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DERECHO INMOBILIARIO
Anotaciones sobre la asignatura: Final examen tipo test o desarrollo, a elegir en el momento, 40 preguntas 1 hora 15 minutos, no hay coeficiente reductor. Las prácticas, serán 6, cada una valdrá 3 puntos sobre 10.
Índice
1. Publicidad y Registro de la Propiedad. Sistemas registrales.
La legislación hipotecaria española.
En primer lugar, lo que hace el Registro de la Propiedad es dar publicidad a las titularidades sobre derechos reales que hay en los inmuebles. Encontramos los inmuebles, fincas, cada una de las fincas tendrá un titular, si tiene servidumbres, constitución de hipoteca… El fin primordial es el trafico jurídico de inmuebles, sistema seguro y ágil, permita comerciar y mover en el mercado para conocer el estado del inmueble. Si el Estado quiere embargar una finca consultará el Registro de la Propiedad pudiendo tomar las acciones correspondientes. Esta publicidad se basa en la jurisdicción voluntaria, necesita la ayuda de los tribunales para conseguir algo, un ejemplo es a la hora de obtener curatela de algún sujeto. El Registro de la Propiedad está a disponibilidad de los ciudadanos para poder consultar la finca. El objeto de esta publicidad es conocer cualquier posible carga que tenga la finca, derechos reales que se publican en el Registro de la Propiedad. El Registro de la Propiedad es una oficina donde se guarda toda la documentación relativa a las fincas, es el organismo creado para poder tener toda la información, las fincas son una creación ficticia del Derecho. Cada ordenamiento o país tienen diferentes formas registrales y el tipo de registro que tenemos, uno de los más perfeccionados es el que tenemos:
- Registro de actos o documentos, significa que tenemos que hacer alguna comparecencia o acto ante un funcionario público o basta con entregar un documento para conseguir
- Registro de transcripción o inscripción, el documento en transcripción se copia completamente o de inscripción solo se recogen los datos esenciales del documento y luego se devuelve.
- Registro de folio real o folio personal, en el real significa que está ordenado por fincas y folio personal está ordenado por el nombre de los titulares de los derechos reales. El registro español es un registro de documentos, en general que sean públicos, aunque puede haber privados como el de arrendamiento, es un registro de inscripción recogiendo los datos esenciales de cada documento y devuelve el documento y por último se realiza el registro por folio real, es decir, ordenado por fincas. La eficacia de esta publicidad porque no es una simple información, va más allá, porque se presume que lo dicho por el Registro es cierto salvo que alguien demuestre lo contrario, desde ese momento que se inscribe se presume que se es el verdadero dueño. Es tanta la presunción que, si se vende la finca se puede realizar por la nota del Registro no siendo obligatoria la escritura. En otros registros como el francés o americano que no tienen esa presunción, lo que dicen es que la última persona propietaria es tal o cual persona. Si el titular resulta que no era el verdadero titular, como el que vende dos veces, si el segundo va a inscribir será el propietario y el primero solo podrá dirigirse contra el que le engañó. Por eso da seguridad al tráfico jurídico.
Otra función importante es que la inscripción del Registro es una prueba de titularidad de la finca, totalmente diferente es una compraventa falsa donde habrá que demostrar la mala fe. En Alemania es igual, pero algo más estricto, en el momento que se firma un contrato obliga, para que exista la compraventa hay que obligatoriamente inscribirlo. El Derecho Inmobiliario Registral es un conjunto de normas civiles que regulan la publicidad de los diversos actos y contratos sobre los derechos reales de las fincas. Va a regular cómo se va a realizar el registro, cómo se puede inscribir un derecho, el valor jurídico y la presunción que esta genera. Está formado por leyes civiles, administrativas y procesales, hay mucho derecho urbanístico en el derecho inmobiliario, hay normas administrativas que dicen que si no hay licencia no se puede inscribir, también hay normas procesales, si no se está de acuerdo se puede recurrir a la Dirección General y si sigue siendo que no a los juzgados de lo civil. Legislación en que se basa el Derecho Inmobiliario, Ley Hipotecaria y Reglamento viendo algunos artículos, principales. La reforma más importante es la del año 2015, esa ley es muy importante porque establece la coordinación realidad registral y extra registral.
