotecaria española.
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TEMA 36
LA PUBLICIDAD DE LOS DERECHOS REALES
La publicidad del dominio y de los derechos realesEl Derecho inmobiliario registralEl Registro de la PropiedadLa legislación hipotecaria española
1.− La publicidad del dominio y de los derechos reales
La regla tradicional nemo dat quod non habet impone como consecuencia que sólo pueda transmitir la
propiedad o constituir un dº real sobre la cosa quien sea propietario de la misma y tenga facultad para
transmitirla, en definitiva quien esté legitimado para realizar el acto dispositivo.
Esta regla, protege al titular del derecho subjetivo, pues no podrá ser privado de él salvo que preste su
consentimiento en el correspondiente negocio traslativo. Ahora bien, esta seguridad para el titular del derecho
se torna en inseguridad para el adquirente si el bien objeto del mismo entra en la dinámica del tráfico jurídico,
ya que, como nadie puede transmitir más derechos reales del los que tiene, el adquirente sólo podrá estar
seguro de la adquisición si el derecho le ha sido transmitido por quien esté legitimado para realizar el acto
dispositivo.
Para que el adquirente obtenga esa certeza será preciso también acreditar la titularidad dominical de la serie
más o menos larga de transmitentes anteriores, al menos hasta el cumplimiento del tiempo necesario para
adquirir por usucapión.
La protección de los adquirentes de derechos reales se realiza a través de formas de publicidad y apariencia,
que permiten conocer, a aquellos, quienes son los titulares de los derechos cuya adquisición pretenden y cual
es el estado jurídico de los bienes, en orden a su libertad o gravamen, para de este modo dar seguridad y
eficacia a su tráfico.
Son dos las formas de publicidad y apariencia:
la posesiónla institución del Registro de la Propiedad
Una y otra cumplen una función legitimadora, pues tanto el poseedor como el titular registral están
legitimados para intervenir en el tráfico jurídico, en relación al bien poseido o inscrito a su nombre.
La función de legitimación de la posesión tiene su justificación en el ejercicio del derecho real, por parte del
poseedor, sobre la cosa poseida. Los actos de ejercicio del derecho provocan en los demás la confianza de que
el poseedor es titular del derecho y que ejercita legítimamente las facultades derivadas del mismo. De ahí que
los terceros hayan de ser protegidos cuando de buena fe hayan confiado en la apariencia jurídica creada por la
posesión.
Ahora bien, la publicidad legitimadora de la posesión es limitada:
ya que existen derechos reales que no son susceptibles de posesión, como ocurre con los no aparentes
y aquellos otros respecto de los cuales no cabe un ejercicio duradero, al agotarse en un solo acto
(hipoteca)
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porque la publicidad proporcionada por la posesión es muy restringida, pues queda reducida al círculo
de personas que pueden conocer esa situación
Por estas razones, la función de la posesión como instrumento de publicidad de los derechos reales ha
quedado limitada a las adquisiciones derivativas de bienes muebles.
Art. 464 Cc. La posesión de los bienes muebles adquirida de buena fe equivale a título.
Esta regla atribuye la propiedad del bien mueble a quien, mediante negocio jurídico válido, le es transmitida
su posesión por el aparente propietario, aunque este realmente no lo sea (y el adquirente crea que el
transmitente es el verdadero dueño).
En materia de bienes inmuebles se ha optado por un instrumento de publicidad y control del tráfico más
perfecto: la institución del Registro de la Propiedad.
En el Registro se hace constar el historial jurídico de las fincas, y cualquier persona puede exigir información
respecto de aquellas fincas cuya situación jurídica tenga interés en conocer. Además, este organismo garantiza
la veracidad y exactitud de la información que proporciona, aunque no coincida con la realidad
extrarregistral.
