Condominio - artigos - Direito Civil, Notas de estudo de . Universidade do Sul de Minas
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Vasco_da_Gama27 de Fevereiro de 2013

Condominio - artigos - Direito Civil, Notas de estudo de . Universidade do Sul de Minas

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Artigos para direito civil - Do condomínio geral: Da administração do condomínio, do condomínio necessário, do condomínio edifício, da extinção do condomínio.
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CAPITULO VI DO CONDOMÍNIO GERAL

ARTIGOS PARA PROVA – 3 BIMESTRE

CAPITULO VI DO CONDOMÍNIO GERAL

Seção 1 Do condomínio voluntário

Subseção 1Dos direitos e deveres dos condôminos

Art. 1.314. Cada condômino pode usar da coisa conforme sua destinação, sobre ela exercer todos os

direitos compatíveis com a indivisão, reivindicá-la de terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva

parte ideal, ou gravá-la.

Parágrafo único. Nenhum dos condôminos pode alterar a destinação da coisa comum, nem dar posse,

uso ou gozo dela a estranhos, sem o consenso dos outros.

Doutrina

• Segundo a clássica definição de Clóvis Beviláqua, ―o condomínio ou compropriedade é a forma anormal da

propriedade, em que o sujeito do direito não é um indivíduo, que o exerça com exclusão dos outros; são

dois ou mais sujeitos, que exercem o direito simultaneamente‖ É direito do condômino usar a coisa, respei-

tando sua destinação, reivindicá-la de terceiros, defender sua posse ou gravá-la de ônus. Esse direito será

exercido observando a indivisão do bem. É defeso a qualquer dos condôminos alterar a destinação do bem

comum e dar posse dela a terceiros sem a aquiescência dos demais. Art. 1315. 0 condômino é obrigado, na proporção de sua parte, a concorrer para as despesas de conservação ou divisão da coisa, e suportar os ônus a que estiver sujeita.

Parágrafo único. Presumem-se iguais as partes ideais dos condôminos . Doutrina

• Trata-se de uma obrigação propter rem — em virtude da coisa Aplica-se este dispositivo para cobrança de

condomínio nos edifícios onde não existem convenções de condomínio devidamente registradas.

Art. 1316. Pode o condômino eximir-se do pagamento das despesas e dívidas, renunciando à parte

ideal.

§ 1 o Se os demais condôminos assumem as despesas e as dívidas, a renúncia lhes aproveita,

adquirindo a parte ideal de quem renunciou, na proporção dos pagamentos que fizerem.

§ 2 o Se não há condômino que faça os pagamentos, a coisa comum será dividida.

Doutrina

• Se os outros partícipes assumirem as dívidas não pagas por um dos condôminos, poderão aproveitar-se da

renúncia de que trata este artigo adquirindo a parte ideal do condômino renunciante, na proporção dos

pagamentos que fizerem. Não havendo quem queira arcar com a dívida, a coisa comum será dividida.

Art. 1317. Quando a dívida houver sido contraída por todos os condôminos, sem se discriminar a

parte de cada um na obrigação, nem se estipular solidariedade, entende-se que cada qual se obrigou pro-

porcionalmente ao seu quinhão na coisa comum.

Doutrina

• Se a dívida for feita por todos os condôminos, e não houver solidariedade, a lógica manda que cada um dos

condôminos assuma sua parte no débito na proporção de sua fração ideal (o mesmo que parte ideal, que é a

fração abstrata pertencente, na propriedade em comum, a cada condômino ou partícipe).

Art. 1.318. As dívidas contraídas por um dos condôminos em proveito da comunhão, e durante ela,

obrigam o contratante; mas terá este ação regressiva contra os demais.

Doutrina • O condômino não é representante dos demais condôminos, sem estar autorizado por eles a realizar despesas em proveito comum. Pôr isso, obriga-se individualmente. Ora, como o benefício é de todos, o novo Código Civil dá-lhe ação regressiva.

Art 1.319. Cada condômino responde aos outros pelos frutos que percebeu da coisa e pelo dano que te

causou.

Doutrina

• Os frutos pelos quais responde o condômino são os da coisa em comum, seja uma casa, seja um terreno,

uma loja, um apartamento pertencente a vários donos. Se o imóvel está alugado, os frutos civis (aluguéis)

dividir-se-ão entre os condôminos, na proporção de suas frações ideais.