2. Tipos de principios materiales y formales
Principios hipotecarios
Son unas normas o reglas generales de nuestra legislación hipotecaria que se obtienen indirectamente o por interpretación de los artículos de la ley, con esos principios se crean o delimitan las líneas esenciales de lo que constituyen el Derecho inmobiliario registral, para el Derecho inmobiliario son ley, no llegan a ser principios generales del Derecho. Una especie de Ley de Bases, para una materia determinada unos principios básicos para seguirlas, cualquier norma especial que se sacara tiene que seguir estos principios hipotecarios.
Principios materiales
Inscribir valor jurídico, derechos y obligaciones que se da… Hay 2 realmente principios materiales en los que se ha estudiado o discutido, el primero es el denominado principio de inscripción, no se necesita inscribir el derecho real, sino que está fuera de este, en ese momento que se firma equivale la propiedad, puede inscribirse o no, pero si no se hace puede acarrear problemas si se tiene algún litigio. El principio de inscripción significa que solo podemos utilizar la protección del registro si nuestro derecho real está inscrito. El principio de consentimiento significando, en comparación con Alemania, que para modificar cualquier derecho real se necesita consentimiento del titular registral a lo que, en contraposición, España no se necesita salvo en algunos supuestos como las hipotecas, en el tema de cancelaciones de hipotecas donde si es necesaria autorización del banco para cancelar. Los principios que nos interesan son los siguientes:
- Principio de publicidad, el Registro nos ofrece la publicidad sobre los bienes inmuebles que consten en el Registro, tenemos un aspecto material y un aspecto formal.
presentación a la hora de presentar la escritura pero puede entenderse la discusión de presentarse en el mismo momento, lo que se tiene en cuenta la hora aunque se da una colisión entre principio de prioridad y principio de exactitud, dependiendo del registrador. La doctrina entre DG y el TS es discrepante entre cual principio debe primar. En el caso de que haya que subsanar se tiene plazo de 60 días, una vez caducado el asiento de presentación no sirve, teniendo que ir a presentarlo de nuevo, aunque si lo hace otro una vez caducado se rige por principio de prioridad o exactitud, pudiendo inscribirla esta otra persona o indicar que se trate mediante procedimiento y una vez sentencia, se inscribirá.
Principios formales
Relacionados con el Registro, cómo se obtiene la información del Catastro y Registro, además de elementos y fuentes. Nos encontramos 4 principios, una serie de líneas maestras, se obtienen directamente de artículos:
- Principio de tracto sucesivo: viene a decir que cada titularidad registral debe proceder de otra anterior que también conste inscrita en el Registro, si se busca un Registro fiable y seguro para tráfico jurídico inmobiliario debe haber coherencia. Hay procedimiento para rellenar huecos, pero la idea de tracto sucesivo es que todos los inscritos van traspasando la finca, en el caso de que se rompa el Registrador no va a dejar que se inscriba. Cada asiento registral contenga toda la vida registral de una finca, una vez que aparece la finca primera con su titular, a medida que pasa la vida de la finca se mostrarán los negocios jurídicos que se han realizado en la misma. En el art. 20^8 LH se da este principio.
- Principio de rogación: Únicamente se producen los cambios a instancia de parte, cuando lo pide una persona física o jurídica. Se pueden cambiar algunas cosas mínimas a nivel tipográfico, en el art. 6^9 LH se trata este principio.
- Principio de legalidad: El Registro no es un mero archivo de documentos y el que está a cargo no es un mero archivero, sabemos que el Registro da cuenta de los Derechos reales que se dan cuenta en la finca y que son correctos. Son 3 puntos a tener en cuenta (^8) Para inscribir o anotar títulos por los que se declaren, transmitan, graven, modi fi quen o extingan el dominio y demás derechos reales sobre inmuebles, deberá constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos referidos. En el caso de resultar inscrito aquel derecho a favor de persona distinta de la que otorgue la transmisión o gravamen, los Registradores denegarán la inscripción solicitada. Cuando no resultare inscrito a favor de persona alguna el expresado derecho y no se acre-dite fuere inscribible con arreglo al artículo doscientos cinco, los Registradores harán anotación preventiva a solicitud del interesado, la cual subsistirá durante el plazo que señala el artículo noventa y seis de esta Ley. (^9) La inscripción de los títulos en el Registro podrá pedirse indistintamente: a) Por el que adquiera el derecho. b) Por el que lo transmita. c) Por quien tenga interés en asegurar el derecho que se deba inscribir. d) Por quien tenga la representación de cualquiera de ellos.
