La Publicidad De Los Derechos Reales - Apuntes - Derecho Civil, Apuntes de Derecho Civil. Universidad Nacional de Cuyo

Derecho Civil

Descripción: Apuntes de derecho civil. La publicidad del dominio y de los derechos reales . El Derecho inmobiliario registral. El Registro de la Propiedad. La legislación hipotecaria española.
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TEMA 36
LA PUBLICIDAD DE LOS DERECHOS REALES
La publicidad del dominio y de los derechos realesEl Derecho inmobiliario registralEl Registro de la PropiedadLa legislación hipotecaria española
1.− La publicidad del dominio y de los derechos reales
La regla tradicional nemo dat quod non habet impone como consecuencia que sólo pueda transmitir la
propiedad o constituir un dº real sobre la cosa quien sea propietario de la misma y tenga facultad para
transmitirla, en definitiva quien esté legitimado para realizar el acto dispositivo.
Esta regla, protege al titular del derecho subjetivo, pues no podrá ser privado de él salvo que preste su
consentimiento en el correspondiente negocio traslativo. Ahora bien, esta seguridad para el titular del derecho
se torna en inseguridad para el adquirente si el bien objeto del mismo entra en la dinámica del tráfico jurídico,
ya que, como nadie puede transmitir más derechos reales del los que tiene, el adquirente sólo podrá estar
seguro de la adquisición si el derecho le ha sido transmitido por quien esté legitimado para realizar el acto
dispositivo.
Para que el adquirente obtenga esa certeza será preciso también acreditar la titularidad dominical de la serie
más o menos larga de transmitentes anteriores, al menos hasta el cumplimiento del tiempo necesario para
adquirir por usucapión.
La protección de los adquirentes de derechos reales se realiza a través de formas de publicidad y apariencia,
que permiten conocer, a aquellos, quienes son los titulares de los derechos cuya adquisición pretenden y cual
es el estado jurídico de los bienes, en orden a su libertad o gravamen, para de este modo dar seguridad y
eficacia a su tráfico.
Son dos las formas de publicidad y apariencia:
la posesiónla institución del Registro de la Propiedad
Una y otra cumplen una función legitimadora, pues tanto el poseedor como el titular registral están
legitimados para intervenir en el tráfico jurídico, en relación al bien poseido o inscrito a su nombre.
La función de legitimación de la posesión tiene su justificación en el ejercicio del derecho real, por parte del
poseedor, sobre la cosa poseida. Los actos de ejercicio del derecho provocan en los demás la confianza de que
el poseedor es titular del derecho y que ejercita legítimamente las facultades derivadas del mismo. De ahí que
los terceros hayan de ser protegidos cuando de buena fe hayan confiado en la apariencia jurídica creada por la
posesión.
Ahora bien, la publicidad legitimadora de la posesión es limitada:
ya que existen derechos reales que no son susceptibles de posesión, como ocurre con los no aparentes
y aquellos otros respecto de los cuales no cabe un ejercicio duradero, al agotarse en un solo acto
(hipoteca)
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porque la publicidad proporcionada por la posesión es muy restringida, pues queda reducida al círculo
de personas que pueden conocer esa situación
Por estas razones, la función de la posesión como instrumento de publicidad de los derechos reales ha
quedado limitada a las adquisiciones derivativas de bienes muebles.
Art. 464 Cc. La posesión de los bienes muebles adquirida de buena fe equivale a título.
Esta regla atribuye la propiedad del bien mueble a quien, mediante negocio jurídico válido, le es transmitida
su posesión por el aparente propietario, aunque este realmente no lo sea (y el adquirente crea que el
transmitente es el verdadero dueño).
En materia de bienes inmuebles se ha optado por un instrumento de publicidad y control del tráfico más
perfecto: la institución del Registro de la Propiedad.
En el Registro se hace constar el historial jurídico de las fincas, y cualquier persona puede exigir información
respecto de aquellas fincas cuya situación jurídica tenga interés en conocer. Además, este organismo garantiza
la veracidad y exactitud de la información que proporciona, aunque no coincida con la realidad
extrarregistral.
La superior protección jurídica proporcionada por el Registro de la Propiedad a los derechos reales
inmobiliarios frente a los mobiliarios, tiene su origen en razones históricas. Sólo la propiedad inmobiliaria,
por su mayor valor, era merecedora de la protección de la publicidad registral.
En la actualidad ha tenido lugar un aumento de valor de los bienes muebles, en ocasiones tan valiosos o más
que los inmuebles (maquinaria industrial, buques, aeronaves...).
En definitiva, los derechos reales sujetos a un régimen de publicidad registral no son sólo los inmobiliarios,
sino también ciertos derechos mobiliarios sobre bienes de fácil individualización y existencia duradera.
Las ventajas de la publicidad registral han originado la proliferación de registros públicos para aquella clase
de bienes muebles:
Registro de Hipoteca Mobiliaria y Prenda sin desplazamientoRegistro de Venta a Plazos de Bienes MueblesRegistro de la Propiedad IntelectualRegistro de la Propiedad Industrial
2.− El Derecho inmobiliario registral
Concepto y naturaleza
El Derecho inmobiliario registral ha sido definido como el conjunto de normas de Derecho civil que regulan
las formas de publicidad de los actos de constitución, transmisión, modificación y extinción de los derechos
reales sobre fincas y las garantías de ciertos derechos personales o de crédito, a través del Registro de la
Propiedad.
Esta definición presupone una valoración previa de esta disciplina en los siguientes aspectos:
En cuanto a su naturaleza, es característica del Derecho inmobiliario registral la concurrencia en él de
preceptos de diversa naturaleza.[Esta integrado por normas civiles, normas administrativas y normas
procesales].
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Dirección: Derecho
Universidad: Universidad Nacional de Cuyo
Fecha de la carga: 30/10/2012
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