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Art. 1.320. A todo tempo será lícito ao é condomínio o exigir a divisão da coisa comum, respondendo

o quinhão de cada um pela sua parte nas despesas da divisão.

§ 1 o Podem os condôminos acordar que fique indivisa a coisa comum por prazo não maior de cinco

anos, suscetível de prorrogação ulterior.

§ 2 o Não poderá exceder de cinco anos a indivisão estabelecida pelo doador ou pelo testador.

§ 3 o A requerimento de qualquer interessado e se graves razoes o aconselharem , pode o juiz

determinar a divisão da coisa comum antes do prazo.

Doutrina

• A coisa comum, se divisível, pode ser dividida, a qualquer tempo, a requerimento de um dos condôminos,

por ação própria (art. 946, II, do CPC); as despesas serão rateadas entre os condôminos na proporção de

seus quinhões. A indivisão só pode ser estabelecida pelo prazo máximo de cinco anos, podendo, contudo,

ser prorrogada. Se a indivisão é estabelecida pelo doador ou testador, seu prazo será de apenas cinco anos,

improrrogável, portanto.

• Quanto ao § 3 o , o Código Civil de 2002 inova ao permitir que a ação de divisão de condomínio pode ser

intentada antes do prazo por qualquer pessoa interessada, desde que existam graves motivos.

Art. 1.321. Aplicam-se à divisão do condomínio, no que couber, as regras de partilha de herança (arts.

2.013 a 2.022).

Art. 1.322. Quando a coisa for indivisível, e os consortes não quiserem adjudicá-la a uni só,

indenizando os outros, será vendida e repartido o apurado, preferindo-se, na venda, em condições iguais de

oferta, o condômino ao estranho, e entre os condôminos aquele que tiver na coisa benfeitorias mais

valiosas, e,não as havendo, o de quinhão maior.

Parágrafo único. Se nenhum dos condôminos tem benfeitorias na coisa comum e participam todos do

condomínio em partes iguais, reataria á licitação entre estranhos e, antes de adjudicada a coisa aquele que

ofereceu maior lanço, proceder-se-á à licitação entre os condôminos, a fim de que a coisa seja adjudicada a

quem afinal oferecer melhor lanço, preferindo, em condições iguais, o condômino ao estranho. Doutrina • Estabelece o direito de preferência, que pode ser exercido por quem tiver o quinhão maior ou benfeitorias de maior valor na coisa, devendo ser salientado que o condômino tem preferência em relação a estranhos, quando em condições iguais.

Subseção II Da administração do condomínio

Art. 1.323. Deliberando a maioria sobre a administração da coisa comum, escolherá o administrador,

que poderá ser estranho ao condomínio; resolvendo alugá-la, preferir-se-á, em condições iguais, o

condômino ao que não o é.

Doutrina

• É vedada a locação do prédio em condomínio tradicional por apenas um dos condôminos, sem a

concordância dos demais (RT, 715/203).

Art. 1.324. O condômino que administrar sem oposição dos outros presume-se representante comum. Doutrina

É uma das poucas hipóteses de mandato tácito, que pode ser definido como os atos realizados pelo

mandatário, em nome do mandante, sem a prévia autorização dele, mas com sua aprovação, equivalendo ao

gestor de negócios (RT, 586/153 e 577/175).

Art. 1.325. A maioria será calculada pelo valor dos quinhões.

§ 1 o As deliberações serão obrigatórias, sendo tomadas por maioria absoluta.

§ 2 o Não sendo possível alcançar maioria absoluta, decidirá o juiz, a requerimento de qualquer

condômino, ouvidos os outros.

§ 3 o Havendo dúvida quanto ao valor do quinhão, será este avaliado judicialmente

Doutrina • A decisão tomada pela maioria absoluta sempre obriga a todos os condôminos; pode-se decidir inclusive, sobre a locação ou não do imóvel (RT,572/147 e RTJ, 112/1364).

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Art. 1.326. Os frutos da coisa comum, não havendo em contrário estipulação ou disposição de última vontade, serão partilhados na proporção dos quinhões.