a. El Registro se lleva por un cuerpo altamente cualificado, acceden al puesto por oposición. b. El Registro exige las máximas garantías formales a los documentos que se van a inscribir, es decir, solo se pueden inscribir los documentos públicos (notarial, administrativo firmado por funcionario competente y las sentencias) con alguna excepción de documento privado, pero esencialmente públicos. c. El registrador cuando recibe el documento tiene que comprobar que el documento cumple con todos los requisitos legales, es decir, comprobar que es legal. Esto se recoge en el art. 18^10 LH, comprobar si cumple todos los requisitos legales, formales y materiales, el material es el propio documento y el Registro, calificando el documento si es correcto o no o indica que sí con alguna subsanación necesaria. Actua con la independencia de un juez
- Principio de especialidad: Todos los datos referentes a los derechos reales o de inmuebles que constan en el Registro deben ser completos, sin lugar a dudar, completo y correcto, es decir, la inscripción debe decir: a. Quien es el titular de la finca. b. Los derechos reales que hay sobre la finca. c. La descripción de la finca. d. Porcentaje de derecho que corresponde a cada titular si son varios. Se desarrolla en el art. 12^11 LH. Para conseguir que todos los principios funcionen tenemos 2 instituciones principales, uno el Registro de la Propiedad y otro el Catastro. Registro de la propiedad es una oficina pública, constituida por el registrador la propiedad y el personal a su cargo que recibe los documentos públicos para su inscripción por lo tanto el objeto en el art. 1 LH y art. 605 a 608, es la inscripción de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles. Todos aquellos actos y contratos que tengan por objeto Derechos reales o inmuebles son inscribibles en el Registro de la Propiedad, no siendo un órgano de la AP ni el Registrador un funcionario, no tiene superior jerárquico, solo está sometido a la Ley, tienen presunción de veracidad y no es funcionario administrativo, aunque esté la Dirección General.
Catastro
La descripción catastral de los bienes inmuebles incluye características físicas, jurídicas y económicas, entre las que se encuentran su localización, referencia catastral, superficie, uso, cultivo, representación gráfica, valor catastral y titular catastral. (^10) Los Registradores cali fi carán, bajo su responsabilidad, la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos de toda clase, en cuya virtud se solicite la inscripción, así como la capacidad de los otorgantes y la validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas, por lo que resulte de ellas y de los asientos del Registro. (^11) Las inscripciones de hipoteca expresarán el importe de la obligación asegurada y el de los intereses, si se hubiesen estipulado.
A estos efectos, el Catastro facilita el censo de bienes inmuebles, su titularidad, así como el valor catastral que es un valor administrativo que corresponde a cada inmueble y que permite determinar la capacidad económica de su titular. Además de la función tributaria, en los últimos años se han incrementado notablemente los usos y utilidades de la información catastral por parte de Administraciones, ciudadanos y empresas. Como novedad más reciente en este ámbito cabe citar el servicio de descarga masiva de información catastral, disponible desde abril de 2011 y que pone gratuitamente a disposición de empresas y particulares la información catastral, incluyendo la posibilidad de su reutilización.
Finca “material” y finca “formal” o “registral”
El Derecho de los bienes inmuebles se distingue del de los muebles en que aquél ha de producir primero el objeto cuyas relaciones jurídicas ha de regular luego. mientras en las cosas muebles los límites vienen dados por la naturaleza, en los inmuebles, los límites en sentido vertical, económica y jurídicamente existentes, nunca son precisos: son, tratándose de fincas rústicas, una artificiosa creación del Derecho. Los límites de un terreno no tienen por qué existir físicamente, ni menos ser perceptibles por los sentidos: la superficie terrestre sólo estaría interrumpida – pero no delimitada– por los accidentes físicos. La naturaleza ofrece una superficie continua. Considerada la finca en este sentido de superficie o espacio delimitados que forman una unidad en el tráfico, de cosa que está siempre en el mismo sitio respondiendo a una determinación geográfica, se llama «finca en sentido material».
