Condominio - notas - Direito Civil 1, Notas de estudo de . Universidade do Sul de Minas
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Vasco_da_Gama27 de Fevereiro de 2013

Condominio - notas - Direito Civil 1, Notas de estudo de . Universidade do Sul de Minas

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Notas de direito civil do livro Do Direito das Coisas – Do Condomínio Geral (livro III, título III, capítulo VI)
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Direito Civil V 3º Bimestre

LIVRO III – DO DIREITO DAS COISAS

TÍTULO III – DA PROPRIEDADE

CAPÍTULO VI – DO CONDOMÍNIO GERAL

SEÇÃO I – DO CONDOMÍNIO VOLUNTÁRIO

SUBSEÇÃO I – DOS DIREITOS E DEVERES DOS CONDÔMINOS

1. 1. Condomínio Tradicional ou Geral

1) Conceito – No condomínio, vários coproprietários exercem a um só

tempo o domínio sobre uma mesma coisa a qual se torna assim indivisa do ponto de visa

técnico ou jurídico”. (Luiz Edson Fachim)

Fala-se então em copropriedade, onde duas ou mais pessoas são titulares de

um direito de propriedade de uma mesma coisa. Esta situação não fere a exclusividade do

direito de propriedade, pois cada coproprietário mantém a exclusividade do seu direito de

propriedade na parte que lhe pertence.

Desta forma, no Condomínio, todos os condôminos terão os direitos de usar,

gozar, dispor e reivindicar a coisa, desde que compatíveis com a indivisão.

Vale lembrar, que esta situação de copropriedade é anômala para o Direito,

por isso o legislador fez de tudo para que este estado seja apenas transitório, uma vez que o

condomínio é muitas vezes entendido, como uma fonte inesgotável de controvérsias.

2) Natureza Jurídica – É propriedade transitória, onde há a convivência

entre titulares que têm os mesmos direitos que poderão, porém, ser quantitativamente

diversos (condôminos com frações ideais diferentes), mesmo que qualitativamente

idênticos (todos têm iguais poderes de domínio).

Importa destacar que o objeto do Condomínio se encontra em uma situação

de indivisão, isto é, se encontra em um estado de indivisibilidade, mesmo que em sua

essência sejam coisas divisíveis.

3) Funcionamento – Os condôminos se comportam por frações ideais ou

quotas parte – difere-se, porém, da Sociedade, na medida em que não há no Condomínio a

affectio societatis. Segundo o parágrafo único do Art. 1.315, há a presunção de que todas

as quotas partes são iguais entre os Condôminos (presunção iuris tantum no caso da

escritura ser omissa quanto às frações de cada um). Se, porém, houver partes diferentes

entre os condôminos, este terá também maior participação quanto aos ônus e bônus

advindos da propriedade.

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Art. 1.315. O condômino é obrigado, na proporção de sua parte, a

concorrer para as despesas de conservação ou divisão da coisa, e a suportar os ônus a que

estiver sujeita.

Parágrafo único. Presumem-se iguais as partes ideais dos condôminos.

4) Classificação – O Condomínio pode ser classificado das seguintes

formas:

Quanto à origem: Condomínio Fortuito ou Voluntário – O Condomínio Fortuito é aquele que não advém na sua formação da vontade deliberada dos

condôminos enquanto o Voluntário é volitivo. Contas bancárias conjuntas são exemplos

típicos de formação condominial voluntária, assim como a construções de muros para

divisão de propriedades.

Obs. Os casos que envolvem herança ainda não dividida são considerados pela

doutrina como modalidade de Condomínio Fortuito, entretanto existem posicionamentos que discordam desta classificação, pois haveria na herança, ainda que tacitamente, a necessidade de se aceitá-la, uma vez que a todos os herdeiros é dado o direito de renúncia.

Condomínio Ordinário ou Forçado – Condomínio Ordinário é o comum, quando os condôminos escolhem a relação. O Condomínio Forçado é aquele que

existe sem a vontade dos condôminos. Neste não há como o coproprietário deixar esta

relação sem se desfazer do direito de propriedade.

Condomínio Pro-Diviso ou Indiviso – O Condomínio Pro-Diviso é aquele em que existem partes perfeitamente destacadas de cada condômino, porém com

algumas partes comuns. Ex: Condomínio Edilício e Loteamentos. O Condomínio Indiviso,

ao contrário, é aquele em que toda a propriedade é comum.

