Condominio - notas - Direito Civil 2, Notas de estudo de . Universidade do Sul de Minas
Vasco_da_Gama
Vasco_da_Gama27 de Fevereiro de 2013

Condominio - notas - Direito Civil 2, Notas de estudo de . Universidade do Sul de Minas

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Notas de direito civil do livro Do Direito das Coisas – Do Condomínio Geral (livro III, título III, capítulo VI)
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§ 1º O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros

moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de

até dois por cento sobre o débito.

§ 2º O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos

incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo

ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente

das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à

assembléia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a

cobrança da multa.

Primeiramente, vale aqui, fazermos uma distinção entre DEVER e

OBRIGAÇÃO. A obrigação sempre virá acompanhada de uma sanção, enquanto o dever

tem um aspecto moral, de forma que não traz consigo uma sanção que coercitivamente vá

obrigar ao seu cumprimento.

Porém, mesmo que este artigo utilize-se do substantivo, dever, a ele também

existem sanções quando de seu descumprimento. Estas sanções estão previstas nestes §§ 1º

e 2º.

O § 1º prevê a possibilidade de se aplicar juros moratórios, que poderão ser

convencionados pelo condomínio. Não havendo a previsão, os juros serão de 1% ao mês.

Obviamente, a correção monetária também existirá.

Também poderá haver a aplicação de multa, que o Novo C.C. reduziu para

até 2% sobre o débito, o que acabou por causar críticas da doutrina, que entendia que o

antigo diploma, que possibilitava a aplicação de multa de até 20% sobre o valor do débito,

era mais eficiente. Reduzir a abrangência da multa estimularia a inadimplência.

Obs. O STJ já se posicionou no sentido de que as quotas condominiais vencidas

antes de 2002 poderão ser cobradas com multa de 20%, as posteriores deverão respeitar o limite imposto pelo Novo C.C.

O § 2º prevê a punição para os condôminos que não cumprirem o disposto

nos incisos II a IV do Art. 1.336. A multa para estes casos terá como teto o importe de

cinco vezes o valor do condomínio. Se não houver previsão na convenção, os condôminos

em assembléia, poderão o estipular, sob o quorum de 2/3 dos condôminos restantes, o valor

da multa, sempre com o limite do teto estipulado pelo C.C.

Obs. Serão excluídos dessa deliberação os condôminos que não estiverem quites

com suas obrigações, bem como, os condôminos causadores dos danos, que também poderão ser responsabilizados civilmente pelas avarias causadas. Por isso dizer, 2/3 dos condôminos restantes.

Outro dever do condômino encontra-se no Art. 1.339.

Art. 1.339. Os direitos de cada condômino às partes comuns são

inseparáveis de sua propriedade exclusiva; são também inseparáveis das frações ideais

correspondentes as unidades imobiliárias, com as suas partes acessórias.

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Assim, também é dever do condômino, não alienar separadamente a parte

exclusiva da parte comum. É da essência do CE a convivência das duas áreas, exclusivas e

comuns, não podendo assim, vender uma e permanecer com direitos sobre a outra. Esta

condicionante também estabelece o chamado Princípio Invertido da Acessão, pois a

consequência de se vender o apartamento (acessório em relação ao principal (área comum))

é que a área comum também será vendida.

§ 1º Nos casos deste artigo é proibido alienar ou gravar os bens em

separado.

§ 2º É permitido ao condômino alienar parte acessória de sua unidade

imobiliária a outro condômino, só podendo fazê-lo a terceiro se essa faculdade constar do

ato constitutivo do condomínio, e se a ela não se opuser a respectiva assembléia geral.

Ressalta-se também a disciplina do Art. 1337.

Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com

os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos

condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do

valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das

faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.

Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado

comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais

condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao

décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior

deliberação da assembléia.

