Apuntes de Derecho Civil: Compraventa, Donación, Mutuo y Arrendamiento - Prof. Jiménez Man, Apuntes de Derecho Civil

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LA COMPRAVENTA (art.1445-1537)

Es aquel por el que uno de los contratantes (vendedor) se compromete a entregar una cosa al otro (comprador) a cambio de un precio cierto, en dinero o signo que lo represente (art.1455 CC) ¿Qué es lo que entendemos por precio cierto?: En virtud del art.1273 CC:

• El objeto de todo contrato debe ser una cosa determinada en cuanto a su especie. La indeterminación en la cantidad no será obstáculo para la existencia del contrato, siempre que sea posible determinarla sin necesidad de nuevo convenio entre los contratantes.

El precio cierto

1. Este determinado en una cantidad de dinero, especie o moneda (dólar, euro…)
2. Así como aquel que haya sido establecido en relación con el valor de una cantidad de otra materia (ej. en general materiales que coticen) Por otra parte, también cabe la fijación de precios referenciados a otra cosa o materias, con la finalidad de mantener el valor del precio y defender al comprador en escenarios de inestabilidad económica (ej. inflación) Además, es cierto el precio cuando se haya designado una persona para determinarlo (aunque si la persona no debe o quiere determinarlo, el contrato devendrá ineficaz).

• El señalamiento del precio no podrá nunca dejarse al arbitrio de uno de los contratantes (art.1449 CC): en congruencia con el art.1256 CC En el caso de compraventa de granos (ej. trigo), líquido (ej. vino) y demás cosas fungibles, incluidos los valores y acciones, se considerará precio el que se señale haciendo referencia al que tuviera la cosa vendida un determinado bien y en una determinada bolsa mercal (art.1448 CC) ¿Qué es lo que ocurre cuando el precio de la venta consistiera parte en dinero y parte en una cosa? ¿Permuta o compraventa? 1 - Hay permuta o compraventa dependiendo de lo que las partes manifiesten en el contrato. 2 - En su defecto, se distinguirá dependiendo del valor de la cosa que forma parte del precio: Si el precio es superior al dinero, se entiende como permuta. En caso contrario, se calificará como compraventa.

Capacidad para comprar o vender

Podrán celebrar el contrato de compra y venta todas las personas a quienes este Código autoriza para obligarse, salvo las modificaciones contenidas en los artículos siguientes (art.1457 CC) No obstante, antes de la reforma de 2021, el art.1263 CC establecía que carecían capacidad para celebrar contratos:

• Los menores no emancipados (salvo aquellos sobre bienes cuyo uso social sean permitidos: ej. comprar cromos);

➔ Esto supone que como regla general un menor no emancipado no puede celebrar un contrato de compraventa salvo que afectara a bienes que conforme a usos sociales .Un menor no emancipado no tiene capacidad para contratar y comprar. El art 1263 CC se refiere a los menores de edad no emancipado diciendo que pueden celebrar aquellos contratos que sean relativos a bienes y servicios de la vida corriente propio de su edad conforme a los usos sociales así como cualquier otro que podrán ser los padres si están sujetos a patria potestad o tutores si están sometidos a tutela. En definitiva en relación con los menores y formalmente no se ha producido un cambio sustancial .El art 1263 CC se refiere a los menores no emancipados que no pueden contratar. art 1263 CC Los menores de edad no emancipados podrán celebrar aquellos contratos que las leyes les permitan realizar por sí mismos o con asistencia de sus representantes y los relativos a bienes y servicios de la vida corriente propios de su edad de conformidad con los usos sociales

• Los incapacitados (El art 1263 CC también lo menciona) la Jurisprudencia los equipara como incapaces. Tras la reforma de 2021 la mención de los incapacitados desaparece y son personas sujetas a medidas de apoyo. No obstante debemos de entender en esencia la restricción permanece de tal forma que una persona sometida a medidas de apoyo solo podrá contratar dentro del marco de estas medidas. En su caso tiene que contratar con la existencia de la persona que deba proporcionar las medidas.