Art. 1.314. Cada condômino pode usar da coisa conforme sua destinação,

sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão, reivindicá-la de terceiro,

defender a sua posse e alhear a respectiva parte ideal, ou gravá-la.

Parágrafo único. Nenhum dos condôminos pode alterar a destinação da

coisa comum, nem dar posse, uso ou gozo dela a estranhos, sem o consenso dos outros.

Art. 1.316. Pode o condômino eximir-se do pagamento das despesas e

dívidas, renunciando à parte ideal.

§ 1º Se os demais condôminos assumem as despesas e as dívidas, a renúncia

lhes aproveita, adquirindo a parte ideal de quem renunciou, na proporção dos pagamentos

que fizerem.

§ 2º Se não há condômino que faça os pagamentos, a coisa comum será

dividida.

Art. 1.317. Quando a dívida houver sido contraída por todos os

condôminos, sem se discriminar a parte de cada um na obrigação, nem se estipular

solidariedade, entende-se que cada qual se obrigou proporcionalmente ao seu quinhão na

coisa comum.

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Art. 1.318. As dívidas contraídas por um dos condôminos em proveito da

comunhão, e durante ela, obrigam o contratante; mas terá este ação regressiva contra os

demais.

Art. 1.319. Cada condômino responde aos outros pelos frutos que percebeu

da coisa e pelo dano que lhe causou.

Art. 1.320. A todo tempo será lícito ao condômino exigir a divisão da coisa

comum, respondendo o quinhão de cada um pela sua parte nas despesas da divisão.

§ 1º Podem os condôminos acordar que fique indivisa a coisa comum por

prazo não maior de cinco anos, suscetível de prorrogação ulterior.

§ 2º Não poderá exceder de cinco anos a indivisão estabelecida pelo doador

ou pelo testador.

§ 3º A requerimento de qualquer interessado e se graves razões o

aconselharem, pode o juiz determinar a divisão da coisa comum antes do prazo.

Art. 1.321. Aplicam-se à divisão do condomínio, no que couber, as regras

de partilha de herança (arts. 2.013 a 2.022).

Art. 1.322. Quando a coisa for indivisível, e os consortes não quiserem

adjudicá-la a um só, indenizando os outros, será vendida e repartido o apurado,

preferindo-se, na venda, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, e entre

os condôminos aquele que tiver na coisa benfeitorias mais valiosas, e, não as havendo, o

de quinhão maior.

Parágrafo único. Se nenhum dos condôminos tem benfeitorias na coisa

comum e participam todos do condomínio em partes iguais, realizar-se-á licitação entre

estranhos e, antes de adjudicada a coisa àquele que ofereceu maior lanço, proceder-se-á à

licitação entre os condôminos, a fim de que a coisa seja adjudicada a quem afinal oferecer

melhor lanço, preferindo, em condições iguais, o condômino ao estranho.

SUBSEÇÃO I – DOS DIREITOS E DEVERES DOS CONDÔMINOS

Deve-se sempre ter em mente que o Condomínio Tradicional se caracteriza

por ser uma situação “anormal” em que mais de uma pessoa disputa os poderes de domínio.

Isto é, o usar, gozar e dispor são faculdades de mais de uma pessoa.

Obs. Difere-se também do regime da comunhão de bens, que se caracteriza pela

meação, que, por sua vez só se extinguirá pelo fim do casamento. No condomínio pode-se sair e retornar a qualquer momento, além poder haver partes diferentes entre os condôminos. Nada impede, porém, que os cônjuges sejam condôminos de alguma coisa.

Dos Direitos

Pela letra do Art. 1.314 extraem-se alguns dos direitos que os condôminos

fazem jus: Cada condômino pode usar da coisa conforme sua destinação, sobre ela exercer

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todos os direitos compatíveis com a indivisão, reivindicá-la de terceiro, defender a sua

posse e alhear a respectiva parte ideal, ou gravá-la.

