derecho civil III, Ejercicios de Derecho Civil. Universidad Complutense de Madrid (UCM)
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derecho civil III, Ejercicios de Derecho Civil. Universidad Complutense de Madrid (UCM)

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Asignatura: Civil 3, Profesor: ANA ISABEL BERROCAL LANZAROT, Carrera: Derecho, Universidad: UCM
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TEMA 6. LA USUCAPIÓN.

I. Concepto, origen y régimen jurídico.

El Código civil trata la usucapión como modo de adquirir en el último párrafo

del artículo 609 señala que pueden también adquirirse (la propiedad y demás derechos

reales) por medio de la prescripción. Y más adelante regula unitariamente la

prescripción, a partir del artículo 1930 (Título XVIII del Libro IV), pero distingue

claramente la prescripción extintiva de la adquisitiva, sin llamar a ésta usucapión, y la

define en el primer párrafo del artículo 1930: Por la prescripción (adquisitiva o

usucapión) se adquieren, de la manera y con las condiciones determinadas en la ley, el

dominio y demás derechos reales1.

La palabra “prescripción” equivale aquí a prescripción adquisitiva o más

correctamente a la usucapio del derecho romano; no sólo sorprende el incorrecto

empleo del término prescripción para referirse a dos situaciones diferentes sino que

además el Código Civil no vuelve a ocuparse de ella hasta el Título XVIII del Libro IV (De las Obligaciones y Contratos) donde se regulan conjuntamente la prescripción

extintiva y la que llama prescripción adquisitiva, que es la usucapio, uno de los modos

de adquirir los derechos reales.

Usucapir o usucapión significa adquirir una cosa o un derecho por su uso

durante cierto tiempo; como señala SERRANO ALONSO puede definirse como “el

modo de adquirir el dominio y los derechos reales por medio de la posesión en concepto

de dueño o de titular de los mismos durante el tiempo señalado por la ley”. El artículo

1930 dispone que por “la prescripción (usucapión) se adquieren de la manera y con las

condiciones determinadas en la ley, el dominio y demás derechos reales”.

DE PABLO CONTRERAS por su parte, manifiesta que, cabe definir la

usucapión como “un modo de adquirir la propiedad y ciertos derechos reales limitados

1 La sentencia del TS de 3 de diciembre de 1985 (Act. Civ., 218/1986), la usucapión es modo de adquirir el dominio, pero precisa una declaración judicial para su constancia; dice literalmente: “la usucapión es bastante justificación dominical, equivalente al denominado titulo de dominio por la doctrina... requiere su determinación en autos”.

por la posesión en concepto de dueño, pública, pacífica y no interrumpida, durante los

períodos de tiempo que marca la ley”.

Finalmente, O’CALLAGHAN la conceptúa (desde la clásica definición de

MODESTINO, D. 41, 3, 3) como “el modo de adquirir la propiedad u otro derecho real

poseible por la posesión continuada durante el tiempo y con los requisitos que fija la

ley. Convierte en situación de derecho lo que empezó como una situación de mero

hecho. El simple poseedor deviene titular del derecho real”.

La usucapión plantea dos problemas doctrinales como son: el primero, cuestiona

si la usucapión es un modo de adquirir originario o derivativo. La tesis dominante

considera que se trata de una adquisición originaria; aunque el derecho que se adquiere

pertenece a otro titular, que no lo ha venido ejercitando, el usucapiente - el que adquiere

el derecho- lo adquiere sin contar con la voluntad del anterior titular; pues,

precisamente, si el titular del derecho se opone no hay usucapión. En este sentido, DE

PABLO CONTRERAS señala que en la usucapión ordinaria, con plazos de posesión más breves y singulares requisitos, hay un transmitente, si bien el mismo carece de

poder de disposición sobre la cosa o derecho, y este es el defecto que justamente

subsana aquélla.

El segundo problema cuestiona cual es su fundamento, el por qué de su

existencia. El fundamento de la usucapión es discutido. Se ha dicho que es una

institución injusta desde el punto de vista del titular que pierde su derecho real por la

usucapión de otro. Desde otro punto de vista, se ha mantenido, desde el Derecho

romano, que es una institución necesaria para el bien público. Modernamente se

mantiene por toda la doctrina la justicia, la necesidad y la utilidad social de la

usucapión, en base a un fundamento subjetivo y a un fundamento objetivo.

El fundamento subjetivo de la usucapión se apoya en el abandono o negligencia

del titular del derecho, que, por su inactividad, ha permitido que otro adquiera su

derecho por la posesión continuada durante cierto tiempo. Al propio tiempo, el trabajo

y la actividad posesoria del adquirente justifican que se le otorgue el derecho que ha

estado poseyendo durante el tiempo adecuado.

El fundamento objetivo es más aceptable, pues, para que exista usucapión, no es

preciso que haya una actuación negligente del titular (que incluso podría probar que no

la tuvo) o un trabajo del usucapiente (que pudo poseer pero sin ejercer una actividad o

1

trabajo), sino que basta el hecho objetivo de la posesión, en el tiempo y con los

requisitos que marca la ley. El fundamento objetivo es la seguridad del tráfico jurídico,

el interés general social y económico, el bien público; que se reconozca la titularidad

del derecho en quien, a través de la posesión en un tiempo y unos requisitos, aparece

pública, social y económicamente como tal titular. Al mismo tiempo, evita la necesidad

de que deban probarse -hasta los más lejanos tiempos- la existencia y titularidad de

derechos reales2.

Por tanto, predomina la llamada tesis objetiva que, como hemos señalado,

encuentra la justificación de este modo de adquirir en la seguridad jurídica que aconseja

evitar situaciones de pendencia, incertidumbre o duda, que se manifiestan cuando el

titular de un derecho no lo ejercita, inactividad que se corresponde con el hecho de que

al mismo tiempo otra persona, se comporta como si fuese el verdadero titular del

derecho. Con la usucapión se obliga de forma indirecta al titular del derecho a actuar su

contenido, a ejercitarlo pues si no lo hace corre el riesgo de perderlo en la medida, que otra persona lo ejercita y lo adquiere por el transcurso del tiempo.

En esta línea favorable a la fundamentación objetiva, señalan DÍEZ-PICAZO y

GULLÓN BALLESTEROS “la usucapión sirve a la seguridad del derecho y sin ella,

nadie estaría a cubierto de pretensiones sin fundamento o extinguidas de antiguo, lo que

exige que se ponga un límite a las pretensiones jurídicas envejecidas. En realidad,

ejercitar tardíamente los derechos o resucitar pretensiones antiguas, aparte de la natural

dificultad que puede tener el decidir sobre ellas, es bastante claro que coloca en una

situación de indefensión al demandado, que es natural que con el transcurso del tiempo

haya ido debilitando y aun perdiendo los medios probatorios y de defensa que en caso

de un ejercicio en tiempo razonable hubiera podido disponer”.