Prohibiciones para comprar y vender Cabe apreciar que los cónyuges podrán venderse bienes recíprocamente (art.1458 CC + relacionando esto con el art.1323 CC: Los cónyuges podrán transmitirse por cualquier título bienes y derechos y celebrar entre sí toda clase de contratos )

art.1459cc No podrán adquirir por compra, aunque sea en subasta pública o judicial, por sí ni por persona alguna intermedia:

_1. Los bienes del pupilo por el tutor

2. Los bienes del mandante por el mandatario, es decir, aquellos cuya_ _administración o enajenación estuviesen encargados.
3. Los bienes de la herencia por el albacea a sus cargo
4. Los empleados públicos sobre aquellos bienes del Estado, Municipios, pueblos y_ establecimientos también públicos, de cuya administración estuviesen _encargados. Esta disposición regirá para los Jueces y peritos que de cualquier modo intervinieren en la venta.
5. Los Magistrados, Jueces, individuos del Ministerio Fiscal, Secretarios de_ Tribunales y Juzgados y Oficiales de Justicia, los bienes y derechos que estuviesen en litigio ante el Tribunal, en cuya jurisdicción o territorio ejercieran sus respectivas funciones, extendiéndose esta prohibición al acto de adquirir por cesión. Se exceptuará de esta regla el caso en que se trate de acciones hereditarias entre coherederos, o de cesión en pago de créditos, o de garantía de los bienes que posean. La prohibición contenida en este número 5.º comprenderá a los Abogados y Procuradores respecto a los bienes y derechos que fueren objeto de un litigio en que intervengan por su profesión y oficio.

• Los gastos de la entrega Artc1465 cc Los gastos de la entrega de la cosa vendida correrán a cuenta del vendedor, mientras que los gastos de transporte serán de cuenta del comprador, salvo pacto en contrario
• El tiempo: ¿Cuándo debe producirse la entrega por parte del vendedor? En principio, atendemos a lo acordado entre las partes (en ausencia de pacto, el pago ha de ser simultaneo a la entrega). Sin embargo:
• El vendedor no estará obligado a entregar la cosa vendida, si el comprador no le ha pagado el precio o no se ha señalado en el contrato un plazo para el pago (art.1466 CC)
• Tampoco tendrá obligación el vendedor de entregar la cosa vendida cuando se haya convenido en un aplazamiento o término para el pago. Pero si después de la venta se descubre que el comprador es insolvente, el vendedor ante el inminente riesgo de perder el precio, puede negarse a entregar la cosa (salvo afianzamiento en el plazo convenido) (art.1467 CC)
• CONDICIONES O ESTADO DE ENTREGA DE LA COSA

Art.1468 CC El vendedor deberá entregar la cosa vendida en el estado en que se hallaba al perfeccionarse el contrato. Todos los frutos pertenecerán al comprador desde el día en que se perfeccionó el contrato.

SUPUESTO DE VENTA DE BIENES INMUEBLES

1. VENTA EXPRESANDO LAS MEDIDAS

Art.1469 CC (Menor cabida o calidad de la que se disponía):

Que es lo que ocurre si la cabida del inmueble es una cabida es menor que la cabida expresada en el contrato (ejemplo se ha expresado 100 áreas y estamos ante una cabida inferior ). Cuando la cabida es inferior a la expresada en el contrato es el comprador el que tiene un derecho a reducción proporcional del precio o a desistir del contrato. EL derecho de desistimiento solo

procede cuando se de una condición y es que la cabida suponga un descenso en dimensión y consecuencia del valor del bien superior a la décima parte.