O quorum aqui é alto (3/4 dos condôminos restantes), porque os termos

“reiteradamente”, presente também no caput, e “comportamento anti-social”, são muitos

subjetivos. É uma tentativa de se evitar assim, o abuso de sua aplicação.

Outro detalhe importante é que este dispositivo também deve ser analisado

em conjunto com o Art 1.277 (Uso Anormal da Propriedade), uma vez que, no CE, as

noções sobre “saúde, sossego e segurança” serão sempre potencializadas.

Art. 1.338. Resolvendo o condômino alugar área no abrigo para veículos,

preferir-se-á, em condições iguais, qualquer dos condôminos a estranhos, e, entre todos, os

possuidores.

Art. 1.340. As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um

condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve.

Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende:

I - se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos;

II - se úteis, de voto da maioria dos condôminos.

§ 1º As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas,

independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento

deste, por qualquer condômino.

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§ 2º Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em

despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a

iniciativa delas dará ciência à assembléia, que deverá ser convocada imediatamente.

§ 3º Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem

em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembléia,

especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por

qualquer dos condôminos.

§ 4º O condômino que realizar obras ou reparos necessários será

reembolsado das despesas que efetuar, não tendo direito à restituição das que fizer com

obras ou reparos de outra natureza, embora de interesse comum.

Art. 1.342. A realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às já

existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende da aprovação de dois

terços dos votos dos condôminos, não sendo permitidas construções, nas partes comuns,

suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer dos condôminos, das partes próprias,

ou comuns.

Art. 1.343. A construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro

edifício, destinado a conter novas unidades imobiliárias, depende da aprovação da

unanimidade dos condôminos.

Art. 1.344. Ao proprietário do terraço de cobertura incumbem as despesas

da sua conservação, de modo que não haja danos às unidades imobiliárias inferiores.

Art. 1.346. É obrigatório o seguro de toda a edificação contra o risco de

incêndio ou destruição, total ou parcial.

DA ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO

Todo Condomínio deve ser administrado por um Síndico, respeitando os

termos da Lei Civil, da Convenção, e, em caráter suplementar, o Regime Interno.

Art. 1.347. A assembléia escolherá um síndico, que poderá não ser

condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual

poderá renovar-se.

O Síndico poderá então, ser pessoa física ou jurídica, alheia ou não ao

condomínio. Detalhe que a renovação do mandato poderá se dar ilimitadamente, porém,

cada um com o prazo máximo de dois anos.

Obs. Remuneração – Não há a determinação legal para que a convenção

determine que o Síndico seja remunerado, porém é uma tendência atual, a estipulação de um salário ao administrador.

As funções do Síndico estão dispostas no Art. 1.348.

Art. 1.348. Compete ao síndico:

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I - convocar a assembléia dos condôminos;

O Síndico deve convocar assembléias ordinárias pelo menos uma vez ao

ano, e as extraordinárias, sempre que for necessário.

Obs. Nas assembléias ordinárias votam todos os condôminos que estiverem em

dia com as obrigações condominiais, e nas extraordinárias, votarão todos estes, como também, os que não sofreram nenhuma sanção.

Quanto aos condôminos possuidores, cumpre destacar que, nas assembléias ordinárias, quem vota é o locatário, já nas extraordinárias, quem vota é o locador. Esta é uma determinação da Lei do Inquilinato, já que as despesas extraordinárias ficarão a cargo do proprietário, enquanto as despesas ordinárias a cargo do inquilino.

II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo

ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;

Vale lembrar que quando o Síndico se omitir, qualquer dos condôminos

poderá substituí-lo.

III - dar imediato conhecimento à assembléia da existência de

procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;

Deverá o condomínio constituir um advogado. Hoje alguns condomínios

possuem um fundo de reserva para ser utilizado sempre que o condomínio for vencido em

algum conflito judicial

IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as

determinações da assembléia;

V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela

prestação dos serviços que interessem aos possuidores;

VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;

VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e

cobrar as multas devidas;

VIII - prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;

Pelo menos uma vez no ano o Síndico é obrigado a prestar contas,

entretanto, deverá apresentá-las também sempre que um condômino requisitar. Se o

Síndico se recusar a prestá-las, o condômino poderá propor uma Ação de Prestação de

Contas.