Por complejas razones históricas, en nuestro Código civil -como en otros

muchos- la usucapión es considerada como una modalidad de una institución, que se

estima unitaria, la prescripción, en la que aparece acompañada de la prescripción de

acciones. Con ella comparte, en efecto, el origen y, lo que es más importante, una parte

sustancial de su régimen jurídico, concretamente las disposiciones generales del título

2 La sentencia del TS de 26 de diciembre de 1995 (Act. Civ., 229/96) dice que “se funda en razones de orden público, al objeto de dar fijeza y estabilidad a las relaciones jurídicas susceptibles de dudas y contradicciones, reduciendo la inseguridad de las mismas a un periodo de tiempo determinado para que no queden indefinidamente en. lo incierto el dominio o el patrimonio y los derechos de las personas interesadas en ellas...”.

que, el Código dedica a la prescripción en general (Capítulo primero, título XVIII, del

libro IV: artículos 1.930 a 1.939).

Aunque la prescripción extintiva y la usucapión son distintas, tienen una clara

relación en la medida en que toda adquisición por usucapión implica que ha habido un

previo titular que deja de serlo al adquirir su derecho otra persona que lo ha venido

usando o ejercitando durante cierto tiempo. Es decir que, en la usucapión se adquiere un

derecho ajeno, que pertenece a otro titular en la medida, que éste no lo ha ejercitado

mientras que quien lo adquiere lo ha venido ejercitando como si fuese suyo.

Sin duda, y a pesar de compartir parcialmente su régimen jurídico, la usucapión

y la prescripción de acciones son figuras distintas por su objeto y por sus efectos; pero

cuando la última se refiere, no a las acciones en general, sino concretamente a las reales

de integración o reintegración posesoria (la reivindicatoria, la negatoria y la confesoria),

existe una íntima relación entre ambas. Ésta se acentúa aún más si se relaciona la

prescripción de dichas acciones con la llamada usucapión extraordinaria, hasta el punto de poderse afirmar que una y otra son dos caras o vertientes de un mismo fenómeno

jurídico, aunque susceptible de ser percibido desde dos diferentes perspectivas: la del

vindicante (prescripción) y la del poseedor (usucapión).

II. Clases de usucapión.

Como clases de usucapión, se distingue la usucapión ordinaria que requiere

como requisitos especiales -además de los comunes de posesión y tiempo- que

concurran la buena fe y el justo título. La usucapión extraordinaria no requiere más

requisitos que los comunes: posesión y tiempo; sin embargo, precisa un lapso de tiempo

mucho más largo que la ordinaria.

La usucapión mobiliaria se refiere a la adquisición de la propiedad o derechos

reales sobre cosas muebles. La usucapión inmobiliaria, a cosas inmuebles y tiene unos

plazos de tiempo superiores a la mobiliaria.

Por el tipo del derecho que adquiere el usucapiente: la usucapión del dominio -

derecho real de propiedad- o bien de los demás derechos reales, siempre que sean

poseíbles.

1

III. Requisitos.

3.1. Sujetos. En la usucapión se presentan dos sujetos: el usucapiente,

adquirente, que adquiere el derecho por usucapión, y el titular del derecho usucapido,

que lo pierde, con sus respectivos requisitos.

Primero.- Usucapiente. Es el que adquiere el derecho de propiedad u otro

derecho real poseíble, por usucapión. El artículo 1931 se refiere a su capacidad: Puede

adquirir bienes o derechos por medio de la prescripción (adquisitiva o usucapión) las

personas capaces para adquirir por los demás modos legítimos. Puesto queno hay

capacidad especial para adquirir derechos, la capacidad precisaes, simplemente, la

capacidad general de obrar. Por otra parte, por elmismo concepto de usucapión, será

precisa la aptitud para poseer enconcepto de titular el derecho que se usucape.

MANRESA califica el precepto como una disposición de mera referencia, que

impone la aplicación de los principios generales sobre la capacidad para adquirir. Así

pues, la norma es puramente negativa y en realidad lo que está diciendo es que no existe

ninguna limitación especial en materia de usucapión. En el Código civil no hay regla

sobre una capacidad específica de adquirir.

Tal vez convenga en este punto tener en cuenta que el presupuesto de toda

usucapión, es una posesión, luego no puede haber duda de que las personas capaces de adquirirla, lo son también para usucapirla, aunque para usar de los derechos que nazcan

en su favor de esa posesión (aquí, la adquisición del dominio o derecho real) necesitan

de sus representantes legales si son menores o incapacitados (art. 443).

De forma que, los menores e incapacitados (éstos, en función de lo que haya

dispuesto la sentencia de incapacitación) sólo podrán hacer valer su adquisición por

usucapión a través de sus representantes legales.

Pueden adquirir por usucapión tanto las personas físicas comolas personas

jurídicas privadas o públicas; en relación a éstas el artículo 22 de laLey del Patrimonio

de las Administraciones Públicas de 3 de noviembre de 2003dispone que las

Administraciones públicas podrán adquirir bienes por prescripción conarreglo a lo

establecido en el Código Civil y en las leyes especiales.

En otro aspecto, relativo al usucapiente en sí mismo, más que a sucapacidad, el

artículo 1956 retrasa la usucapión de los culpables de unhurto o robo respecto a la

propiedad de las cosas hurtadas o robadas,hasta la extinción de su responsabilidad

penal y civil: las cosas muebles hurtadas o robadas no podrán ser prescritas

(usucapidas) por los que las hurtaron o robaron, ni por los cómplices o encubridores, a

no haber prescrito el delito o falta, o su pena, y la acción para exigir la responsabilidad

civil, nacida del delito o falta.

También en otro aspecto, relativo al usucapiente, el artículo 1933establece que

la prescripción ganada por un copropietario o comunero aprovecha a los demás, lo que

-respondiendo a la normativa generalde la comunidad de bienes- significa el

reconocimiento de la eficaciade la usucapión de un comunero a favor de toda la

comunidad3.

Igualmente se atribuye capacidad, como usucapiente, a la herenciayacente,

artículo 1934: La prescripción produce sus efectos jurídicos a favor y en contra de la

herencia antes de haber sido aceptada y durante el tiempo concedido para hacer

inventario y para deliberar.

Recoge, pues, el Código Civil tres reglas especiales en los artículos 1933, 1934 y

1956; cuando se trata de situaciones de cotitularidad la prescripción ganada por un

copropietario o comunero aprovecha a los demás; también se reconoce capacidad para

usucapir a la herencia yacente antes de haber sido aceptada la herencia y durante el

tiempo concedido para hacer inventario y para deliberar. En relación conlas cosas

hurtadas o robadas el que las ha hurtado o robado no puedeadquirirlas por usucapión a

no haber prescrito el delito o falta o su pena, y la acción para exigir la responsabilidad

civil nacida del delito o falta.

Segundo.- Titular del derecho usucapido. Es el titular del derechoque lo pierde

por haber sido usucapido por el usucapiente.

