Contratos em especie - notas - Direito Civil, Notas de estudo de . Universidade do Sul de Minas
Vasco_da_Gama
Vasco_da_Gama27 de Fevereiro de 2013

Contratos em especie - notas - Direito Civil, Notas de estudo de . Universidade do Sul de Minas

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Notas de Direito Civil III - contratos em espécie: compra e venda, troca ou permuta, contrato estimatório, contrato de doação, contrato de locação,
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Direito Civil

Direito Civil III

- 1 -

CONTRATOS EM ESPÉCIE

Todos os contratos que serão estudados têm um ponto em comum: são

típicos, nominados, pois são regulamentados em lei.

Nos contratos em espécie ainda existe um grande número de normas

dispositivas ou seja, as partes podem alterá-las.

COMPRA E VENDA (481 a 532)

O contrato de compra e venda ocupa o centro das relações contratuais, mas

a medida que a sociedade foi evoluindo houve a necessidade de novos contratos.

No Brasil, o contrato de compra e venda não transfere domínio. As coisas

móveis necessitam da tradição e no caso de imóveis, o domínio se transfere com a transcrição

do registro.

Dá-se o contrato de compra e venda quando o vendedor mediante o

recebimento de um preço se obriga a transferir o domínio de determinada cosia ao comprador.

Classificação do Contrato de Compra e Venda:

É sempre bilateral e oneroso, todos os envolvidos têm obrigações e ônus.

Pode ser comutativo ou aleatório, dependendo do caso concreto. Pode ser paritário ou de

adesão, consensual ou formal (nunca real). É formal quando a lei exige certa forma para que o

ato tenha validade, como por exemplo, na compra e venda de imóvel, cujo valor seja superior

a 30x o maior salário mínimo vigente no país, a validade do contrato depende de escritura

pública. A formalidade exigida é a escritura pública e não o registro.

O objeto do contrato tem que ser lícito e apreciável economicamente. O

valor deve ser fixado sempre em moeda nacional. Mas, hoje é admitido que o valor das

prestações sejam vinculados à moeda estrangeira.

As partes tem que ter capacidade. No contrato de compra e venda, há o

problema da legitimação. Há pessoas que mesmo tendo capacidade não tem legitimação para

comprar e vender livremente. Os artigos 496 e 497 trazem limitações ao poder de contratar.

Ex.: Par que um pai venda algo para um dos filhos, depende de autorização

dos demais filhos. (O mesmo não se aplica a doação, que quando feita de ascendente para

descendente tem a obrigatoriedade da colação).

O art. 497 traz uma série de obrigações que tem haver com as funções que a

pessoa exerce. Em todas elas há uma pessoa responsável pelo patrimônio alheio. Essa pessoa

não pode adquirir este patrimônio/bem. Ex.: leiloeiro, testamenteiro, tutor, curador, juízes,

serventuários da justiça.

O contrato não transfere o domínio. Este só se transfere com o registro em

se tratando de imóveis e com a tradição com relação as bens móveis.

Venda Ad Mensuram e Venda Ad Corpus: referem-se a extensão da área. A

área é determinada, a medida é exata.

É um instituto da compra e venda de imóveis. Tem haver com o tamanho do

imóvel, sua extensão. Ex.: compro um imóvel por um tamanho e na escritura a extensão é

outra.

Venda Ad Corpus: existe a compra do imóvel pelo imóvel e não pelo

tamanho da área. Ex.: compro um fazenda porque tem uma tradição e não pelo tamanho que

possui.

Esta venda tem que ser expressa e deve haver acordo de vontades. É uma

venda aleatória, eu assumo o risco. Se houver diferença no tamanho eu não posso reclamar

medida pela própria natureza da venda.

Direito Civil III

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A diferença deve ser razoável, que não influencia na finalidade. Não precisa

estar escrito que a venda é ad corpus. Está implícito este tipo de venda a diferença pode

existir.

Venda Ad Mensuram: a exata medida do imóvel é da essência do contrato. E

se existir diferença são medidas cabíveis:

- complemento da área (se for possível);

- desfazimento do negócio;

- abatimento no preço.