Vale lembrar que o parágrafo único traz uma limitação a esse direito -

Nenhum dos condôminos pode alterar a destinação da coisa comum, nem dar posse, uso ou

gozo dela a estranhos, sem o consenso dos outros.

a) Usar livremente da coisa – significa que os condôminos trazem consigo todos os poderes de domínio. Esses direitos serão administrados ou alugados.

b) Reivindicar a coisa que esteja em posse de terceiro – é a aplicação do direito de sequela (ius persequendi). Todos os condôminos poderão buscar a coisa que

estiver injustamente em poder de terceiro, como também, cada condômino pode buscar sua

parte do outro condômino que também injustamente a possua.

c) Autotutela e Interditos Possessórios – Poderão todos os condôminos, conjuntamente ou sozinhos, defender a coisa.

d) Alhear / Gravar sua parte – alhear significa alienar (vender, doar, dar em pagamento - dação). Gravar é impor um ônus real, ou seja, atrelar um direito real que

couber àquele objeto.

e) Pedir divisãoArt. 1.320. A todo tempo será lícito ao condômino exigir a divisão da coisa comum, respondendo o quinhão de cada um pela sua parte nas despesas

da divisão. Assim, pode-se extinguir o condomínio a qualquer momento. Isto é um direito

imprescritível dos condôminos. O legislador determina assim, pois se deve sempre analisar

o condomínio sob a idéia de situação anormal, onde a lei facilitará a sua “regularização”.

Obs 1. Poderá haver a suspensão desse direito de divisão. É o que disciplina o § 1º

do mesmo artigo quando estipula - Podem os condôminos acordar que fique indivisa a coisa comum por prazo não maior de cinco anos, suscetível de prorrogação ulterior. Cumpre destacar que esta prorrogação só poderá ser feita uma única vez.

O § 2º também limita esta hipótese de indivisão - Não poderá exceder de

cinco anos a indivisão estabelecida pelo doador ou pelo testador.

Por fim, o § 3º estipula uma possibilidade de se acabar com a indivisão antes

do término do prazo - A requerimento de qualquer interessado e se graves razões o

aconselharem, pode o juiz determinar a divisão da coisa comum antes do prazo.

Obs 2. Art. 1.321. Aplicam-se à divisão do condomínio, no que couber, as regras

de partilha de herança (arts. 2.013 a 2.022).

Dos Deveres

a) Contribuir com as despesas – Cada condômino deverá contribuir, de acordo com a sua quota parte, para custear as despesas ordinárias e extraordinárias.Se não

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estiver expresso qual a quota parte de cada condômino, presume-se (iuris tantum) que estas

são iguais.

Art. 1.315. O condômino é obrigado, na proporção de sua parte, a concorrer

para as despesas de conservação ou divisão da coisa, e a suportar os ônus a que estiver

sujeita.

Parágrafo único. Presumem-se iguais as partes ideais dos condôminos.

b) Arcar com as dívidas que contrair em proveito do condomínio – Para a proteção do terceiro de boa-fé o Art. 1.318 assim estipula:As dívidas contraídas por um

dos condôminos em proveito da comunhão, e durante ela, obrigam o contratante; mas terá

este ação regressiva contra os demais. Obs. Vale lembrar que o condômino só pode utilizar o condomínio como garantia

de uma obrigação com a anuência de todos os demais.

c) Restituir os frutos – Um único condômino pode receber todos os frutos, porém deve prestar contas frente aos demais.

Art. 1.319. Cada condômino responde aos outros pelos frutos que percebeu

da coisa e pelo dano que lhe causou.

Obs. Os danos causados com dolo por um dos condôminos, podem ser cobrados apenas dele. Se for algo que ocorreu fortuitamente, todos responderão de acordo com suas quotas.

SUBSEÇÃO II – DA ADMINISTRAÇÃO DO CONDOÍNIO

Ao se estabelecer um condomínio, três caminhos poderão ser tomados pelos

condôminos. Este condomínio será administrado, locado, ou ainda, extinto.

1) Administrado – Todo condomínio deverá ter um administrador que o representará. Vale lembrar que este administrador não é o Síndico, já que esta é uma figura

pertencente ao Condomínio Edilício.

Art. 1.323. Deliberando a maioria sobre a administração da coisa comum,

escolherá o administrador, que poderá ser estranho ao condomínio; resolvendo alugá-la,

preferir-se-á, em condições iguais, o condômino ao que não o é.