1

3 Vid., la sentencia del TS de 20 de octubre de 1989 (Act. Civ., 159/90).

El Código civil dispone en su artículo 1932 que: Los derechos y acciones se

extinguen por la prescripción en perjuicio de toda clase de personas, incluidas las

jurídicas, en los términos prevenidos por la ley. Contan tajante norma, el Código civil

rompe con la tradición histórica patria,basada en el Derecho romano, que admitía una

serie de excepciones,en virtud de las cuales no se producía la usucapión cuando el

titulardel derecho que se pretendía usucapir no podía hacer valer susderechos

(menores, incapacitados) o eran ciertas personas jurídicas (elTesoro público, Iglesia,

fundaciones religiosas).

Se da, pues, la usucapión contra toda persona física, con o sin capacidadde

obrar, y jurídica. Únicamente se prevé una acción personalde la misma contra el

culpable de la pérdida del derecho por usucapiónde otro, en el mismo artículo 1932,

párrafo 2°: Queda siempre a salvo a las personas impedidas de administrar sus bienes

el derecho para reclamar contra sus representantes legítimos, cuya negligencia hubiese

sido causa de la prescripción.

Regla esta última de responsabilidad que, no es aplicable exclusivamente a los

representantes de las personas físicas, sino también a los órganos de las personas

jurídicas que, no han impedido la prescripción adquisitiva de los bienes de aquéllas.

Cabe la usucapión a favor y contra la herencia yacente en virtud del artículo

1934 (... a favor y en contra de la herencia) antes de haber sido aceptada y durante el

tiempo concedido para hacer inventario y para deliberar. Es decir, en la situación de

herencia yacente, en la que la sucesión está abierta por la muerte de una persona pero

los herederos no han aceptado todavía, puede producirse el fenómeno de la usucapión.

Aunque, la usucapión puede hacerse valer contra cualquier persona, incluidos

los menores e incapaces (cfr. art. 1.932 CC), y “produce sus efectos jurídicos a favor y

en contra de la herencia antes de haber sido aceptada y durante el tiempo concedido

para hacer inventario y para deliberar” (art. 1.934 CC), las únicas restricciones que

existen en nuestro ordenamiento, se refieren a la posibilidad de hacer valer la usucapión

frente al titular inscrito en el Registro de la propiedad (usucapión contratabulas). Del

tema se ocupa el art. 36 LH, que permite que la usucapión perjudique al titular según el

Registro del derecho a que se refiera en los siguientes supuestos:

1º. Siempre, si dicho titular registral no fuere un tercero del art. 34 LH, esto es,

si no estuviere protegido por la fe pública del Registro.

Así, cuando se trate de un adquirente a título gratuito, del titular de un asiento de

inmatriculación o, incluso, cuando la usucapión se consume antes de transcurrir alguno

de los plazos de suspensión que afectan a la fe pública registral.

Esto es lo que quiere decir el párrafo tercero del art. 36 LH, según el cual “en

cuanto al que prescribe y al dueño del inmueble o derecho real que se esté

prescribiendo y a sus sucesores que no tengan la consideración de terceros, se

calificará el título y se contará el tiempo con arreglo a la legislación civil”.

2º. Siendo el titular registral tercero del art. 34, protegido en principio por tanto

por la fe pública del Registro, sólo si se demuestra que éste conoció o debió conocer,

antes de perfeccionar su adquisición, que la finca estaba poseída de hecho y en concepto

de dueño por persona distinta de su transmitente o, no conociéndolo o debiéndolo

conocer, si expresa o tácitamente, consiente esa posesión durante el año siguiente a su

adquisición.

El apartado a) del primer párrafo del art. 36 exige literalmente al usucapiente la

prueba de que el tercero del art. 34 “conoció o tuvo medios racionales y motivos

suficientes para conocer, antes de perfeccionar su adquisición”, que él poseía la finca

en concepto de dueño. Se le exige, pues, al titular registral que despliegue una cierta

diligencia para conocer la situación real de la finca. Si, pese a todo, su error fuera

excusable, aún puede hacerse valer la usucapión frente a él si hubiera consentido

expresa o tácitamente la posesión durante el año siguiente a su adquisición (no a la inscripción), lo cual quiere decir que debe interrumpirla civilmente, ejercitando la

oportuna acción, que puede ser la de reintegración posesoria que proceda o la real

registral del art. 41 LH.

En los casos indicados, si el poseedor hubiera consumado la usucapión una vez

inscrito el derecho en favor del titular registral, podrá hacerla valer frente a él siempre;

si, por el contrario, la hubiera consumado frente a un titular registral anterior, el

adquirente que reúna la condición de tercero del art. 34 dispondrá de un año, a contar

desde su adquisición, para reivindicar la cosa (o ejercitar la acción real registral del art.

41 LH) sin que el poseedor pueda oponerle eficazmente su usucapión. De cualquier

1

manera, en los supuestos en que la Ley hipotecaria hace prevalecer al titular inscrito

sobre el usucapiente, no es que niegue que éste haya adquirido el dominio o el derecho

real de que se trate, sino que, simplemente, le impide hacer valer o imponer esa

adquisición al primero, que también entonces -como dice el art. 34- “será mantenido”

en la suya, amparada por la fe pública registral.

Recordemos, finalmente, que el artículo 1.933 preceptúa que la prescripción

ganada por un copropietario o comunero aprovecha a los demás. Basta, pues, que los

requisitos de la usucapión concurran en un comunero que haya poseído en beneficio de

la comunidad para que la usucapión ganada por él sea para los demás. Pero si el

comunero posee no para la comunidad sino para sí en concepto de dueño, estamos ante

una interversión de su posesión que le habilitará para usucapir para sí y no para la

comunidad.

3.2. Objeto. El objeto de la usucapión es el derecho de propiedad ocualquier

otro derecho real poseíble. No cabe, pues, usucapión en losderechos no reales, como

los derivados de los contratos de arrendamientoo renta vitalicia, o los personalísimos.

No cabe tampoco en los reales que no sean poseíbles, como el tanteoy retracto

o el derecho de hipoteca; sí cabe la usucapión del derecho de prenda, aunque hay un

sector de la doctrina que lo ha negado por exigir el Código civil que el constituyente sea

dueño de la cosa (art. 1.857), ALBALADEJO ha sostenido con mejores argumentos lo

contrario. En la prenda hay posesión de la cosa por el acreedor al que se le entrega, y si

el pignorante no es verdadero propietario, aquél podrá adquirir el derecho por

usucapión. Si en el supuesto de transmisión del dominio por un non dominus puede usucapirse, que es lo más, ¿qué inconveniente serio puede haber para negar la

usucapión de un derecho menor como es la prenda?

DE PABLO CONTRERAS en la línea negativa señala que “algunos derechos

reales, aunque determinen la posesión de una cosa, no confieren a su titular sino la

posesión natural, como ocurre en la prenda ordinaria o la anticresis”.

El Código civil (art. 539) no permite la usucapión de las servidumbresque no

sean continuas y aparentes.

Por lo tanto no se pueden adquirir por usucapión los derechos de crédito o

personales ni los llamados derechos personalísimos ni tampoco ciertos derechos reales

que o no son susceptibles de posesión o a los que la ley establece un sistema especial de

adquisición; en el primer caso estaría el derecho real de hipoteca en sus variedades de

inmobiliaria y mobiliaria, la prenda sin desplazamiento, y los derechos de tanteo y de

retracto; y, en el segundo, las servidumbres que no sean continuas y aparentes que sólo

pueden adquirirse por título (contrato o testamento) según dispone el artículo 539 del

Código Civil.

