TRABAJO DE INVESTIGACION UTP, Lecture notes of Investment Management and Portfolio Theory

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GRADO EN CIENCIAS Y TECNOLOGÍAS DE LA EDIFICACIÓN TRABAJO FINAL DE GRADO LA BURBUJA INMOBILIARIA ESPAÑOLA: CAUSAS Y CONSECUENCIAS Proyectista/s: Javier Bertolín Mora Director/es: Juan Manuel Soriano Llobera Convocatoria: Noviembre/Diciembre 2014 La burbuja inmobiliaria española: causas y consecuencias 3 ÍNDICE RESUMEN ............................................................................................................................. 1 GLOSARIO DE SIGLAS Y ACRÓNIMOS .............................................................................. 5 INTRODUCCIÓN ................................................................................................................... 7 NÚCLEO DE LA MEMORIA ................................................................................................... 9 1 ANTECEDENTES (1986-1997) ...................................................................................... 9 1.1 LA BURBUJA QUE SÓLO FUE “BOOM” (1986-1991) ............................................. 9 1.1.1 El fomento del “boom” inmobiliario .................................................................. 10 1.1.2 La demanda de viviendas turísticas ................................................................ 10 1.1.3 El elevado tipo de interés ............................................................................... 11 1.1.4 La insuficiente oferta de viviendas .................................................................. 11 1.2 LA CRISIS INMOBILIARIA QUE SÓLO FUE RECESIÓN (1992-1997) ................. 12 1.2.1 Aclaración ....................................................................................................... 13 2 EL “BOOM” INMOBILIARIO QUE SE CONVIRTIÓ EN BURBUJA (1998-2005) ........... 15 2.1 LA DEMANDA Y LA OFERTA ............................................................................... 15 2.1.1 La demanda ................................................................................................... 15 2.1.2 La oferta ......................................................................................................... 19 2.2 LA SUBIDA DE PRECIOS ..................................................................................... 22 2.2.1 La situación del alquiler .................................................................................. 26 2.2.2 La falta de transparencia en el mercado inmobiliario ...................................... 27 2.3 EL “BOOM” FINANCIERO ..................................................................................... 28 2.4 LA FORMACIÓN DE LA BURBUJA ....................................................................... 31 2.4.1 ¿Burbuja o no burbuja? Ésa es la cuestión ..................................................... 34 3 DESPUÉS DE LA BURBUJA (2006-2014) ................................................................... 39 3.1 EL PINCHAZO ....................................................................................................... 39 3.2 LA CRISIS FINANCIERA Y ECONÓMICA MUNDIAL ............................................ 41 3.2.1 La crisis financiera y económica en España ................................................... 42 3.3 LA CRISIS INMOBILIARIA EN ESPAÑA ............................................................... 44 3.4 LA SITUACIÓN ACTUAL DEL MERCADO INMOBILIARIO ................................... 46 4 LOS DAÑOS COLATERALES ..................................................................................... 49 4.1 EL PROBLEMA DE ACCESO A LA VIVIENDA ..................................................... 49 4.1.1 Los desahucios ............................................................................................... 49 4.2 LAS CONSECUENCIAS MEDIOAMBIENTALES................................................... 51 5 LOS RESPONSABLES DE LA BURBUJA ................................................................... 53 CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES ....................................................................... 57 BIBLIOGRAFÍA .................................................................................................................... 59 AGRADECIMIENTOS .......................................................................................................... 65 La burbuja inmobiliaria española: causas y consecuencias 4 CONTENIDO DEL CD ......................................................................................................... 67 ANEXOS .............................................................................................................................. 69 1 ENTREVISTA A GONZALO BERNARDOS .................................................................. 69 2 ENTREVISTA A SANTIAGO NIÑO BECERRA ............................................................ 81 3 ENTREVISTA A LA PLATAFORMA DE AFECTADOS POR LA HIPOTECA ................ 83 La burbuja inmobiliaria española: causas y consecuencias 5 GLOSARIO DE SIGLAS Y ACRÓNIMOS BCE: Banco Central Europeo. BdE: Banco de España. CEE: Comunidad Económica Europea. FED: Sistema de Reserva Federal de Estados Unidos. FMI: Fondo Monetario Internacional. FROB: Fondo de Reestructuración Ordenada Bancaria. INE: Instituto Nacional de Estadística. PAH: Plataforma de Afectados por la Hipoteca. PIB: Producto Interior Bruto. Valor monetario de los bienes y servicios finales producidos por una economía en un período determinado. PP: Partido Popular. PSOE: Partido Socialista Obrero Español. Sareb: Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria. SME: Sistema Monetario Europeo. UE: Unión Europea. UEM: Unión Económica y Monetaria. VPO: Vivienda de Protección Oficial. La burbuja inmobiliaria española: causas y consecuencias 8 La burbuja inmobiliaria española: causas y consecuencias 9 NÚCLEO DE LA MEMORIA 1 ANTECEDENTES (1986-1997) 1.1 LA BURBUJA QUE SÓLO FUE “BOOM” (1986-1991) Después de más de un cinco años de recesión, en 1986 el mercado residencial español entró en una fase expansiva que se prolongó hasta 1991. En dicha fase, el precio de los pisos aumentó un 234,1% en términos nominales y un 130,6% en términos reales (es decir, descontando la inflación), respectivamente, con un promedio de subida anual del 22,4% en euros corrientes y el 15,1% en euros constantes. Esto hizo que el porcentaje del salario anual de las familias dedicado al pago de la cuota hipotecaria, también llamado grado de esfuerzo, pasara de un 41,7% a un 61%. Esta cifra parecía indicar la formación de una burbuja inmobiliaria, puesto que el aumento del esfuerzo de pago es uno de sus síntomas típicos. Pero esta impresión se desmintió y, en lugar de ello, tuvo lugar un gran “boom” inmobiliario. El alza de los precios fue causada, en gran parte, por un gran incremento de la demanda al que la oferta no pudo responder suficientemente, lo que es una situación habitual en las etapas de auge inmobiliario. Este período de auge tuvo características propias de cualquier “boom”, entre las cuales estaban: una valorable evolución de la macroeconomía, con un aumento del Producto Interior Bruto (PIB) que permitió la creación de empleo; una considerable demanda de inversión, que durante este “boom” fue mayoritariamente patrimonialista, a diferencia del siguiente, en que tuvo una gran participación la inversión especulativa; una demanda por motivo de uso que permanecía embalsada desde los años anteriores, en que la situación económica había sido mala y no podían permitirse la compra de una vivienda, y un más fácil acceso al crédito hipotecario. Cuando hablamos de inversor patrimonialista en el sector inmobiliario, nos referimos a aquel que quiere obtener rentabilidades a través del alquiler de los activos en los que invierte, o plusvalías con su venta en el medio o largo plazo; el inversor especulativo, en cambio, compra para obtener plusvalías con la venta en el corto plazo. Sin embargo, este “boom” también tuvo otras características singulares: su fomento por parte de la Administración, la entrada de la demanda en el segmento de la vivienda turística y el elevado nivel de los tipos de interés real. La burbuja inmobiliaria española: causas y consecuencias 10 1.1.1 El fomento del “boom” inmobiliario En 1985, la economía española se encontraba en una situación de estancamiento, debido al ajuste que se había producido por las dos crisis consecutivas del petróleo: la de 1973, en la que los países árabes exportadores de petróleo se negaron a abastecer a los países que habían apoyado a Israel durante la Guerra del Yom Kippur (Estados Unidos y sus aliados), que le enfrentaban a Siria y Egipto, y la de 1979, provocada por la Revolución Iraní y la consiguiente guerra entre Irán e Irak. Con el fin de sacar al país de esta situación, el gobierno instauró un nuevo modelo de crecimiento que perseguía tres objetivos: un elevado incremento del PIB, un mayor desarrollo del Estado del Bienestar y que España se aproximara al nivel de los principales países de la Unión Europea (UE). Dada la elevada tasa de desempleo existente (alrededor del 20% de la población activa), se eligió al sector de la construcción para liderar la recuperación económica, debido a su intensiva utilización del factor trabajo, es decir, a que es un sector que precisa de mucha mano de obra (creación de empleo) y su considerable participación en el PIB. Para ello, se programaron nuevas infraestructuras y se apoyó, entre otras cosas, al mercado residencial mediante el Real Decreto-Ley 2/1985 (conocido como “Decreto Boyer” a razón de su impulsor, el entonces Ministro de Economía y Hacienda del gobierno del Partido Socialista Obrero Español (PSOE), Miguel Boyer), una parte importante del cual estaba dedicada al mercado inmobiliario y establecía las siguientes medidas: el incremento de la desgravación fiscal del 15% al 17% por la compra de una vivienda de nueva construcción; la extensión de ésta a cualquier otra vivienda que no fuera la habitual; la liberalización de los nuevos contratos de alquiler, con el fin de rentabilizar el arrendamiento y dar salida a las viviendas desocupadas, y la posibilidad de transformar las viviendas en locales de negocios, también para incrementar su rentabilidad vía alquiler. Estas dos últimas medidas iban dirigidas a estimular la demanda de inversión patrimonialista. 1.1.2 La demanda de viviendas turísticas La ampliación de la desgravación fiscal a las segundas viviendas mediante el “Decreto Boyer”, la entrada de España en la Comunidad Económica Europea (CEE), que entraría en vigor al inicio de 1986, y la expectativa de la entrada de la peseta en el Sistema Monetario Europeo (SME) hicieron que la demanda de vivienda en localidades costeras, tanto para inversión como para uso, fuera muy elevada durante el “boom” de 1986 a 1991. Esta Imagen 1.1 Miguel Boyer en 1982 (fallecido en septiembre de 2014) Fuente: www.elmundo.es Foto: EFE La burbuja inmobiliaria española: causas y consecuencias 13 VPO aumentó su porcentaje en la oferta durante este período, impulsada por un nuevo Plan de Vivienda (1992-1995) y la disminución de la rentabilidad en el mercado libre, excepto en 1997, donde se redujo su participación al dirigirse nuevamente muchos promotores hacia el mercado libre, dadas las perspectivas económicas. La ligera recesión inmobiliaria que tuvo lugar en esta etapa fue causada, principalmente, por la carestía de las viviendas y la modificación de algunas variables económicas, primordialmente la subida del tipo de interés de referencia y la de reducción del déficit público, que era necesaria para cumplir los requisitos de entrada en la Unión Económica y Monetaria (UEM). Sin embargo, esta recesión no llegó a adquirir el estatus de crisis debido a las reformas efectuadas entre 1994 y 1997, que incluían: la liberalización del mercado de trabajo, la racionalización del gasto público, la disminución de la intervención del Estado en la economía y la eliminación de las restricciones a la competencia en distintos sectores (energético, telecomunicaciones, etc.). También ayudó a reducir el impacto de la recesión la competitividad ganada por las empresas españolas como consecuencia de las cuatro devaluaciones de la peseta que se efectuaron. Estas reformas favorecieron la salida de la recesión de España en 1994 y la entrada en un largo período de expansión económica con una inflación que disminuía progresivamente y unos tipos de interés que se redujeron en consecuencia. 