Plan zarządzania nieruchomością - Notatki - Gospodarka Nieruchomościami - Część 2, Notatki'z Gospodarka Nieruchomościami. University of Warmia and Mazury in Olsztyn
Glass_Duo
Glass_Duo27 February 2013

Plan zarządzania nieruchomością - Notatki - Gospodarka Nieruchomościami - Część 2, Notatki'z Gospodarka Nieruchomościami. University of Warmia and Mazury in Olsztyn

PDF (386.1 KB)
9 strona
867Liczba odwiedzin
Opis
Funkcjonalna i ekonomiczna analiza nieruchomości i rynku nieruchomości.
20punkty
Punkty pobierania niezbędne do pobrania
tego dokumentu
Pobierz dokument
Podgląd3 strony / 9
To jest jedynie podgląd.
Zobacz i pobierz cały dokument.
To jest jedynie podgląd.
Zobacz i pobierz cały dokument.
To jest jedynie podgląd.
Zobacz i pobierz cały dokument.
To jest jedynie podgląd.
Zobacz i pobierz cały dokument.

13

W omawianej nieruchomości istotne jest, że klient może sam zaprojektować wynajęte

pomieszczenie i tak ustawić ścianki gipsowo-kartonowe, aby tworzyły wymagany charakter

biura.

3.5. Analiza porównywalnych nieruchomości

Analizowana nieruchomość leży w centralnej strefie miasta Rzeszowa. Jej powierzchnie

użytkowe tworzą lokale o wysokim standardzie, a ich ceny najmu kształtują się od 35 do 40 zł za

metr kw.

Na podstawie szczegółowej analizy rynku spośród kilku nieruchomości podobnych wybrano

cztery najbardziej odpowiadające nieruchomości omawianej, na podstawie których ustalono

średnią cenę wynajmu metra kwadratowego powierzchni.

W analizowanym okresie można zauważyć tendencje do wzrostu cen najmu powierzchni

użytkowej. Wynika to z rozwoju regionu i poprawiającej się sytuacji gospodarczej w kraju.

IV. Bieżąca analiza finansowa

4.1. Przychody i koszty w latach 2007 - 2008

Przychody to wpływy od najemców powierzchni użytkowej w największej części, w kolumnie

pozostałe przychody są ujęte wpływy z najmu miejsc garażowych, dzierżawy dachu pod antenę,

kar umownych, odszkodowań.

4.2. Przychody i koszty - specyfikacja poszczególnych pozycji i wartości łącznych

W perspektywie kolejnych lat należy wziąć pod uwagę zwiększenie wydatków na odnawianie

wnętrz w taki sposób, aby nieruchomość nie ulegała dekapitalizacji.

docsity.com

14

4.3. Możliwości zwiększenia przychodów oraz zmniejszenia kosztów

Nieruchomość jest w dobrej kondycji finansowej. Jednakże nie zwalnia to zarządcy ze stałego

monitorowania przychodów i generowanych kosztów.

Należy również stale poszukiwać najemców. Wcześniej zostało dokonane badanie rynku w

aspektach demograficznych, topograficznych, ekonomicznych i teraz można zdefiniować, do

którego rodzaju klientów powinna trafić nasza oferta. Jednym ze sposobów realizacji tego

zadania będzie przygotowanie ankiety dla potencjalnych najemców. Ankieta ta powinna zawierać

pytania dotyczące rodzaju działalności gospodarczej potencjalnego najemcy, liczby

zatrudnionych pracowników, potrzeb związanych z warunkami technicznymi, dostępności

budynku itp.

Należy stale dbać o estetykę wnętrz i otoczenia, zrobić nowe nasadzenia od strony frontowej.

Klienci będą zadowoleni, jeśli nieruchomość będzie estetycznie wyglądać i przyciągać

spojrzenia. Ponieważ każdy z najemców prowadzi działalność usługową nastawioną na obsługę

klientów, będą zadowoleni, gdy nieruchomość, w której mają swoje biura, będzie zadbana, czysta

i estetyczna i nie będą szukać nowych lokalizacji.

4.4. Źródła finansowania

Źródłem finansowania nieruchomości są wpłaty z wynajmu powierzchni użytkowej - czynsz oraz

opłaty za miejsca parkingowe, ponadto wpływy z dzierżawy dachu zabezpieczają pokrycie

kosztów działalności i zysku operacyjnego dla właściciela w odpowiedniej wysokości. Najemcy i

dzierżawcy obecnie swoje zobowiązania regulują terminowo.

4.5. Określenie wartości nieruchomości

Opisywana nieruchomość przynosi dochód, w związku z tym można do jej wyceny zastosować

podejście dochodowe, metodą kapitalizacji prostej.