Se no caso, a extensão for maior, ou seja estiver sobrando terreno, não há

extinção do contrato, podendo:

- devolver o excesso;

- completar o valor correspondente ao preço.

Art. 500, §1º - presunção de que a venda foi ad corpus sempre que a

diferença for até 1/20 da área total enunciada.

§ 3º - se expressões como “mais oi menos”, “aproximadamente”, constar do

contrato, mesmo que a venda não seja expressamente ad corpus não haverá complemento de

área nem devolução do excesso.

Cláusulas especiais no contrato de compra e venda:

Estas cláusulas só serão inseridas e válidas, se de comum acordo entre as

partes. Se inserida no contrato gerará todos os efeitos.

• Retrovenda – arts. 505 a 508.

Utilizada para simular outro ato que não pode aparecer no mundo jurídico.

Só pode ser usada em contratos de compra e venda de imóveis.

É uma cláusula que inserida no contrato dá ao vendedor o direito de reaver

aquele imóvel, por um prazo decadencial de 3 anos. Pode ser estipulado um prazo menor,

nunca maior.

Condições para reaver o imóvel: depositando o preço mais benfeitorias

necessárias e eventuais valorizações comprovadas que o imóvel tenha sofrido com obras

públicas.

A retrovenda é muitas vezes utilizada para simular empréstimos entre

particulares (agiotagem).

Tem que ser expressa e como se trata de imóveis tem que ser registrada.

A cláusula de retrovenda pode ser cedida a terceiro e se transmite aos

herdeiros.

Também pode ser exercida contra terceiros. Não impede a circulação do

bem.

Havendo qualquer discussão em relação ao valor, deposita-se o valor em

juízo e a pessoa continua na casa enquanto se discute o valor.

• Venda a Contendo – arts. 509 a 512

O artigo 122 do CC proíbe a condição puramente potestativa, ou seja,

sujeita ao puro arbítrio de uma das partes. A venda a contendo é uma exceção a essa regra.

É uma venda sob condição suspensiva puramente potestativa, porque

depende única e exclusivamente da vontade do comprador.

Mais que uma cláusula, a venda a contendo é um tipo especial de compra e

venda. O vendedor não tem a garantia de que a pessoa vai realmente comprar aquele bem.

A pessoa leva o objeto, se gostar pode comprar. Fica a critério do

comprador.

Há a tradição sem transmissão de propriedade. Esta fica subordinada a uma

condição suspensiva.

O período para manifestação de vontade é estipulado pelo vendedor.

Direito Civil III

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Se o vendedor não estipulou prazo, deve notificar para devolução ou

efetivação da compra. A resposta neste caso deve ser imediata.

Nesse período da condição, se aplica as regras do comodato onde for

possível.

Feita a manifestação positiva, tem-se realizada e perfeita a compra e venda.

É possível venda a contendo com condição resolutiva. Ex.: compro e pago e

se na ficar satisfeito, em 5 dias devolvo.

• Preempção ou Preferência – arts. 513 a 520

No Direito Civil há uma série de direitos de preferência. Direito de

preferência significa primazia, direito de adquirir em primeiro lugar um bem.

Existem várias origens para esse direito. Assim quando há lesão a esse

direito há diversas conseqüências. Pode nascer de locação, condomínio, contrato de compra e

venda.

A cláusula de preempção é aplicável tanto para bens móveis quanto para

bens imóveis.

O prazo de validade desta cláusula é de 180 dias para móveis e de 2 anos

para bens imóveis.

Ex.: vendo uma casa, nos próximos dois anos se meu comprador quiser

vender a casa ou dá-la em pagamento, tem que me avisar. As condições para o antigo

vendedor (eu) e o novo comprador tem que ser as mesmas.

A cláusula da preempção tem que ser expressa.

Não se transmite aos herdeiros.

Poderá ser estipulado prazo menor, nunca maior.

Se contar prazo para preferência na notificação é este prazo que vale. Se

apenas notificar sem estipular prazo, este será de 3 dias para bens móveis e 60 dias para

imóveis.

Na preempção ou se eu vender o bem sem notificar o interessado, este não

terá direito a reaver o bem, mas apenas direito a perdas e danos.

