Apuntes urbanismo UCAM: contenido económico propiedad del suelo, Apuntes de Urbanismo. Universidad Católica San Antonio de Murcia (UCAM)
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Apuntes urbanismo UCAM: contenido económico propiedad del suelo, Apuntes de Urbanismo. Universidad Católica San Antonio de Murcia (UCAM)

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apuntes de urbanismo de la UCAM sobre el CONTENIDO ECONÓMICO DE LA PROPIEDAD DEL SUELO SUJETO A ACTUACIONES URBANÍSTICAS: EL APROVECHAMIENTO. CONVERSIÓN DE VALORES. HOMOGENIZACIÓN Y DESHOMOGENIZACIÓN.
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MATERIA 3

1

ÍNDICE DE CONTENIDOS I. EXPRESIÓN DEL VALOR DEL TECHO TOTAL EN DINERO DE CURSO LEGAL Y TRADUCCIÓN A UN TECHO

CARACTERÍSTICO………………………………………………………………………………………………………………………………………………1

II. COMPARACIÓN DEL VALOR DE LOS DIFERENTES TECHOS MEDIANTE COEFICIENTES DE

HOMOGENIZACIÓN .............................................................................................................................................. 3

1. BÚSQUEDA DE UNA REGLA DE TRES QUE COMPARE VALORES ............................................ ............................... 3

A. PONDERACIÓN A VALOR ORO DE TRES MONEDAS, DE ORO, PLATA Y BRONCE .................................... 3

B. PONDERACIÓN A VALOR COMERCIAL DE TRES TECHOS, INDUSTRIAL, COMERCIAL Y

RESIDENCIAL ...................................................................................... ................................................. 7

2. DESHOMOGENIZACIÓN DEL APROVECHAMIENTO .................................................................................... ......... 9

I. EXPRESIÓN DEL VALOR DEL TECHO TOTAL EN DINERO DE CURSO LEGAL Y TRADUCCIÓN A UN TECHO CARACTERÍSTICO

Mientras la finca esté afecta a una actuación de urbanización el contenido económico del derecho de propiedad del dueño será el “aprovechamiento”.

Por tanto: Suelo Urbano Consolidado = Edificabilidad neta en parcela. Si el suelo no tiene condición de solar, terminar las obras accesorias hasta alcanzar esta condición.

Suelo Urbano No Consolidado y Suelo Urbanizable con Delimitación de unidades de Actuación en Plan Parcial o en Proyecto de Delimitación de Unidades de Actuación = Aprovechamiento.

El aprovechamiento es una magnitud abstracta, de contenido puramenteeconómico y destinada a la justa distribución de beneficios y cargas entre los propietarios, que no representa techo edificable o volumen a

materializar en la actuación. Equidistribuir es distribuir equitativamente. La justicia distributiva no es la virtud de dar a todos lo mismo, sino lo que a cada uno corresponda. Esa correspondencia en la reparcelación se mide por la superficie de finca de

MATERIA 3. CONTENIDO ECONÓMICO DE LA PROPIEDAD DEL SUELO SUJETO A ACTUACIONES URBANÍSTICAS: EL APROVECHAMIENTO. CONVERSIÓN DE VALORES.

HOMOGENIZACIÓN Y DESHOMOGENIZACIÓN

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aportación a la Unidad de Actuación. La equidistribución consiste en hacer lotes urbanísticos para cada propietario por el valor que le corresponda, e independientemente de los elementos que compongan el lote. La mecánica es la misma que la sucesoria o cualquiera otra liquidativa de patrimonios. Un fallecido nombró dos herederos por partes iguales y hay dos fincas en la herencia: una caseta de perro, y un palacio renacentista. La distribución no consiste en dar a uno la caseta y a otro el palacio. Se valorarán y a cada heredero deberá hacérsele un lote del mismo valor. Si en una Unidad de Actuación hay tres propietarios con la misma superficie de finca de aportación, y el techo resultante es de 100 m2 de industrial, 100 m2 residencial y 100 m2 comercial, la reparcelación no consiste en dar 100 m2 de cada una de dichas tipologías a cada propietario, ya que el valor de cada uno de ellos es muy distinto al de los otros dos. En un estudio de mercado, el valor del techo industrial se cifra en 1666,66 €, el del residencial en 1900 €, y el comercial en 2000 €. Si se entregara a cada uno el techo total de una tipología, tendríamos que:

El propietario A recibiría 1666,66 €/m2 x 100 m2 = 166.666 € El propietario B recibiría 1900 €/m2 x 100 m2 = 190.000 € El propietario C recibiría 2000 €/m2 x 100 m2 = 200.000 €

Se habría distribuido, pero no equidistribuido. Para poder hacer lotes del mismo valor a favor de cada propietario es necesario encontrar una misma unidad de medida, que no puede ser dinero, ya que lo que se adjudica es suelo y techo. Parece coherente en consecuencia, que se utilice el metro cuadrado de techo de un determinado uso y tipología, como unidad de referencia. De este modo, los lotes se formarán con un bloque de metros del uso y tipología elegido, que será el característico. Para comprenderlo mejor lo explicaremos de dos maneras diversas. La primera de ellas consiste en sumar el valor de todos los metros de techo lucrativo privado de todos los usos y tipologías, y dividirlos entre el valor de la tipología y uso característicos de la Unidad de Actuación, que será el de mayor cuantía o el de mayor valor. En el caso anterior se haría del siguiente modo: 166.666 + 190.000 + 200.000 = 556.666 € Como de los tres techos existe la misma proporción, designamos característico al de mayor valor que es el comercial. Si dividimos 556.666 €, valor total del techo de la Unidad de Actuación entre el valor del metro característico – 2000 € -, obtendremos los metros que tendría la Unidad de Actuación en el techo característico:

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556.666:2000 = 278,333 m2 de techo característico. Si en la Unidad de Actuación existieran tan sólo metros de “comercial”, en cantidad de 278,33 unidades, su valor es igual que el de los techos de la Unidad de Actuación que estamos estudiando, en la que hay 100 m2 de comercial, 100 m2 de residencial y 100 m2 de industrial. Esta magnitud, 278,333 m2tc, es un APROVECHAMIENTO. Se trata de un referente teórico, desconectado del techo edificable, cuya función es puramente económica y consiste en distribuir equitativamente los derechos entre los propietarios. No es edificabilidad, ni expresa contenido de techo edificable.

Para expresar el aprovechamiento en valores unitarios – es decir, por metro cuadrado de suelo de la actuación –, debemos dividir unidades de aprovechamiento entre unidades de suelo: si la Unidad de Actuación tiene 300 m2 de suelo, el aprovechamiento unitario es: 278,333/300 = 0,927 metros cuadrados de techo característico/metro cuadrado de suelo. Ése es el aprovechamiento de referencia para cada uno de los propietarios. Esta es una magnitud igual para todos, que permite calcular el valor del lote que a cada uno corresponde. Si el aprovechamiento global es de 278,33 m2, y un propietario participa en el 33,3 %, su derecho es de 278,33 x 33,3% = 92,76 m2 de techo característico. Este techo teórico sirve de este modo, como una unidad de medid,a que permite calcular el valor de lo que se entrega a cada propietario y justificarlo en función de su aportación, así como contrastarlo con el valor que se le asigna a los demás.

II. COMPARACIÓN DEL VALOR DE LOS DIFERENTES TECHOS MEDIANTE COEFICIENTES DE HOMOGENIZACIÓN

1. BÚSQUEDA DE UNA REGLA DE TRES QUE COMPARE VALORES

A. PONDERACIÓN A VALOR ORO DE TRES MONEDAS, DE ORO, PLATA Y BRONCE

El ejemplo anterior tiene una finalidad docente ya que la mecánica reparcelatoria utiliza, para llegar a dicha conclusión, los coeficientes de homogenización o de ponderación relativa, o traductores. El coeficiente de homogenización es una unidad numérica que determina la relación comparativa de valores entre distintos elementos; en este caso, los techos de la Unidad de Actuación. Veámoslo aplicado a algunos ejemplos. Haremos dos explicaciones diversas del razonamiento de cálculo de los coeficientes de homogenización. Cada metro de los tres tipos de techo que existen en la Unidad de Actuación tiene distinto valor. En lugar de trabajar con metros de techo, trabajemos con tres objetos distintos; tres monedas no de curso legal: una de oro, otra de plata, y otra de bronce. La moneda de oro vale tres euros, la de plata dos euros, y la de bronce uno.