Finca formal
La finca no es necesariamente una superficie delimitada por los cuatro puntos cardinales, o individualizada por signos físicos: la cualidad de finca registral la determina una circunstancia puramente formal, como es la de figurar una cosa o un derecho inmueble como objeto de un folio registral: es finca todo lo que abre folio en el Registro. No se exige una unidad local, ni tampoco esa unidad excluye el que una finca pueda ser registralmente dividida e inmatriculadas las partes concretas bajo número independiente. No siempre la finca registral coincide con la finca material o física, pues existen superficies debidamente deslindadas, constitutivas de efectiva unidad de cultivo y pertenecientes al mismo propietario, que en el Registro se hallan inscritas como dos o más fincas, si no se ha practicado su agrupación; y, por el contrario, hay fincas registrales que en la realidad física constituyen varias parcelas. Por otra parte, en el Registro se hacen figurar como fincas las concesiones administrativas, que son un derecho y carecen de superficie y de volumen. Por consiguiente, una finca registral puede ser parte de un material o comprender, en todo o en parte, varios materiales, o referirse a bienes que no se consideran tales en el concepto vulgar ni se adaptan a la regulación legal de las fincas rústicas o urbanas. En todo caso, lo que cuenta en el tráfico cuando los preceptos legales se refieren a las dimensiones, estructura o individualidad de la cosa, es la finca material.
La finca en el Registro: inmatriculación
El Registro de la Propiedad español fundamenta en la finca, y no en el propietario, que puede cambiar, su organización de la publicidad. Cada finca viene inscrita en folio aparte con un número especial. Bajo ese número se agrupan todos los actos que hacen relación al inmueble y definen su situación jurídica. De modo que, quien consulta el Registro, puede guiarse por lo que en las páginas correspondientes se manifiesta, sin temor a las limitaciones que no figuren en el folio de la finca a que se refieren. La llevanza del Registro por fincas se establece en el art. 8 LH, según el cual cada finca tendrá, desde que se inscriba por primera vez, un número diferente y correlativo. Las inscripciones que se refieran a una misma finca tendrán otra numeración correlativa y especial. Y el art. 13.1 señala el carácter exclusivo de la hoja registral: “Los derechos reales limitativos, los de garantía y, en general, cualquier carga o limitación del dominio o de los derechos reales, para que surtan efectos contra terceros, deberán constar en la inscripción de la finca o derecho sobre que recaigan”. A. lnmatriculación e inscripción. Debemos distinguir en el folio registral, de una parte, la finca y, de otra, los actos y contratos que crean, modifican, transmiten o extinguen las titularidades sobre ella. Se trata de dos elementos diferentes de la relación registral: el objeto de los derechos y los derechos que versan sobre el objeto. En su encabezamiento, el folio o registro de cada inmueble contendría los datos que caracterizan éste (su descripción física y geográfica), consignando las modificaciones ulteriores, como la edificación en un solar o la reducción del tamaño de la finca por venta de una parte. Luego vendría, debidamente separada, la noticia de quién es el propietario, usufructuario, titular de servidumbres, etc.: la descripción del estado jurídico del fundo. Lo primero es la inmatriculación y supone el ingreso de éste en el Registro; lo segundo es materia de inscripción y da cuenta de las titularidades que sobre él recaen en cada momento. Esa diversificación formal falta en el Derecho español, donde la LH no distingue entre la consignación de los datos necesarios para el ingreso de la finca en el Registro, destinados a identificarla y describir sus características de hecho, así como la constatación de su situación jurídica en cada momento: transmisiones de propiedad, por ejemplo. (materia propia de la inscripción). En todos ellos aparecen o pueden aparecer mezclados los datos de hecho con los cambios reales. Lo que llamamos folio registral no es sino un cierto número de páginas en blanco, sin secciones ni casillas para la propiedad y demás derechos reales, ni una cabecera destinada a la descripción del inmueble y sus variaciones. En el primer asiento, a la vez, aparece la descripción de la finca tal como la extrae del documento presentado a inscripción, así como quién es el adquirente o propietario de ella.
