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¡Descarga derechos reales casos prácticos y más Ejercicios en PDF de Derecho Civil solo en Docsity! Seminario 1 derechos reales La materia de estudio se centra en el problema de la admisión del juego de la autonomía de la voluntad en la creación de nuevos derechos reales; esto es, si en el ordenamiento jurídico español se acoge un sistema de numerus apertus o de numerus clausus. Por otra parte, la profundización en el concepto jurídico de tesoro y su régimen jurídico (arts. 610, 614, 351 y 352 del Código Civil). El trabajo de los estudiantes se concreta en la resolución de un caso práctico mediante el análisis de una sentencia del Tribunal Supremo, análisis que se guiará a través de un comentario doctrinal de la sentencia y a través de una serie de cuestiones concretas a las que deberán responder. MATERIAL CÓDIGO CIVIL. -CASO PRÁCTICO. -STS 27.6.1988 (RJ 1988, 5134) -PANTALEÓN PRIETO, F.: “Comentario a la STS 27.6.1988”, CCJC, núm. 17, 1988, pp. 643 ss CASO PRÁCTICO. AUTONOMÍA DE LA VOLUNTAD Mediante escritura pública de compraventa, de fecha 20 de agosto de 1971, Luis vende a Carlos su vivienda, con la condición de que se rehabilitara y se convirtiera en un edificio de utilidad social, pactándose en tal escritura que en el caso de que las obras de rehabilitación no dieran comienzo en el plazo de dos años a contar desde el 20 de agosto de 1971, el vendedor se reservaba el derecho de retraer la finca vendida, devolviendo al comprador el precio de la misma, que fue de dos millones de pesetas. En dicha escritura se estableció una cláusula del siguiente tenor literal: «No forman parte de la venta y se considerarán siempre propiedad del vendedor todos aquellos objetos ocultos o cuya existencia se ignora, de valor artístico o histórico, y cuanto se entiende por tesoro según el Código Civil». Transcurrido el plazo de dos años sin que hubieran dado comienzo las obras, fallece Luis y sus herederos renunciaron expresamente al derecho de retracto que, en la citada escritura pública, se había reservado el vendedor para el expresado supuesto de no comienzo de las obras en el indicado plazo de dos años. Posteriormente, mediante escritura pública de compraventa, de fecha 27 de enero de 1981, Carlos vende la casa a Antonio por el precio de cuatro millones de pesetas, sin pactarse en dicha escritura ninguna reserva de derechos a favor de nadie. Antonio realiza obras de restauración y el día 22 de diciembre de 1982, uno de los operarios, llamado Jaime, que trabajaba a las órdenes de Felipe, cuando estaba picando un tabique o pared, en su interior, debajo de unas piedras, encontró casualmente un bote de hojalata, provisto de tapadera del mismo material, con un peso de unos tres kilogramos aproximadamente, llegando a dicho lugar un segundo operario, llamado Juan Carlos, que fue avisado por el primero, y entre los dos hicieron entrega al señor Felipe, que no estaba presente en dicho lugar, del mencionado bote, que contenía doscientas cuarenta y ocho o doscientas cuarenta y nueve monedas de oro de diferentes tamaños, acuñaciones, pesos y años. Jaime reclama la propiedad de las monedas que encontró pero el propietario de la vivienda se niega a entregárselas porque se descubrieron en su casa. 13/10/20 Características de los derechos reales: e Erga omnes: eficacia frente a todos + Los particulares no pueden crear derechos reales distintos a los regulados por el legislador, ni modificar su régimen jurídico (los de adquisición preferente sí) No es posible un derecho real sobre un derecho que no exista. En materia de crédito si es posible; por ejemplo, derechos futuros. Además, si existe se tiene que saber en que consiste, determinado, detallado y especifico. No debe estar ignorado y oculto. L Naturaleza jurídica de lo encontrado: tesoro. Si se hubiera investigado, hubiese sido hallazgo. La cláusula esta no afecta a los sucesivos contratos salvo que se hubiesen incluido. Lo encontrado tampoco pertenece entonces a los anteriores propietarios. El que adquiere por ocupación adquiere libre de cargas a diferencia del modo derivativo. Hasta el 1 de enero. María no es poseedora en concepto d dueño sino como arrendataria. Si no lo es, nos olvidamos de la usucapión A partir del 1 de enero empieza a poseer en concepto de dueño porque cree que es la titular y si aportas cualquier medio de prueba de que ella posee en concepto de dueño, empezará poseer desde esa fecha en concepto de dueño. A partir del 1 de enero 2000, si empieza a pagar facturas, se comporta como que es la propietaria... y crea una apariencia que parece que posee en concepto de dueño. A partir de ahí comienza la posesión para la usucapión. La ordinaria no porque no tiene justo título (aunque ella cree que lo tiene, no existe) No hay contrato de compraventa nunca llega a realizarse (No hay justo título) En el caso de maría no hay contrato, por lo que, no podemos acudir a la usucapión ordinaria, sí a la extraordinaria. Publica, pacifica, ininterrumpida, concepto de dueño +30 años. A partir del 1 de enero cuando maría empieza a poseer en