• Venda com Reserva de Domínio (arts. 521 a 528 do CC e 1070 e 1071

do CPC)

A venda com reserva de domínio só se aplica a venda a prazo de bens

móveis que possam ser individualizados.

Trata-se de uma exceção a regra de que para o bens móveis a propriedade se

transfere com a tradição. Eu entrego mais reservo o domínio.

É uma venda que tem uma cláusula resolutiva que é o pagamento das

prestações.

A alienação fiduciária é um instituto semelhante a venda com reserva de

domínio mas não se confundem pois geram conseqüências diversas. A alienação fiduciária é

possível em casos de bens imóveis.

A venda com reserva de domínio é um cláusula que existe para garantia do

credor de que vai receber seu crédito.

É uma cláusula que necessariamente tem que ser expressa e escrita, eis que

precisará ser registrada no Cartório de Títulos e Documentos ou dependendo do bem no órgão

competente (ex.: veículo, registra-se no Detran).

O registro é necessário para dar publicidade, para que terceiros ao comprar

estão cientes e se sujeitem ás conseqüências da cláusula.

Não basta o inadimplemento par fazer valer a cláusula. O credor tem que

constituir em mora o devedor, protestando o crédito ou com notificação judicial.

O credor tem duas opções para cobrar o devedor: ou pelo processo de

execução normal ou fazendo valer a cláusula de reserva de domínio.

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1. Art. 1070 do CPC: cobrança pelo processo de execução, que é um opção

que todo e qualquer credor que tenha um título executivo judicial ou extrajudicial , tem a sua

disposição.

O art. 585 do CPC traz os requisitos para saber se o título é executivo ou

não. O contrato para ser título executivo ser assinado pelo devedor e por duas testemunhas.

2. Art. 1071 do CPC: procedimento usado para fazer valer a cláusula com

reserva de domínio.

Havendo mora, o credor constitui o devedor em mora. Constituído em mora,

o credor pede a apreensão do objeto. Feito isso, pede a reintegração na posse e depósito. Será

feita uma avaliação do bem e após o devedor será citado para apresentar defesa ou purgar a

mora num prazo de 30 dias ( purgar a mora é um direito do devedor ao qual o credor não pode

ser opor, desde que já tenha pago 40% do valor do bem). Purgada a mora retoma o bem e

continua pagando as prestações. A lei não limita a purgação de mora.

Se o devedor permanece inerte, será deferida a reintegração na posse.

Havendo saldo, este será devolvido ao devedor.

Venda Sobre Documentos (arts. 529 – 532)

È também uma exceção à regra de que a propriedade se transmite com a

tradição (bens móveis) ou com o registro (imóveis).

É quando você efetivamente substitui a tradição do objeto peal entrega de

documentos que representam aquilo que você está comprando.

O intuito é transferir para o comprador os riscos da tradição, do transporte,

etc.

TROCA OU PERMUTA

O contrato de permuta é bilateral e oneroso. Se envolver imóvel é formal,

nos outros casos é consensual. Pode ser comutativo ou aleatório. É paritário e teoricamente,

pode ser de adesão.

Na permuta as despesas com a transferência, salvo estipulação em

contrário, correm meio-a-meio.

Se aplica à permuta as regras de compra e venda. Não pode haver permuta

entre ascendente e descendente quando houver diferença relevante de valores. Mas, se não

houver discrepância de valores, a permuta é válida. Art. 533.

CONTRATO ESTIMATÓRIO (Arts. 534 a 537)

Conhecido como venda em consignação. Ex.: você vai à loja e pega um

monte de objeto para vendê-los. Pagará somente o que vender, devolvendo o restante.

Consignante é o proprietário do objeto e consignatário é quem os recebe.

O consignatário no período em que fica com os objetos tem

responsabilidade civil objetiva com relação a estes objetos.

Há duas situações que excluem do consignatário da responsabilidade de

indenizar:

1. Mora do consignante. Ex.: o consignatário se compromete a devolver os

objetos dia 10, e o consignante se recusa a receber. Se ocorrer um incêndio no dia 11, o

consignatário não é obrigado a indenizar.

2. Se ficar provado que mesmo que os objetos estivessem nas mãos do

consignante, eles se perderiam. Ex.: enchente que arruinou tanto a casa do consignatário

quanto a do consignante.