Do wyceny przyjęto dochód generowany przez nieruchomość w roku bazowym, czyli 2008 r.

docsity.com

15

Według wzoru:

Wdn = D netto / r wobec tego r = D netto / Wdn

gdzie:

Wdn - wartość dochodowa nieruchomości

D netto - dochód roczny netto z najmu

r - stopa kapitalizacji r = rś + R

rś - bazowa stopa kapitalizacji (wg danych z rynku nieruchomości,

oprocentowania obligacji,

lokat terminowych oraz kredytów bankowych) rś = x%

R - ryzyko inwestowania w nieruchomości(wg Standardów

Rzeczoznawców Majątkowych) R x%

r - stopa kapitalizacji r = x%

Zakładany dochód w roku 2008 wyniesie xxxxx zł.

Wdn = xxxx zł.

4.6. Podsumowanie i wnioski

Opisywana nieruchomość generuje przychody na wysokim poziomie, które po opłaceniu kosztów

pozostawiają część w postaci wypracowanego zysku dla właściciela.

Budynek jest obiektem nowym, wybudowanym w nowoczesnej technologii nie wymaga

modernizacji w zakresie ulepszania i tak wygodnych wnętrz oraz zmniejszania kosztów

eksploatacji.

docsity.com

16

V. Analiza strategiczna

5.1. Mocne i słabe strony nieruchomości

Tabela V.1. Mocne i słabe strony nieruchomości

5.2. Określenie wariantów postępowania

Zgodnie z założeniami tworzenia planu, na podstawie przeprowadzonej analizy nieruchomości i

rynku nieruchomości do rozważenia przyjęto dwa warianty:

Wariat I - zachowawczy, pozwalający utrzymać nieruchomość w stanie niepogorszonym przy

jednoczesnym rozpropagowaniu marki jako świadczącej usługi na dobrym poziomie oraz

Wariant II - rozwojowy, ukazuje możliwości rozwoju nieruchomości, poprzez określenie zakresu

prac podwyższających jakość świadczonych usług oraz dochodowość firmy, czego konsekwencją

powinien być wzrost wartości nieruchomości. Planowane prace w tym wariancie to:

kontynuowanie podnoszenia jakości usług, śledzenie upodobań klientów.

docsity.com

17

5.3 Założenia finansowe na okres 2008 - 2010

WARIANT I

Przychody

Tabela V.2. Potencjalne przychody w latach 2008 - 2010

Założenia

Przyjęto, że cena najmu powierzchni użytkowej nie wzrośnie w pierwszym roku, od drugiego

roku nieznacznie wzrośnie do kwoty 38 zł za 1 m2

Wykorzystanie powierzchni ma wzrosnąć o 2% w roku 2009 i tak ma pozostać.

Koszty

Założenia

Koszt energii cieplnej i wody rosną o 2% rocznie, energii elektrycznej rosną o 4% rocznie z

uwagi na niewielki wzrost wykorzystania bazy i podwyżkę opłat.

Brak nakładów na remonty, wykonywane są tylko stałe umowy o konserwację urządzeń. Nakłady

na marketing rosną nieznacznie.

Wartość nieruchomości w ostatnim roku prognozy została określona za pomocą wzoru:

W = D x 1 / R

Gdzie: D - dochód netto uzyskany z nieruchomości w 2009 roku

docsity.com

18

1 / R --- współczynnik kapitalizacji

W = xxxx

Przewidywana wartość nieruchomości na koniec 2009 wyniesie xxxx zł.

WARIANT II

Przychody

Założenia

Cena najmu metra kwadratowego powierzchni rośnie corocznie przez 3 lata o 1,2 zł. Ponadto

rośnie wykorzystanie bazy do 85% w roku 2010.

Pozostałe przychody są w niezmienionej wysokości.

Koszty

Założenia

Koszty rosną w związku ze wzrostem wykorzystania bazy ok. 6% za wyjątkiem kosztów

centralnego. ogrzewania - pozostaje bez wpływu na wykorzystanie i rośnie o 2% rocznie jak ceny

na rynku.

Wartość nieruchomości w ostatnim roku prognozy została określona za pomocą wzoru:

W = D x 1 / R

Gdzie: D - dochód netto uzyskany z nieruchomości w 2010 roku

1 / R - współczynnik kapitalizacji

docsity.com

19

W = xxxx

Przewidywana wartość nieruchomości na koniec 2010 wyniesie xxxx zł.