concepto de dueño, es cuando empieza la usucapión ordinaria. RESPUESTA: cuando hayan pasado 30 años. + 3.Dñ*. Encarna, propietaria de una vivienda, demanda por ocupación ilegal a D”. Margarita, alegando que ésta carece de título para habitar la vivienda y no paga ningún tipo de renta, y solicita que deje libre la vivienda en el plazo más breve posible y a disposición de su dueña, así como al pago de las costas causadas. La parte demandada se opuso, alegando que habita la vivienda conforme a un arrendamiento verbal, basándose en justificantes de pago de recibos de gastos relacionados con la nda en cuestión (agua, luz y gas). Ocurre que la dueña vive en Suecia lo que le hace difícil ocuparse de la vivienda en cuestión, aunque se ha ocupado de ella haciendo gestiones de venta y demandando y solicitando el desahucio de la parte demandada. Concrétese la vía procesal adecuada para interponer la demanda y si tendrá ito, explicando los motivos jurídicos correspondientes. Iríamos por la vía civil, interponiendo un interdicto para la recuperación de la posesión, los contratos verbales son válidos por lo que habría que rastrear todos los pagos realizados en concepto de recibos. Si estos pagos se han realizado a través del banco, se podrán rastrear y así el arrendatario podrá acreditar que se han realizado correctamente. Stc 140/2003 de 10 de marzo, Audiencia Provincial de Málaga. Encarna puede ejercitar dos vías. En posesión: ART. 250.1.4 LEC: interdicto de recobrar la posesión, y acudimos a la ley 5/2018. Según el TC es vivienda todo bien inmueble en el que el titular realice en el momento o cualquier otro momento de una forma mas o menos continuada, una posesión donde se desarrolle su vida personal, privacidad... por lo tanto, es considerada vivienda (si se desempaña vida profesional no se considera morada O vivienda) Por lo tanto, necesita titulo justificante si no, entrega la posesión al demandante. Tiene que probar TÍTULO SUFICIENTE. ¿los recibos de pago de agua, luz, etc. ¿Es título que le permita poseer? No, pagar los suministros de luz, agua... eso no justifica la posesión del bien. El pago de gastos es un titulo de uso y disfrute, pero no suficiente, según jurisprudencia del TC. El interdicto de recobrar tendrá existo porque la demanda no tiene titulo suficiente y en el plazo de 5 días tiene el plazo para presentarlo. + 4.D.Carlos S. no puede pagar la hipoteca y ésta es ejecutada. La entidad bancaria titular de la hipoteca se adjudica el bien. D. Carlos es desalojado de su vivienda y esta es puesta en venta en la página web de la entidad crediticia. Unas mafias organizadas localizan la vivienda y venden “las llaves” a una familia con dos hijos menores por 1600 Euros. Como la vivienda no tiene luz ni agua, los ocupantes realizan una serie de empalmes, lo que preocupa mucho a la comunidad de propietarios por el riesgo que puede suponer; además, varios vecinos se quejan de que la familia tiene un cordero en el jardín privado, donde en su fiesta querían matarlo y todas las noches se dedican a tocar instrumentos de percusión. ¿Procede aplicar la normativa introducida por la Ley 5/2018, de 11 de junio? El plazo de 5 años... el banco puede interponer el interdicto de cobrar y el banco al ser el titular de la vivienda puede interponerlo, pero no beneficiarse del plazo de los 5 días. Desde el punto de vista penal, allanamiento de vivienda (vía penal, pero los ocupantes no van a permitir que entren en la vivienda) o usurpación de morada. Si puede interpnerlo el banco, ¿pero puede usar el plazo de 5 dias? El banco no se puede beneficiar de los plazos aportados por la ley 5/2018, pero si puede interponer el interdicto de recobrar 27/10/20- SEMINARIO 4: DERECHO DE PROPIEDAD. FUNCION SOCIAL. RELACIONES DE VECINDAD. INMISIONES. TRANSMISIÓN DE PROPIEDAD. CESIÓN DE SOLAR A CAMBIO DE CONSTRUCCIÓN FUTURA Y FUNCIÓN SOCIAL DE LA PROPIEDAD. INMISIONES. En febrero de 2010, Juan cede a Ramón y a su esposa Belén un terreno de su propiedad, situado en una urbanización residencial en régimen de propiedad horizontal, mediante un contrato que se eleva a escritura pública y se inscribe en el Registro de la Propiedad. Como precio se fijó la cantidad de 300.000 euros, de los cuales 200.000 euros manifestó el vendedor haberlos recibido, y los 100.000 restantes, precio aplazado de la compraventa, se abonarían por el comprador mediante la entrega de una construcción a realizar en el futuro sobre una parte de dicho terreno, destinada a desarrollar la actividad profesional de cría de animales domésticos para su venta posterior, debiendo efectuar la entrega en enero de 2011. En noviembre de 2010 finalizó la construcción de dicho local, pero no llegó a realizarse la entrega, ya que Ramón y Belén lo vendieron y entregaron a Antonio en diciembre de 2010. Ante la falta de entrega, el vendedor del solar reclama judicialmente la resolución del contrato, promoviendo subsi iamente, acción reivindicatoria frente a Antonio, fundada en que, como consecuencia del requerimiento de resolución del contrato, la finca en cuestión es de su propiedad. En la demanda se formulan