independiente e inscribirse con separación de aquella que ocuparen o en que nacieren; igualmente, puede hacerse constar “la existencia de las aguas en la inscripción de la finca de que formen parte, como una cualidad de la misma”. C. Los pisos en propiedad independiente. El art. 8.3, apartado 4º LH prevé que se inscriban como una sola finca los edificios en régimen de propiedad por pisos cuya construcción esté concluida o, por lo menos, comenzada. Abren folio “los pisos o locales de un edificio en régimen de propiedad horizontal, siempre que conste previa- mente en la inscripción del inmueble la constitución de dicho régimen” (apartado 5º). Esta inmatriculación es facultativa: tiene como objeto simplificar las operaciones registrales descargando el folio de una casa por pisos en propiedad independiente del agobio de asientos que lo recargan y complican, restándole visibilidad: el folio producido es autónomo, único folio de la nueva finca a efectos de la protección al adquirente. La disciplina de la propiedad horizontal resulta aplicable para resolver problemas de similar planteamiento: a. Garajes. La transmisión de cuota indivisa de finca destinada a garaje o estacionamiento de vehículos podrá inscribirse en folio independiente, abriéndose con el número de la finca matriz y el correlativo de cada cuota (art. 68 RH). b. Urbanizaciones privadas. Se aplica la siguiente fórmula: i. Abrir un folio general para toda la urbanización en su conjunto en donde se detallan los elementos comunes y las reglas generales de toda la urbanización contenidas en el título constitutivo y los Estatutos. ii. Abrir después folio separado a cada uno de los edificios o bloques construidos con su régimen de propiedad horizontal y relacionado con el folio general de la urbanización. 3. Abrir folio separado a cada uno de los pisos o locales que integran cada bloque relacionado con el folio general del propio bloque. Y todo ello sin necesidad de acudir a la operación de división o segregación.
Derechos como finca
Hay un solo caso en que los derechos llegan a tener la condición de cosa: las concesiones administrativas, consideradas inscribibles bajo un solo número, «excepto las que sean accesorias de otras fincas o concesiones». Se inscriben asimismo las fincas afectas a la concesión. Ha de distinguirse de la simple licencia o permiso, que no confiere al interesado un verdadero derecho real, si bien los permisos de investigación minera pueden ser objeto de anotación preventiva. Existen reglas particulares sobre ciertas concesiones y aprovechamientos: a) Aguas públicas. Los aprovechamientos colectivos se inscriben a nombre de la Comunidad de regantes, bajo el mismo número y, en sucesivos asientos, se consignarán los derechos o cuotas de los distintos partícipes (art. 64 RH).
b) Concesiones mineras. La inscripción se extiende en el libro del Ayuntamiento correspondiente al punto de partida de la demarcación del perímetro de las cuadrículas mineras (art. 62 RH). c) Explotaciones. En las explotaciones industriales destinadas a la producción o distribución de energía eléctrica (art. 67 RH), es dudoso si lo que abre folio es la concesión o, más probablemente, la propia explotación industrial, como una especie de finca discontinua entre cuyos elementos se encuentra la concesión.
Actos y derechos que tienen acceso al registro
Una distinción entre lo que es objeto de inscripción y objeto de la publicidad, una vez estudiado el soporte físico, la ley habla indistintamente de actos art. 1, contratos en el 2… Todo englobado en título que acceden al Registro. Pueden ser actos como cancelar una hipoteca, no es un contrato como tal, pero es un título pudiendo ser actos y contratos. La LH habla indistintamente de unos y otros, lo que se inscribe en el Registro, las fincas no acceden al Registro sin derecho de propiedad, el Registro no recibe derechos aisladamente, sino que son derechos recogidos en un determinado título preferido a los mismos. Los derechos no aparecen simplemente, ha de tenerse un título, ese título o documento no dice que esa persona se convierte en propietario en el caso de escritura, eso lo dice la ley y quien presume el propietario según el Registro de la Propiedad. Nuestro Registro es de títulos, porque lo que llega al Registro son títulos con los derechos reales, lo que accede al Registro es ese título donde se recoge la existencia de ese derecho. Si bien lo que llega al Registro son los títulos con derechos reales, el Registro publica el presunto propietario o usufructuario o cualquier otro título, derechos y titularidades, dice quién es el titular y en qué condiciones. La garantía de exactitud se alude a los derechos inscritos y nunca a los títulos que se llevan a inscribir. La inscripción nunca convalida los actos y títulos nulos, el Registro se encuadra bajo la salvaguarda de los Tribunales, si se cree que no es correcto, procede litigar para esclarecer.