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Nesse período, como os bens não pertencem ao consignatário, não pode

haver nenhuma constrição judicial (penhora, arresto, seqüestro) em virtude de dívida do

consignatário.

Também neste período não pode o consignante fazer negócio com aqueles

objetos com mais ninguém.

CONTRATO DE DOAÇÃO (Arts. 538 a 564)

Obs.: testamento não é doação. Testamento é manifestação de vontade que

vai surtir efeito após a morte. A sucessão testamentária é um instituto causa mortis (só há

sucessão por causa da morte).

Doação é contrato, é instituto jurídico inter vivos.

Doação é ato de liberalidade, ato em que o doador transfere do seu

patrimônio bens ou vantagens para o patrimônio de outra pessoa.

Requisitos: doador; liberalidade patrimonial; donatário.

É um contrato típico, unilateral, gratuito e formal (tem que ser feito ou por

escritura pública ou por instrumento particular.

A doação verbal é admitida excepcionalmente nos casos de bens móveis, de

pequeno valor e com tradição imediata. Para parâmetros, considera-se pequeno valor o salário

mínimo.

O objeto deve ser lícito e circulável.

Requisitos subjetivos da doação:

• Capacidade genérica;

• Legitimação (casos de falta de legitimação, na grande maioria das vezes,

está vinculada ao direito de família. Ex.: o cônjuge adultero não pode fazer doações à sua

concubina ou concubino.)

Em regra a doação é irrevogável. Em alguns casos elencados no Código,

porém excepcionais, é possível sua revogação.

Espécies de Doações:

• Doação Pura e Simples: não exige quase nada a não ser a vontade

incontrolável de doar.

• Doação Condicional: aquela doação que tem condição suspensiva ou

resolutiva.

• Doação com Encargo: o encargo é uma “tarefa” que o donatário tem que

cumprir. Mas essa tarefa não pode ser algo que lhe comprometa tanto o tempo ou o

patrimônio a ponto de não haver benefício no está recebendo.

Ex. de encargo: Vou dar à Maria um prédio de 4 andares, tendo em dada

andar 4 apartamentos. Porém exijo que Maria ceda o primeiro andar para estudantes de direito

morarem sem pagar aluguel. Maria ainda tem benefício com a doação.

Obs.: Doação onerosa não existe.

• Doação com Cláusula de Reversão: Ex.: faço uma doação e se este a quem

eu doar falecer primeiro que eu, esse patrimônio volta para mim.

Doação é ato de vontade.

• Doação Remuneratória: a pessoa te fez um favor mas você vai ficar tão

satisfeito que vai dar uma gorjeta.

Regra: a doação é irrevogável. Entretanto há exceções.

Pode ser revogado um ato que só dependa da minha vontade. Ex.:

testamento.

A doação pode ser anulada. Todo e qualquer ato jurídico que tenha um vício

pode ser anulado.

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Revogação é diferente de nulidade.

Os arts. 548, 549 e 550 tratam de doações nulas.

Art. 548 – A doação é válida quando você reserva o usufruto.

Art. 540 – Há duas partes no patrimônio. A legítima e a disponível. Na

legítima eu não posso mexer. Já na disponível eu posso.

Não posso fazer uma doação em vida que ultrapasse 50% da patrimônio.

Não posso ultrapassar a parte legítima.

Art. 550 – Concubinato adulterino (você é casado e mantêm duração

duradoura fora do casamento).

Não posso fazer doações ao concubino. O prazo para anular a doação é de

até 2 anos. Quem pode pedir a anulação é o cônjuge ou os herdeiros necessários.

A doação em algumas situações especiais previstas na lei pode ser revogada

(Revogação é resgatar novamente aquilo que doou.)

Se revoga a doação por ingratidão do donatário ou por inexecução do

encargo.

Art. 557: é visto hoje como taxativo.

Quem pode revogar a doação por ingratidão é só o doador.

Quem tem que praticar o ato é o donatário.

Os herdeiros não podem entrar com ação de revogação, podem continuar a

ação, se for o caso.

O prazo para revogação é de 1 ano da data da ciência do fato pelo doador.

O MP depois da morte do doador pode exigir do donatário o cumprimento

do encargo, desde que este possa beneficiar uma coletividade.