IX - realizar o seguro da edificação.

Esta é uma norma cogente do C.C. (Art. 1.346), sendo assim, não há a

possibilidade de a Convenção afastar esta determinação. Se o Síndico não cumprir com esta

determinação poderá até mesmo ser responsabilizado civilmente caso o “sinistro” ocorra.

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§ 1º Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em

poderes de representação.

O Condomínio pode contratar outras pessoas para cumprir funções

específicas, como representação judicial do condomínio. Importante ressaltar que, sempre

que esta figura existir, todas as vezes que o condomínio for contratar com alguém é

importante colocar esta informação no contrato.

§ 2º O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes

de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo

disposição em contrário da convenção.

Art. 1.349. A assembléia, especialmente convocada para o fim

estabelecido no § 2º do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus

membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não

administrar convenientemente o condomínio.

Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembléia dos

condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas,

as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o

substituto e alterar o regimento interno.

§ 1º Se o síndico não convocar a assembléia, um quarto dos condôminos

poderá fazê-lo.

§ 2º Se a assembléia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de

qualquer condômino.

Quorum

O C.C. estipula quatro tipos de quorum que serão utilizados nas deliberações

da assembléia condominial: o quorum especial, total e por maioria absoluta ou simples. A

lei estipula diferentes quoruns de acordo com a importância da matéria.

Quorum Especial ou Privilegiado: é o descrito na primeira parte do Art. 1.351.

Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos

condôminos a alteração da convenção...

Vale aqui, duas ressalvas. A primeira é que quando a lei descreve “dos

condôminos” no texto de dispositivo, geralmente quer dizer que devem ser computados

todos os condôminos daquele condomínio para apuração do quorum. Quando a lei cita “de

condôminos” no texto, quer dar o significado de que devem ser computados apenas os

condôminos presentes naquela assembléia.

Sendo assim, podemos dizer que o quorum necessário para se alterar a

convenção do condomínio (norma interna corporis) é o especial, aqui correspondente a 2/3

de todos os condôminos.

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Disso extrai-se a segunda ressalva. Quando for fazer o cálculo dos

condôminos deste condomínio deverá se excluir aqueles penalizados com a impossibilidade

de votar, como já se viu p.ex, os inadimplentes.

Quorum Total: aparece na segunda parte do Art. 1.351:a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela

unanimidade dos condôminos.

Mais uma vez exige-se a totalidade dos condôminos quando da apuração

do quorum e não apenas dos presentes.

É neste momento que aparece o chamado Poder de Veto da Minoria,

pois, como o artigo fala em unanimidade dos condôminos, mesmo aquele condômino que

tiver a menor quota do condomínio poderá vetar esta deliberação, se achar melhor. Vale

dizer que não há a possibilidade de se suprir judicialmente esta opção deste condômino. O

quorum total então, será utilizado sempre que se quiser mudar a destinação do condomínio,

como passar a ser um condomínio residencial quando era comercial, ou quando quiser

mudar o número de unidades imobiliárias deste condomínio.

Maioria Absoluta: Descrito Art. 1.352.

Art. 1.352. Salvo quando exigido quorum especial, as deliberações da

assembléia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos

presentes que representem pelo menos metade das frações ideais.

Parágrafo único. Os votos serão proporcionais às frações ideais no

solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa

da convenção de constituição do condomínio.

Assim, nas deliberações, em que não estiverem em pauta de votação, as

questões referentes ao Art. 1.351, e que também, não esteja expresso em convenção,

independente da matéria, que o quorum será o especial, serão apuradas sob a maioria

absoluta, ou seja, metade mais uma das frações ideais deste condomínio, se realizadas em

primeira convocação.