dos pedimentos: uno principal y otro subsidiario, instando la declaración de que la finca cedida es propiedad del vendedor del solar, en virtud de resolución del contrato, o bien que se declare que el local construido para dichas actividad profesional es de su propiedad en virtud de lo estipulado en dicho contrato. Como consecuencia de la actividad de criadero de animales, D. Antonio, Dña. Beatriz y su hija, cuyo inmueble es colindante y se destina a vivienda, están soportando continuos ruidos, malos olores y enfermedades derivadas de problemas alérgicos, y quieren solicitar la retirada de dichos animales de la parcela, así como el depósito del estiércol y la clausura del local y su actividad por razón de las molestias provocadas, así como una indemnización por los gastos que ha supuesto la necesidad de acometer reformas para tratar de evitar dichas SEMINARIO 5. PROPIEDAD HORIZONTAL. CASO PRÁCTICO. En un edificio de la calle Serrano, de Madrid, existen cuarenta pisos y cuatro locales comerciales El 15 de noviembre de 2018 se colocó en el tablón de anuncios del portal un aviso sobre “Convocatoria de junta general ordinaria”, con el siguiente contenido: “Se convoca a los propietarios del inmueble a la Junta general ordinaria que tendrá lugar en el portal del mismo el día 18 de noviembre de 2018, a las 20 horas en primera convocatoria y a las 20: 15 en segunda convocatoria, de acuerdo con el siguiente orden del día: a) b) o) d) e) 8) Aprobación de las obras y presupuesto para la instalación de un ascensor adicional. Aprobación de las obras y presupuesto para: reparación y pintura de la fachada del edificio y de sus paredes interiores comunes, construcción de una rampa en el lateral de la escalera del portal, sustitución de la puerta principal de acceso al inmueble y sustitución de tuberías por problemas en las bajantes. Supresión del servicio de portería y destino de la vivienda del portero a sala de reuniones de la comunidad. Ejercicio de acciones contra el propietario de un piso ante las quejas de vecinos por los ruidos, música a alto volumen y basuras de las continuas fiestas que celebra. Renovación de cargos con la propuesta de acumulación de todos ellos en el administrador. Aprobación de las cuentas del año anterior y de las de la siguiente anualidad. Autorización al Presidente para que proceda contra propietarios morosos. En Madrid, a 15 de noviembre de 2018, Fdo: Angela Rodríguez López Administradora colegiada de Fincas”. La Junta se celebró a la hora señalada para la segunda convocatoria con la asistencia de 32 propietarios de pisos y 2 propietarios de locales comerciales. Los asistentes aprobaron todos los puntos del orden del día. MATERIALES: - Ley de Propiedad Horizontal. - Manual de Derecho civil: tema relativo a la propiedad horizontal. Si el inmueble reúne los requisitos del art. 396 CC, la LPH resultará de aplicación Artículo primero. La presente Ley tiene por objeto la regulación de la forma especial de propiedad establecida en el artículo 396 del Código Civil, que se denomina propiedad horizontal. A efectos de esta Ley tendrán también la consideración de locales aquellas partes de un edificio que sean susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida a un elemento común de aquél o a la vía pública. Artículo segundo. Esta Ley será de aplicación: a) A las comunidades de propietarios constituidas con arreglo a lo dispuesto en el art.5. Convocatoria Junta de Propietarios + Convocatoria (art. 16 LPH) + Primera convocatoria: quorum mayoría de propietarios y de cuotas > Se cumple, se convoca a todos. + Segunda convocatoria: (al menos 30” después de la anterior) sin quorum > No se cumple, solo margen de 15”, no 30. + Preaviso: ordinaria 6 días > No se cumple, solo hay 3 días, avisan el 15 nov para el 18 nov. + Importancia del orden del día > Se cumple, establecen lo que se va a hablar. ná” Se requiere el voto de la mayoría de propietarios. Artículo diecisiete. Los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetarán a las siguientes reglas: 2. Sin perjuicio de lo establecido en el artículo 10.1 b), la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los Propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. > Reparación y pintura de la fachada del edificio y sus paredes interiores comunes: 2 Sustitución en las tuberías por problemas en las bajantes EXISTE UN DEBER DE CONSERVACIÓN: toda edificación o construcción, cumpliera las exigencias de seguridad, salubridad, accesibilidad y ornato. Artículo diez. 1. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones: a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación. Artículo diez. 1. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones: b) Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido. REQUISITO DEBER DE CONSERVACIÓN: [artículo 3.a.1) de la Ley de Ordenación de la Edificación, mantener las edificaciones de forma que satisfagan la accesibilidad, de forma tal que se permita a las personas con movilidad y comunicación reducidas el acceso y la circulación por el edificio en los términos previstos en su normativa específica