Desta forma, o administrador será escolhido pelo quórum da maioria

absoluta, sendo que este poderá ser um dos condôminos, como também poderá ser um

terceiro, estranho ao condomínio.

Obs. Mandato Tácito – O Art. 1.234, pensando no terceiro de boa-fé, estipulou-se

a chamada Teoria da Aparência, que é a possibilidade de que o Administrador tenha poderes de representação mesmo ser ter sido eleito formalmente.

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Art. 1.324. O condômino que administrar sem oposição dos outros

presume-se representante comum.

Este dispositivo é um desdobramento do Art. 111, que prevê o chamado

silêncio circunstanciado.

Art. 111. O silêncio importa anuência, quando as circunstâncias ou os usos

o autorizarem, e não for necessária a declaração de vontade expressa.

Cumpre destacar que o administrador realiza duas categorias de atos, atos

de administração ou atos de disposição.

a) Atos de Administração – são atos decorrentes da finalidade do

condomínio. Para a prática destes atos é necessário a aprovação da maioria absoluta dos

quinhões, como estipula o Art. 1.325, § 1 º.

Art. 1.325. A maioria será calculada pelo valor dos quinhões.

§ 1º As deliberações serão obrigatórias, sendo tomadas por maioria

absoluta.

§ 2º Não sendo possível alcançar maioria absoluta, decidirá o juiz, a

requerimento de qualquer condômino, ouvidos os outros.

§ 3º Havendo dúvida quanto ao valor do quinhão, será este avaliado

judicialmente.

b) Atos de Disposição – estes atos implicam a alteração da finalidade do

condomínio, ou ainda, que alguma modalidade de alienação esteja sendo realizada pelo

condomínio, como p. ex., dá-lo em garantia. Nestes casos, o quórum será a unanimidade

dos condôminos. Assim, o condômino com o menor quinhão poderá vetar este tipo de ato,

uma vez que exige a aprovação de todos. Esta hipótese é o denominado Poder de Veto da

Minoria.

Locado – Aqui sempre o condômino terá preferência, frente a estranhos,

para locar o objeto do condomínio. É o que determina a segunda parte do Art. 1.323.

(...resolvendo alugá-la, preferir-se-á, em condições iguais, o condômino ao que não o é).

Obs. Ação de arbitramento de Aluguel – é muito comum que um condômino

utiliza-se do condomínio sozinho. Para estas situações, é permitido aos demais condôminos, isolada ou conjuntamente, que ajuízem uma Ação de Arbitramento de Aluguel, com o fim de que seja definido um valor a título de aluguel, para que o condômino que utiliza a coisa pague aos demais.

2) Extinto – a extinção do condomínio poderá se dar de duas formas,

mediante a divisão ou com a venda da coisa.

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a) Divisão – o objeto do condomínio poderá ser divisível, indivisível, ou

estar em um estado de indivisão.

Se esta coisa for divisível, isto é, for passível de divisão sem perder a

substância e valor, a divisão não terá problemas. Se o bem for indivisível, não terá outro

caminho, só caberá a venda. Finalmente, se a coisa estiver em um estado de indivisão,

somente com graves razões é que a coisa poderá ser dividida.

Obs. A divisão poderá se dar amigavelmente ou de forma litigiosa. Também há a

possibilidade de que ela seja feita extrajudicialmente, onde será realizada através de Escritura de

Partilha de Bens em qualquer Cartório de Notas. Atentar que o registro desta divisão deverá

respeitar a territorialidade do condomínio. A forma judicial será por jurisdição voluntária ou por

meio de litígio.

b) Venda – esta se dará quando for impossível a divisão, pelas

características do objeto, ou quando os consortes não quiserem adjudicá-la. As regras para

adjudicação estão dispostas no Art. 1.322.

Art. 1.322. Quando a coisa for indivisível, e os consortes não quiserem

adjudicá-la a um só, indenizando os outros, será vendida e repartido o apurado,

preferindo-se, na venda, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, e entre

os condôminos aquele que tiver na coisa benfeitorias mais valiosas, e, não as havendo, o

de quinhão maior.