1.2.1 Aclaración Llegados a este punto, me gustaría explicar la interrelación entre ciertas variables económicas que se han mencionado hasta ahora y se volverán a mencionar a lo largo del trabajo, para mejor comprensión del lector no versado en economía. En primer lugar, la relación entre la inflación y los tipos de interés. Salvo casos excepcionales, existe una convención entre los países con política monetaria propia -es decir, el caso de España antes de su entrada en la UEM, pues desde ese momento la competencia de establecer la política monetaria se cedió al Banco Central Europeo (BCE)-, en la manera de establecer los tipos de interés según el nivel de la inflación. Cuando los tipos de interés están bajos, se incentiva la demanda, las familias compran más bienes de consumo o, por ejemplo, inmuebles, y las empresas invierten en bienes de equipo y esto hace que la inflación aumente (es decir, los precios). La manera común de actuar es subir los tipos de interés, de modo que la demanda se atenúe y los precios se estabilicen. De la misma manera, con una inflación reducida se acostumbra a bajar los tipos de interés para estimular el consumo y la inversión, lo que hará subir la inflación. Todo esto ocurre siempre y cuando exista capacidad de consumo, es decir, que las familias y empresas estén en disposición de gastar (generalmente, situación de expansión económica). En segundo lugar, la devaluación de la moneda. Este instrumento La burbuja inmobiliaria española: causas y consecuencias 14 también lo pueden utilizar únicamente países o conjuntos de países con política monetaria propia. Su función está encarada básicamente a mejorar la competitividad de un país de cara al comercio exterior. Si se baja el valor de la moneda propia, los demás países pueden comprar en ése a un precio más barato, porque su moneda gana poder adquisitivo respecto a la de allí y, por tanto, se incentiva el aumento de las exportaciones. Es una actuación llevada a cabo típicamente en etapas recesivas, en que la demanda interna se encuentra en niveles bajos. Si establecemos un paralelismo entre la recesión descrita anteriormente y la crisis en la que nos encontramos inmersos actualmente, vemos que la actuación por parte del Gobierno ha sido la misma; salvo que, ante la imposibilidad de devaluar la moneda, competencia que ya no pertenece al Banco de España (BdE), sino al BCE, se ha optado por una devaluación interna del país mediante la reducción de los gastos de producción, básicamente de los salarios, con el fin de promover las exportaciones. La burbuja inmobiliaria española: causas y consecuencias 15 2 EL “BOOM” INMOBILIARIO QUE SE CONVIRTIÓ EN BURBUJA (1998-2005) Cumplidos los objetivos requeridos, España formaría parte de la UEM a partir del 1 de enero de 1999 y lo haría en un contexto de expansión económica, con el PIB y la tasa de empleo creciendo anualmente por encima del 4%, la inflación en mínimos históricos y el tipo de interés disminuyendo. Las condiciones existentes favorecían la llegada de un “boom” inmobiliario. Como se ha comentado anteriormente, según los autores, este “boom” tuvo lugar durante los años 1998-2005 (Gonzalo Bernardos Domínguez, “Cómo invertir con éxito en el mercado inmobiliario”) o durante los años 1997-2006 (José Luis Campos Echeverría, “La burbuja inmobiliaria española”). 2.1 LA DEMANDA Y LA OFERTA Existen varios tipos de demanda en el sector inmobiliario: por un lado, la demanda por motivo de uso, que a su vez se divide en: demanda de primer acceso, de mejora (quienes tienen una vivienda y quieren cambiarse a otra) o de segunda residencia; por otro, la demanda por motivo de inversión, que puede ser patrimonialista o especulativa. Durante este “boom”, la oferta, aunque llegó a niveles muy superiores a los del período 1986-1991, no fue suficiente para satisfacer a la insaciable demanda, si bien hubo exceso de oferta en segmentos concretos del mercado, como la vivienda de “alto standing”. 2.1.1 La demanda Entre 1998 y 2001, la creación de empleo y la mejora de las condiciones de financiación hicieron grandes protagonistas del “boom” a las demandas de primer acceso y de mejora. A partir de 2002, empezó a tomar importancia la demanda de inversión, que supuso en 2004 y 2005 alrededor de un 35% de las transacciones. La demanda por motivo de uso La disminución de los tipos de interés y el aumento del período de amortización de los pisos, situaban el grado de esfuerzo familiar para adquirir una vivienda en el 29%, lo que hizo considerar a éstas un activo barato. También lo eran para los extranjeros europeos no residentes, en relación con los precios de sus respectivos países, aunque la demanda de este tipo descendió de 2004 a 2006 (Tabla 2.1), debido probablemente a la equiparación de estos precios, partiéndose de un 70% de descuento en España respecto a la media europea en 1985. Por el contrario, se intensificaron en 2005 y 2006 las compras por parte de españoles de vivienda fuera del país y también se inició una compra de vivienda por parte La burbuja inmobiliaria española: causas y consecuencias 18 del establecimiento de los tipos de interés, en cuyo caso podría haberlos aumentado y así contener la inflación; ahora, esta competencia se había traspasado al BCE, que mantuvo los tipos a nivel reducido debido a que el crecimiento del resto de la zona euro estaba estancado. Este bajo tipo de interés nominal, junto con la elevada tasa de inflación, convirtieron en negativo el tipo de interés real. Además, la competencia entre las entidades financieras en el mercado hipotecario provocó una reducción del diferencial aplicado sobre el euribor. Todo esto incentivó a las familias a aumentar su endeudamiento y dedicar al mercado residencial una buena parte de los fondos obtenidos, por lo que se generó una demanda de viviendas que la oferta, a pesar de llegar a máximos históricos, no podía cubrir, lo que provocó un período de elevado incremento del precio de la vivienda. Si no hubiera tenido lugar esta conjunción de circunstancias internas y externas, probablemente la demanda por motivo de uso habría sido mucho más moderada entre los años 2002 y 2005 y la especulativa, prácticamente inexistente. La demanda por motivo de inversión El interés de los inversores por la vivienda se debió principalmente a: la fuga de capitales de la Bolsa provocada por el estallido de la burbuja puntocom, el atentado a las Torres Gemelas, las irregularidades en grandes corporaciones (Enron, WorldCom, …) y la expectativa de una guerra contra Irak; las grandes facilidades financieras otorgadas para comprar una vivienda distinta de la habitual, y la expectativa de obtención de una rápida y elevada plusvalía con la venta de ésta. Además de las viviendas, las oficinas, centros comerciales y naves industriales también se beneficiaron de la huida de capitales de la Bolsa. La expulsión de la demanda hacia la periferia de las grandes ciudades En el mercado residencial, la característica más valorada de una vivienda suele ser la localización: en el caso de la demanda de uso, por proximidad a la familia, entorno agradable y servicios accesibles; en el caso de la de inversión, una adecuada localización permite una ocupación permanente, mayor flujo de rentas por alquiler y mayor expectativa de revalorización. Debido a esto, en un contexto de “boom” inmobiliario, el precio tiende a subir antes en las viviendas de la capital que en la periferia. Al final del “boom”, sin embargo, esta situación se invierte. Las viviendas se vuelven inasequibles en la ciudad y desplazan a gran parte de la demanda hacia la periferia, subiendo allí los precios mientras en la ciudad tienden a la baja. Esto último ocurre siempre y cuando la demanda por inversión no siga siendo considerable en la última fase del “boom”, ya que ésta prioriza la calidad sobre el precio. Si es así, se estabiliza el precio en la capital. La llegada de una crisis inmobiliaria, al ahuyentar a la demanda por inversión, provoca una tendencia a la baja de los precios en las zonas más emblemáticas de la ciudad, aunque la mayor parte de la demanda no puede permitírselos y sí pueden en distritos tradicionalmente de clase media. La burbuja inmobiliaria española: causas y consecuencias 19 En el inicio del “boom”, la demanda se concentra principalmente en la ciudad. Empiezan a aumentar las transacciones, pero los precios se mantienen estables, puesto que los promotores aún no han identificado la llegada del “boom”. En la periferia, el aumento de la demanda es más suave, limitándose a la población local, las familias que quieren residir en una casa unifamiliar y los trasladados por motivo de trabajo, en el caso de poblaciones cercanas a zonas industriales. Con el aumento de las ventas, los promotores son conscientes de la llegada del “boom” y empiezan a subir el precio de las viviendas. La demanda las absorbe rápidamente y se ven en la necesidad de proveerse de suelo, lo que hace que los propietarios de éste decidan aumentar también su precio. El aumento de precios atrae a la demanda por inversión, tanto la patrimonialista como la especulativa. Una parte de la demanda comienza a tener problemas de accesibilidad a la vivienda, por lo que muchos de ellos deciden comprar en la periferia próxima y mejor comunicada. Esto hace que los precios comiencen a aumentar también allí. La continua aparición de inversores y la escasez de la oferta existente hacen que el mercado se vuelva irracional y se transforman edificios de oficinas, naves industriales y plantas bajas dedicadas a locales comerciales en viviendas. En esta situación, los demandantes de vivienda que tienen un activo para vender deben elegir entre un piso en la periferia próxima o una casa unifamiliar en la periferia lejana. En cuanto a quienes no tienen un activo para vender o un considerable ahorro previo, la mayoría ya no pueden acceder a la compra de una vivienda y, los que pueden, deben conformarse con un piso de dimensiones inferiores a la media en la periferia lejana. Ante esta nueva estructura del mercado residencial, la Administración debería cambiar su estrategia de inversión territorial, proporcionando un mayor número de servicios a las poblaciones de la periferia próxima y lejana y creando infraestructuras adecuadas para la comunicación con la capital. Si así lo hace, los precios entre la periferia y la ciudad tenderán a homogeneizarse; si no, la divergencia seguirá siendo muy elevada y vivir en la capital se convertirá en un lujo. 2.1.2 La oferta Al contrario de lo ocurrido durante el primer “boom”, en el período 1998-2005 la oferta de viviendas fue elevada y creciente en el tiempo, visándose en 2005 un 76,4% más de viviendas que en 1998. Esto fue posible gracias a las grandes facilidades crediticias otorgadas a los promotores, la participación directa de las entidades financieras en grandes operaciones inmobiliarias, la entrada de algunas de ellas en el capital de empresas promotoras y la rápida venta de las promociones iniciadas. La anticipación a la entrada en vigor del Código Técnico de la Edificación (CTE), en marzo de 2006, tuvo también influencia La burbuja inmobiliaria española: causas y consecuencias 20 en la gran expansión de la oferta, por la subida en los costes de construcción que ésta implicaría. Durante este período, España fue el país de Europa con un nivel mayor absoluto y relativo de construcción de viviendas. La cuota sobre la inversión del sector de la construcción llegó a casi el 20% del PIB, siendo responsable este sector de casi un cuarto del crecimiento económico español y del 20% de los más de 5 millones de empleos creados. El parque inmobiliario aumentó en 5 millones de nuevos pisos, de 19 a 24 millones (Tabla 2.3), llegando a un nivel de viviendas existentes de 550 por cada 1.000 habitantes, frente a las 460 de media de la Europa de los quince. La producción española de viviendas desde el 2004 al 2006 superó a la de Alemania, Francia y Inglaterra juntas, y duplicó la media de la UE. Según el Ministerio de Vivienda, en estos tres últimos años se contrataron, respectivamente, 850.000, 900.000 y 950.000 viviendas. Se construyeron muchos más pisos de los necesarios para primera o segunda residencia, lo que evidencia la importancia de la demanda de inversión. También lo evidencia el hecho de que el incremento en la oferta de viviendas superara al de la formación de hogares (Tabla 2.4), dado el estancamiento en los últimos años del “boom” de la demanda por segunda vivienda y la disminución de la inversión extranjera, y el bajo nivel de la inversión para alquiler. El aumento de la demanda de viviendas de lujo en las zonas más emblemáticas de las grandes ciudades y la escasez de edificios residenciales en dichas zonas hizo que se produjera una situación paradójica: los precios de las viviendas en estas zonas superaron con creces a los de los edificios de oficinas de las mismas, lo cual, desde un punto de vista patrimonialista, no tenía ningún sentido, ya que las rentas de alquiler a percibir son considerablemente inferiores en las primeras respecto a los segundos. Esto provocó el cambio de uso de numerosos edificios de oficinas en ubicaciones emblemáticas de ciudades como Madrid, Barcelona o el mismo Wall Street de Nueva York. Conforme avanzaba el “boom”, también lo hacía el precio por m2, así que los promotores decidieron reducir progresivamente la superficie de los pisos, con una reducción