Por otra parte, los derechos de propiedad u otros derechos reales poseíbles, para

ser objeto de usucapión, deben recaer, como expresa el artículo 1936, sobre cosas que

están en el comercio de los hombres.

La regla general, por tanto, es que sólo pueden adquirirse por usucapión los

derechos reales que sean susceptibles de posesión y que además estén en el comercio de

los hombres, como son la propiedad y la mayor parte de los derechos reales.

Hay cosas que están fuera del tráfico jurídico bien por su propia naturaleza o por

disposición de la ley; así ocurre con ciertos bienes de tráfico limitado como son las

armas o las drogas y los bienes de dominio público o comunales mientras no se

desafecten del uso general o del servicio público, los bienes muebles de interés cultural

y los integrados en el Patrimonio histórico español que, por haber sido exportados

ilegalmente, pertenecen al Estado; el artículo 132.1 de la Constitución declara

imprescriptibles los bienes de dominio público, además de inalienables e

inembargables, regla que reitera el artículo 6 de la citada Ley del Patrimonio de las

Administraciones Públicas; y artículo 80.1 de la Ley de Bases de Régimen Local; sólo

mientras no se produzca su desafectación del uso general o del servicio público (cfr. art.

69.1 LPAP).

Finalmente, también pueden adquirirse por usucapión, según reiterada

jurisprudencia del Tribunal Supremo los títulos nobiliarios a los que se aplica la

llamada prescripción inmemorial de 40 años.

IV. Requisitos comunes a toda clase de usucapión.

1

Se ha dicho, al definir la usucapión, que ésta se produce por la posesión

continuada durante el tiempo fijado por la ley. Son, pues, requisitos comunes a todas las

clases de usucapión: primero la posesión; y, segundo, el tiempo.

Primero.- Posesión. Se ha dicho también que la usucapión es uno de los efectos

de la posesión. Esta posesión, si bien puede ser como hecho o como derecho, mediata o

inmediata, por sí o por representante, debe reunir ciertas condiciones para que sea apta

para producir la usucapión. Tales condiciones las enumera el artículo 1941: La posesión

ha de ser en concepto de dueño (quiere decir, en concepto de titular del derecho)

pública, pacifica y no interrumpida.

Primera. En concepto de titular. En concepto de dueño, si se poseeel derecho de propiedad (siempre el Código se refiere a este solocaso; arts. 1941 y 447) o en

concepto de titular de otro derecho realque se posea.

Dispone el artículo 1941 que la posesión ha de ser en concepto de dueño,

pública, pacifica y no interrumpida. Norma que si bien está dentro de las que regulan la

usucapión ordinaria debe entenderse aplicable a toda usucapión pues el artículo 447 a su

vez señala que solo la posesión que se adquiere y disfrute en concepto de dueño puede

servir de titulo para adquirir el dominio y el 444 que los actos meramente tolerados y

los ejecutados clandestinamente y sin conocimiento del poseedor de la cosa no afectan

a la posesión. Preceptos de los que se deduce que para adquirir por usucapión, por

cualquier clase de ella, es preciso poseer en concepto de dueño, públicamente, de forma

pacífica y no interrumpida. Falta esta condición de poseer en concepto de dueño, si se

posee en virtud de licencia opor mera tolerancia del dueño, como expresa el artículo

1942.

Poseer en concepto de dueño significa que el poseedor tiene la voluntad o

intención de ser dueño de la cosa o derecho que, es de otro titular; por eso no puede

adquirir por usucapión quien posee en otro concepto distinto, por ejemplo el

arrendatario, el comodatario o el precarista no pueden adquirir por usucapión la cosa

arrendada o recibida, porque su derecho sobre la cosa es distinto del de dueño. Además

esa posesión ha de ser pública que es lo contrario de oculta o no manifestada al

exterior y debe haberse obtenido de forma no violenta y ha de mantenerse de forma

ininterrumpida durante los plazos que la ley señala.

La posesión en concepto de dueño se puede ostentar y mantener a través de un

mediador posesorio, esto es, a través de la tenencia o posesión inmediata de un sujeto

ligado con el usucapiente por una relación jurídica, que pone de manifiesto la existencia

de aquélla como posesión mediata, sin contacto físico con la cosa. Así, por ejemplo, a

través del arrendatario posee en concepto de dueño y podrá usucapir el arrendador, y lo

mismo a través de un comodatario o un acreedor pignoraticio o anticrético. Y, si el

mediador posesorio posee también en concepto de dueño, esto es, como titular de un

derecho real usucapible, podrán adquirir sus respectivos derechos por usucapión tanto el

poseedor inmediato cuanto el mediato: así, poseyendo inmediatamente como

usufructuario se adquirirá el usufructo y, a la vez, la nuda propiedad; por la posesión

como enfiteuta se adquirirá el dominio directo y, a un tiempo, el útil; y por la posesión

de un inmueble como superficiario se adquirirá por el conceden te del derecho de superficie la propiedad del suelo.

Por otra parte, según el art. 436 CC, “se presume que la posesión se sigue

disfrutando en el mismo concepto en que se adquirió, mientras no se pruebe lo

contrario”. Esta prueba contraria consiste en demostrar que ha tenido lugar la

denominada “interversión” del concepto posesorio. En la usucapión ordinaria, la

viabilidad de este fenómeno no ofrece duda cuando se modifica la relación jurídica que

unía al poseedor inmediato con el mediato: así, cuando el arrendatario, el depositario o

el usufructuario compran la cosa a quien se la arrendó, confió o dio en usufructo, que

pasan a poseer en concepto de dueño por tradición brevi manu, y lo mismo en los

supuestos de constitutum possessorium, como si el que posee como propietario vende la

cosa reservándose el usufructo y pasa a poseer en este último concepto. También es

posible la interversión del concepto posesorio con la intervención de un tercero, como

si, por ejemplo, Cayo, arrendatario de Ticio, le compra la finca a Sempronio, a quien

cree heredero de Ticio, siendo así que el verdadero heredero era Mucio.

Segunda. Pública. Es decir, que no sea oculta, que tanto el hecho objetivode la

posesión como el concepto de titular puedan ser reconocidos portodos, incluyendo al

titular del derecho usucapido. Ya decíael artículo 444 que no afectaban a la posesión,

ni, en consecuencia,para la usucapión, los actos clandestinos. Y es que, en efecto, la

1

posesión clandestinano es susceptible de ser valorada como posesión en concepto de

dueño,ni tampoco la adquirida o disfrutada con violencia.

Tercera. Pacífica. Que no se adquiera ni mantenga por la fuerza(arts. 441 y

444); si se adquirió o comenzó con violencia, la posesiónserá pacifica, desde que cesó

tal fuerza o violencia.

Cuarta. No interrumpida. La posesión ha de ser continuada, enel tiempo (que se

analizará a continuación): lo que significa que no seinterrumpa. Ha de mantenerse,

pues, sin interrupción durante el período de tiempo requerido en cada caso por la ley.