Doutrina

• Por ser modo de exploração comum de um capital, os frutos devem ser partilhados, entre os condôminos, na

proporção das respectivas frações ideais.

Seção II Do condomínio necessário

Art. 1327. O condomínio por meação de paredes, cercas, muros e valas regula-se pelo disposto neste

Código (arts. 1.297 e 1298; 1.304 a 1307). Doutrina .Esse instituto aplicam-se as regras previstas nos arts. 1.297 e 1.298, bem como arts. 1.304 a 1.1307).

Art. 1.328.0 proprietário que tiver direito a estremar um imóvel com paredes, cercas, muros, valas ou

valados, tê-lo-á igualmente a adquirir meação na parede, muro, valado ou cerca do vizinho, embolsando-lhe

metade do que atualmente valer a obra e o terreno por ela ocupado (art. 1.297).

Doutrina

• Este artigo pressupõe, quanto às paredes divisórias, o direito de obter-lhes a meação; no mais, deve ser

aplicada a regra do art. 1.297.

Art. 1.329. Não convindo os dois no preço da obra, será este arbitrado por peritos, a expensas de

ambos os confinantes.

Doutrina

• Havendo desacordo entre os vizinhos, valor da obra será obtido mediante arbitramento, rateando-se o preço.

Art. 1.330. Qualquer que seja o valor da meação, enquanto aquele que pretender a divisão não o pagar

ou depositar, nenhum uso poderá fazer na parede, muro, vala, cerca ou qualquer outra obra divisória.

Doutrina

• O vizinho que pretender a divisão, qualquer que seja o valor da meação, se não pagar ou depositar o preço,

não poderá fazer uso das divisórias.

CAPITULO VII DO CONDOMÍNIO EDIFÍCIO

Seção 1 Disposições gerais

Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são

propriedade comum dos condôminos.

§ 1 o As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios salas, lojas,

sobrelojas ou abrigos para veículos , com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns,

sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários

§ 2 o O solo, a estrutura do prédio,o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e

eletricidade, a calefação e refrigeração centrais,e a demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro

público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente ou

divididos. § 3

o A fração ideal no solo e nas outras partes comuns é proporcional ao valor da unidade imobiliária,

o qual se calcula em relação ao conjunto da edificação. § 4

o Nenhuma unidade imobiliária pode ser privada do acesso ao logradouro público.

§ 5 o O terraço de cobertura é parte comum, salvo disposição contrária da mescritura de constituição

do condomínio

Doutrina

• Deve ser entendida como propriedade exclusiva aquela cujo uso, gozo e disposição não dependem de

nenhum outro condômino, por exemplo, as unidades autônomas, como lojas, garagens, salas comerciais,

apartamentos etc.; já a propriedade comum tem seu uso vinculado à vontade dos condôminos, e não pode

ser alienada, como, por exemplo, a área comum (estrutura do prédio, telhado etc.). Inova o § 3

o deste artigo ao estabelecer como parâmetro para fixação da fração ideal, no solo e nas partes

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comuns, o valor da unidade imobiliária em relação ao conjunto da edificação. Quanto à viabilidade de tal inovação, isso dependerá da experiência que resultar da sua aplicação prática e, principalmente, das decisões jurisprudenciais. O § 4

o prevê a instituição de uma servidão de passagem, sendo direito do co-

proprietário o livre acesso à via publica. E, finalmente, no § 5 o , fica estabelecido que o terraço de cobertura

é parte comum, a não ser que a escritura de constituição de condomínio estipule de modo contrário.

Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório

de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:

1 — a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das

outras e das partes comuns;

II — a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes

comuns;

III — o fim a que as unidades se destinam.

Art. 1333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no

mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as

unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.

Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada

no Cartório de Registro de Imóveis.

Doutrina •A convenção de condomínio edilício é o instrumento no qual são prefixadas as normas adotadas para o condomínio em plano horizontal, inclusive o modo como será administrado.

Art. 1334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem

estipular, a convenção determinara:

1— a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às

despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;

II — sua forma de administração;

III — a competência das assembléias, forma de sua convocação e quorum exigido para as

deliberações;

IV — as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;

V — o regimento interno.

§ 1 o A convenção poderá ser feita por escritura pública ou por instrumento particular.