media de un 10% en el tamaño de la vivienda media construida (de 90 a 80 m2), para paliar la repercusión sobre el importe a desembolsar por el comprador. Así, fueron perdiendo peso en el mercado las viviendas de 3 y 4 habitaciones para ganarlo las de 1 y 2, primero en las Imagen 2.2 Edificios en construcción en Valladolid Fuente: www.elmundo.es Foto: J. M. Lostau La burbuja inmobiliaria española: causas y consecuencias 23 Imagen 2.3 Gráfico interactivo: Indicadores del precio de la vivienda. The Economist, noviembre 2011 (Variables: eje horizontal-cambio porcentual desde el 1º trimestre de 1997 al 4º de 2006; eje vertical-países, de arriba a abajo: Reino Unido, EEUU, España, Francia, Japón) De todos modos, el anterior gráfico utiliza datos, entre otros, del Ministerio de Vivienda y del INE. Las cifras que maneja el Ministerio de Vivienda infravaloraban probadamente la subida de precios en España en una media del 6%, que llegaba a un 15% en Madrid o Barcelona. Esto se debe, en parte, al sistema estadístico y las bases que emplea, además de que excluyen de éstas los pisos de más de 1.100.000 euros. En el año 2005, hubo una divergencia entre las estimaciones de subidas de precios del Ministerio de Vivienda y del Colegio de Registradores que el Ministerio adjudicó a su intervención y la del Gobierno, que en el ciclo de la vivienda es limitada. Tampoco se recoge adecuadamente en España el impacto del incremento de precios de la vivienda y el del crédito sobre la inflación (Tabla 2.7). La mayor actividad en el sector de la construcción también hizo que su inflación fuera superior a la media nacional y que aportara más de medio punto adicional por año al incremento de la inflación nacional. La burbuja inmobiliaria española: causas y consecuencias 24 Tabla 2.5 Subida de precios en el período 1997-2006 1997-2000 2000-2006 1997-2006 Acumulado Precio vivienda (incremento anual) 8,3% 14,3% 11,7% 183% Real anual 5,4% 10,8% 9,0% 117% Euros/m2 703 (1997) 1.990 (2006) 11,7% 183% Banco de España. Índice indicadores de la construcción. Fuente: La burbuja inmobiliaria española Tabla 2.6 Comparación internacional de la subida de la vivienda Gran Bretaña España Francia EEUU Japón Precio de la vivienda Incremento 1997-2006 (%) 196 173 137 102 -32 Tasa anual acumulativa (%) 12,8 11,8 10,1 8,1 -4,2 The Economist, marzo 2007. Fuente: La burbuja inmobiliaria española Tabla 2.7 Coste de vida y alquiler en vivienda Alemania España % alquiler de vivienda s/total hogares (2002) 42,6 15,7 % alquileres s/gasto IAPC 10,9 2,6 José Luis Campos Echeverría. La burbuja inmobiliaria española Fue el ciclo más largo e intenso de subidas de precios en la historia española (si bien, según Gonzalo Bernardos en “Cómo invertir con éxito en el mercado inmobiliario”, en el período 1998-2005 la subida de precios fue inferior a la experimentada en el anterior “boom”), mayor incremento de patrimonio inmobiliario en relación con la economía y la renta, de crédito hipotecario y de los niveles de éste. El citado incremento del precio de la vivienda convirtió en problema social a las dificultades de acceso a la vivienda en propiedad de algunos colectivos, como los jóvenes, mientras que, en el “boom” anterior, esto se consideraba como algo puntual. Por un lado, sube el número de propietarios (casi 6 millones en el período); por otro, se endurecen las condiciones de compra para los que no lo son. La riqueza inmobiliaria de los hogares españoles pasó de suponer el 320% del PIB en 1997 a más del 600% a finales de 2006 (Tabla 2.8). El incremento de riqueza patrimonial llevaba al propietario a ahorrar menos, gastar más y endeudarse más, en función de las mayores La burbuja inmobiliaria española: causas y consecuencias 25 garantías que podía ofrecer por la subida del valor de los pisos, provocando lo que se conoce como “efecto riqueza”. Tabla 2.8 Riqueza inmobiliaria y riqueza financiera 1997 2000 2006 Incremento (97-06) Riqueza inmobiliaria (millones euros) 1.334.000 2.016.000 5.760.000 331% Riqueza inmobiliaria/PIB 270% 320% 600% Riqueza financiera neta/PIB 114% 117% 94,5% Riqueza inmobiliaria/financiera 2,4 2,7 6,3 Parque de viviendas (miles) 19.120 20.420 24.600 29% Banco de España e INE. Elaboración: J. L. Campos Echeverría. La burbuja inmobiliaria española Los más propensos a realizar sus plusvalías inmobiliarias eran los jóvenes, que tenían mayor probabilidad de tener que adquirir una casa mayor conforme aumentaba su familia, y los más cercanos a la jubilación, que tendían a trasladarse a una casa menor porque sus hijos ya se habían ido. A este respecto, el profesor Gonzalo Bernardos, en una entrevista realizada por el autor de este trabajo (Anexo 1), afirmaba estar a favor de la compra de viviendas por parte de las familias, precisamente por ser el “mejor plan de pensiones que ha existido”, ya que “gracias a eso, las familias, cuando son mayores, podrían tener una renta muy importante y un nivel de vida muy bueno, si vendieran sus viviendas y se fueran de alquiler”. Hay que tener en cuenta, no obstante, que si los hijos no han tenido la posibilidad de acceder a la compra de una vivienda, lo lógico es pensar que la vivienda paterna se deje en herencia, imposibilitando la capitalización de ese “plan de pensiones”. Pese a que el incremento de los salarios fue comedido en relación al de los precios de los pisos, no existía una gran diferencia entre el grado de propiedad de vivienda entre las rentas más bajas y las más altas. Entre el 20% de las rentas más bajas, había un 70% de vivienda en propiedad y un 18% en otras propiedades inmobiliarias, frente al 90% de vivienda en propiedad y un 50% en otras propiedades inmobiliarias que poseía el 20% de las rentas más altas. Sí existía una gran diferencia en cuanto a la propiedad mobiliaria, sobre todo en lo referido a acciones, fondos de inversión y fondos de pensiones, con un 3,7% entre las rentas más bajas y un 33,6% en las más altas. Contrariamente a la opinión mayoritaria establecida, la causa del elevado precio de las viviendas no era el elevado precio del suelo, sino que era el precio del suelo el que había aumentado debido a las expectativas de altos precios de las viviendas que en él se iban a La burbuja inmobiliaria española: causas y consecuencias 28 por Internet, que está subiendo de porcentaje con una tendencia alcista, ha aportado una transparencia decisiva al mercado. 2.3 EL “BOOM” FINANCIERO El “boom” inmobiliario estuvo ligado a un “boom” financiero basado, entre otras cosas, en el crédito hipotecario para la adquisición de viviendas y en la realización de transacciones a crédito en la Bolsa española, donde las empresas del sector de la construcción e infraestructuras experimentaron grandes revalorizaciones, así como los sectores donde éstas diversificaron agresivamente sus inversiones (eléctricas, energías, bancos, aeropuertos, aguas, medioambiente, etc.). Hay que tener en cuenta que el sector financiero realmente tiene la llave, o una de ellas, para influir de forma decisiva en la evolución del mercado inmobiliario, porque las viviendas se compran y se construyen a crédito. Influye con tres variables financieras, normalmente más en la demanda que en la oferta: el tipo de interés nominal, el plazo de devolución del préstamo y la cuantía de éste respecto al precio de la vivienda. Si se aumentan las facilidades para la concesión de préstamos hipotecarios, aumenta la demanda y, por tanto, los precios; en cambio, si se restringe la liquidez, se reduce la demanda y el exceso de oferta puede llegar a obligar a los promotores a bajar precios. Pero, sobre todo durante este “boom”, también influyó mucho en la oferta. La competencia entre entidades financieras en el mercado hipotecario permitió a muchos promotores comprar el suelo y construir el inmueble sin desembolsar prácticamente ni un euro. Esto, junto con la rápida venta de las promociones iniciadas, provocaron una alta especulación en el mercado del suelo, pero el precio del suelo no era una variable demasiado importante, porque éste se revalorizaba continuamente, experimentando subidas superiores a las del precio de la vivienda y los créditos cubrían su precio de forma casi íntegra. Por ello, el mejor negocio durante este período consistía en especular en el mercado del suelo. El incremento anual del crédito al promotor se acercaba a finales de 2006 al 40%, frente al 22% en los créditos hipotecarios a compradores de vivienda (Tabla 2.11). La competencia bancaria luchaba no sólo por la hipoteca nueva, sino también por la que continuaba vigente en un banco y que intentaba arrebatársela otro. Imagen 2.4 Calle con varias sucursales bancarias Fuente: www.hispanidad.com La burbuja inmobiliaria española: causas y consecuencias 29 La hipoteca acompaña al inmueble desde el proceso constructor, pasando por la promoción, donde los créditos se individualizan para cada piso, y puede acompañarlo en las transacciones del mercado, lo que facilita la cadena de compras y ventas, subrogándose el comprador en la hipoteca que acompaña al piso. El promotor actúa como intermediario del banco en relación con el cliente y éste siente que recibe un trato preferencial en el banco por la intervención del vendedor, pero se da una gran desproporción entre la información que recibe y la importancia de su decisión. Tabla 2.11 Crecimiento del crédito hipotecario particular y su peso en la economía 1997 2000 2004 2005 2006 Crédito a hogares para adquisición de vivienda (incremento anual) 22% 21,7% 23,7% 24,3% 22,5% Crédito hogares vivienda s/PIB 20,9% 28,8% 44,5% 51,4% 57,4% Endeudamiento total hogares s/PIB 64,1% 66,0% 70,0% 77,5% 85,6% Incr. precios vivienda 1,1% 7,7% 17,4% 13,9% 10,4% Incr. hipoteca media 7,0% 11,7% 13,4% 13,0% 12,5% Banco de España. Síntesis de indicadores económicos. Indicadores de la vivienda e INE Elaboración: J. L. Campos Echeverría. La burbuja inmobiliaria española Subió el porcentaje de la hipoteca sobre el valor del piso, llegando a cubrir el 80% de media, lo cual facilitó que la rentabilidad de la inversión propia fuera enorme para las inversiones desde 2002 a 2006, llegando a casi triplicar las plusvalías a los recursos propios comprometidos inicialmente. Esto, sumado al gran dominio de hipotecas a tipo variable que existían en el mercado y al gran incremento de los créditos al consumo (Tabla 2.12), la cuota de los cuales es, en muchos casos, mayor a la de la hipoteca, dado su corto vencimiento y tipos más altos, aumenta la vulnerabilidad del deudor para hacer frente a los pagos. En 2006, el Fondo Monetario Internacional (FMI) señalaba a España como uno de los países que daba un exceso de hipotecas a tipo variable (un 98% de los créditos concedidos), lo que descarga el riesgo de subida de tipos sobre los particulares en lugar de sobre la entidad financiera, pero aumenta el riesgo de subida de la morosidad en el pago de hipotecas en el caso de subida de tipos, como también lo aumenta el incremento del plazo de concesión (Tabla 2.13). Cuanto mayor era en España la disposición de dinero frente a la La burbuja inmobiliaria española: causas y consecuencias 30 de renta, a costa de incrementar nuestros compromisos futuros, nos permitíamos anticipar en mayor grado gastos e inversiones gracias a esta política de crédito. Algunos autores han considerado que las características de la fuerte inversión de la banca española en sucursales han sido, en gran parte, para situarse físicamente más cerca de los puntos de promoción inmobiliaria y poder competir ventajosamente en la oferta de créditos hipotecarios, convirtiendo algunos bancos y cajas el crédito hipotecario en un instrumento de captación de clientela y expansión territorial, hasta convertirse en la mayor fuente de crecimiento del negocio bancario. Las entidades de crédito aumentaron su volumen de negocio a expensas de la rentabilidad. Tabla 2.12 Crecimiento de otros créditos de los particulares 2002 2003 2004 2005 2006 Crédito (bienes duraderos y otros) 1,9% 13,3% 12,0% 21,1% 19,5% Saldo (millones euros) 84.700 96.000 107.600 130.300 155.793 Banco de España. Indicadores económicos. Fuente: La burbuja inmobiliaria española Tabla 2.13 Crecimiento de las hipotecas en número, volumen y plazo 1997 2000 2004 2005 2006 Volumen hipotecas incremento anual (millones euros) 24.340 42.300 122.150 157.000 186.000 Plazo medio. Años concesión 19 22 25 25 26 Nº hipotecas anuales 479.000 613.000 1.108.000 1.258.000 1.325.000 Banco de España e INE. Elaboración: J. L. Campos Echeverría. La burbuja inmobiliaria española La aportación española a la creación monetaria europea era muy superior al peso de su dimensión económica en la Europa del euro a final de 2006 (15 frente a 10%), lo que empezaba a convertir el problema español en un problema europeo, ya que un ajuste duro de los mercados inmobiliarios españoles podría reducir el crecimiento anual de la oferta monetaria europea en un 10%, haciendo descender la actividad económica europea en cerca de medio punto de crecimiento. También