La superior protección jurídica proporcionada por el Registro de la Propiedad a los derechos reales
inmobiliarios frente a los mobiliarios, tiene su origen en razones históricas. Sólo la propiedad inmobiliaria,
por su mayor valor, era merecedora de la protección de la publicidad registral.
En la actualidad ha tenido lugar un aumento de valor de los bienes muebles, en ocasiones tan valiosos o más
que los inmuebles (maquinaria industrial, buques, aeronaves...).
En definitiva, los derechos reales sujetos a un régimen de publicidad registral no son sólo los inmobiliarios,
sino también ciertos derechos mobiliarios sobre bienes de fácil individualización y existencia duradera.
Las ventajas de la publicidad registral han originado la proliferación de registros públicos para aquella clase
de bienes muebles:
Registro de Hipoteca Mobiliaria y Prenda sin desplazamientoRegistro de Venta a Plazos de Bienes MueblesRegistro de la Propiedad IntelectualRegistro de la Propiedad Industrial
2.− El Derecho inmobiliario registral
Concepto y naturaleza
El Derecho inmobiliario registral ha sido definido como el conjunto de normas de Derecho civil que regulan
las formas de publicidad de los actos de constitución, transmisión, modificación y extinción de los derechos
reales sobre fincas y las garantías de ciertos derechos personales o de crédito, a través del Registro de la
Propiedad.
Esta definición presupone una valoración previa de esta disciplina en los siguientes aspectos:
En cuanto a su naturaleza, es característica del Derecho inmobiliario registral la concurrencia en él de
preceptos de diversa naturaleza.[Esta integrado por normas civiles, normas administrativas y normas
procesales].
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La existencia de normas de disciplinas jurídicas distintas hace preguntarse si el Dº inmobiliario registral es
una parte independiente del Derecho privado o si forma parte integrante del Derecho civil. Se puede afirmar
que es una parcela del Derecho civil, ya que el objeto específico del Dº inmobiliario registral es los efectos
jurídicos de la publicidad registral, materia esencialmente civil.
Respecto del objeto, el Dº inmobiliario registral presenta como característica la de ser un Derecho cuyo
objeto no son todos los bienes inmuebles, sino sólo los inmuebles por naturaleza, es decir, las fincas y
algunos de los inmuebles por analogía (concesiones administrativas de obras públicas).
En orden al alcance de las normas del Dº inmobiliario registral, hay que decir que a este Derecho no le
interesa la estática del dº real, es decir, su estructura y contenido, sino su dinámica, esto es, todos los
problemas de su constitución, transmisión, modificación y extinción.
[Los derechos de crédito no son objeto de regulación por parte del Derecho inmobiliario registral, y sólo son
tenidos en cuenta cuando pueden repercutir sobre ellos los derechos reales, especialmente en el aspecto de la
garantía]
Denominación
No existe acuerdo en la doctrina acerca de la denominación que deba darse al conjunto de normas que hasta el
momento hemos llamado Derecho inmobiliario registral.
En ocasiones se ha utilizado la expresión Derecho inmobiliario, pero esta debe ser rechazada por resultar
demasiado amplia, pues, ni todos los bienes inmuebles constituyen su objeto, ni tampoco se ocupa del aspecto
estático de los derechos reales sobre inmuebles, y si sólo del aspecto dinámico.
También se debe desechar la expresión Derecho registral, en cuanto parece abarcar la relación jurídica de los
diversos registros, no sólo del Registro de la Propiedad.
La denominación Derecho hipotecario está justificada por haber nacido este Derecho principalmente a
impulso de las necesidades del dº de hipoteca y haberse consagrado en la doctrina el empleo del adjetivo
hipotecario como registral.
En definitiva, esta última expresión es la que mejor refleja la materia propia de la regulación de este Derecho,
esto es, la regulación jurídica del Registro de la Propiedad y su influencia en la dinámica y conservación de
los derechos reales sobre predios y de algunos derechos personales cualificados por su accesibilidad al
Registro.