§ 2 o São equiparados aos proprietárias, para os fins deste artigo, salvo disposição em contrário, os

promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas.

Art. 1.335. São direitos do condômino: I— usar, fruir e livremente dispor das suas unidades; II usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não excluas utilização dos

demais compossuidores

III — votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quites Doutrina •Este artigo e seus incisos estio embasados no art. 19 da Lei n. 4.591, de 16-12-1964, que regulamenta o condomínio em plano horizontal. Elenca, de modo taxativo, os direitos dos condôminos, quais sejam, aqueles atinentes ao direito de propriedade, sendo ressalvada a regulamentação das partes comuns, as quais devem ser disciplinadas na convenção nunca extrapolando os direitos previstos nesse artigo. Garante, ainda, o direito ao voto de todos os compossuidores que estiverem em dia com suas contribuições condominiais.

Art. 1336. São deveres do condômino:. I— contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de suas frações ideais.

IInão realizar obras que comprometam a segurança da edificação;

III— não alterar a brins e e cor da fachada, das partes e esquadrias externas;

IV — dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira

prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

§ 1 o O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios

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convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o

débito.

§ 2 o O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a

multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de

suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo

disposição expressa, caberá à assembléia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes,

deliberar sobre a cobrança da muita.

Doutrina • O Artigo inova ao reduzir a multa de vinte para dois por cento, medida que pode estimular a inadimplência, já bastante elevada, sobrecarregando os demais condôminos, que terão de ratear esse

passivo, Não podem ser consideradas relações de consumo, mas pagamento de serviços prestados por

terceiros ao condomínio . não se aplicando, por conseguinte, as regras do Código de Defesa do Consumidor

Art. 1.337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiterada-mente com os seus deveres perante

o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar

multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais,

conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.

Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar

incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a

pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até

ulterior deliberação da assembléia.

Doutrina

• Cria, ainda, a possibilidade de ser desde logo multado o condômino que tenha reiterado comportamento

anti-social, dificultando a convivência em comum, em um décuplo, na hipótese do parágrafo único do

artigo.

Art. 1.338. Resolvendo o condômino alugar área no abrigo para veículos, preferir-se..á, em condições

iguais, qualquer dos condôminos a estranhos, e, entre todos, os possuidores.

Doutrina

• Inova este artigo ao trazer para as normas que regulam o condomínio em plano horizontal o exercício do

direito de preferência, que é salutar, evitando atritos no que concerne à locação de garagens.

Art. 1339. Os direitos de cada condômino às partes comuns são inseparáveis de sua propriedade

exclusiva; são também inseparáveis das frações ideais correspondentes às unidades imobiliárias, com as

suas partes acessórias.

§ 1 o Nos casos deste artigo é proibido alienar ou gravar os bens em separado.

§ 2 o É permitido ao condômino alienar parte acessória de sua unidade imobiliária a outro condômino,

só podendo fazê-lo a terceiro se essa faculdade constar do ato constitutivo do condomínio, e se a ela não se

opuser a respectiva assembléia geral.

Doutrina

• Este artigo consagra o velho princípio de que o acessório segue o principal, estatuindo serem inseparáveis

da propriedade exclusiva as partes comuns, bem como as frações ideais a ela correspondentes.

Art. 1.340. As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns

deles, incumbem a quem delas se serve.

Doutrina

• O agamento das despesas que concernem ao uso exclusivo das áreas comuns, como, por exemplo, a

cobertura do edifício, o halI de elevador privativo etc., compete ao condômino que as utiliza. Tal

dispositivo consagra, mais uma vez, o princípio que veda o enriquecimento sem justa causa.

Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende:

1 — se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos;

II—se úteis, de voto da maioria dos condôminos.

§ 1 o As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas indepentemente de autorização, pelo

síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino.

§ 2 o Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas excessivas,

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determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à

assembléia, que deverá ser convocada imediatamente.