lo convertía en asunto europeo el hecho de La burbuja inmobiliaria española: causas y consecuencias 33 dichas hipotecas. También reducía la capacidad de pago el endeudamiento adicional que tenían los hogares por otros tipos de crédito al consumo, que suponían el 20% del total de deudas, así como los fuertes incrementos en los costes energéticos de los hogares y los de transporte. Por otro lado, se veía aumentada o sustentada por algunos elementos como la ayuda de los familiares, el dinero no declarado y las plusvalías realizadas en la compraventa de viviendas no reinvertidas. En España, hubo un esfuerzo por hacer accesible la vivienda muy superior al de Estados Unidos, intensificándose tanto el esfuerzo de pago como el plazo. Esto último, en EEUU no se hizo, aunque sí se concedió un segmento de hipotecas temerarias (subprime), que se daban a las economías más humildes, en las que no había desembolso de dinero propio por parte del comprador (Tabla 2.15). Para mantener el ritmo del sector en cuanto a compraventa de pisos y amortización de hipotecas, era necesario contratar cada año hipotecas con cada vez menores exigencias y, por tanto, mayores riesgos, potenciado por todas las instituciones sociales y económicas. La Administración se fue haciendo cada vez más dependiente de los ingresos fiscales proporcionados por el sector inmobiliario, debido a la fuerte presión fiscal que sobre éste se llevó a cabo. También se hicieron gastos importantes en este sector en forma de subvenciones y ayudas a la compra; no obstante, la promoción de la vivienda por parte del Ministerio de Vivienda y las ayudas del Ministerio de Economía se vieron rebajadas por el encarecimiento de la vivienda que supuso toda la legislación medioambiental, de industria, de exigencias técnicas en la construcción y los conflictos entre diferentes niveles de la Administración. Al respecto de estas ayudas, en Francia hubo un debate que duró años sobre cuál era la mejor manera de afrontarlas: ayuda a la persona o ayuda al ladrillo. La ayuda a la persona consiste en conceder al comprador deducciones a la compra. La ayuda al ladrillo consiste en la asignación de viviendas sociales. Este debate no tuvo la menor incidencia en España. Tabla 2.15 Comparación esfuerzo de pago España-EEUU 1997 EEUU/España 2000 EEUU/España 2005 EEUU/España Esfuerzo de pago (%) s/Salarios 18,8/30,4 21,7/31,8 24,9/36,8 Plazo (años) 27,5/19 28,7/22 28,5/24 Estudio de Harvard y Banco de España. Elaboración: J. L. Campos Echeverría. La burbuja inmobiliaria española La burbuja inmobiliaria española: causas y consecuencias 34 2.4.1 ¿Burbuja o no burbuja? Ésa es la cuestión Conforme el precio de los pisos aumentaba progresiva e imparablemente, empezaron a surgir voces que alertaban de la posibilidad de que se estuviera formando una burbuja inmobiliaria en España y de las consecuencias que un pinchazo traumático de ésta podía tener. Como reacción, aparecían otras, normalmente provenientes de miembros del Gobierno de aquel momento, que negaban la existencia de dicha burbuja. Las voces de alarma En 2001, el presidente de la Caja General de Ahorros de Granada, Julio Rodríguez López, ante la consideración que circulaba de que la causa del gran aumento del precio de los pisos era la escasez de suelo urbanizado, afirmaba: “Hay una burbuja inmobiliaria ahora en España y el coste del suelo es más un reflejo que una causa de las elevaciones de precios. Echar mano del suelo cuando suben al ritmo citado los precios de las viviendas es, más que nada, una frivolidad”. Y añadía: “El problema de acceso a la vivienda se está agravando, por más que los volúmenes de nueva construcción en marcha sean espectaculares” (El País, 8 de junio de 2001). En 2003, el anteriormente Director del Servicio de Estudios del BBVA y, por entonces, asesor económico del Secretario General del PSOE (José Luis Rodríguez Zapatero), Miguel Sebastián, advertía: “Los precios (de los pisos) pueden caer en algún momento del futuro, provocando un “efecto riqueza” negativo. La expectativa de dicha caída podría provocar una venta de viviendas, alimentando la espiral contraria (a la de la subida de precios)”. Por otro lado: “El endeudamiento hipotecario ha alcanzado tal nivel que una caída de dichos precios podría afectar negativamente a la estabilidad del sistema financiero”. Y recomendaba: “Lo primero, hablar de ello. Mencionar la burbuja puede frenar las expectativas de revalorización y, con ellas, la demanda. (…) En segundo lugar, evitar estímulos adicionales a la demanda como las ayudas a la compra de vivienda (…) En tercero, estimular la oferta de alquiler, que sustituya el posible aumento de oferta en propiedad. Ello sujetaría los precios, aunque probablemente no evitaría una caída de los mismos en términos reales” (El País, 22 de junio de 2003). El mismo Sebastián, en 2004, durante la campaña electoral para las elecciones generales, sentenciaba: “Hay que eliminar la burbuja inmobiliaria. (…) Impidiendo que salgan a la venta una parte importante de las viviendas vacías y dirigiéndolas hacia el alquiler junto con la mayor parte de las nuevas que Imagen 2.5 Miguel Sebastián en 2010 Fuente: www.elmundo.es Foto: EFE La burbuja inmobiliaria española: causas y consecuencias 35 se están construyendo” (La Vanguardia, 8 de marzo de 2004). Con la llegada del PSOE al Gobierno en marzo de 2004 y después de prácticamente una legislatura entera hasta el pinchazo de la burbuja, la única medida tomada en este dirección fue la rebaja, que no suspensión, de la deducción en la compra de vivienda. No sólo no se eliminó la burbuja, sino que, como veremos más adelante, se negó su existencia desde el propio Gobierno. También en 2003, el economista y a partir de 2006 Gobernador del Banco de España propuesto por el Presidente Zapatero, Miguel Ángel Fernández Ordóñez, publicaba: “No estoy seguro de que el problema de la burbuja inmobiliaria en España sea tan serio como en los otros países estudiados por el FMI, pero estoy absolutamente persuadido que tenemos otra burbuja más preocupante, que es la burbuja de la construcción”. Y anunciaba: “Esta burbuja pinchará y caerá la actividad de este sector y el Gobierno no ha preparado al país para este cambio en la estructura de la demanda y de la oferta” (Cinco Días, 27 de septiembre de 2003). Como Gobernador del Banco de España, omitió las negligencias de las entidades bancarias, al igual que su predecesor y, anteriormente, como Secretario de Hacienda y Presupuestos del Gobierno del PSOE desde 2004, se negó a pinchar la burbuja por el coste electoral que podía suponer. Hacia finales de 2004, el Banco de España, a través de su subgobernador, Gonzalo Gil, advertía que algunas entidades estaban siendo poco rigurosas en la financiación de vivienda, concediendo préstamos por un valor superior al 80% de la tasación, una práctica prohibida expresamente por una circular del Banco de España, y aumentando así los riesgos (La Vanguardia, 12 de noviembre de 2004). Al año siguiente, su entonces Gobernador, Jaime Caruana, sostenía que un pinchazo de la burbuja inmobiliaria, alimentada por los bajos tipos de interés, podía tener graves consecuencias sobre consumidores y entidades bancarias, por lo que recomendaba prudencia a ambos; en concreto, a los últimos, les aconsejaba provisiones extras para protegerse de posibles pérdidas en caso de un colapso de los precios (La Vanguardia, 8 de marzo de 2005). No obstante, en 2012, en el programa de televisión Imagen 2.6 M. Á. Fernández Ordóñez en 2007 Fuente: www.elmundo.es Foto: Chema Tejada Imagen 2.7 Jaime Caruana en 2014 Fuente: www.handelszeitung.ch Foto: Bloomberg La burbuja inmobiliaria española: causas y consecuencias 38 Y para finalizar con las voces que negaban la burbuja inmobiliaria, a continuación, declaraciones de algunos otros importantes agentes del sector inmobiliario español, todas ellas publicadas en su día por El País y recogidas, así como las de los tres últimos representantes políticos mencionados, en un artículo del mismo diario (El País, 6 de julio de 2008) : - Ricardo Fornesa, presidente de La Caixa: “¿Burbuja? Los hechos demuestran lo contrario. No sólo hay demanda, sino que los precios aumentan. La demanda excede a la oferta” (14 de julio de 2003). - Juan José Bruguera, consejero delegado de Inmobiliaria Colonial: “La burbuja es un reclamo periodístico y no tiene un contenido real” (20 de septiembre de 2003). - Emilio Botín, presidente de Banco Santander: “La burbuja no existe y el informe del Banco de España sobre el incremento de los precios de la vivienda se ha malinterpretado” (20 de noviembre de 2003). - Enrique Lacalle, presidente del salón inmobiliario de Barcelona, Barcelona Meeting Point (BMP): “No hay burbuja. Llevo años diciéndolo. Hay confianza y satisfacción generalizadas. No conozco a nadie que no esté satisfecho de haber invertido en inmobiliaria y, en cambio, sé de muchos que se arrepienten de no haber adquirido un producto que ahora está mucho más caro” (21 de octubre de 2005). - Luis Portillo, presidente de Inmocaral: “No va a haber una caída del negocio, sino una moderación. Nunca he sido especulativo y estoy con socios que buscan un proyecto, no sólo dinero” (29 de junio de 2006). - Alfredo Sáenz, vicepresidente de Banco Santander: “No hay síntomas de pinchazo de la burbuja, porque la morosidad en España está bien” (28 de abril de 2007). - Emiliano Bermúdez, subdirector general de Don Piso: “En seis meses, volveremos a la normalidad” (26 de julio de 2007). - Angelo Ciacci, presidente de Tecnocasa España: “Es cierto que hay una desaceleración, pero confiamos en cumplir con nuestro plan de expansión y llegar a las 2.000 franquicias” (10 de octubre de 2007). - Luis del Rivero, presidente de Sacyr: “Creo que la demanda lógica en España es de 450.000 viviendas al año. Eso, si no se hacen maravillosas campañas de que aquí se va a expropiar o se van a caer las casas” (29 de noviembre de 2007). La burbuja inmobiliaria española: causas y consecuencias 39 3 DESPUÉS DE LA BURBUJA (2006-2014) A partir del año 2006, con el precio de las viviendas por las nubes, el endeudamiento de familias y empresas promotoras y constructoras a un nivel altísimo, cerca de un millón de viviendas nuevas previstas para el año siguiente y una crisis financiera global a punto de estallar, llegó el más negado que vaticinado pinchazo de la burbuja inmobiliaria española, que traería consigo una larga crisis en este sector que haría que la crisis económica mundial que vino a continuación tuviera una gravedad añadida en España, debido a la alta participación del sector de la construcción en el PIB y el empleo y el alto porcentaje de crédito hipotecario en los balances de las entidades financieras. 3.1 EL PINCHAZO Algunos indicadores adelantados de la actividad inmobiliaria, como las tasaciones de viviendas y las transacciones de suelo, mostraban síntomas de descenso de la actividad. Las tasaciones descendieron en 2006 y las transacciones de suelo descendieron en un 8% y un 13% en 2005 y los dos primeros trimestres de 2006, respectivamente. La situación, en el año 2007, era de una tensión importante. La progresiva reducción de las condiciones exigidas para obtener un crédito hipotecario y el nivel que habían adquirido los precios de los pisos hacían que el riesgo de una subida importante de la morosidad en el caso de una bajada considerable del precio de la vivienda por ajuste del sector fuera importante, ya que un alto porcentaje de los compradores estaban al límite de sus posibilidades de pago; más aún, teniendo en cuenta que casi la totalidad de las hipotecas concedidas eran de tipo variable, por lo que la posibilidad de una subida de los tipos también aumentaba la fragilidad de la situación. Otro punto crítico era el crédito a los promotores, que ante un posible parón de la venta de viviendas nuevas se encontraban con grandes inventarios de viviendas terminadas y en construcción y de suelo, habiendo crecido el crédito obtenido por éstos en los tres años anteriores el 28% en 2004, el 32,5% en 2005 y el 44% en 2006. Esto afectaría también a las entidades financieras, sobre todo a las cajas, que tenían un 20% de financiación media declarada a promotores sobre el total de su balance crediticio, además de la participación de muchas de ellas en empresas promotoras. El pinchazo de la burbuja podían iniciarlo dos grupos: los inversores que buscaban la reventa, que al ver el estancamiento de los precios pondrían a la venta sus pisos para devolver sus deudas a precios inferiores, y los compradores de primera vivienda al límite de La burbuja inmobiliaria española: causas y consecuencias 40 sus posibilidades, que podrían verse en la situación de no poder afrontar la hipoteca ante un empeoramiento de su situación laboral, una subida de los tipos o el encarecimiento de su tren de vida. En una encuesta realizada por el Instituto Nacional de Estadística (INE) en 2007, un 55% de familias declaraba llegar a fin de mes con dificultades y