Según el art. 1.960 CC, “en la computación del tiempo necesario para la

prescripción se observarán las reglas siguientes”:

1º. “El poseedor actual puede completar el tiempo necesario para la

prescripción, uniendo al suyo el de su causante”. Con relación a la sucesión mortis

causa a título universal, esto ya lo establece el Código civil para toda posesión en el art.

440, cuyo párrafo primero establece que “la posesión de los bienes hereditarios se

entiende transmitida al heredero sin interrupción y desde el momento de la muerte del

causante, en el caso de que llegue a adirse la herencia”. Pero el art. 1.960.1ª añade a

esta successio possessionis la llamada accessio possessionis, es decir, la unión, a la

posesión actual, de la que tuvo aquella persona de quien se recibió por un acto intervivos (por ejemplo, donación, compraventa, etc.), o mortis causa, pero a título singular

(v.gr., legatario). Por supuesto, “para que se produzca el efecto prevenido en el art.

1.960.1ª CC es preciso que tanto la posesión del causante como la de sus sucesores, sea

a título particular o universal, sean aptas para usucapir por reunir los requisitos

necesarios para ello”, por lo que, si “la posesión del causante de las demandadas

añade la STS de16 de noviembre de 1999- no lo es a título de dueño, por tanto inhábil

para fundar en ella ningún tipo de prescripción adquisitiva, ordinaria ni extraordinaria,

tal posesión no puede incorporarse a la de las demandadas para producir la

adquisición del dominio” (vid., también, las SSTS 1 julio 1999; y 28 abril 1997).

2º. “Se presume que el poseedor actual, que lo hubiera sido en época anterior,

ha continuado siéndolo durante el tiempo intermedio, salvo prueba en contrario”.

Reproduce así el art. 1.960.2ª, en sede de posesión ad usucapionem, la misma regla que,

para toda posesión, establece el art. 459 CC. Como dice MIQUEL, la presunción opera

con apoyo en la previa prueba de la posesión actual y de la posesión pretérita.

3º. “El día en que comienza a contarse el tiempo se tiene por entero; pero el

último debe cumplirse en su totalidad”.

Es necesario que, sea una posesión ininterrumpida; pero puede darse la

interrupción, bien por cese de la misma posesióno de alguno de los caracteres vistos,

que es la llamada interrupción natural,o por reclamación judicial, llamada interrupción civil.

La interrupción natural se produce, dice el artículo 1944, cuando por cualquier

causa se cesa en ella por más de un año; norma en consonanciacon los artículos 460.

4°, y 1968. 1º. También, cuando cesa el carácter fundamental de posesión en concepto

de titular, como prevé elartículo 1948: Cualquier reconocimiento expreso o tácito que

el poseedor hiciere del derecho del dueño, interrumpe asimismo la posesión.

El art. 460.4 CC señala que, la posesión se pierde, entre otras causas, por la

posesión de otro, aun contra la voluntad del antiguo poseedor, si la nueva posesión

hubiese durado más de un año.

La interrupción civilse produce por reclamación judicial, quepuede ser, en

primer lugar, por citación judicial hecha al poseedor, aunque sea por mandato de Juez

incompetente: para DE PABLO CONTRERAS según dispone el artículo1945,

debiendo entenderse la expresión “citación judicial” comoel emplazamiento al

poseedor demandado en el proceso declarativointerpuesto contra el mismo, cuyo

emplazamiento es para que conteste la demanda, en el juicio ordinario, o con citación

para la vista, en el verbal (cfr. arts. 404 y 440 LEC). De forma que, según esto, el

preciso momento interruptivo es el del emplazamiento al demandado para que conteste

la demanda, en el juicio ordinario, o con citación para la vista, en el verbal. Sin

embargo, para O’CALLAGHAN el emplazamiento al poseedor demandado viene

1

provocadopor la presentación de la demanda; de forma que, será ésta y en la fecha de

ésta, laque producirá la interrupción de la usucapión; esta interrupción no seproducirá

si la “citación judicial”, dice el artículo 1946, es nula por falta de solemnidades legales

(núm. 1º), es decir, si la demanda no seadmite a trámite, ni si el actor desistiere de la

demanda o dejare caducarla instancia (núm. 2°), ni si el poseedor fuere absuelto de la

demanda(núm. 3°).

En tales casos, el tiempo de posesión ad usucapionem transcurrido hasta la

citación vale para seguir usucapiendo, aunque -si tal fuere el caso- la misma habrá

provocado la pérdida de la buena fe, y el poseedor sólo podrá servirse ya de la

usucapión extraordinaria.

Por supuesto, la citación judicial que interrumpe la usucapión no es la que tenga

lugar en cualquier proceso, sino específicamente en los que se ejercite una acción real

de integración o reintegración posesoria (la reivindicatoria, la negatoria o la confesoria),

la publiciana o una meramente declarativa (del dominio, de la libertad del bien o de la titularidad de un derecho real limitado usucapible) desglosada de aquéllas.

Si, por ejemplo, se ejercita contra el poseedor una acción de nulidad, anulabilidad,

rescisión o resolución del título en el que fundamenta su posesión, la citación judicial que se le

hiciera en el proceso no interrumpiría su posesión ad usucapionem. Si dicha acción se estima,

condenando al poseedor a restituir la cosa, la sentencia constituirá un título para acudir a la acción ejecutiva, y la única posibilidad que le quedará al demandado es esperar a que el actor no

la interponga dentro de su plazo de caducidad, que es de cinco años contados desde la firmeza

de la sentencia (cfr. art. 518 LEC). En el caso -improbable pero posible- de que ocurriera esto

último, el poseedor, a falta de justo título, podría consumar después la usucapión extraordinaria,

y hacerla valer si luego el antiguo dueño reivindicara. Según el art. 1947 CC “también se

produce interrupción civil par el acto de conciliación, siempre que dentro de dos meses de

celebrado se presente ante el Juez la demanda sobre posesión o dominio de la cosa

cuestionada”. Confirma este criterio el art. 479 LEC de 1881, declarado provisionalmente en

vigor por la LEC 1/2000.

El emplazamiento en un proceso interdictal tampoco es en sí mismo interruptivo de la

posesión ad usucapionem: lo que la interrumpe es la pérdida de dicha posesión si prospera el

interdicto.

En segundo lugar, la interrupción civil se produce por el acto de conciliación -

tal como dispone el artículo 1947-, siempre que dentrode dos meses de celebrado se

presente ante el juez la demanda sobre posesióno dominio de la cosa cuestionada.

Y,por reclamación extrajudicial debidamente acreditada y por cualquier acto

de reconocimiento del derecho del titular, que realiza el poseedor. Como señala el art.

1948 CC “cualquier reconocimiento expreso o tácito que el poseedor hiciere del

derecho del dueño interrumpe asimismo la posesión”. Tal reconocimiento, en efecto,

implica interrupción de la posesión ad usucapionem: el poseedor que reconoce el

derecho del propietario deja en ese momento de ser poseedor en concepto de dueño.