§ 3 o Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários , que importarem em despesas excessivas,

somente poderão ser efetuadas após autorização da assembléia, especialmente convocada pelo síndico, ou,

em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos-

§ 4 o O condômino que realizar obras ou reparos necessários será reembolsado das despesas que

efetuar, não tendo direito à restituição das que fizer com obras ou reparos de outra natureza, embora de inte-

resse comum. Doutrina

. Faz a distinção entre benfeitorias necessárias , úteis e voluptuárias, permitindo que, quando se trata de obra

necessária e urgente, o síndico, ou qualquer condômino, se o síndico for omisso, poderá fazê-la,

independentemente de autorização da assembléia, devendo aprová-la posteriormente. Prevê também o

reembolso ao condômino que fez obras necessárias no condomínio, se comprovadas.

Art. 1.342. A realização de obras, em partes comuns, em acrescimo às já existentes, a fim de lhes

facilitar ou aumentar a utllizaçao, depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, não

sendo permitidas construções , nas partes comuns, suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer dos

condôminos, das partes próprias, ou comuns.

Doutrina

• Prevê a necessidade de quorum qualificado também para a aprovação de realização de obras de acréscimo

em área comum, sendo que essas obras serão vedadas se causarem prejuízo, dificultando a utilização da

área comum.

Art. 1.343. A construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifício , destinado a

conter novas unidades imobiliárias, depende da aprovação da unanimidade dos condôminos. Doutrina

•A necessidade da aprovação de todos os condôminos para a realização de obras em área comum que importem em modificação das frações ideais de terreno.

Art. 1.344. Ao proprietário do terraço de cobertura incumbem as despesas da sua conservação, de modo que não haja danos às unidades imobiliárias inferiores. Doutrina

• Este dispositivo estabelece que é dever do proprietário que utiliza a cobertura ou terraço cuidar da sua

conservação, arcando com as despesas. Incumbe-lhe, mesmo, reparar possíveis infiltrações de água nos

pavimentos inferiores, sempre a suas expensas, nunca onerando o condomínio.

Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio,

inclusive multas e juros moratórios.

Doutrina

• Trata-se de uma obrigação propter rem (em virtude da coisa). Ao adquirir uma unidade condominial, cabe

ao comprador a responsabilidade de saldar os débitos da unidade que comprou, se existirem, vez que o

vínculo se estabelece não com uma pessoa determinada.

Art. 1.346. É obrigatório o seguro de toda a edificação contra o risco de incêndio ou destruição, total

ou parcial.

Doutrina

Este artigo obriga a contratação de seguro, e está embasado rio art. 13 da Lei n. 4.591, de 16-12-1964, que

regulamenta o condomínio em plano horizontal

Seção II Da administração do condomínio

Art. 1.347. A assembléia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o

condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.

Doutrina

• Síndico é o administrador do condomínio, eleito na forma prevista na convenção, que poderá ser

condomino ou não. Seu mandato não pode exceder a dois anos, permitida a reeleição.

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Art. 1.348. Compete ao síndico:

1— convocar a assembléia dos condôminos;

II — representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos

necessários à defesa dos interesses comuns;

III — dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou

administrativo, de interesse do condomínio;

IV — cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da

assembléia;

V — diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços

que interessem aos possuidores;

VI— elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;

VII— cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;

VIII— prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas; IX — realizar o seguro da edificação.

§ 1 o Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.

§ 2 o O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as

funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.

Doutrina

Embora este tenha a representação ativa e passiva do condomínio, judicial (art. 12 do CPC), e extrajudicial,

deve ser destacado que na hipótese de demanda judicial que envolva interesses privados dos condôminos,

por exemplo, desapropriação de unidades autônomas ou de partes comuns, será obrigatória a citação de

todos os co-proprietários interessados.

Art. 1.349. A assembléia, especialmente convocada para o fim estabelecido no § 2 o do artigo

antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar

irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio .

Doutrina

• Estabelecer quorum para a destituição do síndico, que é de maioria absoluta (metade mais um);

Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembléia dos condôminos, na forma

prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a

prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.

§ 1o Se o síndico não convocar a assembléia, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo.

§ 2 o Se a assembléia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer condômino.

Doutrina

• Deverá ser convocada assembléia ordinária com o fim de aprovar o orçamento, as contribuições dos

condôminos e as contas, bem como eleger o substituto do síndico e alterar o regimento interno.