casi un 18% declaraba llegar a fin de mes con dificultades muy serias. Dentro de este 18% estarían aquellos a los que la hipoteca les estaba pesando en sus gastos familiares, que se podrían cifrar en un medio millón de hogares. Se propagaba a los mercados financieros la crisis en las hipotecas de alto riesgo americanas (subprime), donde llegaban a una cifra de morosos del 13%, según datos de la Asociación Hipotecaria Americana (13 de marzo de 2007). En España, el porcentaje de hipotecas de alto riesgo sobre el total de las concedidas se estimaba entre el 15-20%. La fuerte subida del riesgo hipotecario se enmascaraba contra toda prudencia por parte de los organismos oficiales (principalmente, el Banco de España), pudiendo agravar así la dureza en la corrección del ciclo inmobiliario. Los niveles de morosidad en el pago de las hipotecas por parte de los extranjeros residentes triplicaba el de los hogares españoles, siendo también aquéllos los más vulnerables ante una posible caída de la actividad económica. En 2007, una encuesta de la Agencia Negociadora indicaba un desconocimiento notable por parte de los compradores de los compromisos que contraían y sus consecuencias económicas, reconociendo el 15% no saber qué tipo de interés pagaba y el 10% creer que pagaba unos tipos por debajo de la media. Aquel año, ya se estaba produciendo el parón en el mercado inmobiliario americano, con una fuerte bajada en ventas, ligera en precios y fuerte incremento de morosos en las hipotecas de alto riesgo que podía llevar a la restricción de créditos. A final del primer trimestre, el crecimiento había disminuido por la caída de la actividad constructora, sumando casi un punto y medio en tres trimestres. El inventario de casas sin vender se elevaba a más de siete meses de ventas. Se añadía oferta al mercado, por un lado, por parte de los bancos, cuando embargaban las viviendas y, por otro, por parte del propietario, al vender su piso para devolver la hipoteca. La situación en EEUU era que, si el propietario podía vender la vivienda por 200 mil dólares y debía al banco 250 mil, éste prefería que la vendiera y condonarle los 50 mil restantes antes que embargarle. Esto indica la gran diferencia entre la flexibilidad del sistema financiero americano ante la crisis y el europeo. El alto precio de las viviendas, la merma en la capacidad de endeudamiento de las familias, el gran stock de viviendas existente, el aumento de los tipos de interés por parte del BCE y la restricción de crédito por parte de las entidades financieras que la crisis financiera y de confianza mundial traería consigo, llevarían a la gran etapa de auge inmobiliario que había existido en España durante los años anteriores a su fin. La burbuja inmobiliaria española: causas y consecuencias 43 estos fondos, sin embargo, consistían en obras que no eran necesarias para el municipio y, de los empleos que se crearon gracias a ellas, ninguno perduró más allá de 2011. Pero no fueron los únicos gastos que el Gobierno tuvo por esta época. El 29 de marzo de 2009, el BdE tuvo que intervenir Caja Castilla-La Mancha (CCM), empezando así la mayor crisis financiera de la historia de España. Se creó el Fondo de Reestructuración Ordenada Bancaria (FROB), a partir del cual se sucedieron, hasta 2011, fusiones de entidades, nacionalización parcial o total de algunas (11 en total) e inyección de dinero a otras, la mayoría de estas operaciones con fondos públicos propios y 40.000 millones de euros provenientes de la “troika” en 2012, ya con el PP en el poder, tras realizar unos tests de estrés al sistema financiero español. Con el acuerdo para recibir esos fondos se aceptó la creación de un “banco malo” que comprara los activos tóxicos de las entidades financieras para sacarlos de sus balances (hipotecas, inmuebles, terminados o no, y suelo) y al que se llamó Sociedad de Gestión de Activos procedentes de la Reestructuración Bancaria (Sareb), cuyos accionistas son entidades privadas, mayoritariamente, y el FROB, y cuyo objetivo sería deshacerse de esos activos en un plazo máximo de 15 años. El total de operaciones realizadas para mantener la estabilidad del sistema bancario español costó más de 100.000 millones de euros de dinero público. Imagen 3.2 Cartel de un proyecto promovido por el Plan E Fuente: www.elmundo.es Foto: Jesús G. Hinchado La burbuja inmobiliaria española: causas y consecuencias 44 3.3 LA CRISIS INMOBILIARIA EN ESPAÑA A partir de finales de 2006, ya comenzaba a notarse una reducción de la demanda en la disminución de las transacciones, aunque no bajaban los precios. En junio de 2007, informes no públicos de algunas grandes inmobiliarias constataban una bajada en la venta de pisos con contrato privado cercana al 70% respecto al año anterior. Sin embargo, la cantidad de viviendas visadas en 2006 superaba las 900.000, ya que, por una parte, hasta ese momento, las facilidades crediticias concedidas a promotores habían permanecido; por otra, muchos de éstos creían que el precio de la vivienda no podía bajar, y por último, muchos advenedizos estaban entrando al mercado a última hora atraídos por las elevadas plusvalías que se habían venido consiguiendo en el mercado inmobiliario español. La razón por la que los precios tardan siempre más en bajar que el volumen de transacciones es obvia: es precisamente la caída de las ventas lo que hace tanto a promotores como a inversores que tienen intención de revender sus activos bajar los precios para facilitar la venta, al percibir que el ciclo de auge inmobiliario ha terminado y que, si no venden rápido, se pueden encontrar con un activo cuyo valor se podría depreciar mucho con el tiempo, un mercado poco líquido en el que vender es cada vez más difícil y una deuda con el banco que el valor del piso no podrá cubrir. Sin embargo, para el comprador particular, pese a verse con problemas para afrontar el pago de su hipoteca por la subida de tipos de interés o porque alguno de los miembros del hogar hubiera perdido el empleo, lo que le costó el piso en su día se convertía a la hora de marcar el precio de venta en un factor más importante que las restricciones de liquidez. Los datos del Ministerio de Fomento sobre los precios de los pisos indican que éstos no empezaron a bajar hasta el tercer trimestre de 2008. El profesor Gonzalo Bernardos, en cambio, sostiene que, ya en 2007, algunos promotores empezaron a bajar precios y parar construcciones al percatarse de las bajadas en sus cifras de ventas. De todos modos, hay que tener en cuenta que el Ministerio de Fomento utiliza para sus cálculos los valores de tasación de los pisos, cuando es muy probable, sobre todo en etapas de recesión o crisis inmobiliaria, que el valor final de transacción se vea reducido respecto al de la tasación. En concreto, el propio profesor Bernardos me hacía saber en la entrevista que Idealista.com, refrendado por inmobiliarias, le comentaba que, actualmente, la diferencia entre el valor de venta y el precio inicialmente ofertado se sitúa en el 21%. Imagen 3.3 Carteles anunciando pisos en venta Fuente: www.habitaclia.com La burbuja inmobiliaria española: causas y consecuencias 45 Desde 2008 hasta 2012, el sector de la construcción, que engloba la promoción inmobiliaria, la edificación y la obra civil, fue el que más peso relativo perdió en la economía española, con una caída de casi el 5%. Mientras que en 2007 se construyeron casi 800.000 pisos, en 2013, poco más de 50.000. Respecto a su peso en el empleo, perdió el 5’5% situándose en el 7% del total de empleos. La cantidad de empresas constructoras se redujo de 2008 a 2013 alrededor de un 43%, y la de promotoras inmobiliarias, en un 23%. El 6 de junio del presente año, en una entrevista concedida al programa de radio “El matí de Catalunya Ràdio”, Eloi Carbonell, vicepresidente de una de las más importantes empresas constructoras catalanas y españolas y con una gran expansión internacional, COPCISA, admitía que no habían previsto una caída tan importante de la actividad y que el volumen de negocio de su compañía, concretamente en obra civil, había descendido más del 80% desde su punto máximo en 2008. El pasado 16 de agosto, las hermanas Joana e Imma Amat, propietarias de la empresa catalana de servicios inmobiliarios Amat, en una entrevista realizada por el Diari Ara, contaban como, ya en 2005, tuvieron la impresión de que la etapa de auge se acababa. A principios de 2006, concertaron una reunión para clientes promotores y solicitaron la colaboración del profesor Gonzalo Bernardos, que también veía cercano el fin del “boom”. Nadie les creyó y, de hecho, confiesan que se equivocaron, porque durante todo el 2006 y el primer semestre de 2007, los precios continuaron subiendo; pero a partir del segundo semestre, se acabó, cayendo sus ventas en 2008 un 80%. El propio Bernardos, entre 2007 y 2009, en sus apariciones en la prensa escrita, sugería toda una serie de medidas a adoptar para reactivar el sector inmobiliario y así atenuar la profundidad de la crisis. En primer lugar, instaba a los promotores a asumir la situación del mercado, olvidando la idea de que la recesión era pasajera y empezar a bajar los precios de los pisos. Para reducir el excedente de oferta existente, estimular la demanda y atraer a los inversores patrimonialistas, proponía actuaciones como: reducir o eliminar los impuestos que gravan el arrendamiento; reformar la Ley de Arrendamientos Urbanos para permitir un rápido desalojo de los inquilinos morosos; subvencionar a los propietarios que decidieran reformar sus viviendas vacías para Imagen 3.4 Bloque de viviendas con anuncio de descuento Fuente: www.zoomnews.es Foto: EFE La burbuja inmobiliaria española: causas y consecuencias 48 La burbuja inmobiliaria española: causas y consecuencias 49 4 LOS DAÑOS COLATERALES 4.1 EL PROBLEMA DE ACCESO A LA VIVIENDA Con los niveles alcanzados por los precios de las viviendas, tanto en las grandes ciudades como en sus periferias, y la restricción de crédito provocada, en gran parte, por la crisis de las hipotecas “subprime” americanas, el acceso a la vivienda se convirtió en un problema para la mayoría de la población. Además, el parón en la economía que produjo el pinchazo de la burbuja inmobiliaria y el descenso del empleo que eso implicó, complicaron aún más la situación. La única situación en que las entidades financieras se prestaban a conceder crédito era si el piso que se quería comprar pertenecía a la propia entidad, ya que necesitaban deshacerse de sus inmuebles, a poder ser, sin incurrir en pérdidas o las menos posibles. Conforme avanzaba la crisis económica, también lo hacía el desempleo, que llegó al 26% en 2012, con un paro juvenil superior al 50%, por lo que la posible demanda de vivienda futura también se encontraba fuertemente mermada. 4.1.1 Los desahucios La subida de tipos de interés del BCE para hacer frente a la alta inflación existente en la zona euro fue el pistoletazo de salida para el aumento de la morosidad en el pago de los créditos hipotecarios que llevó al problema de los desahucios a la primera línea de la actualidad en España, lo que se agravó meses después conforme aumentaba el desempleo en el país y las familias no podían hacer frente a los pagos de sus créditos, llegando mucha gente a perder su piso, con el que había avalado la compra por parte de un familiar o amigo de otro piso que también éste perdió. En este caldo de cultivo nació en Barcelona, en febrero de 2009, la Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH), un movimiento ciudadano creado para luchar contra lo que consideraban una gran injusticia. En poco tiempo, el movimiento se extendió al resto del país creándose unas 70 PAH’s en Cataluña y unas 215 en el resto del Estado (Anexo 3). Las acciones realizadas por la PAH han incluido: detener desahucios presencialmente mediante la protesta pacífica, ocupar sucursales bancarias como protesta y pisos vacíos propiedad de éstas para alojar a familias desahuciadas y manifestarse delante de las viviendas de políticos (“escraches”). En 2012, la PAH realizó un informe en el que estimaba la cantidad de ejecuciones hipotecarias en España, desde 2008 hasta 2012, según datos oficiales existentes hasta 2011 y extrapolación de éstos, en más de 400.000. En 2013, llegó al Congreso de los Diputados una Iniciativa Legislativa Popular (ILP) promovida por la PAH y otras organizaciones sociales y avalada por casi un millón y medio de firmas (el triple de las necesarias para ser La burbuja inmobiliaria española: causas y consecuencias 50 admitida), que incluía como demandas: la aceptación de la dación en pago del piso a cambio de saldar la deuda con el banco y que ésta tuviera carácter retroactivo, la paralización de los desahucios si el motivo de impago es ajeno a la voluntad del propietario y la permanencia de éste en el piso como arrendatario durante 5 años y por un importe no superior al 30% de su renta disponible. La consideración de las medidas propuestas en esta ILP fue aparcada por