Títulos inscribibles
Los títulos inscribibles son los que se refieren a derechos reales y también algunos derechos personales que establecen las leyes, lo que determina que un título se inscriba no es su estructura es el derecho real que contiene.
- Cualquier negocio jurídico inter vivos que produzca cambios en los derechos sobre inmuebles.
- Los negocios de Derecho de familia se pueden inscribir, por ejemplo, una donación que se realiza a los cónyuges.
- Adquisiciones de derechos mortis causa como una herencia.
- Títulos que recogen derechos reales sobre cosa ajena como las hipotecas.
- Títulos que son meramente declarativos de una titularidad como una sentencia o un testamento, el testador puede decir quién es el propietario de una finca.
Existe una serie de menciones en el Registro de la Propiedad que hacen referencia a unos supuestos derechos reales existentes sobre la finca pero que nunca se ha constituido en un documento público. Las menciones sobre supuestos derechos reales de tiempos inmemoriales que no estén constituidos en documento público se tienen que eliminar y las tiene que eliminar el registrador.
Elementos de la publicidad registral
Titular registral
Es la persona que al llevar un documento o un titulo para que se inscriba en el Registro queda recogido como titular del derecho que aparece en el título, esa titularidad durará hasta que aparezca otra diferente. Puede ser titular una persona natural/física o jurídica, sin ánimo de lucro o con ánimo, también puede ser privado o público, siendo inscribibles cualquier corporación civil o eclesiástico. Se exige para ser titular registral:
- Exista la persona realmente.
- Sea, por lo menos, determinable. Como se identifica el titular, los datos necesarios para establecerlo: No puede confundirse el titular, tiene que quedar claro quién es, art. 51 RH. o En persona física nombre y apellidos, DNI, domicilio a lo que adicionalmente se va a solicitar la nacionalidad y vecindad civil. Se indicará si es mayor de edad, la edad de este y su estado civil, si casado el régimen económico. o En persona jurídica el nombre por el que se le conoce, NIF, domicilio social y nombre y representación que tiene la persona que inscribe el título en favor de la persona jurídica. Indica qué clase de persona jurídica es, si es comunidad de bienes, asociación, sociedad limitada, dónde está inscrita, nacionalidad (sobre todo si es extranjera). Si cambia el nombre o sus circunstancias personales, se indica en ciertos casos, al vender o realizar alguna operación se informará al notario aportando certificado.
Problemática relativa a la titularidad registral
Por un lado, podemos encontrarnos situaciones de indeterminación de las personas o pluralidad de ellas en una finca. Si un sujeto aparece indeterminado, basta con que se recojan los datos suficientes como para ser identificable en el futuro como en la sustitución fideicomisaria. Puede haber una especie de indeterminación en la servidumbre, en este caso obligaciones unidas a la finca. Cuando se realiza una inscripción en favor de una comunidad, se realiza en favor de sus miembros, esa inscripción se realiza en favor de los copropietarios de esa comunidad. En sucesiones, la herencia yacente es aquella herencia que aún no se ha repartido entre los herederos. Los titulares puedes inscribir anotaciones preventivas de demanda y embargo, las comunidades de propietarios sin necesidad de identificar a todos los propietarios pueden realizarlo.
Las circunstancias personales de la persona no las publica, hay cuestión que debe inscribirse, lo dice en este caso el art. 2.4 LH. No es tanto la forma de llamarlo, sino el respeto hacia la persona. Se pueden inscribir resoluciones judiciales como la desaparición… Esa situación debe inscribirse en el Registro o declarar fallecido. Afecten a la libre disposición de los bienes de la persona y resoluciones donde se solicitan medidas de apoyo para cosas concretas. La inscripción no convalida los actos nulos o anulables, perdiendo la titularidad si el sujeto no era capaz. Ahora si se vende a un tercero de buena fe se protege el título de este tercero, con esto se protege a la persona discapacitada en caso de que el segundo sujeto quiera inscribir.