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MONEDA DE ORO  3 EUROS MONEDA DE PLATA  2 EUROS MONEDAD DE BRONCE  1 EURO Si en un monedero tan sólo hay estas tres monedas, el valor real de las tres es 3 + 2 + 1 = 6 euros. Sin embargo nosotros queremos saber el valor total de lo que está dentro del monedero, expresado en monedas de oro. Para ello puedo sumar el valor total de las tres, y dividirlo por el valor de una moneda de oro: (3+2+1)/3 = 2. En el monedero, en oro, hay el valor de dos monedas. Pero puedo llegar a esta conclusión por traducción directa; es decir, sin pasar de moneda a valor de dinero de curso legal, y después otra vez a moneda. Lo haré mediante coeficientes de comparación. Reconduciré las tres monedas a oro. Para ello tengo que determinar qué proporción de una moneda de oro representa una de plata, y una de bronce. Es decir, debo conocer cuántas monedas de oro hay en una de plata, y en una de bronce, en función de los valores de mercado de una y otras. De este modo podré sumar en “valor oro”, las siguientes monedas: 1 de oro + la porción de una moneda de oro que hay en una de plata + la porción de una moneda de oro que hay en una de bronce. Utilizo el mecanismo sencillo y efectivo de la “regla de tres”, con el siguiente razonamiento: Si 1 moneda de oro vale 3 euros ¿Cuántas monedas de oro hay en 2 euros, que es lo que vale una de plata? Es decir: 1  3 X  2 X = (2x1)/3 = 0,6666 Esto significa que una moneda de plata equivale a 0,666 partes de una de oro:

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MONEDA DE PLATA

0,66 PARTES DE UNA

MONEDA DE ORO

VALOR: 2 EUROS VALOR: 3 EUROS X 0,666 = 2 EUROS

Por tanto, cada moneda de plata equivale a 0,666 monedas de oro. El coeficiente de homogenización es 0,666 monedas de oro/una moneda de plata. En un cuadro, lo representaríamos así:

Moneda de plata 0,6666 Moneda de oro 1

Si tenemos 1000 monedas de plata, equivalen a 0,6666 x 1000 = 666 monedas de oro. Empleamos el mismo razonamiento con las monedas de bronce. Si 1 moneda de oro vale 3 euros: ¿Cuántas monedas de oro hay en 1 euro, que es lo que vale una de bronce? Es decir: 1  3 X  1 X = (1x1)/3 = 0,3333 Esto significa que una moneda de bronce equivale a 0,3333 partes de una de oro:

MONEDA DE BRONCE

0,33 PARTES DE UNA MONEDA DE ORO

VALOR: 1 EURO VALOR: 3 EUROS X 0,3333 = 1 EURO

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Por tanto, cada moneda de bronce equivale a 0,3333 monedas de oro. El coeficiente de homogenización es 0,3333 monedas de oro/una moneda de bronce. En un cuadro, lo representaríamos así:

Moneda de bronce 0,3333 Moneda de oro 1

Si tenemos 1000 monedas de bronce, equivalen a 0,3333 x 1000 = 333 monedas de oro. Si enunciamos los tres coeficientes en un cuadro, tenemos que:

Moneda de oro 1 Moneda de plata 0,6666 Moneda de bronce 0,3333

La MONEDA CARACTERÍSTICA, a la que todas se han comparado es la de ORO. Al principio del ejemplo planteamos el supuesto de un monedero con una moneda de oro, otra de plata, y otra de bronce. Queríamos saber que valor, en monedas de oro, había dentro del monedero. Ahora lo calculamos con los coeficientes de homogenización, sin tener que utilizar una traducción intermedia a dinero de curso legal. El cálculo es muy sencillo: 1 moneda de oro x 1 = 1,0000 moneda de oro 1 moneda de plata x 0,6666 = 0,6666 monedas de oro 1 moneda de bronce x 0,3333 = 0,3333 monedas de oro Todo el contenido del monedero está expresado en una misma unidad de medida, que es “monedas de oro”. Por tanto, sumamos:

1,0000 + 0,6666 + 0,3333 = 2 monedas de oro Para agilizar los cálculos de coeficientes de homogenización, observamos en los dos ejemplos anteriores que hemos dividido el elemento a comparar (plata y bronce), entre el elemento característico al que hacemos la reconducción de valores (oro). Por tanto, los coeficientes se calculan dividiendo el comparado entre el referente o característico; de este modo, el característico siempre está en el denominador de la fracción: Elemento comparado Elemento característico

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B. PONDERACIÓN A VALOR COMERCIAL DE TRES TECHOS, INDUSTRIAL, COMERCIAL Y RESIDENCIAL

Este mismo mecanismo lo aplicamos, en lugar de a monedas, a metros cuadrados de un techo característico. En la unidad hay tres diferentes usos: comercial (C), industrial (I) y residencial (R). Como el valor del suelo para cada uno de los usos anteriores es distinto, si un propietario recibe suelo comercial, recibirá más – en valor por metro cuadrado – que si es industrial. Para que no se perjudique a unos en beneficio de otros es necesario establecer, por cada metro cuadrado, la proporción de valor entre un uso y otro. Desarrollamos este planteamiento. El estudio de mercado atribuye al metro cuadrado de C el valor de 2000 €, al metro de R, 1900 €, y al metro de I, 1666,66 €. Como el característico es C (comercial) por ser el de mayor valor, reconducimos los valores del “industrial” y del “residencial” al “comercial”, con el siguiente razonamiento. Siendo el comercial el uso predominante, su coeficiente es la unidad, por lo que debemos calcular la proporción C que hay en un metro de I. Para ello dividimos el valor de I entre el valor de C, con el siguiente discurso: I = cociente que determina las partes de C que hay en I C 1666,66 = 0,833 Cada metro de I hay 0,833 metros de C. 2000 El coeficiente se enuncia de este modo:

0,833 m2tC/m2tI Si queremos entenderlo mediante la regla de tres, el razonamiento es el siguiente. Si un metro de C vale 2000 €, ¿Cuántos metros de C hay en un metro de I, que vale 1666,6666 €? La regla de tres queda planteada del mismo modo que en el ejemplo de las monedas: Si 1  2000 X  1666,6666 X = 1.666,6666/2000 X = 0,833 metros de suelo comercial, por cada metro de techo industrial

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Al igual que hicimos con las monedas, podemos plasmarlo en un dibujo:

1 METRO CUADRADO DE I

VALOR 1666,6666 €

0,833 METROS CUADRADOS DE C. VALOR 2000 X

0,833 = 1666,6666

Lo mismo hacemos con R. El cociente determina las partes de R que hay en una de C: 1900 = 0,950 Cada metro de R hay 0,950 metros de C. 2000 El coeficiente se enuncia de este modo:

0,950 m2tC/m2tR Estos mismos coeficientes se pueden aplicar por razón de las diferentes modalidades de cada uso (industrial en nave adosada, más barato que industrial en nave aislada, residencial aislada unifamiliar, más caro que la aislada colectiva, etc.), y por razón de los diferentes valores del suelo en las distintas zonas; no es lo mismo dar techo en una zona de la Unidad de Actuación colindante con el suelo urbano, con un Corte Inglés y un Ikea, que en el otro extremo, colindante con un cementerio y cercano al basurero municipal. Continuamos el desarrollo del caso práctico. Siendo comercial el más característico, le atribuimos la unidad y reconducimos todos los demás valores a él.

C = 1 R = 0,950 I = 0,833

Este cuadro se lee del siguiente modo: Un metro cuadrado de R vale lo mismo que 0,950 de C, por lo que C es de mayor valor que R. Un metro cuadrado de I vale lo mismo que 0,833 de C, por lo que C es de mayor valor que I.