Parágrafo único. Se nenhum dos condôminos tem benfeitorias na coisa

comum e participam todos do condomínio em partes iguais, realizar-se-á licitação entre

estranhos e, antes de adjudicada a coisa àquele que ofereceu maior lanço, proceder-se-á à

licitação entre os condôminos, a fim de que a coisa seja adjudicada a quem afinal oferecer

melhor lanço, preferindo, em condições iguais, o condômino ao estranho.

Pelo dispositivo, nota-se que adjudicação deve respeitar os seguintes

procedimentos.

1º) deve-se respeitar o direito de preferência dos condôminos;

2º) se mais de um condômino se interessar na adjudicação, terá preferência

àquele que possuir benfeitorias mais valiosas. Disto, deve-se ressaltar que, primeiro, estas

benfeitorias poderão ser de qualquer natureza; segundo, as benfeitorias mais valiosas não

serão analisadas pelo aspecto de valores empregados na obra, mas sim, para quais

benfeitorias foram mais úteis à coisa; e finalmente, terceiro, estas benfeitorias não poderão

já ter sido pagas ao condômino que as financiou.

3º) permanecendo o empate, prefere-se ao condômino que possuir maior

quinhão.

4º)Ainda continuando a igualdade, leva-se o objeto à hasta pública, onde

será oferecido em licitação, primeiro aos condôminos,e só depois, com o fracasso do leilão,

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é que estranhos poderão participar. Cabe lembrar que, em caso de empate de propostas no

segundo leilão, entre estranho e condômino, preferir-se-á ainda, o condômino.

Art. 1.326. Os frutos da coisa comum, não havendo em contrário

estipulação ou disposição de última vontade, serão partilhados na proporção dos

quinhões.

CAPÍTULO VI - DO CONDOMÍNIO GERAL

SEÇÃO II - DO CONDOMÍNIO NECESSÁRIO

Art. 1.327. O condomínio por meação de paredes, cercas, muros e valas

regula-se pelo disposto neste Código (arts. 1.297 e 1.298; 1.304 a 1.307).

Art. 1.328. O proprietário que tiver direito a estremar um imóvel com

paredes, cercas, muros, valas ou valados, tê-lo-á igualmente a adquirir meação na parede,

muro, valado ou cerca do vizinho, embolsando-lhe metade do que atualmente valer a obra

e o terreno por ela ocupado (art. 1.297).

Art. 1.329. Não convindo os dois no preço da obra, será este arbitrado por

peritos, a expensas de ambos os confinantes.

Art. 1.330. Qualquer que seja o valor da meação, enquanto aquele que

pretender a divisão não o pagar ou depositar, nenhum uso poderá fazer na parede, muro,

vala, cerca ou qualquer outra obra divisória.

CAPÍTULO VIIDO CONDOMÍNIO EDILÍCIO

SEÇÃO IDISPOSIÇÕES GERAIS

1) Introdução – O Condomínio Edilício (CE) era regulado pela Lei

4.591/64. Esta lei era dividida em duas partes. Na primeira parte ela tratava do CE, na

segunda, ela regulava a chamada Incorporação (processo que tem por finalidade a

construção de CE por meio do financiamento realizado pelos adquirentes dos

apartamentos). Porém, com o advento do Novo Código Civil, a primeira parte da Lei

4.591/64 foi derrogada, sendo que agora, o CE é regulamentado pelos Arts. 1.331 a 1.358

do C.C.

O CE se difere do Condomínio Comum ou Tradicional, uma vez que nele

existem duas áreas distintas, uma área exclusiva de um determinado condômino, e outra,

comum a todos eles. O condômino no CE então, pode usufruir de ambas as partes, porém

na exclusiva, ele poderá usar, gozar e dispor de maneira completamente independente, já na

comum, fará em concorrência com os demais condôminos.

2) Natureza Jurídica – O CE é classificado como um Direito de

Propriedade Complexo, na medida em que exige a convivência de dois direitos de

propriedade distintos, um direito de propriedade sobre uma área comum e outro sobre uma

área exclusiva. Vige aqui também a idéia de estado de indivisão obrigatório e constante,

uma vez que não há a possibilidade de se separar as partes componentes do direito do

condômino sem acabar com o condomínio.