La interrupción no se presume y por ello el titular del derecho quela alegue

tiene que probar la existencia de alguna de las causas que laoriginan. El efecto de la

interrupción de la posesión es que se borra todo el tiempoacreditado de tenencia de la

cosa y para usucapirse empieza de nuevo el cómputodel tiempo.

Segundo.- Tiempo. El transcurso de un plazo de tiempo es requisitocomún a

toda clase de usucapión, aunque el plazo es distintosegún la usucapión sea ordinaria o

extraordinaria y según sea mobiliariao inmobiliaria.

En la usucapión ordinaria de derechos sobre cosas muebles (mobiliaria): tres

años, artículo 1955, primer párrafo.

En la usucapión ordinaria de derechos sobre cosas inmuebles (inmobiliaria): diez

años entre presentes y veinte entre ausentes, artículo 1957. Aclara el artículo1958 que

se considera ausente al que reside en el extranjero, ysi parte del tiempo estuvo presente

y parte ausente, cada dos años deausencia se reputarán como uno para completar los diez de presente,aunque si la ausencia es inferior a un año, no se toma en cuenta.

En la usucapión extraordinaria de derechos sobre cosas muebles (mobiliaria):

seis años, artículo 1955, segundo párrafo.

En la usucapión extraordinaria de derechos sobre cosas inmuebles

(inmobiliaria): treinta años, artículo 1959.

1

El cómputo de estos plazos viene determinado por el número 3°del artículo

1960: El día en que comienza a contarse el tiempo se tiene por entero: pero el último

debe cumplirse en su totalidad.

Para dicho cómputo se aplica la llamada accesio possessionis, querecoge el

número 1º del artículo 1960, en el sentido de unir el tiempodel actual poseedor al de

sus causantes: El poseedor actual puede completar el tiempo necesario para la

prescripción uniendo al suyo el de su causante. Si el causante ha muerto, sigue

usucapiendo la herencia yacente,según el artículo 1934, y después, el heredero.

También, respecto al cómputo, no se presume nunca la interrupción:dispone el

número 2° del mismo artículo 1960 que se presume que el poseedor actual, que lo

hubiere sido en época anterior, ha continuado siéndolo durante el tiempo intermedio,

salvo prueba en contrario.

4.1. Requisitos especiales de la usucapión ordinaria.

De la interpretación sistemática de los artículos 1940, 1952 a 1954 se llega a la

conclusión que usucapión ordinaria es aquella que además de los requisitos comunes a

toda usucapión (posesión y transcurso del tiempo) requiere en el poseedor buena fe y

justo título. Por tanto, en la usucapión ordinaria concurren los requisitosde buena fe y

justo título. Lo que es cierto en la que se refiere a derechos sobrebienes inmuebles.

Respecto a cosas muebles, se exige la posesiónde buena fe y ésta vale como título,

según dispone el párrafoprimero del artículo 464; además, se dará la usucapión

ordinaria decosas muebles tan sólo en los casos en que, adquiriéndose de buena fe,no

se produzca la adquisición inmediata de la propiedad, según el artículo464.

Primero.- Buena fe. La posesión del usucapiente ha de ser debuena fe, creer que

le corresponde, que es titular del derecho que posee(precisamente en concepto de

titular) y que está usucapiendo.

La buena fe del poseedor es -conforme a los artículos 433 y 1955- la creencia de

que puede poseer la cosa o la ignorancia de que en su posesión existe algún vicio.

El Código civil contempla la buena fe, pues, desde dos aspectos: el positivo,en

el artículo 1950: La buena fe del poseedor consiste en la creencia de que la persona de

quien recibió la cosa era dueño de ella, y podía transmitir su dominio; el negativo, en el

artículo 433: Se reputa poseedor de buena fe al que ignora que en su título o modo de

adquirir exista vicio que lo invalide. Ambos aspectos se complementan: la posesión de

buena fe se basa en el error: ignorancia del vicio que la hace injusta(art. 433) o creencia

en la ausencia del vicio (art. 1950).

El art. 1950 viene a recordarnos la función de la usucapión ordinaria, ya

señalada por el art. 1.952, como seguidamente estudiaremos: al usucapiente no le basta

con tener un justo título, legalmente apto para transferir el dominio o derecho real de

que se trate, sino que, además, debe creer que el que lo otorgó en su favor era dueño o

titular del derecho, y que podía disponer de él (que tenía poder de disposición, en

suma).

Son aplicables las reglas generales de la posesión de buena fe, a lasque se remite el artículo 1951, entre ellas, la del artículo 434, según laque la buena fe se

presume, salvo prueba en contrario. Además, de aplicarse lo revisto en los artículos 433,

435 y 436 de este Código. Como la buena fe se presume, y al que afirma la mala fe

corresponde su prueba; y que no basta la buena fe inicial, en el momento de adquirir la

posesión en concepto de dueño, sino que la misma debe durar todo el tiempo requerido

en cada caso para consumar la usucapión ordinaria.

Precisamente, sobre si la buena fe era necesaria en el inicio de la posesión o bien

durante todo el tiempo que se exige para la usucapión, el Derecho romanomantenía la

primera postura (mala fides superveniens non nocet), elDerecho canónico la segunda,

que es la seguida por el Código civil, tal como hemos reseñado y segúnse desprende

del artículo 1940: Para la prescripción ordinaria del dominio y demás derechos reales

se necesita poseer las cosas de buena fe... por el tiempo determinado en la ley, es decir,

durante todo este plazo de tiempo.

Segundo.- Justo título. Lo define el artículo 1952: Entiéndese por justo título el

que legalmente baste para transferir el dominio o derecho real de cuya prescripción se

trate. Lo que debe entenderse como el hechosuficiente, en abstracto, para haber

producido la adquisición delderecho de propiedad u otro real, si bien en el caso

1

concreto no la produjo,por cualquier razón externa a él. Así, una compraventa,

donacióno permuta cuyo vendedor, donante o permutante no era propietario ocarecía

por cualquier otra razón del poder de disposición; no lo es unarrendamiento o un

depósito.

El justo título es, según señala CASTÁN TOBEÑAS, el hecho que sirve de

causa de legitimación de la posesión inicial del que está usucapiendo y justifica la

posterior adquisición del derecho ajeno que se posee. En abstracto ese título debería ser

suficiente para adquirir el derecho real, pero la existencia de algún defecto hace

necesario que la adquisición se produzca por la usucapión. Tal título puede ser la

ocupación, por ejemplo me encuentro una cosa que creo abandonada o sin dueño y

luego resulta que sí que lo tiene; no puede adquirirla cosa por ocupación porque tienen

dueño pero puedo lograr su adquisición si mantengo la posesión durante el tiempo que

la ley señala como necesario para usucapir; o puede tener en mi poder la cosa en virtud

de una tradición defectuosa, así ocurre cuando se adquiere la cosa de quien se cree es el dueño, que por lo tanto podía transmitida, y luego resulta que no era suya sino de otra

persona; como adquiero la cosa de un no propietario, sólo puedo llegar a adquirirla

legalmente y convertirme en propietario si la mantengo en mi poder durante el plazo

señalado para usucapir. Por lo tanto justo título es el que transmitiría el derecho real si

no existiese un vicio o defecto, tal como dispone el artículo 1952 entiéndese por justo

título el que legalmente baste para transferir el dominio o derecho real de cuya

prescripción se trate.