Inscripción
La inscripción se puede ver en sentido amplio, se dice que la inscripción equivale al asiento registral, para verlo en la legislación hipotecaria cuales son los tipos de asientos o inscripciones por los cuales un derecho accede al Registro. La propia ley reconoce que una inscripción equivale a un asiento registral. Hay 5 tipos reducibles a 3:
- Asiento de presentación, sirve para indicar hora y día en que se presenta un documento.
- Asiento de inscripción, la inscripción propiamente dicha. (El 1º)
- Anotaciones preventivas. (El 2º)
- Asiento de cancelación, el asiento que había a favor de X persona ya no es vigente.
- Nota marginal. (El 3º) Los mencionados de ordinal son los realmente asientos como tal. La inscripción no siempre equivale al asiento registral, una inscripción puede tener varios derechos y por tanto si se cancela un derecho, solo cancelar ese, no el asiento completo. 3 categorías de asientos: 1º. Asientos principales y accesorios. 2º. Asientos definitivos y provisionales (la anotación preventiva es provisional). 3º. Asientos positivos y negativos (negativo es el asiento de cancelación). Todos estos contenidos en el art. 41^13 RH. La inscripción en sentido amplio es incorrecta, la inscripción en sentido estricto es el asiento que se diferencia de los demás porque da publicidad a los derechos reales inscritos. Aparece el derecho real en el asiento de inscripción. Las inscripciones van con número y las anotaciones preventivas en letra. Las inscripciones son declarativas, son titulares de determinados derechos reales, igual que las sentencias, ha habido un procedimiento detrás ateniéndose al fallo. Cuando hay nota simple, (^13) En los libros de los Registros de la Propiedad se practicarán las siguientes clases de asientos o inscripciones: Asientos de presentación, inscripciones propiamente dichas, extensas o concisas, principales y de referencia; anotaciones preventivas, cancelaciones y notas marginales.
Hay una especie de estímulo a la inscripción en la LH, art. 319 LH^14 , si se presenta la escritura tiene medio de prueba también se va a tener en cuenta pero no la misma fuerza que la nota simple.
Inscripción, tradición y causa
¿Sustituye la inscripción a la tradición? Las presunciones del art. 38 se presume que propiedad y posesión. Algunos autores debaten si la tradición da lugar a la propiedad, la doctrina mayoritaria entiende que la entrega se produce fuera del Registro, nunca puede equivaler a la tradición como se suele decir. La inscripción plus de eficacia para protegerlo. No equivale a la entrega lógicamente, pero existe grupo de autores que equivale a la entrega, en el art. 1473 CC, sobre la misma finca se entiende por prioridad que, si una cosa se vende a diferentes compradores:
- El primero que inscriba.
- El primero que posea de buena fe.