Há algumas situações em que não é possível revogar a doação por

ingratidão (art. 564)

I. Ex.: me fez um favor, doei algo para agradecer.

II. Se o encargo já foi cumprido

III. Dívida de jogo, dívida prescrita, não o dever de pagar, assim a pessoa

faz a doação para compensar.

IV. Faz a doação para alguém para que case com determinada pessoa.

Nesses casos, feita a doação, pode haver ingratidão que não haverá

revogação da doação.

CONTRATO DE LOCAÇÃO

Arts. 565 a 578 do CC.

Lei 8245/91 – locação de imóveis residenciais e comerciais urbanos.

Estatuo da Terra – arrendamento de imóveis rurais.

O contrato de locação, típico como os demais, tem uma peculiaridade, eis

que não transfere a propriedade ao contrário dos já estudados. É sempre um contrato oneroso,

sempre bilateral, consensual (mesmo que escrito), vai ser sempre comutativo, de execução

continuada.

É aquele contrato no qual o proprietário mediante o recebimento de um

preço permite que alguém utilize um objeto seu por certo espaço de tempo.

Os poderes da propriedade são desmembrados, o proprietário mantém o

domínio mas a posse é do locat6ário e durante o contrato, nem mesmo o locador pode turbar a

posse do locatário.

O locatário tem direito de posse contra o próprio proprietário, desde que este

cometa ato de turbação ou esbulho.

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O locatário age com relação ao bem como se fosse seu.

(*) Ler Lei do Inquilinato Comentada.

No contrato de locação há a clara divisão da pose direta e indireta.

O locador, para recuperar o imóvel que está locado, tem como única opção,

salvo a hipótese de denuncia vazia, a ação de despejo.

No caso de evicção, se o imóvel está alugado, o locatário sofre os efeitos da

evicção também. Ex.: Antônio aliena uma casa para José. José aluga para João. Mário entra

com uma ação em face de José pela casa. Mário é evictor, Antônio alienante e Jose evicto.

João, o locatário, também sofrerá os efeitos da evicção.

No contrato de locação, o locador tem que entregar o objeto em perfeitas

condições de uso.

Se eu entrego o objeto em condições imperfeitas pode ensejar o fim do

contrato.

O locador, naquele período do contrato não pode cercear de modo algum a

posse e o uso do locatário. As limitações do uso vão decorrer da natureza do contrato.

O locatário tem a principal obrigação de pagar o valor da locação, de usar o

objeto para a finalidade para o qual o contrato foi feito, cuidar do objeto como se fosse seu

(porque ao devolver, terá que devolver nas mesmas condições em que recebeu).

Lei 8245/91: é um microssistema que serve única e exclusivamente a

locação de imóveis residenciais e comerciais urbanos.

Não derroga o Código Civil, porque já tem seu campo específico de

incidência.

Esta lei traz aspectos materiais (direitos e deveres do locador e locatário) e

aspectos formais (regras processuais).

Se refere a locações residenciais e comerciais. A diferenciação da locação

residencial para a comercial não está no tipo de imóvel mas na finalidade.

A finalidade tem haver também como o cumprimento do contrato. Se

houver desvio de finalidade é causa de resolução do contrato, por quebra de cláusula

contratual (pode ser considerado inadimplemento).

Quando houver dúvida quanto a finalidade (ex.: alugo uma casa e uso a

garagem para bar, ou uma sala para escritório; ou alugo um escritório e uso uma sala para

dormir), prevalecerá a atividade preponderante.

Se não houver autorização, poderá haver a resolução do contrato por desvio

de finalidade.

Não há na lei uma limitação de tempo. O contrato de locação por sua

natureza não existe eternamente, por um prazo muito longo. Por isso há um dispositivo na lei

que prevê que se um contrato for por prazo de 10 anos ou mais, nece4ssita de vencia conjugal

(autorização do cônjuge), independente da finalidade.

Direitos do Locador (quem aluga):

1. Receber o aluguel;

2. Receber antecipadamente o aluguel em alguns casos, como os arts. 20, 42

e 49 da lei.

Uma das hipóteses de recebimento antecipado é no caso de locação para

temporada.