Ahora podemos sumar entes expresados en la misma unidad de medida y, en consecuencia, sumables entre sí:

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(100 m2 C x 1) + (100 m2 R x 0,950) + (100 m2 I x 0,833) = 278,3 metros cuadrados de techo característico Esta cantidad coincide con la que despejamos de forma mediata, pasando el valor de todo el techo de la unidad a dinero y luego reconduciéndolo a techo característico. Mediante los coeficientes hemos llegado de forma directa, inmediata, del techo real al aprovechamiento. Este aprovechamiento, 278,3 m2tc/m2s, está expresado de forma global; es decir, el total existente en la actuación. Pero queremos saber, por cada metro cuadrado de suelo incluido en la actuación, cuántos metros de aprovechamiento puede patrimonializar el propietario. Lo sabemos mediante una sencilla división:

(100 m2 C x 1) + (100 m2 R x 0,950) + (100 m2 I x 0,833) 300 m2 suelo, total del ámbito

278,3 m2 t C

= 0,927 m2tC/ m2 suelo 300m2 suelo

Por tanto, cada metro cuadrado de suelo de aportación, se podrán patrimonializar 0,927 unidades de aprovechamiento, expresadas en el techo característico. Todos los propietarios del ámbito participan de un mismo aprovechamiento UNITARIO de referencia, que es 0,927 metros cuadrados de techo de “comercial”, por cada metro cuadrado de suelo dentro de la actuación, del que sean dueños.

2. DESHOMOGENIZACIÓN DEL APROVECHAMIENTO

La equidistribución se materializa al dar a cada propietario un número de metros cuadrados de techo que equivalga, en valor, a la participación que le corresponda y que, normalmente se calcula por su finca de aportación. Al propietario que se le adjudique una finca cuyo uso sea residencial o industrial, recibirá más techo que el propietario al que se le adjudique en uso comercial, en la proporción que marca el coeficiente de homogeneización y como explicamos a continuación. Los tres propietarios de este ejemplo tienen la misma aportación, el 33,3 %. Del techo total característico, 278,3 m2, corresponde a cada propietario una tercera parte; 278,3 m2 techo característico x 33,3 % = 92,76 m2 techo característico. A partir de ahora, en lugar de hablar de metros cuadrados, lo enunciamos como “unidades teóricas”. En este caso, 92,76 unidades teóricas.

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La adjudicación se hará en la zona más cercana a su finca originaria. Veamos la adjudicación al propietario A. PLANO DE SUPERPOSICIÓN APORTACIÓN – ORDENACIÓN

Al propietario “A” le corresponden 92,76 unidades. Para llegar al techo real concreto que se le va a adjudicar, recorremos el camino inverso: si para homogenizar hemos multiplicado el techo por el traductor, para deshomogenizar dividimos el aprovechamiento entre el traductor. En primer lugar debemos hacer una propuesta de adjudicación. La finca de “A” se extiende por una zona que toca techos de comercial, de residencial y de industrial. La propuesta de adjudicación de las 92,76 unidades es: 35 unidades en residencial 35 unidades en comercial 22,76 unidades en industrial Dividimos por el coeficiente para pasar de aprovechamiento a techo:  35 unidades residenciales: 0,95 (coeficiente hom.) = 36,84 m2 techo residencial  35 unidades comerciales: 1 (coeficiente hom.) = 35 m2 techo comercial  22,76 unidades industriales: 0,833 = 27,32 m2 techo industrial Al propietario “A” le corresponde, por tanto, 36,84 m2 techo residencial, 35 m2 techo comercial, 27,32 m2 techo industrial. El valor de estos techos debe corresponder con la tercera parte del valor total del techo de la Unidad de Actuación. Volvamos a hacer la comprobación con la mecánica inicial. El valor

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total del techo adjudicable es de 556.666 €. Si un propietario participa en el 33,3 %, debería recibir techo por un valor de 185.553 €. Al propietario A se le han adjudicado:

(36,84 m2 residenciales x 1900 €/m2) + (35 m2 comerciales x 2000 €/m2 = 70.000 €) + (27,32 m2 industriales x 1666,66 €/m2) = 185.553 €

El propietario “A” ha recibido, en consecuencia, un lote por el valor que corresponde a su participación en la Unidad de Actuación; se ha equidistribuido. El ejemplo es básico y no alcanza a tratar los complejos pormenores adjudicatorios de un Proyecto de Reparcelación. Sin embargo, la mecánica de cálculo explicada es el fundamento matemático de la distribución de beneficios o plusvalías en régimen de actuación integrada.

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