Observe que o artigo fala em maioria dos presentes, porém estes

presentes devem representar pelo menos a metade das frações ideais, razão pela qual o

parágrafo único coloca um “valor” nos votos, já que estes não serão computados pelo

número de condôminos, mas sim pelo importe de sua quota.

Maioria Simples: Disposta no Art. 1.353.

Art. 1.353. Em segunda convocação, a assembléia poderá deliberar por

maioria dos votos dos presentes, salvo quando exigido quorum especial.

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Este é primeiro quorum desatrelado das frações ideais, exigindo-se

apenas metade dos presentes em assembléia para a aprovação, desde que seja em segunda

convocação para esta assembléia. As exigências quanto à matéria são as mesmas do Art.

1.352.

Obs. 1. A votação poderá ser realizada por meio de procurações. A convenção,

no entanto, poderá restringir o número de procurações concedidas a um só condômino, pois há o entendimento de que assim, estaria colocando nas mãos de um só condômino o poder de decisão nas votações.

Obs. 2. O regimento interno geralmente utiliza-se do quórum por maioria, pois

como se viu, é um instrumento que exige mais agilidade para votação, por reunir muitas vezes matérias de urgência. Porém, a convenção poderá exigir quorum diverso deste.

Obs. 3. Não se deve esquecer que a convocação de todos os condôminos é

exigência legal da assembléia, mesmo àqueles condôminos penalizados com a impossibilidade de votar. Não cumprida esta exigência a assembléia pode ser declarada nula.

Art. 1.354. A assembléia não poderá deliberar se todos os condôminos não

forem convocados para a reunião.

As assembléias serão ordinárias e extraordinárias. As ordinárias deverão

ocorrer pelo menos uma vez no ano. As extraordinárias serão convocadas sempre que se

achar necessário, nas condições do Art. 1.355.

Art. 1.355. Assembléias extraordinárias poderão ser convocadas pelo

síndico ou por um quarto dos condôminos.

Obs. 4. Pode haver na administração do condomínio um Controle Financeiro

que fará uma prévia nas contas que o Síndico tem a obrigação de apresentar.

Art. 1.356. Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de

três membros, eleitos pela assembléia, por prazo não superior a dois anos, ao qual

compete dar parecer sobre as contas do síndico.

Obs. 6. Locação da Vaga de Garagem: Como já se disse a garagem só será

considerada área independente se tiver matrícula própria. Daí, se a convenção permitir, poderá o condômino locar a sua vaga a outros condôminos, ou a até mesmo a estranhos ao condomínio. Vale lembrar, que a lei permite a locação a estranhos, sendo assim, se a convenção quiser vetar esta possibilidade deverá assim dispor expressamente.

Art. 1.338. Resolvendo o condômino alugar área no abrigo para veículos,

preferir-se-á, em condições iguais, qualquer dos condôminos a estranhos, e, entre todos, os

possuidores.

É possível, então, alugar a vaga de garagem. Mas é necessário dar-se

preferência, em condições iguais (valor do aluguel, especialmente), aos outros condôminos

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e aos possuidores (como inquilinos, comodatários). Se nenhum condômino ou possuidor

tiver interesse no aluguel da garagem, aí, sim, ela poderá ser alugada à pessoa estranha ao

condomínio.

No entanto, se mais de um condômino se interessar pela vaga, estabelecer-

se-á também outra preferência para definir quem ficará com ela.

Para esta preferência, primeiro devemos analisar se será um direito de

preferência real ou obrigacional, uma vez que as consequências pelo seu descumprimento

serão diferentes.

O direito preferência real, é aquele decorrente da qualidade desta preferência

estar atrelada a um direito real. Neste caso, deveremos sempre lembrar do jus persequendi

intrínseco aos direitos reais, já que o beneficiário preterido em seu direito poderá, fazendo-

se um depósito prévio, requerer a restituição da coisa, como também perdas e danos.