O artigo 37 da lei traz direitos do locado de exigir a garantia do locatário.

As garantias à disposição do locador são:

- fiança, lembrando que se o fiador for casado depende de autorização do

cônjuge. A fiança é uma garantia pessoal ou fidejussória.

- caução, que é o depósito antecipado de 3 meses de aluguel. Não é o

pagamento antecipado, será depositado em uma conta o valor correspondente a três meses de

Direito Civil III

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aluguel, e o locatário paga normalmente os alugueis. Havendo mora o locador pode resgatar

este valor. A caução é garantia real.

- seguro: o locatário contrata uma seguradora e se ficar inadimplente o

valor contratado vai para o locador. As seguradoras têm recusado este tipo de seguro tendo

em vista a facilidade para fraudes.

- cessão fiduciária de quotas de investimento: havendo inadimplemento o

locador começa a receber as quotas até o valor devido.

Outras garantias, ainda que não previstas nesta lei, desde que legais, não

abusivas e havendo consenso, podem ser convencionadas.

O locador pode abrir mão das garantias e exigir o pagamento antecipado de

aluguel.

A ação que o locador tem para recuperar o objeto é somente a ação de

despejo.

Embora o locatário esteja em posse precária (por inadimplemento ou

contrato vencido) que configura causa de esbulho, que por sua vez ensejaria ação

reivindicatória de posse, por se tratar de um contrato de locação, a única ação é a de despejo.

Se o locador entrar com outra ação, haverá carência de ação por falta de interesse de agir,

tendo em vista a inadequação da ação proposta.

Art. 19 – Ação revisional de aluguel: após três anos da vigência do contrato,

não havendo acordo, tanto o locador quanto o locatário, podem impetrar esta ação.

3. Vistoriar o imóvel periodicamente: desde que não haja interferência no

uso do objeto, na privacidade e intimidade do locatário, pode o locador vistoriar o imóvel

periodicamente.

O locador pode vistoriar e exigir a possibilidade de mostrar o bem para

algum interessado (possível comprador).

Deveres do Locador:

• Entregar o imóvel em condições de ser utilizado; manter a forma e o

destino do imóvel (fazendo reparos).

• Durante o período do contrato de aluguel o locador não pode praticar

nenhum ato que perturbe a posse do locatário. O uso tem que ser pacífico.

De acordo com a lei, a obrigação pelo pagamento de impostos é do locador,

mas como se trata de normas dispositivas, as partes podem convencionar diferentemente.

Lei 8245 – arts. 35 e 36 – Benfeitorias.

Regra geral: as necessárias são sempre indenizadas. As úteis dependem de

autorização. As voluptuárias não são indenizáveis.

O caso concreto é que dirá qual o tipo de benfeitoria foi realizada. As

voluptuárias são as de mero deleite que não interferem no uso do bem, na sua utilidade, não

facilita seu uso, trazem apenas mais conforto, mais beleza, mais prazer.

As benfeitorias úteis não são só para mais prazer, mais conforto, elas

agregam um valor de uso àquele imóvel; facilita, aumenta o uso. Ex: faço uma garagem. Sem

garagem moraria na casa do mesmo jeito, mas a garagem melhora o uso da casa.

As benfeitorias necessárias são aquelas que precisam ser feitas no imóvel, se

não forem feitas o imóvel corre o risco de não existir mais. Ex.: infiltração.

Na locação, as voluptuárias não são indenizáveis nunca. O locatário pode

retira-las se isso não afetar a estrutura e a substância do imóvel.

As úteis, precisam ter autorização. Se não tiver não é indenizada e não pode

ser retirada.

As necessárias, mesmo não autorizadas serão indenizadas, salvo expressa

disposição contratual em contrário.

No entanto, as necessárias tem que ser feitas. Desse modo não há diferença

entre autorizar ou não. Assim, doutrina e jurisprudência já são pacíficas no sentido de que as

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benfeitorias necessárias são sempre indenizadas, independentemente de autorização. Isso evita

o enriquecimento ilícito do locador.

Forma de indenizar: descontando no aluguel ou no final do contrato.

A indenização é um dever do locador que gera o direito de retenção para o

locatário. Este poderá ficar com o imóvel até que se desconte o valor que lhe é devido.

