Apuntes urbanismo UCAM: zonificación del planeamiento general, Apuntes de Urbanismo. Universidad Católica San Antonio de Murcia (UCAM)
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Apuntes urbanismo UCAM: zonificación del planeamiento general, Apuntes de Urbanismo. Universidad Católica San Antonio de Murcia (UCAM)

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apuntes de urbanismo de la UCAM sobre la zonificación del planeamiento general para identificar el aprovechamiento de los suelos destinados a crecimientos.
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SIMULACIÓN 2 CON TEORIA

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ZONIFICACIÓN DEL PGMO. APLICACIÓN DE UNOS MISMOS COEFICIENTES SINGURALES A CADA UNA DE LAS ZONAS

El planeamiento general debe identificar los aprovechamientos de los suelos destinados a crecimientos. El aprovechamiento es una medida de valor que exige el cálculo de los techos reales y la aplicación a éstos de los coeficientes que comparan valores y expresan la riqueza en una misma unidad de medida de techo, que es aprovechamiento o edificabilidad media ponderada. Para realizar esta operación, el planeamiento general debe identificar los techos aproximados a implantar en cada una de las zonas de crecimiento, estableciendo las zonas en las que se prevén unos mismos usos y tipologías edificatorias. Esta operación debe hacerla el PGMO dentro de cada uno de los sectores de planeamiento de desarrollo. Dentro del sector pueden existir zonas diferenciadas destinadas a diversos usos y tipologías. Así por ejemplo en un mismo sector el PGMO puede prever una zona para crecimientos comerciales, otra para crecimientos residenciales en altura, y una última para desarrollos residenciales de baja altura. No se trata por tanto de que un sector sea una unidad de criterio edificatorio, ya que puede contener previsiones muy dispares, siempre que sean compatibles entre sí. El hecho de que el planeamiento general diseñe estas zonas y les asigne un uso y tipología como dominante para calcular el aprovechamiento, no quiere decir que en las mismas no se permita la implantación de otros usos compatibles cuando se haga el planeamiento de desarrollo. Por ejemplo, si a una zona se le imputan crecimientos residenciales unifamiliares aislados (chalés), el PGMO utilizará estos usos para calcular los coeficientes de homogenización de la zona; sin embargo, el propio PGMO permite que en la zona se desarrollen tipologías adosadas en hilera. La implantación de estos usos detallados no se podrá concretar hasta la elaboración de la ordenación de detalle al hacer al Plan Parcial.

AMPLIACIÓN MATERIA 3. ZONIFICACIÓN DEL PLANEAMIENTO GENERAL

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Debe distinguirse entre las zonas destinadas a una misma modalidad de crecimiento (usos y tipologías), y las zonas que están sometidas a unos mismos coeficientes de homogenización. El PGMO puede prever distintos coeficientes de homogenización por razón de criterios diversos, y si bien es habitual que se establezcan coeficientes por razón del uso y por razón de la tipología, también lo es crear coeficientes zonales por razón de diversos elementos como cercanía a zonas verdes, al mar, a una zona con valores paisajísticos, a las vías de comunicación, a las zonas ya urbanizadas, etc. Así por ejemplo, una zona destinada a residencial unifamiliar en gran parcela puede estar dividida en tres subzonas: una por razón de su cercanía al núcleo de población, otra por su cercanía al mar y la última por su cercanía a un sistema general de espacios libres. En el gráfico siguiente vemos una extensión en azul con un mismo crecimiento, dividida sin embargo en cuatro zonas de coeficiente general.

En el ejemplo del gráfico anterior la zona de azul corresponde a un mismo uso y tipología constructiva – residencial unifamiliar aislada -, y sin embargo está divida en cuatro subzonas por razón de los coeficientes, que son A,B,C,D. A cada una de dichas subzonas les son aplicables unos mismos coeficientes, en los términos que explicamos a continuación.

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Todas las zonas tienen un mismo coeficiente por razón de uso y tipología porque todo el suelo es residencial unifamiliar en chalés. Sin embargo, el área está dividida por un criterio zonal horizontal en razón del mayor valor de los techos más cercanos al mar respecto a los más alejados, generando dos subzonas, la A y B situada sobre la línea de coeficiente, y la C y D, situada bajo la misma. Este coeficiente da a la subzona más cercana al mar un valor de “1”, y a las situadas por debajo de la línea divisoria un menor valor que es de “0,8”. Por razón de su cercanía al núcleo de población, el estudio de mercado del PGMO da a los techos situados cerca del pueblo un mayor valor frente a los más alejados. Se crea un coeficiente vertical que divide en dos subzonas, la A y C, de menor valor, con un coeficiente de “0,8”, y la B y D, con mayor valor por su cercanía a las tramas urbanas existentes y un coeficiente de “1”. Veamos otro ejemplo cuyos elementos están algo más desarrollado que el ejemplo anterior. Se trata de un área de reparto o ámbito de fijación del aprovechamiento de referencia en el que existen dos sectores, y se aplican cuatro coeficientes de homogenización: - Por razón de tipologías. - Por razón de cercanía al mar. - Por razón de conexiones. - Por razón de cercanía a espacios verdes. La representación de estos coeficientes es la siguiente:

En el ejemplo se observa que el SECTOR “A” tiene varias zonas, que describimos a continuación. El coeficiente de proximidad al mar lo divide en tres zonas. A su vez, también está afectado por el coeficiente de conexiones y por el de proximidad a espacios libres. Este último coeficiente no se representa de forma lineal sino concéntrica al entorno en el que se encuentra la zona verde, de ahí que adopte una forma cuadrada. Todo lo que está dentro del cuadrado tiene el coeficiente de proximidad a zona verde “1”, y todo lo que queda fuera del cuadrado “0,9”. En función de la aplicación conjunta de estos coeficientes resultan las siguientes zonas:

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Queda claro que en cada una de estas zonas se aplican unos mismos coeficientes por los tres criterios expuestos. Sin embargo, hemos olvidado aplicar el COEFICIENTE DE TIPOLOGÍAS. Si las zonas anteriores no coinciden exactamente con el reparto tipológico previsto por el PGMO, será necesario hacer nuevas zonas, partiendo las ya existentes. Veamos la aplicación de las zonas de usos y tipologías al sector del gráfico anterior, del que habían quedado omitidas. Las zonas finales resultantes de la aplicación de todos los coeficientes se observa en la delimitación de sector del lado derecho, correspondiendo a las letras A – H.

En el gráfico se observa que la ZONA 3 (izquierda) queda partida en dos porciones, la “C” dedicada a R2 y la “E” destinada a R3 (derecha). Lo mismo sucede con la ZONA 5, dividida por la misma razón en ZONA “D” y ZONA “F”. Sería imposible aplicar unos mismos coeficientes a la ZONA 3, puesto que al llegar al de tipología, nos encontraríamos con que una parte de la ZONA 3 tiene un coeficiente, y otra parte es objeto de un coeficiente distinto por estar destinada a otros techos. Al homogenizar los techos de este sector, trabajaremos con las zonas A – H (identificadas a la derecha), cada una de las cuales estará sometida a unos mismos valores por cada coeficiente empleado en la homogenización.

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