VI. Ocena wariantów postępowania

Z porównania wariantów w analizie wskaźnikowej widać, że Wariant II będzie rekomendowany

właścicielowi do realizacji.

6.1. Zastosowanie wariantu I

Zastosowanie wariantu I pozostawia nieruchomość w stanie niepogorszonym. Wartość

nieruchomości na koniec okresu prognozy nieznacznie wzrosła, można powiedzieć nie straciła na

wartości. Wykonywane są tylko bieżące konserwacje urządzeń, brak nakładów na remonty

spowoduje ich spiętrzenie w latach następnych.

6.2. Zastosowanie wariantu II

Zastosowanie wariantu II powoduje wzrost wartości nieruchomości około 30%, bieżące

odnawianie ciągów komunikacyjnych, wykonywanie niezbędnych konserwacji powoduje, że

nieruchomość jest wciąż w doskonałym stanie technicznym, estetyka nie powoduje żadnych

zastrzeżeń. Najemcy są zadowoleni, nie szukają nowych powierzchni najmu. Uznana marka,

wysoka jakość usług przyciąga nowych najemców.

6.3. Wskazanie wariantu optymalnego

W wyniku przeprowadzonej analizy rekomenduje się właścicielowi wybór wariantu II:

dodatnie NPV pozwala stwierdzić, że realizacja tego przedsięwzięcia będzie korzystna,

obliczona wartość NPVR oznacza, że suma zaktualizowanych wpływów netto przekracza

wartość zainwestowanego kapitału,

docsity.com

20

wewnętrzna stopa zwrotu IRR została ustalona na poziomie 27,5 - o 23 wyższym od wymaganej

przez inwestora najniższej stopy zwrotu z inwestycji.

Przy stosunkowo niewielkich nakładach, w relacji do osiąganego dochodu, na remonty i

inwestycje znacznie wzrośnie wartość nieruchomości przy zastosowaniu Wariantu II.

Badane przedsięwzięcie w Wariancie II wskazuje dużą efektywność ekonomiczną. Wszystkie

wskaźniki przekraczają progowe.

VII. Plan realizacji wskazanego wariantu z uwzględnieniem ewentualnych zagrożeń

7.1. Plan realizacji wybranego wariantu II

Rodzaje prac

modernizacyjnych

Koszt inwestycji w

zł. Termin wykonania prac

Tynki, malowanie xxxxx lipiec-sierpień 2008

Tynki, malowanie xxxxx lipiec-sierpień 2009

Tynki, malowanie xxxxx lipiec-sierpień 2010

VIII. Podsumowanie planu i wnioski końcowe

Przewiduje się, że w latach 2008 - 2010 gospodarka polska będzie się umacniać. Dla inwestycji

nastąpi czas koniunktury. Rozwinie się rynek kapitałów równolegle z rynkiem towarów i usług.

Gospodarka będzie się stabilizować. Stopień inflacji na poziomie 2-3% Jednocześnie należy

przewidywać obniżenie stopy procentowej kredytów bankowych. Spodziewać się można

ustabilizowania prawa gospodarczego i podatkowego. W tych warunkach zwiększy się skłonność

do inwestowania, a to pociągnie za sobą dalsze ożywienie gospodarki i podniesienie stopy

życiowej. Rozwijająca się gospodarka stworzy nowe możliwości rozwojowe.

docsity.com

21

Powstające wciąż nowe firmy i wejście kapitału zagranicznego otworzy możliwości wzrostu

gospodarczego. Pojawi się na rynku nowa konkurencja, która skłoni uczestników tego rynku do

zmian strukturalnych w podaży towarów i usług. Konkurencja wyzwoli zdolności innowacyjne

przedsiębiorstw, ale wyeliminuje firmy słabsze, nie mogące sobie poradzić w nowych

warunkach.

Tylko rynek będzie kształtował ceny kupna i sprzedaży, będzie również wyznacznikiem

dochodowości przedsiębiorstw.

Przewiduje się, że podaż towarów i usług na głównych segmentach rynku będzie bogatsza

jakościowo i asortymentowo.

Prognoza gospodarcza i rynkowa jest więc korzystna. Oznacza to, że planowane przedsięwzięcie

jest niezbędne i w pełni realne. Ewentualne zagrożenia i bariery nie powinny przeszkodzić w

realizacji zaplanowanych celów i zadań.

docsity.com

komentarze (0)
Brak komentarzy
Bądź autorem pierwszego komentarza!
To jest jedynie podgląd.
Zobacz i pobierz cały dokument.
Docsity is not optimized for the browser you're using. In order to have a better experience we suggest you to use Internet Explorer 9+, Chrome, Firefox or Safari! Download Google Chrome