Son justos títulos para la usucapión, entonces, los derivativos y a título singular: los mismos que para la traditio, como la compraventa, la permuta o la dación en pago

(respecto a los cuales, como gráficamente apunta Matilde CUENA, “la usucapión es el

reverso de la tradición”) pero también la donación y el legado. No lo es, en cambio -ni

por sí mismo, ni seguido de la partición, que es declarativa y no traslativa-, el título de

heredero, porque éste se subroga por modo general en la posición jurídica de su

causante -o sea, no adquiere una titularidad nueva sobre los bienes, sino que en él

continúa la de éste-, por lo que su justo título a efectos de la usucapión ordinaria no

puede ser otro que el que tuviere aquél.

Como dice MIQUEL, “justo no significa, como equivocadamente pudiera

creerse, conforme con la justicia, sino adecuado según su tipo para transmitir la

propiedad o derecho real de que se trate”: que, como tal título, posea -dice la STS 29

octubre 2007- “aptitud en abstracto para haber producido la adquisición del derecho de

propiedad u otro real”. Si esta transmisión no se produce no es, pues, por un problema

de título, sino de modo (CUENA, YZQUIERDO). La adquisición se ve frustrada o

impedida exclusivamente porque el transferente no era propietario o titular del derecho

real, o no podía disponer de él: le faltaba, pues, poder de disposición, y este es el

defecto que subsana la usucapión ordinaria.

El título para la prescripción (adquisitiva o usucapión) ha de ser verdadero y

válido, añade el artículo 1953. Del sentido de la norma podemos inferir que, en

abstracto, debe existir (verdadero) y ser suficiente (válido)para transmitir el derecho

real, aunque en el caso concreto notransmitió (por causa externa al título), lo que

subsana precisamente lausucapión.

Además, este título no se presume, sino que debe probarse,artículo 1954: El

justo título debe probarse: no se presume nunca. Su prueba, lógicamente, corresponde

al usucapiente. La existencia del título, por tanto, debe probarse; sin embargo esta regla

tiene un alcance limitado desde el momento en que el artículo 448, en relación con el

poseedor en concepto de dueño, presume que posee con justo título, y no se le puede

obligar a exhibirlo.

Recordemos que, para adquirir por usucapión ordinaria, además de los requisitos

analizados, es preciso que la posesión de la cosa o derecho que se va adquirir, se

mantenga de forma ininterrumpida durante los plazos que el Código Civil señala y, que

son distintos según la naturaleza del derecho o bien:

Si se trata de usucapir bienes muebles: 3 años de posesión.

Si se trata de usucapir bienes inmuebles: la regla generales de 10 años de

posesión entre presente y 20 ausentes. La ausencia se refiere a la situación en que se

encuentra el titular del derecho que otro va adquirir por usucapión y significa que no se

encuentra en el lugar donde se está realizando la posesión de otro; el artículo 1958 fija

la forma de cómputo de la ausencia cuando el titular está parte del tiempo presente: si

parte del tiempo estuvo presente y parte ausente, cada dos años de ausencia se

reputarán como uno completo para completarlos 10 años de presente.

1

Si se trata de usucapión de servidumbres continuas y aparentes: 20 años de

posesión.

Si se trata de usucapir títulos nobiliarios: 40 años de posesión.

4.2. Requisitos para la usucapión extraordinaria.

Sólo exige que concurran los requisitos de posesión y transcurso del tiempo;por

lo tanto no requiere ni la buena fe ni el justo título en el poseedor, pero a cambio laley

establece unos plazos más amplios de posesión:

Usucapión extraordinaria sobre bienes muebles: 6 años de posesión.

Usucapión extraordinaria sobre bienes inmuebles: 30 años de posesión sin

distinción entre presentes o ausentes.

V. Efectos.

El efecto esencial de la usucapión -como se desprende de su propio concepto- es

la adquisición del derecho de propiedad o de otro derecho real, que ha sido poseído

durante el plazo de tiempo con los requisitos que han sido analizados.

Se produce la adquisición “ipso iure”, automáticamente, en el momento en que

se cumple el plazo del tiempo. Procesalmente, esta adquisición no es apreciable de

oficio, sino que es preciso que el favorecido por ella –que es el poseedor que adquiere la

cosa-, la invoque en el proceso; también puede el usucapiente instar un proceso civil encaminado a obtener una resolución judicial que declare o reconozca su adquisición.

Deberá declararse por vía de acción (así, en acción reivindicatoria o declarativa de

dominio) o de excepción (frente, por ejemplo, a una acción reivindicatoria del anterior

titular del derecho usucapido). El usucapiente tendrá la carga de la prueba del hecho de

la usucapión, es decir, del cumplimiento de todos los requisitos; la parte contraria tendrá

la carga de la prueba de los hechos impeditivos de la usucapión. Nada impide, por otra

parte, que la usucapión se declare extrajudicialmente (así, por ejemplo, reconocimiento

del anterior titular del derecho usucapido).

Tal adquisición, aunque nada dice el Código, para la doctrina y la jurisprudencia

tiene efecto retroactivo al momento en que comenzó la usucapión, es decir, la posesión

con los demás requisitos: ninguno si es extraordinaria; con buena fe y justo título si es

ordinaria. Por razón de la retroactividad, son válidos y eficaces los actos que hubiese

realizado el usucapiente durante el curso de la usucapión (adquisición de frutos, actos

de disposición y administración) y son ineficaces los que hubiera realizado el anterior

titular del derecho usucapido.

En cuanto a la extensión de los efectos de la usucapión, no contiene el Código

Civil norma que regule precisamente la extensión de la adquisición en relación con las

cargas o gravámenes de la cosa o derecho usucapido; es decir si se adquiere libre de

cargas o con las mismas que tenía al comenzar la usucapión. La doctrina considera que

es de aplicaciónen general la regla de quantum possessum, tantum praescriptum enel

sentido de que se adquiere por usucapión el derecho en la extensiónen que fue poseído.

Se adquiere en los mismostérminos en que se poseyó (quantum posessessum, tantum

praescriptum) demodo que si poseía la cosa o derecho como libre de cargas -con

independenciade que las hubiera- así se adquiere, dando lugar a la usucapio libertatis.

Por elcontrario si se poseía con cargas con ese mismo carácter se adquiere.

De forma que, si se posee como libre una cosa que está gravada, seadquiere por

usucapión el derecho de propiedad u otro real sobre lamisma, libre del gravamen: es la

llamada usucapio libertatis.

Ahora bien, la usucapión consumada es un derecho que pertenece al usucapiente

y como tal derecho subjetivo privado está sometido al régimen general en cuanto a su

uso o disfrute. De forma que, la adquisición del derecho de propiedad u otro derecho

real puede ser objeto de renuncia por el usucapiente, partiendo del principio de que

nadie puede adquirir derechos contra o sin su voluntad y del principio de

renunciabilidad de los derechos contenido en el artículo 6.2.