el Gobierno del PP, con mayoría absoluta en Congreso y Senado, alegando que ellos mismos estaban preparando una reforma de la Ley Hipotecaria para hacer frente al problema de los desahucios. Esta reforma había sido impulsada por una sentencia del Tribunal de Justicia de la UE en 2013, que criticaba la susodicha ley. La reforma de la ley, mediante la Ley 1/2013 de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social (conocida en los medios como “Ley Antidesahucios”), también recibió una sentencia en contra en julio de este año por parte del Tribunal de Justicia de la UE, por considerar que ésta dejaba en inferioridad de condiciones a los usuarios frente a los bancos. De todos modos, según la PAH, los requisitos que exigía la ley para poder acogerse a la dación en pago eran tan restrictivos que no podía hacerlo casi nadie, comentándome que, de todos los casos que les llegan a ellos, “sólo dos se han podido acoger, porque es que tienes que estar en la indigencia para ser apto”. Respecto a la dación en pago, ya en 2011, el profesor Bernardos recomendaba a la Administración tomar esta misma medida, proponiendo como contrapartida que la propia Administración reembolsara a las entidades afectadas por dichas daciones en pago, a lo largo de varios años, el capital equivalente a la suma de las pérdidas incurridas. La PAH, en cambio, opina que es de justicia que “el que ha creado el problema lo subsane y asuma ciertos riesgos y ciertas pérdidas”. En cuanto al problema del acceso a la vivienda, Bernardos propone “Convertir en pisos sociales todas las viviendas que sobran (…) en lugar de estar deshabitadas y que, realmente, cada vez tengan más problemas para poder ser una residencia adecuada para la gente”. En este sentido, aplaudía el acuerdo al que llegó el pasado julio la Generalitat de Catalunya con la Sareb, en el que la segunda cedía a la primera 600 viviendas para destinarlas a alquiler social. Respecto a este acuerdo, la PAH se mostró escéptica sobre el conocimiento de la propia Generalitat de los términos del acuerdo Imagen 4.1 Miembros de la PAH ocupando una sucursal de CatalunyaCaixa Fuente: www.eldiario.es Foto: EFE La burbuja inmobiliaria española: causas y consecuencias 53 5 LOS RESPONSABLES DE LA BURBUJA En el estado de opinión de la sociedad española, se impone la creencia de que la responsabilidad de lo que ocurrió durante los años de la burbuja inmobiliaria y de las consecuencias que se llevan años pagando recae, principalmente, sobre los bancos y los diferentes gobiernos que estuvieron en el poder durante el período. En cuanto a los gobiernos, y en especial el del PP desde 1996 a 2004, existe la opinión de que la Ley del Suelo de 1998 tuvo mucho que ver, sobre todo a raíz de la publicación en 2011 del cortometraje de animación divulgativo y humorístico “Españistán, de la burbuja inmobiliaria a la crisis”, de Aleix Saló. Según el profesor Bernardos, la opinión social no va muy desencaminada sobre este tema. Las entidades bancarias, tanto cajas como bancos, pero en mayor porcentaje las primeras, tuvieron gran parte de la responsabilidad y ambos gobiernos alternativos en el período, también. Aparte de estos dos agentes, el BdE, como regulador y supervisor del sistema bancario español, también es altamente responsable y, por último, señala algunos responsables internacionales. Empecemos por el BdE. Es el gran responsable de la crisis financiera española, no por acción, sino por omisión, y con el BdE me refiero a sus cabezas políticas, tanto el gobernador propuesto por el presidente Aznar como el propuesto por el presidente Zapatero, pues, como ya vimos en el apartado 2.4.1. de este trabajo, los inspectores advirtieron repetidamente de la temeridad con la que actuaban las entidades financieras en la concesión de crédito hipotecario y transmitieron informes negativos sobre el estado de sus balances, a lo que ninguno de los dos gobernadores respondió con algo más que descafeinadas advertencias; en el caso de Miguel Ángel Fernández Ordóñez, incluso habiendo alertado firmemente de las consecuencias del pinchazo de la burbuja antes de entrar a formar parte del Gobierno socialista y, más tarde, ser nombrado Gobernador del BdE. A continuación, los bancos. No cabe duda de la temeridad en que incurrieron las entidades financieras en la concesión de crédito hipotecario, tanto para compra como para construcción de vivienda, siendo el 85% del total de créditos que concedieron y tratándose el sector inmobiliario de un sector absolutamente cíclico. Además de la cantidad, la excesiva relajación en los criterios para la concesión de las hipotecas hizo que el porcentaje de hipotecas de alto riesgo se situara en niveles fuera de toda prudencia. El profesor Bernardos achaca esta temeridad al hecho de que los ejecutivos bancarios trabajaban a “bonus” por resultado anual, por lo que el futuro de la entidad no les preocupaba en absoluto. No La burbuja inmobiliaria española: causas y consecuencias 54 únicamente fueron imprudentes en la concesión de crédito, sino que ocultaban el auténtico estado de sus balances maquillando las cuentas. Por último, si nos remitimos a España, está claro que ambos gobiernos tuvieron gran parte de la responsabilidad. Respecto a la importancia de la Ley del Suelo de 1998, Bernardos opina que Españistán se equivoca, ya que ampliar la oferta de suelo urbanizable, según la ley de la oferta y la demanda, debería haber bajado el precio de los pisos. Otros como el periodista Ernesto Ekaizer, que aparecía en el episodio “Yo ya lo dije: crónica de una crisis anunciada” del programa Salvados, de La Sexta, creen que el hecho de decretar que prácticamente todo el suelo era urbanizable hizo que se produjera “una orgía especulativa”. Independientemente de esta ley, ambos gobiernos se negaron poner freno a la subida imparable de los precios de las viviendas y, más tarde, preparar una caída controlada de éstos. A mi entender, sólo existen dos posibles motivos para su negación a actuar: que no lo vieran venir, lo cual es más que cuestionable, puesto que voces de alarma, como hemos visto, las hubo; o bien, lo más probable, que ninguno quisiera arriesgarse a perder votos poniéndole fin deliberadamente a un período en el que “España iba bien”, parafraseando al expresidente Aznar. Además, la Administración se hizo muy dependiente durante este período de los grandes ingresos que obtenía de las operaciones realizadas en el sector de la construcción, sin contar el lucro personal que obtuvieran algunas personas concretas involucradas en los casos de corrupción urbanística que han ido apareciendo con el tiempo; por lo tanto, el mismo Gobierno era un importante partícipe de los beneficios de la burbuja, razón de más para negarse a pincharla. El profesor Bernardos opina que la burbuja se podría haber evitado y me habló de tres medidas muy concretas: no comprar viviendas sobre plano, prohibir la compra y venta de una misma vivienda en un período de cinco años y, la más importante, prohibir a los bancos dirigir más de un 40% de los créditos que conceden a la compra o construcción de viviendas. El profesor Niño Becerra, en cambio, opina que la crisis era inevitable, al ser una crisis sistémica del modelo económico y ser mundial, e insiste en que, a toro pasado, es muy fácil decir lo que no se tendría que haber hecho, pero si no se hubiera hecho eso, no se habría crecido lo que se creció. Sea como sea, está claro que la Administración dispone de suficientes instrumentos que podría haber utilizado, fueran más o menos eficaces, y no lo hizo. Aparte de bancos, gobiernos y BdE, la PAH señalaba como responsables a los notarios, ya que, según ellos, no se miraban los contratos antes de firmarlos e ignoraban la existencia de cláusulas abusivas. Respecto a la escena internacional, Bernardos señala como gran responsable al presidente de la FED hasta enero de 2006, Alan Greenspan, por favorecer la creación de una burbuja inmobiliaria mediante la generación de tipos de interés muy bajos y grandes préstamos, con un triple objetivo, según Bernardos: ocultar el pinchazo de la burbuja puntocom pasando de una burbuja a otra, de manera que la recesión en EEUU sólo duró un semestre en recesión; La burbuja inmobiliaria española: causas y consecuencias 55 salir por la puerta grande, con un crecimiento superior al 3% en la economía americana, y favorecer al entonces presidente de EEUU, George W. Bush, republicano como él, para que ganara la reelección. También implica a su sucesor como presidente de la FED, Ben Bernanke, que es especialista en burbujas financieras y, según Bernardos, decía en su libro que les sorprendió la repercusión que una caída brusca del sector inmobiliario tendría sobre los bancos. En un contexto más global de solución de la crisis económica, también señala como responsable al BCE y su anterior presidente, Jean-Claude Trichet, por profundizarla en vez de ayudar a resolverla y por subir los tipos de interés cuando debería haberlos mantenido bajos. La burbuja inmobiliaria española: causas y consecuencias 58 primera necesidad y un derecho reconocido por la Constitución Española y, por lo tanto, la Administración tendría que velar por su cumplimiento. Con esto quiero decir que no es admisible que alguien no pueda acceder a una vivienda porque no puede asumir el precio de mercado, no puede dejarse ese asunto en manos del mercado. En este punto, coincido con el profesor Bernardos en que la Administración tendría que negociar con los bancos o la misma Sareb para obtener la gestión de una buena parte de la gran cantidad de pisos vacíos existentes para destinarlos a alquiler social y, de ahora en adelante, deberían destinarse mayores porcentajes de suelo a la construcción de VPO, repartiéndolo equitativamente por los diferentes barrios de los municipios para no provocar la formación de guetos que hagan que los posibles beneficiarios se nieguen a vivir en esas zonas. Si tiene que existir una gran volubilidad en los precios de los pisos, que sea sólo para quien pueda o quiera permitírselo, pero que no se convierta en condicionante para toda la población. Los aspectos negativos de la intervención de la Administración en el sector inmobiliario básicamente se reducen a uno: la ineptitud o bien mala praxis en la gobernación. Utilizar como motor económico de un país un sector cíclico por antonomasia. Negarse a retirar la desgravación fiscal por compra de vivienda cuando está claro que el exceso de demanda está haciendo que los precios suban de forma imparable. Retirar las ayudas al alquiler para fomentar aún más la demanda de compra. Dedicarse a dar subvenciones y ayudas a diestro y siniestro gracias al superávit fiscal que se obtenía año tras año, debido a los grandes ingresos que el “boom” inmobiliario proporcionaba a la Administración, en lugar de reservar con ellos fondos para cuando llegaran años de déficit público. Obviar la responsabilidad de controlar la buena conducta y el buen estado del sistema financiero y, al ver que no es tal, no hacer nada. Optar por vender suelo de uso público en lugar de construir VPO en él, porque resulta más rentable, debido al precio al que se paga el suelo en el mercado libre. En definitiva, gobernar con el objetivo principal de volver a ser elegido para volver a gobernar, en lugar de hacerlo con una visión de estabilidad a largo plazo. Para acabar, hemos visto que la transferencia de la competencia de la política monetaria de todos los países de la UE al BCE influyó de forma decisiva en la prolongación del “boom” español, al mantenerse los tipos de interés muy bajos para reactivar las economías de otros países europeos, mientras que en España la inflación subía y la demanda de viviendas no dejaba de hacerlo. Es evidente, y muchos analistas lo han dicho repetidamente, que no se puede tener una política monetaria única si no va acompañada también de una fiscalidad común entre los países que conviven bajo esa misma política monetaria. En otras palabras, mientras la macroeconomía se gestione de forma centralizada, pero la microeconomía la gestione cada Estado de forma individual, seguirá habiendo este tipo de incongruencias que, como se ha visto, pueden afectar al conjunto de los Estados. La burbuja inmobiliaria española: causas y consecuencias 59 BIBLIOGRAFÍA - Agencias. 