Se este direito de preferência é um direito obrigacional, ou seja,

convencionado entre as partes, o beneficiário desrespeitado na preferência poderá somente

requerer as perdas e danos.

Dito isto, parte-se para a preferência na prática, que como há omissão do

C.C. para esta hipótese, o entendimento doutrinário e jurisprudencial passou a entender

que se deve aplicar analogicamente o Art. 1.322.

Art. 1.322. Quando a coisa for indivisível, e os consortes não quiserem

adjudicá-la a um só, indenizando os outros, será vendida e repartido o apurado,

preferindo-se, na venda, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, e entre

os condôminos aquele que tiver na coisa benfeitorias mais valiosas, e, não as havendo, o

de quinhão maior.

Assim, sob uma ordem, poderá se estabelecer que a preferência se dará da

seguinte forma.

a) Primeiro analisa-se quem tenha benfeitorias no prédio; b) Se estas se equivalerem, aquele condômino que tiver maior quinhão; c) Persistindo a igualdade, dar-se-á preferência àquele que tiver posse

direta de sua parte. Por exemplo: um dos condôminos pleiteantes da vaga aluga o seu

imóvel a um terceiro, enquanto o outro condômino efetivamente reside no seu apartamento.

Este último, por exercer posse direta de sua parte, terá preferência pela vaga.

d) Finalmente, persistindo a igualdade depois de analisados todos estes critérios, far-se-á um sorteio entre os pleiteantes.

Obs. Usa-se estas mesmas regras para os comodatários e os inquilinos, se estes

se interessarem pela vaga.

Obras no Condomínio – Cumpre destacar primeiramente, que, obviamente,

estas obras são aquelas realizadas no edifício, e não no apartamento do condômino.

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Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende:

I - se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos;

Percebe-se que o quorum necessário para aprovação das obras voluptuárias é

alto, pois estas obras não tem caráter de necessárias para o condomínio, como o

aquecimento da piscina, por exemplo.

II - se úteis, de voto da maioria dos condôminos.

As obras úteis, como são interessantes para o condomínio sua realização, já

possuem um quorum menor de deliberação. Lembremos que a maioria aqui será, absoluta,

em primeira convocação e, simples, em segunda convocação.

§ 1º As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas,

independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento

deste, por qualquer condômino.

As obras consideradas necessárias ao condomínio não necessitam de prévia

autorização pela assembléia, e poderão, na impossibilidade do Síndico em realizá-las, ser

feitas por qualquer condômino.

§ 2º Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em

despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a

iniciativa delas dará ciência à assembléia, que deverá ser convocada imediatamente.

Neste caso, as obras continuam sendo necessárias, porém, causarão um

dispêndio muito alto de gastos ao condomínio, sendo assim, deverão ser aprovadas em

assembléia. Entretanto, o este parágrafo segundo prevê que esta autorização não precisará

ser prévia, podendo ser dada após já realizado o reparo. Consequência disto é que, não

sendo aprovada sua realização, o responsável por ela deverá responder pelos gastos frente

ao condomínio, ou se as fez com recursos próprios, não os terão restituídos. Lembre-se que

estas obras têm caráter de urgência, por isso não se pode exigir delas prévia autorização.

§ 3º Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem

em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembléia,

especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por

qualquer dos condôminos.

Aqui, mesmo sendo necessárias ao condomínio, as obras, por não terem

caráter de urgência e por exigir alto custo ao erário do condomínio, para serem realizadas

necessitarão de prévia aprovação em assembléia.

§ 4º O condômino que realizar obras ou reparos necessários será

reembolsado das despesas que efetuar, não tendo direito à restituição das que fizer com

obras ou reparos de outra natureza, embora de interesse comum.

Se o condômino realizou obras e reparos necessários com recursos próprios,

terá direito à restituição destes pelo condomínio. (1ª parte do §4º). Esta é uma aplicação dos

Princípios da Solidariedade e da Vedação do Enriquecimento Sem Causa.