É obrigação do locador dar recibo e não cumprindo esta em mora, isto pode

até ensejar rescisão contratual.

Locação de Imóveis Residenciais/comerciais urbanos

Campo próprio de incidência

Direitos e deveres do locador e do locatário.

Deveres do Locatário (art. 23)

• Pagar o aluguel;

• Usar o imóvel para o fim a que se destina;

• Restituir o imóvel no estado em que recebeu;

• Não deteriorar o imóvel;

• Conservar o imóvel;

• Permitir as vistorias do locador;

• Permitir reparos no imóvel;

• Avisar o locador de danos ou defeitos, bem como eventuais perturbações

de terceiros;

• Informar ao locador qualquer ameaça a posse (turbação ou esbulho),

embora o locatário pode, sozinho, se valer das ações possessórias para se defender, deve

sempre informar o locador.

Direitos do Locatário

Dentre outros, dois são de grande relevância:

1. Direito de Preferência: se eu sou locatário e o locador for alienar o

imóvel, deve me notificar para que eu possa exercer o direito de preferência. Se eu não tiver

interesse o novo proprietário terá que respeitar a vigência do meu contrato de aluguel.

Havendo concorrência de direito de preferência, ex.: perempção e locação, aquele que

oferecer melhor oferta fica com o imóvel.

2. Cláusula de Vigência: para que posa ser eficaz contra terceiros deve ser

registrada no Cartório de Registro de Imóveis. Ela vai permitir ao locatário permanecer no

imóvel até o fim do contrato. Se não tiver a cláusula ou o contrato não for registrado, o

locatário tem um prazo de 90 dias para desocupar o imóvel.

O direito de preferência se refere apenas à alienação, não se estende a

locação. Venceu o contrato, o novo proprietário (comprador) aluga para quem ele quiser.

Locações urbanas que não são abrangidas pela Lei de Locação:

• Qualquer locação que envolva imóveis públicos é regulamentado pelo

direito administrativo, não tendo aplicação a Lei 8245/91.

• Aluguel de garagem não é nem residencial e nem comercial, não sendo

abrangido portanto, pela Lei de Locação.

• Espaços para publicidade (outdoors).

• Parte-hotel, hotel-residência não entra na lei, é contrato misto tendo

locação e prestação de serviços. Na parte de locação aplica-se o Código Civil.

Situações Específicas do Contrato de Locação

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Sub-locação

É contrato acessório, só existe se houver locação. Vincula o sub-locatário ao

locatário. Não há vinculo direto do sub-locatário com o locador.

A sub-locação só pode ocorre se for expressamente autorizada pelo locador.

Se ao houver essa autorização é causa de resolução do contrato. Mesmo que não houver

previsão contratual, o locatário poderá pedir autorização para realizar a sublocação.

A responsabilidade do sub-locatário para com o locador é subsidiária, ou

seja, quem responde é o locatário, mas na sua falta, responde o sub-locatário.

Tudo que ocorrer no contrato principal terá reflexo na sub-locação, eis que é

um contrato acessório.

Havendo sub-locação, se for alienado o imóvel o locador notifica o

locatário, se este não exercer o direito de preferência, notifica, então o sub-locatário.

Esta regra é invertida no caso de sub-locação total (quando outra pessoa tem

a posse direta do imóvel, ex.: alugo a casa de uma pessoa e sub-loco essa casa para uma

terceira pessoa). Neste caso, o locador deve notificar para preferência primeiro o sub-locatário

para depois notificar o locatário. A intenção do direito de preferência é proteger a posse, o

uso.

O locador deve entra com a ação contra o locatário. O sub-locatário pode ser

assistente do locador. No entanto, não há impedimento para o locatário entrar contra ambos.

O prazo da sub-locação é necessariamente inferior ao prazo da locação, deve

estar compreendido neste.

Sempre que há alienação, há direito de preferência.

O usufrutuário quando aluga um imóvel o faz pelo usufruto. Mesmo não

sendo proprietário do bem, o usufruto lhe permite alugar o imóvel.

O fideicomisso também dá o direito de alugar o imóvel.

O usufruto e o fideicomisso podem se extinguir antes da locação.

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