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La burbuja inmobiliaria española: causas y consecuencias 68 La burbuja inmobiliaria española: causas y consecuencias 69 ANEXOS 1 ENTREVISTA A GONZALO BERNARDOS Entrevista realizada personalmente a Gonzalo Bernardos, profesor titular de Teoría Económica en la Universidad de Barcelona, director del Máster en Asesoría y Consultoría Inmobiliaria de la Universidad de Barcelona, analista económico e inmobiliario, el día 26 de julio de 2014, con el fin de obtener su análisis del período de la burbuja inmobiliaria y de la situación actual del mercado inmobiliario. P: ¿Podemos afirmar, pasado el tiempo, que lo que hubo en España desde 1998 hasta 2005 fue una burbuja inmobiliaria y no un simple “boom” o sobrevaloración? R: Sin duda. ¿Por qué? En el año 91 también hubo una burbuja inmobiliaria, pero esa burbuja no estalló. Y esa burbuja no estalló porque los tipos de interés bajaron una barbaridad y la economía española se recuperó de forma muy rápida, por lo tanto, la bajada de precios fue relativamente pequeña en términos nominales y muy moderada en términos reales, así que la subida fue mucho mayor que la bajada y, al ser la subida mucho mayor que la bajada, no podemos hablar en propiedad de burbuja que estallara, pero sí que podemos decir que existía burbuja porque el grado de esfuerzo que hacían las familias para comprar una vivienda en 1991, es decir, el tanto por ciento de dinero que destinaban a la compra de una vivienda era más del 60% de su renta. Cuando tú tienes porcentajes que superan el 50% en lo que destina una familia típica a comprar una vivienda, hay burbuja, pero la clave no es si la hay o no la hay, sino si la estallan, porque cuando una burbuja crece sólo hay felicidad, si la estallan sólo hay desgracia. El mejor de los mundos es cuando hay una burbuja que, de alguna manera, lo que hace es inflarse sin estallar. Eso es lo que pasó después del 90, por estas causas: 1) Porque bajan mucho los tipos de interés y eso hace que las cuotas hipotecarias para comprar una vivienda bajen tanto que no hace falta que bajen los precios; 2) porque la economía se recupera rápidamente y se recupera rápidamente porque hemos devaluado y hemos devaluado mucho; 3) porque no existía sobreoferta de viviendas, sólo existía en la playa y no es excesiva, por la sencilla razón de que se estaban haciendo en aquella época no llegaba a 300 mil viviendas. Imagen A.1 Gonzalo Bernardos Fuente: www.gonzalobernardos.es La burbuja inmobiliaria española: causas y consecuencias 70 Ahora cambiemos. Nos vamos a lo que es, en este caso, 2008: 1) tenemos unos bancos en situación de quiebra, disimulada, porque se hacen trampas; 2) tenemos que no podemos devaluar y que Alemania nos obliga a hacer no una solución, sino que nos genera un problema adicional, porque en lugar de salir de la crisis aumentando la demanda, dice que tenemos que salir de la crisis reduciendo la demanda y esto genera que desaparezca la demanda de viviendas; 3) tenemos una situación en que es verdad que los tipos de interés son bajos, pero, si no hay crédito, prácticamente nadie puede coger y nadie puede comprar vivienda, porque las viviendas se compran a crédito. Por lo tanto, lo que en 2006 y 2007 yo dije que era un “boom”, se convirtió en una burbuja que estalla y no simplemente en unos precios que bajan un poco, por la sencilla razón de que el escenario de la crisis de las hipotecas “subprime” en Europa fue el peor posible, porque lo que perseguían en Europa es, justamente, no solucionar la crisis económica sino cambiar el modelo de sociedad. A partir de ahí, de la misma manera que yo digo en mi libro que el “boom” inmobiliario es un “boom” inmobiliario de importación, también te digo que, en gran medida, el pinchazo inmobiliario es un pinchazo inmobiliario de importación. Eso marca que lo que te estoy diciendo ahora esté en contradicción con lo que yo digo en mi libro y está en contradicción con lo que yo digo en mi libro por la sencilla razón de que yo jamás me hubiera imaginado que se hicieran las cosas tan mal en Europa desde 2008 hasta 2014: que el BCE, en lugar de coger y ayudar a salir de la crisis, durante bastante tiempo ayudara a profundizarla; que en 2008, en lugar de tener tipos de interés del 1%, va Trichet y sube los tipos de interés al 4,25% y hace que el Euríbor se sitúe en el 5,6%; es decir, se dan toda una serie de barbaridades, de salvajadas tan grandes que, lo que uno predice en base a la racionalidad económica, la irracionalidad hace que el diagnóstico cambie. P: ¿Quién fue responsable de la crisis financiera? R: El Banco de España. P: ¿Y el Europeo no? R: En España, el Banco de España. Porque, oye, tú cuando tienes algunas cajas de ahorros que el 85% del crédito lo dan para construir viviendas o para comprarlas, tienes una exposición al sector inmobiliario, que es un sector absolutamente cíclico, bestial. Los criterios de otorgamiento de hipotecas son unos criterios que están fuera de todo tipo de prudencia y, por lo tanto, el regulador falla bestialmente. Los ejecutivos bancarios son “toma el dinero y corre”, es decir, yo cojo, me baso en los resultados de este año y ni me planteo qué puede pasarle al banco en el futuro, porque yo, como ejecutivo, tengo incentivos única y exclusivamente para trabajar a corto plazo, porque a mí lo que me importa es el bonus, el bonus y el bonus. Finalmente, desde la perspectiva española, el Gobierno, porque, gracias al sector de la construcción, nos encontrábamos en un escenario en que la recaudación de La burbuja inmobiliaria española: causas y consecuencias 73 inmobiliario, como en la bolsa pones tu dinero, sube el 20%; como en el mercado inmobiliario pones el dinero del banco, una subida del 20% se transforma en una subida del 100%. Gracias a eso, España es un país donde las familias son más ricas que en Alemania, porque tienen más propiedades. Y, gracias a eso, las familias, cuando son mayores, podrían tener una renta muy importante y un nivel de vida muy bueno, si vendieran sus viviendas y se fueran de alquiler. Por lo tanto, que la vivienda suba moderadamente y que la gente compre vivienda, en lugar de estar de alquiler, no es un problema, es una virtud, porque es el mejor plan de pensiones que ha existido. Yo soy contrario a fomentar el alquiler de manera muy importante. P: Pero, aunque sólo fuera por criterios económicos, de impedir que todo el mundo se vaya en masa hacia la compra de viviendas. R: Tú tienes la desgravación, que es una regulación. La metes cuando hay exceso de oferta y la sacas cuando hay exceso de demanda. Pero Zapatero, como siempre, lo hizo todo lo mal que pudo. Continuó cuando había exceso de demanda y la sacó cuando había exceso de oferta. P: Pero con las facilidades que estaban dando los bancos, igual con eso no era suficiente. R: No, no era suficiente. Tú la hubieras sacado, habrías generado un “boom” menor, pero un “boom”, por lo tanto, el problema estaba en los bancos, no tanto en la desgravación. Ahora, tú, por ejemplo, tienes un exceso bestial de vivienda en la playa. Lo normal es que dieras una desgravación a la compra de segunda vivienda para sacarte ese exceso de oferta, porque ese exceso de oferta lo estamos pagando entre todos, ese exceso de oferta lo tienen los bancos a los que, entre todos, rescatamos y ponemos el dinero. P: ¿El Banco de España podría haber hecho algo más que calificar los créditos como de baja calificación? R: Sí. Poner una regulación, vigilar mucho más la solvencia de los bancos, vigilar que las cuentas fueran claras y no tramposas, no inventarse las preferentes para que el capital de las entidades financieras suba, considerándolas una parte de lo que son los fondos propios de la entidad… El Banco de España está detrás, no por acción, sino por omisión, de las principales quiebras bancarias del sector financiero español, está detrás de la pérdida por deuda subordinada o por preferentes del dinero de muchas familias. En lugar del gran salvador, como hay gente que opina que es, paniaguados del Banco de España, ha sido un horroroso, horrible regulador. Durão Barroso, el día que se marcha lo dice muy claro, les dice a la Comisión Europea que no se metan en España, que tenemos el mejor sistema financiero del mundo, que tenemos la mejor regulación de todas y, por lo tanto, aquí no hay La burbuja inmobiliaria española: causas y consecuencias 74 nada que mirar. (Aplaude) Evidentemente que había que mirar. Porque el Banco de España sí que lo miraba, pero antes de mirar se tapaba los ojos. P: ¿Tuvo le Ley del Suelo de 1998 una repercusión tan importante en la formación de la burbuja como dicen algunos, o se ha exagerado al respecto? R: Españistán miente como un bellaco en este punto. La Ley del Suelo dicen que incrementó la oferta de suelo, ¿no? Vale, cuanta más oferta de suelo hay, hay más oferta de vivienda, y cuanta más oferta de vivienda hay, ¿qué pasa con los precios? ¿Bajan o suben? Bajan. Por lo tanto, la Ley del Suelo de ninguna de las maneras favorece la subida del precio de las viviendas. La Ley del Suelo provoca un aumento de la oferta de suelo y de viviendas, pero como el aumento de la demanda es muy superior, los precios suben. ¿Quién tiene la culpa del aumento de la demanda? La facilidad de créditos. ¿Quién tiene la culpa de esa facilidad de créditos? Las entidades financieras. ¿Puede haber “boom” inmobiliario sin “boom” financiero? ¡Jamás! Por lo tanto, el vídeo de Españistán, que es muy chulo, muy divertido, cuando hablamos de la Ley del Suelo, es mentira. P: Bueno, no sólo lo dice Españistán. R: Hay más gente, pero se ha popularizado desde Españistán. P: ¿Cuál diría que es la situación actual del mercado residencial? R: Es una situación triple. Tienes, aproximadamente, 500 mil viviendas construidas o a medio construir que las acabarán derribando; tienes otras 500 mil, aproximadamente, que sólo se pueden vender con grandes bajadas de precios. Las primeras viviendas son las que yo digo que están en la “ciénaga de Shrek”; las segundas viviendas están en la periferia de las grandes ciudades (Barakaldo, Montcada i Reixac, Molins de Rei…), que han bajado precios el 70%, pero tienen que seguir bajando y, en un momento u otro, se venderán, pero costará y la bajada de precios no ha acabado. Es decir, al final, te encontrarás que esas viviendas, respecto a 2007, tendrán una bajada en algunos casos del 70%, en otros del 80 u 85%. Luego tienes lo que son, luego te pondré un ejemplo, las viviendas bien ubicadas de Barcelona, Madrid, Bilbao, Valencia… estas viviendas ya están subiendo y el año que viene, subirán, aproximadamente, un 10%, porque hay más demanda que oferta. Porque el año que viene y éste segundo semestre ya se verá, van a incrementar los créditos que van a dar las entidades financieras. Te pongo un ejemplo: yo tengo una vivienda en Molins. Esa vivienda, 3 habitaciones, me cuesta nueva 450.000 euros. Ahora, la consigo por 135.000, como mucho. 135.000, 120.000, 110.000… Éstas son las bajadas que hay. En Sant Jaume d’Enveja, una vivienda de 80 m2 me cuesta 20.000 euros y me dan las gracias por haberla comprado. P: ¿Es un pueblo fantasma de ésos? R: Sí. Deltebre y Sant Jaume d’Enveja es lo más parecido al oeste americano. La burbuja inmobiliaria española: causas y consecuencias 75 P: Paralelamente, ¿cuál es la situación del mercado hipotecario? R: Es un mercado hipotecario en el que, prácticamente, las hipotecas han tocado un nivel mínimo durante este primer semestre del año, por la sencilla razón de que los bancos consideran que tienen que cumplir unos test de estrés que se llaman test de solvencia y cuantos más créditos das, más activos con riesgo tienes y cuantos más activos con riesgo tienes, peor sales en lo que es la fotografía de los test de estrés. P: ¿Se refiere a los que habrá en noviembre? R: Sí. P: ¿Qué opina usted? R: Propaganda. P: ¿Que no va a salir nada? R: No, no va a salir nada. Pero ellos quieren salir, no bien, quieren salir muy bien. Y por lo tanto, de alguna manera, lo que están haciendo es coger e incrementar los fondos propios y reducir el activo y, para reducir el activo lo más fácil de reducir es, en este caso, los créditos dados a compradores de vivienda. Esto ya lo han hecho en el primer semestre, saldrán muy bien en la foto y, en el segundo semestre, incrementarán los créditos. Pero, segundo, los bancos tienen ejecutivos que ahora llevan pañal; antes, iban “en bolas” y daban crédito a “to quisqui”, incluso le daban crédito al perrito para comprarse una casita y ahora tienen mucho miedo, mucho miedo, mucho miedo y han reducido el número de créditos porque creen que la garantía hipotecaria es mala, porque creían que la vivienda seguiría bajando de precio. Ahora que se dan cuenta de que la vivienda deja de bajar de precio, volverán a dar crédito. Por lo tanto, estamos en una situación de un mercado hipotecario en transición: de una situación en que no se da crédito a nadie, ni a la madre del director de la oficina, a una situación en que se empezará a dar crédito a aquellas familias que ganen más de 3.000euros y, especialmente, a aquellas que ganen más de 4.000, siempre y cuando no pasa del 35% lo que pagas de cuota hipotecaria respecto al salario que tienes. P: De hecho, yo he leído que a partir del 40-45% ya se consideran de alto riesgo las hipotecas. R: Sí, siempre. 