Porém, se o condômino realizou, com seu próprio dinheiro, obras

voluptuárias ou úteis, sem, contudo, vê-las aprovadas previamente pela assembléia, não

terá direito à restituição dos valores despendidos (2ª parte do §4º). Esta determinação visa

evitar a atuação individual do condômino, visando seu próprio interesse.

Art. 1.342. A realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às já

existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende da aprovação de dois

terços dos votos dos condôminos, não sendo permitidas construções, nas partes comuns,

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suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer dos condôminos, das partes próprias,

ou comuns.

Art. 1.343. A construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro

edifício, destinado a conter novas unidades imobiliárias, depende da aprovação da

unanimidade dos condôminos.

Esta é uma forma de aquisição de propriedade – Acessão Artificial causada

pela Construção. È uma modalidade acessão artificial convencional, por isso, exige-se o

quorum total, pois aqui é não um mero melhoramento do edifício, ou seja, uma benfeitoria

a ser realizada, mas sim a aquisição de propriedade pelos condôminos.

Art. 1.344. Ao proprietário do terraço de cobertura incumbem as despesas

da sua conservação, de modo que não haja danos às unidades imobiliárias inferiores.

Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante,

em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.

As obrigações condominiais são propter rem, ou seja, estão vinculadas à

coisa, por isso, os débitos remanescentes da unidade poderão ser cobrados do adquirente

desta, que terá, porém, Ação de Regresso contra o antigo dono, com o fim de ter estes

valores despendidos restituídos.

Art. 1.346. É obrigatório o seguro de toda a edificação contra o risco de

incêndio ou destruição, total ou parcial.

Extinção do Condomínio

A extinção do Condomínio Edilício se dará quando não houver mais essa

conjugação entre partes exclusivas e parte comum. As possibilidades que darão ensejo ao

fim do Condomínio Edilício estão dispostas nos Arts. 1.357 e 1.358.

a) Perecimento da Coisa – Ao perecer a coisa perece-se também o direito sobre ela.

Art. 1.357. Se a edificação for total ou consideravelmente destruída, ou

ameace ruína, os condôminos deliberarão em assembléia sobre a reconstrução, ou venda,

por votos que representem metade mais uma das frações ideais.

Assim, quando houver o perecimento do edifício, dois caminhos poderão

ser tomados pelos condôminos, ou o reconstrói, ou vende o que restou.

1) Reconstrução – é necessário que metade mais uma das frações ideais desse condomínio delibere em assembléia determinando essa reconstrução.

Vale lembrar que, pela disciplina do Art. 1.346, é obrigatório ao

condomínio a realização de um seguro que o proteja, sob pena de responsabilização civil do

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Síndico. Entretanto, se o valor pago pelo sinistro não cobrir as despesas para a

reconstrução, deverá ser colocado em votação a possibilidade de os condôminos

complementarem os gastos. Daí, uma vez aprovada a reconstrução, se alguns dos

condôminos não quiser, ou não tiver dinheiro para a obra, deverá alienar sua unidade ou o

equivalente aos demais condôminos.

§ 1º Deliberada a reconstrução, poderá o condômino eximir-se do

pagamento das despesas respectivas, alienando os seus direitos a outros condôminos,

mediante avaliação judicial.

2) Venda – Vende o que sobrou do edifício, sendo que como na reconstrução, o quórum necessário para determiná-la é o da maioria absoluta, onde os

condôminos dividirão o dinheiro de acordo com suas frações ideais.

§ 2º Realizada a venda, em que se preferirá, em condições iguais de

oferta, o condômino ao estranho, será repartido o apurado entre os condôminos,

proporcionalmente ao valor das suas unidades imobiliárias.

b) Desapropriação: Esta modalidade de venda compulsória ao Poder Público fica um pouco diferente quando o objeto é um Condomínio Edilício, pois o valor a

ser estipulado aqui deverá ser o mais amplo possível, para que assim, seja efetivo a todos os

condôminos, levando em consideração todas as peculiaridades de cada unidade.