La obligación de entregar la cosa vendida comprende la de poner en poder del comprador todo lo que exprese el contrato, mediante las reglas siguientes: Si la venta de bienes inmuebles se hubiese hecho con expresión de su cabida, a razón de un precio por unidad de medida o número, tendrá obligación el vendedor de entregar al comprador, si éste lo exige, todo cuanto se haya expresado en el contrato; pero si esto no fuere posible, podrá el comprador optar entre una rebaja proporcional del precio o la rescisión del contrato, siempre que, en este último caso, no baje de la décima parte de la cabida la disminución de la que se le atribuyera al inmueble. Lo mismo se hará, aunque resulte igual cabida, si alguna parte de ella no es de la calidad expresada en el contrato. La rescisión, en este caso, sólo tendrá lugar a voluntad del comprador, cuando el menos valor de la cosa vendida exceda de la décima parte del precio convenido.

Cuando la cabida real tenga una diferencia con respecto a los expresado en el contrato (+10%): El comprador tendrá derecho a rescindir del contrato(si fuese menor, no dispondrá de dicho derecho)

➢ Igual o Menor del 1/10 (10%): Rebaja proporcional del precio ➢ Mayor del 1/10 (10 %): Rebaja proporcional del precio o Rescisión del contrato

Si la diferencia de calidad excede 1/10 (+10%) del valor, el comprador podrá optar por rescindir del contrato o pedir una rebaja proporcional del precio (CALIDAD OJO, QUE NO VALOR)

Art.1470 CC (Mayor cabida de la que se disponía) Si, en el caso del artículo precedente, resultare mayor cabida o número en el inmueble que los expresados en el contrato, el comprador tendrá la obligación de pagar el exceso de precio si la mayor cabida o número no pasa de la vigésima parte de los señalados en el mismo contrato; pero si excedieren de dicha vigésima parte, el comprador podrá optar entre satisfacer el mayor valor del inmueble o desistir del contrato.

“Lo mismo se hará, aunque resulte igual cabida, si alguna parte de ella no es de la calidad expresada en el contrato. La rescisión, en este caso, sólo tendrá lugar a voluntad del comprador, cuando al menos el valor de la cosa vendida exceda de la décima parte del precio convenido”

✔ Extensión y dimensión ✔ Indicara el tanto alzado de la finca que se establecerá directamente

La descripción del notario tiene que COINCIDIR con la de el registro , el registrador de no ser así rechazara la inscripción y el notario estará obligado a realizar una escritura notificativa. El registro de la propiedad es un registro de finca da seguridad jurídica, es una oficina que contiene una relación de todos los inmuebles que tienen una finalidad fiscal. ➔ PLAZO( No se trata de un plazo de prescripción si no de caducidad ) El plazo para solicitar el incremento, reducción del precio o desistimiento del contrato: Según el art 1472 cc prescribe a los 6 meses aunque este articulo habla de prescripción la doctrina habla de un plazo de caducidad, prescripción y caducidad tienen como efecto la exticion de un derecho por el transcurso de el tiempo. Diferencia ---> ➔ Plazo de caducidad: no puede ser interrumpido, debe ser apreciada de oficio ➔ Plazo de prescripción: si puede ser interrumpido, es preciso alegarla en el procedimiento civil rige el principio de justicia rogada , se contrapone en que el juez puede estimar alegaciones de oficio.

LA DOBLE VENTA

(Ajeno a la doble venta pero importante) Art 1473 Cc ; En el derecho español se admite la venta de cosa ajena por que aunque la compraventa es un contrato transmisivo de la propiedad en el sentido que el objetivo es esa transmisión. La transmisión de la cosa por si sola, no la transmite es necesario que ademas de el titulo se produzca la transmisión, nace una obligación de entregar que el vendedor puede contraer aunque no sea todavía dueño de la cosa ajena. (Ej caso conforma se producían compras en venta pero no había stock , por ello es posible )Art 1473cc →

Art.1473 CC Si una misma cosa se hubiese vendido a diferentes compradores, la propiedad se transferirá a la persona que primero haya tomado posesión de ella con buena fe, si fuere mueble. Si fuere inmueble, la propiedad pertenecerá al adquirente que antes la haya inscrito en el Registro. Cuando no haya inscripción, pertenecerá la propiedad a quien de buena fe sea primero en la posesión; y, faltando ésta, a quien presente título de fecha más antigua, siempre que haya buena fe.