40% depende de tus ingresos, si tienes ingresos altos, no. Pero es que, en la época del “boom”, te daban el 55%. P: ¿Cree que la creación de SAREB ha contribuido a que los precios de los pisos siguieran bajando? ¿Ve posible que esto provoque una pequeña segunda burbuja impulsada por los fondos extranjeros? R: De segunda burbuja, nada. Para que haya segunda burbuja, la demanda tiene que ser superior a la oferta y, eso, en una década, no lo vamos a ver en el global del país. La SAREB ha asumido que va a perder mucho dinero. No lo dice, pero lo ha asumido. Y, por lo La burbuja inmobiliaria española: causas y consecuencias 78 P: Tengo entendido que, en el Reino Unido, el suelo es propiedad de la Reina y lo alquilan a los promotores. R: No. La propiedad del suelo es tuya. Hay otros países, por ejemplo China, en los que el suelo es del Estado, pero allí, no. En el reino unido hay diferentes modalidades contractuales y una modalidad contractual es que el propietario del suelo no es, necesariamente, el propietario de las viviendas. Otra modalidad contractual es la concesional, en que yo te concedo una vivienda por un período de 50 o 100 años, pero luego revierte en mí. Aquí, lo que se estila es, principalmente, esto: tú puedes coger y decirle: “Oye, yo te cedo el suelo para que construyas viviendas y, a partir de aquí, estas viviendas servirán para el alquiler y lo que gano de alquiler lo has de poner en regenerar la vivienda”. Yo creo que el modelo es eso y, a partir de ahí, pueden ser útiles determinados fondos inmobiliarios, siempre y cuando esos fondos, como van a obtener una rentabilidad muy baja, esa rentabilidad mejore a través de no pagar impuestos o, incluso, recibir subvenciones. Pero yo no creo que la Administración deba intervenir significativamente en el sector inmobiliario. P: Pero un porcentaje de suelo social estaba bien cuando había varios estratos sociales, ahora que la clase media cada vez es más clase baja… R: Sí, pero también, si hay menos disponibilidad para comprar una vivienda, los precios serán menores. Yo, de alguna manera, creo que tiene que haber… por ejemplo, qué te diré yo… en Barcelona, para que esto no sea una ciudad sólo de ricos, debería haber una serie de zonas de suelo reservadas para gente trabajadora. Pero, por ejemplo, si hay buena vivienda de protección oficial, ¿qué? ¿Les cae a los enchufados del Gobierno? ¿Les cae a los enchufados de la Administración? ¿Yo te hago una vivienda de protección oficial y me regalas a mí un montón de dinero? Considero que todas tienen que ser de alquiler, no de propiedad, porque lo único que acabo es regalando dinero a los enchufados del Gobierno. Aquí, en Barcelona, casi en el frente marítimo, en las nuevas edificaciones cerca del Fórum, hay un montón de gente que son enchufados de la Administración. ¿Yo le voy a regalar una vivienda porque tiene el salario muy bajo a un autónomo que es un defraudador y que dice que sólo gana 10.500 euros, como es el promedio de lo que ganan los autónomos que cotizan por módulos? ¡No, hombre, no! Vivienda de alquiler para gente con escasos recursos y por un período de tiempo limitado. P: Según el informe de la tasadora Tinsa, en el primer trimestre de este año bajó un 6,7% el precio de la vivienda en España, acumulándose ya, en muchas comunidades autónomas, descensos desde su valor máximo de cerca del 50%. La agencia de calificación Fitch decía el pasado abril que los precios de las viviendas seguirían bajando en España hasta 2015. ¿Aún queda margen de bajada para los precios de las viviendas? La burbuja inmobiliaria española: causas y consecuencias 79 R: En global, sí; en las grandes ciudades, no. En las grandes ciudades ya están subiendo. Yo creo que Tinsa no está teniendo evaluaciones adecuadas, los precios han caído bastante más. Yo te diría que, en el conjunto del Estado español, podemos estar en una bajada que rondaría el 60%. P: Esto, ¿por qué debe de ser? ¿Porque son valores de tasación, quizás? R: Dudo mucho que tengan las cifras de transacción real. Mira, el propio Idealista.com, refrendado por inmobiliarias, me dice que ahora la diferencia entre el precio de venta y el precio inicialmente ofrecido es del 21%. Entonces, si uno lo mira por valores de tasación… ¿a cuánto quieres que te lo tasen? P: Teniendo en cuenta la falta de capacidad de endeudamiento de las familias y a la luz de noticias como ésta: “China construye casas con una impresora 3D”, ¿cómo ve el futuro del mercado inmobiliario y del sector de la construcción? R: Pues en plena recuperación. Hemos tocado niveles mínimos de viviendas visadas, hemos tocado niveles mínimos de venta de vivienda, la economía mejora y mejora rápido y no todo el mundo va a comprar vivienda en los próximos años, pero sí la clase media-alta. Y, cada vez más, la clase media-baja podrá comprar en localizaciones no buenas, no emblemáticas, viviendas mucho más baratas de las que había en 2007. Entonces, llega un período de recuperación del mercado inmobiliario y, como mínimo, los próximos cuatro o cinco años, de sensatez. P: Y, ¿más a medio plazo, en el sector de la construcción, con temas como la impresión 3D? Casas ya se construyen, pero en edificios de 15 plantas ya se está trabajando, también. R: Bueno, el sector de la construcción, digamos, tecnológicamente, es escasamente innovador. Dudo mucho que la gran innovación llegue de hoy para mañana. Y lo que pide una vivienda adecuada para construir en China, no tiene nada que ver con una vivienda que pide un comprador español, como un comprador español no es lo mismo que un portugués o un portugués no es lo mismo que un polaco. Por ejemplo, en Polonia, se quieren hacer ellos el baño y la cocina; en Portugal, una vivienda pequeña tiene 120 m2… Por lo tanto, piensa que soluciones bioclimáticas, en España, han tenido una repercusión prácticamente nula y que la empresa a la que mejor le va en el mercado catalán, que es Corp, es una empresa que construye con unos costes muy bajos y sin grandes virguerías. Todos aquellos que pensaron que, por construir mucho mejor, no iban a padecer la caída de precios del sector inmobiliario se han dado cuenta de que no les ha servido de nada. Entonces, sí que va a haber innovaciones en el sector inmobiliario en materia de construcción, pero van a ser muy graduales. No va a ser la impresora 3D la característica clave de la construcción del futuro. La burbuja inmobiliaria española: causas y consecuencias 80 P: Pero, tan pronto como sea más rentable, ya no valdrán ni costumbres ni nada. R: Sí, pero la gente te lo ha de comprar y no sabemos si eso se adecuará o no a los gustos de los consumidores. Mira, los avances técnicos no siempre triunfan. El Betamax era mucho mejor que el VHS: desapareció; en términos de lo que son las centrales nucleares, el sistema actual, que es el predominante, no era el mejor (entendiendo como mejor el menos arriesgado), pero es el que ha predominado; el Concorde sobrepasaba la barrera del sonido: tampoco ha triunfado. P: ¿Usted no lo ve, lo de las impresoras 3D? R: No. Por ahora, no lo veo como una revolución. Necesito tiempo, más datos y ver, de alguna manera, cómo cambian las costumbres de la gente. P: Es muy bestia imprimir un edificio, pero a nivel industrial ya se están haciendo impresiones 3D y, como van las cosas de rápido, 15 años son nada. R: Sí, pero, oye, ¿seguiremos haciendo ladrillo o tendremos cartón? Ladrillo, ¿no? ¿Cuánto tiempo hace que hay casas prefabricadas? ¿Verdad que son mucho más baratas? ¿Por qué la gente que quiere casas unifamiliares no las hace prefabricadas, si son más baratas y teóricamente son muy resistentes? Eso ha triunfado en EEUU, ¿ha triunfado en España? No. Tú tienes unas cuantas empresas, muchas no, porque no han tenido éxito, que te construyen casas prefabricadas y, además, ¡que te la construyen en dos semanas! ¿Por qué no ha triunfado? Porque la gente cuando compra casa es extremadamente conservadora. ¿Por qué sigue el ladrillo cara vista siendo lo que prefiere la gente, cuando hay otras soluciones mucho mejores? ¿Por qué el paño inglés ha desaparecido como gran tela? Porque la gente busca marca, busca moda, pero no busca calidad en el vestido que lleva. P: ¿Usted cree que habrá mucha gente a la que no le convendrá? R: Ahora no, no la veo a corto plazo y que depende de muchas variables que, en este momento, no soy capaz de predecir. Pero que una mejora no siempre significa una mejora que se implante. La burbuja inmobiliaria española: causas y consecuencias 83 R: La renta básica ya ha dejado de ser una opción para convertirse en una necesidad. Con el tiempo, pienso que irá acompañada de medidas de planificación de crecimiento demográfico. 3 ENTREVISTA A LA PLATAFORMA DE AFECTADOS POR LA HIPOTECA Entrevista realizada personalmente a Juan, de la Plataforma de Afectados por la Hipoteca de Barcelona, el día 28 de julio de 2014, con el fin de recoger el punto de vista de la organización sobre el alcance de las consecuencias sociales derivadas de la burbuja inmobiliaria. P: ¿Cómo y con qué objetivo se crea la PAH? ¿Cómo tiene lugar la expansión hacia otras localidades? R: La PAH surge de un movimiento que se crea en Valencia en el año 2009 que se llamaba V de Vivienda, que ya veían que el problema podía llegar en algún momento. Recogieron su testigo aquí, en Barcelona, cinco personas y crearon la PAH en febrero de 2009. Desde otros sitios vieron que la PAH conseguía cosas, negociaba, paraba desahucios, y se fueron formando pequeños núcleos de PAH’s, a través de las redes sobre todo, hasta llegar a ahora, que tenemos casi 70 PAH’s en Cataluña y unas 215 en todo el Estado. P: ¿Qué porcentaje de las viviendas desahuciadas desde el inicio de la crisis económica corresponden a primera residencia? R: Alrededor de un 40%, si no recuerdo mal. P: ¿Aporta alguna mejora a la situación de los afectados por las hipotecas la denominada “Ley Antidesahucios” de 2013? R: No, en absoluto. Nosotros la llamamos “la Ley de la Vergüenza”. Los requisitos que exige esta ley para acogerse a la dación en pago son tan restrictivos que no se acoge ni el 1% de los afectados. De todos los casos que nosotros llevamos, sólo dos se han podido acoger, porque es que tienes que estar en la indigencia para ser apto. P: La ILP contra los desahucios que ustedes presentaron en el Congreso en 2013 incluye la reclamación de la dación en pago de forma retroactiva, entre otras cosas. Ya en 2011, el profesor de teoría económica de la UB Gonzalo Bernardos, recomendaba a la Administración tomar esta misma medida, proponiendo como contrapartida que la propia Administración reembolsara a las entidades afectadas por Imagen A.3 Logo de la Plataforma de Afectados por la Hipoteca Fuente: www.afectadosporlahipoteca.com La burbuja inmobiliaria española: causas y consecuencias 84 dichas daciones en pago, a lo largo de varios años, el capital equivalente a la suma de las pérdidas incurridas. ¿Su propuesta tiene en cuenta alguna medida de este tipo o consideran que es de justicia que las propias entidades carguen con dichas pérdidas? R: Nosotros creemos que es de justicia que el que ha creado el problema lo subsane y asuma ciertos riesgos y ciertas pérdidas. Porque yo, lo que tengo muy claro es que el que ganaba 800, 900, 1.000 euros no ha creado el problema. P: ¿Qué opinan del acuerdo al que ha llegado la Generalitat con la SAREB? R: Para mí, es una vergüenza, porque ni ellos mismo, que han llegado al acuerdo, saben las condiciones del mismo. Mienten cuando dicen que tienen no sé cuántas viviendas para alquiler social; pero, aunque fuera así, no es nada comparado con las necesidades que hay. La necesidad habitacional en Barcelona es tremenda, ellos no se dan cuenta. ¿Por qué tienen los albergues llenos de gente desahuciada? ¿No van por ahí? ¿No se dan cuenta? Tienes 4.000 viviendas y pones 600 para alquiler social… eso es una vergüenza. De 4.000 pon por lo menos 3.000, entonces el acuerdo puede ser bueno. P: ¿Creen que, finalmente, se conseguirá a medio plazo la adopción de las medidas que ustedes propusieron? R: Cada uno tiene su opinión. Yo estoy firmemente convencido, y por eso me implico y por eso lucho, de que sí. Lo que tenemos claro es que, en las próximas elecciones generales, al PP hay que quitarle la mayoría absoluta, porque se sigue otros cuatro años con mayoría absoluta, nos vamos al garete. P: ¿Se plantean como objetivo a largo plazo luchar para que la Administración garantice el derecho a una vivienda digna que establece el artículo 47 de la Constitución Española? R: Es lo que llevamos haciendo cinco años, pero el Gobierno no quiere. El Gobierno esgrime la Constitución cuando le interesa nada más, cuando no le interesa ese artículo no existe, ni el derecho a un trabajo digno tampoco existe. Si tú le dices a un Gobierno: “haz esto, que está en la Constitución” y mira para otro lado, ¿qué puedes hacer? Pues lo que estamos haciendo: presión, desobediencia civil, acciones contra las entidades financieras que, al fin y al cabo, son los mismos que los políticos… y no podemos hacer otra cosa. Convencer al PP de que no gobierne contra el pueblo, que gobierne para el pueblo. Pero no lo hace…pues ¡caña! Es lo que estamos haciendo: “Si esto no se apaña, ¡caña, caña, caña!” y “si esto no se arregla, ¡guerra, guerra, guerra!”… y “sí se puede”, por supuesto que se puede.