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Importa esclarecer que no CE o principal é a edificação e o terreno é o

acessório, onde quem tem uma parte no edifício terá direito também a uma parcela do

terreno. Observa-se que esta premissa pressupõe o chamado Princípio Invertido da

Acessão. Lembre-se que na Acessão (modalidade de aquisição de propriedade imóvel), em

regra, aquele que construísse em terreno alheio, perdia para o proprietário do terreno esta

construção, pois aqui o terreno é principal em relação ao prédio, idéia que se inverte no CE.

O CE não é uma pessoa jurídica, porém tem capacidade postulatória, em

razão disso, sua personalidade jurídica é classificada como anômala. Quem responde por

ele judicialmente é seu administrador, ou seja, o Síndico.

3) Conceito – O CE caracteriza-se pela justa posição de propriedades

distintas perfeitamente individualizadas ao lado do condomínio de partes do edifício

forçadamente comuns.

Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade

exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.

§ 1º As partes suscetíveis de utilização independente, tais como

apartamentos, escritórios, salas, lojas, sobrelojas ou abrigos para veículos, com as

respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade

exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários.

Este §1º traz um rol meramente exemplificativo do que pode ser CE.

§ 2º O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de

água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes

comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos

condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.

O §2º trata da área comum, que não pode ser alienada ou dividida sem pôr

fim ao condomínio.

§ 3º A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma

fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal

ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio.

§ 4º Nenhuma unidade imobiliária pode ser privada do acesso ao

logradouro público.

§ 5º O terraço de cobertura é parte comum, salvo disposição contrária da

escritura de constituição do condomínio.

Ato de Constituição do Condomínio

A constituição do CE é um ato volitivo, que pode se dar por ato inter vivos,

como no caso da incorporação, ou por causa mortis, como em estipulação testamentária.

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Registro – Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele

ato, além do disposto em lei especial:

Cumpre esclarecer que a existência legal do CE começa com o ato de

instituição, porém, é necessário o registro no cartório de imóveis da circunscrição

imobiliária competente, onde será criada uma matrícula para cada parte exclusiva, que por

sua vez, estará vinculada a uma matrícula mãe, correspondente à matrícula do terreno.

Obs. A lei especial a que o dispositivo se refere é a Lei 6.015/73 (Leis dos Registros

Públicos).

Individualização – I - a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;

É necessária essa individualização para que assim possa se saber qual são as

partes autônomas de cada condômino, para que ele possa assim, utilizar livremente esta sua

parte.

Fração – II - a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;

É necessário especificar cada fração de parte do terreno que corresponderá a

cada condômino.

Finalidade – III - o fim a que as unidades se destinam.

Deve-se especificar qual a finalidade do condomínio, como, residencial p.

ex. Caso haja o interesse em mudá-la, o quorum necessário para tal mudança é o da

unanimidade dos condôminos.

Ao cumprir todos estes requisitos, o CE passa então a ter existência legal.

Da Constituição do Condomínio

Diferentemente da instituição do condomínio, que se inicia com o registro

no cartório de imóveis competente e que se concretiza com o cumprimento dos demais

requisitos do Art. 1.332, a constituição do condomínio inicia-se pela Convenção do

Condomínio.

A Convenção do Condomínio é uma norma interna que valerá tanto para os

condôminos presentes como para os condôminos futuros. Neste ponto, ressalta-se a sua

diferença quanto aos contratos, já que estes só produzem efeitos às partes contratantes, a

convenção não, ela já causa efeitos a todos, que participaram ou não.

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Vale lembrar que a Convenção do Condomínio não pode conflitar com o

Código Civil, porém na omissão deste diploma, prevalecerá a convenção.

Pela análise do Art. 1.333, percebe-se que o quorum necessário para criar a

Convenção é o de 2/3 das frações ideais.

Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser

subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde

logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas

tenham posse ou detenção.

Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do

condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.

Vale aqui lembrar a disciplina Súmula 260 do STJ ao determinar que,

mesmo sem registro, a Convenção terá validade entre os condôminos.

Súmula 260, STJ – A convenção de condomínio aprovada, ainda que sem

registro, é eficaz para regular as relações entre os condôminos.

Assim, a Convenção sem registro só não poderá ser oponível contra

terceiros.

O Art. 1.334 traz as cláusulas obrigatórias que devem constar na

Convenção.

Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os

interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:

I - a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos

condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;

II - sua forma de administração;

III - a competência das assembléias, forma de sua convocação e quorum

exigido para as deliberações;

IV - as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;

Este dispositivo está ligado ao Art. 1.277, que versa sobre o Uso Anormal

da Propriedade.

V - o regimento interno.

O Regimento Interno é um instrumento que vem completar a Convenção,

por isso dizer que ele tem competência residual, onde, toda matéria que não for obrigatória

constar na Convenção, poderá estar no Regimento Interno.

O quórum do Regimento Interno não necessita ser especial, impedindo desta

forma, que se engessem as matérias tratadas aqui, dando mais flexibilidade às alterações

que sejam necessárias. Ex. Alterações nas regras para o uso do salão de festas.

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§ 1º A convenção poderá ser feita por escritura pública ou por instrumento

particular.

Independente do instrumento escolhido, este deverá ser registrado.

§ 2º São equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo, salvo

disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos

relativos às unidades autônomas.

Num contrato de compra e venda, o Promitente Comprador é só o

comprador e o Promitente Cessionário é o vendedor. É porque o contrato de compra e

venda não é a venda em si, pois esta só vai ocorrer na data e na forma estipulada pelo

contrato, por isso as partes envolvidas ainda não podem ser chamadas de vendedor e

comprador, mas de promitentes, ou seja, que prometem cumprir o contrato. O Promitente

Comprador assume o contrato na maneira em que este estiver, e, salvo disposição em

contrário na convenção, é equiparado ao proprietário, como também serão os Detentores e

Possuidores.

 O Condomínio Edilício se caracteriza por ser um direito de propriedade complexo, na medida em que conjuga partes de propriedade exclusiva e partes

de propriedades comuns dos condôminos. Findo essa convivência de direitos, extingue-se

também o condomínio.

Direitos do Condômino

O Art. 1.335 traz um rol exaustivo dos direitos do condômino:

Art. 1.335. São direitos do condômino:

I - usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;

Cada condômino pode livremente, sem a interferência de qualquer dos

demais condôminos, usar, gozar, dispor (que também engloba a possibilidade de dá-la em

garantia) de sua parte exclusiva, bem como, de reivindicá-la de quem quer que

injustamente a detenha (direito de sequela vinculado ao direito de propriedade).

Cumpre destacar que o direito de usar e fruir engloba também o direito

alterar internamente a parte exclusiva, isto é, fazer mudanças da preferência do

proprietário, como a pintura do apartamento p. ex., porém, este é um direito que está

limitado a dois deveres previstos no Art. 1.336, incisos II e III.

II - usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não

exclua a utilização dos demais compossuidores;

A área comum, o condômino poderá utilizá-la livremente, desde que, não

modifique a finalidade da propriedade e nem exclua o direito dos demais condôminos sobre

ela.

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III - votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite.

Os condôminos têm o direito de votar nas assembléias ordinárias e

extraordinárias. Vale lembrar que caso ele não esteja quite com suas obrigações

condominiais, ele poderá ser privado desse direito deliberativo, entretanto, sua convocação

para participar da assembléia, é obrigatória, sob pena desta ser declarada nula.

Obs. A convenção poderá permitir que mesmo os condôminos inadimplentes

votem em assembléia.

Portanto, são direitos dos condôminos: a) usar, gozar, dispor e reivindicar a

propriedade particular; b) alterar internamente; c) usar das partes comuns, e; d) votar nas

deliberações.

Deveres dos Condôminos

Os deveres dos condôminos estão descritos principalmente no Art. 1.336.

Art. 1.336. São deveres do condômino:

I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas

frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;

Detalhe que este é o único dever positivo do condômino, já que todos os

demais são deveres negativos.

Quanto às despesas do condomínio a convenção poderá dispor de forma

diferente, porém, no seu silêncio, as despesas serão dividas de acordo com as frações ideais

de cada condômino. Esta possibilidade da convenção poder dispor de forma diferente é

recente, já que o dispositivo foi alterado em 2004.

II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;

III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias

externas;

Como já se disse, estes dois últimos incisos, são limitadores ao direito de

alterar internamente a parte exclusiva dos condôminos.

Obs. A fachada do edifício é considerada pela jurisprudência como área comum do

condomínio, por isso não pode ser modificada unilateralmente.

IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as

utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou

aos bons costumes.

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