Art. 1.358. Se ocorrer desapropriação, a indenização será repartida na

proporção a que se refere o § 2º do artigo antecedente.

Cumpre destacar que os valores pagos a cada condômino poderão ser

diferentes, mesmo que as frações ideais sejam idênticas. Isso acontece porque terá que se

avaliar, quando do pagamento, todas as benfeitorias realizadas pelos condôminos, mesmo

aquelas existentes em suas partes exclusivas.

Obs. Se houver a alienação do que restou do edifício para vários proprietários,

estará assim, nascendo um novo condomínio, entretanto, tradicional, pois já não há mais a conjugação de partes exclusivas com parte comum. Neste caso, o que está se alienando é apenas o terreno.

DA PROPRIEDADE RESOLÚVEL

Como sabemos, a regra é que o direito de propriedade é ilimitado. Porém,

excepcionalmente, em alguns casos na lei, pode-se dizer, que a propriedade tem previsão de

duração.

Vale lembrar a distinção entre Condição e Termo aprendida quando do

estudo da parte geral do C.C.

Condições são eventos futuros e incertos, enquanto o Termo é um evento

futuro e certo.

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As condições serão suspensivas ou resolutivas. Os negócios jurídicos em que

houver uma condição suspensiva como essencial, só terão seus efeitos no mundo jurídico

após o advento desta. Já nos negócios em que a condição for resolutiva, os efeitos durarão

até que esta condição se implemente.

Dito isso, cumpre estabelecer que a Propriedade Resolúvel é aquela que, na

de sua origem já está expressamente prevista sua extinção, ou melhor, está condicionada a

uma condição resolutiva, como o fim de um casamento, ou a um termo, como a morte.

Art. 1.359. Resolvida a propriedade pelo implemento da condição ou pelo

advento do termo, entendem-se também resolvidos os direitos reais concedidos na sua

pendência, e o proprietário, em cujo favor se opera a resolução, pode reivindicar a coisa

do poder de quem a possua ou detenha.

Quatro considerações devem ser levantadas acerca deste dispositivo.

1ª - A condição pode decorrer da lei ou da autonomia da vontade, que é o

caso do Art. 1.359. Não é demais lembrar que, quando determinada pelas partes, deverá

esta cláusula estar expressa no contrato, que também deverá ser registrado em cartório de

imóveis, para que assim, possa ser oponível contra terceiros.

2ª – A nomenclatura que se dá às partes deste contrato é a seguinte: O

Proprietário Resolúvel é aquele que tem a direito de propriedade atual. O Proprietário

Diferido é aquele que a condição o beneficiará, por isso, diz-se que ele tem o direito de

propriedade eventual.

3ª - Quando ocorrer a condição ou termo, o direito de propriedade do

proprietário resolúvel se extingue, o que faz com que todos os direitos reais que foram

adquiridos na constância daquela propriedade sejam extintos também, como p. ex, um

Usufruto ou Servidão que tenham sido estipulados.

4ª - Este também é um negócio jurídico, sendo assim, ele poderá ser gratuito

ou oneroso.

Obs. Um exemplo de propriedade resolúvel é a Alienação Fiduciária, onde o

proprietário resolúvel é a financiadora, enquanto o proprietário diferido é o financiado. A condição resolutiva que dará a esse proprietário diferido a propriedade definitiva da coisa, é o pagamento de todas as parcelas do financiamento.

Art. 1.360. Se a propriedade se resolver por outra causa superveniente, o

possuidor, que a tiver adquirido por título anterior à sua resolução, será considerado

proprietário perfeito, restando à pessoa, em cujo benefício houve a resolução, ação contra

aquele cuja propriedade se resolveu para haver a própria coisa ou o seu valor.

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