1

Puede distinguirse la renuncia antes de que se consuma la usucapión, una vez

producida ésta y la renuncia al derecho a usucapir.

La renuncia antes de consumarse la usucapión no es más que un acto

interruptivo de la misma, normalmente incluible en el caso del artículo 1948.

La renuncia a la usucapión consumada es distinta a la renuncia al derecho de

propiedad o a otro derecho real adquirido por usucapión (que implicaría que la cosa

quedara como res nullius si se trata de derecho de propiedad sobre mueble o de

propiedad del Estado si es sobre inmueble o se refundiera en la propiedad si se trata de

derecho real en cosa ajena). Es una renuncia a la usucapión, que prevé el primer párrafo

del artículo 1935: Las personas con capacidad para enajenar pueden renunciar la

prescripción ganada. Lo que significa hacer dejación de la usucapión ganada, es decir,

que el derecho usucapido siga perteneciendo al titular primitivo, como si no se hubiera

producido la usucapión (se produjo, pero se renunció). La renuncia elimina

retroactivamente los efectos de la usucapión, pero puede el usucapiente-renunciante seguir poseyendo e incluso comenzar de nuevo a usucapir.

Para realizar válidamente esta renuncia, se precisa no sólo la capacidad normal

de obrar, sino también el poder de disposición sobre el derecho usucapido al que se

renuncia: capacidad para enajenar, dice el artículo 1935.

Se puede hacer la renuncia expresa o tácita, aunque siempre la renuncia -como

toda renuncia- deberá interpretarse con un criterio restrictivo. El segundo párrafo del

artículo 1935 dispone que entiéndase tácitamente renunciada la prescripción cuando la

renuncia resulta de actos que hacen suponer el abandono del derecho adquirido.

Los límites de esta renuncia son los generales del artículo 6.2: no contraríen el

interés o el orden público ni perjudiquen a terceros y, dentro de estos últimos, el

artículo 1937 concreta que los acreedores, y cualquiera otra persona interesada en

hacer valer la prescripción, podrán utilizarla a pesar de la renuncia expresa o tácita

del propietario.

La renuncia al derecho a usucapir está proscrita en el mismo artículo 1935: “...

pero no (pueden renunciar) el derecho de prescribir para lo sucesivo”.

No obstante, hay que decir que, el artículo 1935 al permitir la renuncia a la

usucapión consumada o ganada es superflua porque si esta norma no existiese se

llegaría al mismo efecto aplicando la normativa general de renuncia a los derechos

recogida en el artículo6.2; por lo tanto, siempre que tenga capacidad de disponer, el que

ha adquirido por usucapión puede renunciar al derecho que ha adquirido y su renuncia

será válida siempre que no perjudique al interés o al orden público o a terceros, como

pueden ser los acreedores. Por el contrario no es posible una renuncia anticipada al

derecho a usucapir en el futuro.

VI. La usucapión y el Registro de la Propiedad.

La realidad jurídica extrarregistral puede (y debería, siempre) coincidir con la

vida registral, que consta en los libros del Registro de la Propiedad. Pero puede no

ocurrir así (basta, por ejemplo, que no se inscriba una adquisición para que se disocie realidad y Registro).

Así, la vida jurídica registral y la extrarregistral pueden desenvolverse y

desarrollarse al unísono o bien pueden surgir discordancias. Ambas situaciones, una y

otra, pueden darse por razón de la influencia del tiempo como hecho jurídico: por la

prescripción extintiva o por la prescripción adquisitiva o usucapión. A su vez, una y otra

pueden provocar la coincidencia o la discordancia entre realidades extrarregistral y

registral. Así, darse, por razón del paso del tiempo y demás requisitos, la extinción por

prescripción o la adquisición por usucapión de un derecho quedando, tras ello, un

resultado coincidente con el Registro: es la prescripción secundum tabulas. O, por el

contrario, tras la prescripción extintiva o tras la usucapión,quedar un resultado en la

vida extrarregistral contrario al Registro:es la prescripción contra tabulas.La

regulación sobre este tema en la Ley Hipotecaria se halla en losartículos 35 y 36. La

idea fundamental de la misma la destaca ROCASASTRE: se inspira en el criterio de

procurar salvaguardar los interesesdel tercero adquirente a quien se le transfiere un

derecho que ya haperdido valor por efecto de una usucapión o prescripción operada, lo

cual responde al juego propio de la fe pública registral dirigido a mantenerinatacable la

adquisición onerosa por el tercero hipotecario confiadoen la realidad registral.

Lo cierto es el sistema de relaciones entre el instituto de la usucapión y el

Registro nos permite determinar si pueden o no ser usucapidos los derechos reales

inscritos y, en su caso, con qué alcance y con qué límites. Admitir en toda su extensión

1

la usucapión significaría destruir la eficacia protectora de la fe pública registral.

Ocurriría que el tercero que adquiere confiado en que el titular registral puede

transmitirle, vería su adquisición convertida en ineficaz por la existencia de un

adquirente por usucapión. Pero rechazar totalmente la usucapión significa privar de

protección al poseedor que ha poseído por un tiempo prolongado, quien sin duda la

merece. La cuestión se complica, además, si se tiene en cuenta que la inscripción no es

constitutiva de las adquisiciones por principio general. Por esta razón, nuestro Derecho

positivo no da al problema una respuesta única, sino que realiza las necesarias

matizaciones. Podemos distinguir los supuestos de los que pasamos a estudiar.

A) Usucapión a favor del titular inscrito o usucapión secundum tabulas.

En relación con la usucapiónsecundum tabulas hay que partir deque una

inscripción registral proclama una titularidad de un derechoreal que es inexacta, pues

no es tal titular; sin embargo, éste adquieretal derecho por usucapión. La inscripción le

facilita la usucapión,dando a aquélla el papel de justo título y presumiendo la posesión

y buena fe en el tiempo en que estuvo vigente la inscripción. Enconsecuencia, el titular

registral adquirirá por usucapión ordinaria,pues los requisitos especiales de ésta se los

proporciona la inscripción.

En este sentido, el artículo 35 de la Ley Hipotecaria dispone que a los efectos de

la prescripción adquisitiva (usucapión) en favor del titular inscrito (secundum tabulas),

será justo titulo la inscripción y se presumirá que aquél ha poseído pública, pacífica,

ininterrumpidamente y de buena fe durante el tiempo de vigencia del asiento y de los de

sus antecesores de quienes traiga causa.

Por tanto, la inscripción es justo título, tiene el valor de éste (no sepresume el

justo título, sino que hace sus veces; lo que no obsta paraque se ataque la inscripción y,

si se anula, desaparece como tal y comojusto título).

Además, la inscripción presume -como presunción iuris tantum,que admite

prueba en contrario- que mientras estuvo vigente a favordel usucapiente y sus

causantes, ha poseído pública, pacífica, ininterrumpidamentey de buena fe. Lo que

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