Art. 1.351. Depende da aprovação de dois terços dos vetos dos a alteração da convenção e do regimento

interno a mudança da destinação do edifício, onda unidade imobiliária, depende de aprovação pela

unanimidade dos condôminos. Doutrina

• Neste artigo estão previstos dois quorum especiais: dois terços para a alteração da convenção e do

regimento interno, e unanimidade para mudar a destinação do prédio. Entendemos que a previsão de

unanimidade de votos para a mudança de destinação do prédio é de excessivo rigor, pois existem edifícios,

principalmente no centro velho da cidade de São Paulo, que não mais se prestam para moradia, e a

unanimidade impede a mudança de sua destinação e, conseqüentemente, a sua comercialização, provocando

a desvalorização do bem, com prejuízos incomensuráveis aos proprietários. Tal regra é um paradoxo, pois

se para emendar a Constituição da República não se exige unanimidade, por que a mudança de uma regra

de direito privado a exigiria?

• O dispositivo está embasado no parágrafo único do art. 25 da Lei n. 4.591, de 16-12-1964, que disciplina o

condomínio em plano horizontal. Além de trazer inovações de redação, é de melhor técnica legislativa,

modernizando as expressões No mais, deve a matéria receber o mesmo tratamento doutrinário dado ao

artigo supracitado da Lei n. 4.59 1/64.

Art. 1.352. Salvo quando exigido quorum especial, as deliberações da assembléia serão tomadas, em

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Primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos a

metade das frações ideais.

Parágrafo único. Os votos serão proporcionais as frações ideais no solo e nas outras partes comuns

pertencentes a cada condômino salvo disposição diversa da convenção de constituição do condomínio.

Doutrina

Este dispositivo inova ao trazer para a lei regra atinente a quorum não qualificado para deliberação em

assembléia. No regime da Lei n. 4.591/ 64 não havia qualquer disposição nesse sentido. O quorum

qualificado era previsto nas convenções.

Art. 1.353. Em segunda convocação, a assembléia poderá deliberar por maioria dos votos dos

presentes, salvo quando exigido quorum especial.

Doutrina

• O mesmo comentário do artigo anterior aplica-se a este, que regula o quorum em segunda convocação.

Art. 1.354. A assembléia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a

reunião. Doutrina

• Representa este artigo uma inovação em relação à Lei n. 4.591/64, ao

prever a convocação de todos os condôminos para as assembléias, sob pena de nulidade.

Art. 1.355. Assembléias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos

condôminos. Doutrina

• Trata o presente artigo da convocação de assembléias extraordinárias, que deverá ser feita pelo síndico ou

pela quarta parte dos condôminos.

Art. 1.356. Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela

assembléia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico.

Doutrina

• Este artigo prevê a existência de um conselho fiscal, que deverá ter três membros eleitos, com mandato de

dois anos e competência exclusiva para opinar sobre as contas do síndico. Está embasado no art. 23 da Lei

n. 4.591, de 16-12-1964, que regulamenta o condomínio em plano horizontal. Deve ser dispensado à

matéria o mesmo tratamento doutrinário dado ao referido artigo da Lei n. 4.591/64.

Seção III Da extinção do condomínio

Art. 1.357. Se a edificação for total ou consideravelmente destruída, ou ameace ruína, os condôminos

deliberarão em assembléia sobre a reconstrução, ou venda, por votos que representem metade mais uma das

frações ideais.

§ 1 o Deliberada a reconstrução, poderá o condômino eximir-se do pagamento das despesas respectivas,

alienando os seus direitos a outros condôminos, mediante avaliação judicial.

§ 2o Realizada a venda, em que se preferirá, em condições iguais de oferta, o condômino ao

estranho, será repartido o apurado entre os condôminos, proporcionalmente ao valor das suas unidades imo-

biliárias. Doutrina

• Extingue-se o condomínio se a construção ruir parcial ou totalmente, e a assembléia decidirá sobre a

reconstrução ou venda do imóvel. O quorum para tal desiderato é de metade mais um. Na hipótese de

reconstrução. poderá o condômino exonerar-se do pagamento vendendo seus direitos a outros condôminos;

ocorrendo a venda, o condômino terá direito de preferência em relação ao estranho.

Art. 1.358. Se ocorrer desapropriação , a indenização será repartida na proporção a que se refere o §

2 o do artigo antecedente.

Doutrina

• Este artigo manda aplicar a mesma regra prevista para a venda na hipótese de desapropriação.

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