- Fecha título más antiguo (siempre con buena fe). La entrega no tiene que ver con la inscripción y después, siendo voluntario, la inscripción. La tradición o entrega perfecciona la adquisición de un derecho real y en segundo lugar sirve para dar publicidad a ese derecho real. Relación entre inscripción y causa, contrato (consentimiento, objeto y causa), todos los contratos tienen una causa lícita, todos los contratos sobre derechos reales que acceden al registro tienen una causa lícita. El titular registrador puede cancelar por su sola voluntad derechos reales inscritos a su favor en el Registro como la cancelación de hipoteca. Art. 82 LH^15
Prioridad y rango. El Cierre Registral
Prioridad y rango
Las relaciones obligacionales , en cuanto suponen la sujeción del patrimonio del deudor a una determinada responsabilidad, son siempre compatibles unas con otras en cuanto a su exigencia. (^14) Los Juzgados y Tribunales ordinarios y especiales, los Consejos y las Oficinas del Estado no admitirán ningún documento o escritura de que no se haya tomado razón en el Registro por los cuales se constituyan, reconozcan, transmitan, modifiquen o extingan derechos reales sujetos a inscripción, si el objeto de la presentación fuere hacer efectivo, en perjuicio de tercero, un derecho que debió ser inscrito. Si tales derechos hubieran tenido ya acceso al Registro, la inadmisión procederá, cualquiera que sea la persona contra quien se pretenda hacerlos valer ante los Tribunales, Consejos y Oficinas expresados. (^15) Las inscripciones o anotaciones preventivas hechas en virtud de escritura pública no se cancelarán sino por sentencia contra la cual no se halle pendiente recurso de casación, o por otra escritura o documento auténtico en la cual preste su consentimiento para la cancelación la persona a cuyo favor se hubiere hecho la inscripción o anotación, o sus causahabientes o representantes legítimos. La cancelación de inscripciones o anotaciones preventivas a favor del deudor, de los acreedores o de las partes afectadas que resulte de un plan de reestructuración homologado respecto a quienes lo hubieran suscrito o a quienes se les hubieran extendido sus efectos se practicará por testimonio del auto de homologación de ese acuerdo. Podrán, no obstante, ser canceladas sin dichos requisitos cuando el derecho inscrito o anotado quede extinguido por declaración de la Ley o resulte así del mismo título en cuya virtud se practicó la inscripción o anotación preventiva. Si constituida la inscripción o anotación por escritura pública, procediere su cancelación y no consintiere en ella aquel a quien ésta perjudique, podrá el otro interesado exigirla en juicio ordinario.
En los derechos obligaciones o de crédito la vinculación del patrimonio del deudor al cumplimiento de todas sus obligaciones. Por su parte, los derechos reales , por su carácter de relación inmediata y excluyente con la cosa, son poco propicios a la coexistencia en pie de igualdad: siendo corriente el caso de una pluralidad de titulares con los mismos derechos y obligaciones, sobre un mismo derecho real no resulta normal la coexistencia de varios derechos reales todos ellos con la misma categoría y eficacia. En virtud de dicha dificultad para su coexistencia, los derechos reales, cuando coinciden sobre una misma cosa, precisan un criterio que sirva: 2
- de una parte, para determinar, de entre varios derechos incompatibles cuál debe prevalecer: por ejemplo, varios pretenden ser único propietario de un mismo inmueble);
- de otra, entre varios que sean conciliables, cómo han de coexistir y qué preferencia tiene cada uno en relación a los restantes. El criterio es, en la jurisprudencia universal, el de PRIORIDAD de creación del derecho: el que nace primero es preferente a los ulteriores y en su caso los excluye. Dicho principio trata de fijar los criterios para determinar qué derecho real debe prevalecer cuando entran en colisión con derechos reales incompatibles entre sí. Lo que sorprende es que, tratándose de un principio básico para la efectividad frente a terceros del Registro de la Propiedad La regla “prior tempore, potior iure” , que determina la ordenación jerárquica de los derechos reales atendiendo al “momento de su creación”, no deja de existir cuando se introduce, en el sistema de creación y titularidad de los derechos sobre fincas, el Registro de la Propiedad, según hemos visto al estudiar los principios hipotecarios. Como hemos estudiado, en tema de prioridad el “primero” en el orden registral no es quien antes adquiere el derecho, sino “quien antes inscribe su adquisición”: es decir, con absoluta independencia de que el título en virtud del cual se inscribe el derecho sea o no el más antiguo en el tiempo. La consecuencia principal es que quien inscribe podrá ignorar, cualquier que sea la fecha de nacimiento de su derecho, todos los demás derechos reales no inscritos sobre una finca cuya existencia le sea desconocida al constituir su título (606 CC y 32 LH). 3 Todo ello para proteger la inscripción de buena fe. Como señala la Exposición de Motivos de la Ley Hipotecaria de 1861, “el que deja de inscribir el contrato anterior y da lugar a que el segundo se celebre e inscriba no puede quejarse; la ley presume que renuncia a su derecho en concurrencia con un tercero”. Otra consecuencia importante es que los asientos del Registro sólo pueden quedar sin efecto en virtud de una resolución judicial: quien tenga un derecho de fecha posterior deberá obtener previamente dicha resolución que anule y deje sin efecto el primer asiento, de modo que si no la consigue no podrá inscribir su derecho.