Contenido
La doctrina distingue el contenido del Derecho inmobiliario registral en 2 partes:
Material o sustantiva. Comprende una serie de conceptos fundamentales, que constituyen la base sobre la
que se justifica y explica el valor y la protección material concedida por el Registro al titular. Tales son: la
finca y su inmatriculación, los actos y derechos inscribibles, y los principios fundamentales del sistema
[rogación, legalidad, tracto sucesivo, legitimación, fe pública registral, etc.]
También ha quedado inlcuido en la parte sustantiva el derecho real de hipoteca.
Formal o adjetiva. Comprende la regulación de las materias referentes al aspecto técnico del Registro. Se
incluyen las normas relativas a los requisitos que han de observarse en la redacción y extensión de los
asientos registrales, a la publicidad formal de estos y rectificación de sus errores, así como las referentes al
modo y forma de llevar los Registros y al estatuto personal de los Registradores.
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3.− El Registro de la Propiedad
El Registro de la Propiedad es una institución que publica la situación jurídica de las fincas, con la pretensión
de asegurar el tráfico jurídico inmobiliario.
El párrafo primero del art. 1 LH determina el objeto del Registro de la Propiedad, y de los párrafos segundo y
tercero se deduce que la institución del Registro está organizada por circunscripciones territoriales y que se
compone de un conjunto de libros.
Art. 605 Cc (idéntico al art. 1.1 LH). El Registro de la Propiedad tiene por objeto la inscripción o anotación
de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles.
Este artículo ha sido criticado por la doctrina en base a las siguientes razones:
Decir que el Registro tiene por objeto la inscripción o anotación es insuficiente, ya que olvida otros
posibles asientos registrales, como son los de presentación, nota marginal y cancelación.
La expresión actos y contratos es inexacta, y hubiera sido preferible hablar de actos o negocios
jurídicos y resoluciones judiciales o administrativas.
De igual modo, la expresión relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles es
inadecuada, ya que hubiera bastado, por un lado, decir derechos reales, y por otro, en lugar de bienes
inmuebles, decir fincas.
Para acabar de perfilar el Registro de la Propiedad como institución, es esencial destacar cual es su finalidad.
Según ROCA SASTRE, los fines fundamentales del Registro son los siguientes:
Asegurar la propiedad inmueble, proteger el tráfico jurídico inmobiliario y fomentar el crédito territorial,
mediante legitimar y proteger las titularidades registradas y a los terceros adquirentes.
Efectuar la publicidad informativa, llamada formal, del contenido de los libros del Registro.
Libros y asientos registrales en general
El Registro de la Propiedad se lleva en libros foliados y visados judicialmente (art. 238 LH). Estos libros son
los enumerados en el art. 362 RH y pueden ser clasificados en dos categorías:
los libros principales, que contienen datos fundamentales relativos a los derechos y actos publicadoslos libros auxiliares, que facilitan el manejo de otros o están ordenados para fines fiscales o de
estadística
Asiento registral es la constatación escrita de un título, acto, hecho o circunstancia en los libros del Registro
de la Propiedad para que surta los efectos de la publicidad registral inmobiliaria que procedan.
Para la práctica de los asientos, el Dº inmobiliario registral español sigue el llamado sistema de inscripción,
consistente en llevar al asiento un extracto del contenido del título presentado en el Registro, expresivo de sus
circunstancias fundamentales, siempre que tengan interés para la publicidad jurídico−real.
Art. 41 RH. En los libros de los Registros de la Propiedad se practicarán las siguientes clases de asientos o
inscripciones: Asientos de presentación, inscripciones propiamente dichas, extensas o concisas, principales o
de referencia; anotaciones preventivas, cancelaciones y notas marginales.
Atendiendo a las diferentes características de los asientos, ROCA SASTRE formula la siguiente clasificación
de los mismos:
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Universidad: Universidad Nacional de Cuyo
Fecha de la carga: 30/10/2012
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