¿Cuando se produce? Se produce en el caso de que un vendedor celebra un caso de compraventa con un 1 comprado y luego celebre otro contrato de compraventa con otro comprador , en este supuesto surge el problema de determinar a cual de los dos compradores pertenecerá la cosa? EL art 1473 Cc establece una solución diversa según estemos ante la compraventa de un bien mueble o un bien inmueble .Doble solución:

• Si es un bien mueble y hay una doble venta la propiedad pertenecerá al que primero tome posesión de la cosa si fuera un comprador de buena fe.
• Si es un bien inmueble hay prelacion, Se siguen las siguientes reglas :
  1. El bien mueble pertenecerá es que el primero que lo haya inscrito en el registro de la propiedad.
  2. En su defecto de inscripción, por que esta es excepcionalmente obligatoria , se da al primero que tome posesión de buena fe.
  3. Si ninguno tomo posesión de buena fe se da al que tenga el titulo fecha mas antiguo siendo poseedor de buena fe. Art.34 Ley Hipotecaria (ÚLTIMA SOLUCIÓN): El tercero que de buena fe, que adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro. ➢ Ej. Aun cuando adquiera un inmueble que no pertenecía al que me lo vendió, si confíe en lo que estaba dispuesto en el registro, estoy protegido.

➔ 3 fundamentaciones jurídicas

• Art 1124 cc La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe. El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. También podrá pedir la resolución, aun después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible. El Tribunal decretará la resolución que se reclame, a no haber causas justificadas que la autoricen para señalar plazo.

Esto se entiende sin perjuicio de los derechos de terceros adquirentes, con arreglo a los artículos 1.295 y 1.298 y a las disposiciones de la Ley Hipotecaria.

• Art 1475 cc _“saneamiento por eviccion , cuando se ha producido un enriquecimiento por una de las partes se podrá ejercitar al acción de ese enriquecimiento injusto. Adquisición "a non domino". Supongamos que C no escribe en el registro de propiedad a B es el dueño , C tiene que pagar un año pero tiene el permiso de ponerla en explotación mientras tanto ,C es el dueño por que entra primero en la posesión el contrato existe por la concurrencia del consentimiento.
• Art 1278 Cc_ “ el contrato existe cualquiera la forma que se celebre siempre que ocurran consentimiento y causa. C aunque no haya pagado el precio es el primero que ha pasado a la posesión conviertiendolo en propietario. “

OBLIGACIONES DEL VENDEDOR

El vendedor, está obligado, según el artículo 1474 del CC, a las siguientes obligaciones de saneamiento; ➢ Mantener al comprador en la legal y pacifica (que no se ha perturbador de ninguna manera) posesión de la cosa de forma que si el comprador se viera perturbado por un tercero que alega tener derechos sobre la cosa, de forma de que finalmente el comprador se viera privado de ella, el comprador podrá ejercitar una acción de saneamiento por evicción.

➢ Que la cosa no tenga vicios ocultos, en caso de que los tuviese, el comprador podría ejercitar una acción de saneamiento

LA OBLIGACION DE SANEAMIENTO

• CLASES DE SANEAMIENTO

1. SANEAMIENTO POR EVICCIÓN (viene de vincere, vencer) о Concepto de evicción (artículo 1475.1); cuando el comprador se ve privado de la cosa en virtud de un derecho anterior a la compra de un tercero, que ha sido reconocido con sentencia firme condenando al comprador a la compra (compra o entrega )de la cosa.

➢ CONDICIONES DE SANEAMIENTO POR EVICCION

• El comprador se vea privado de todo o parte de la cosa en favor de un tercero
• Se haya producido sentencia firme como causa de tal privación ( la sentencia firme es aquella contra la que no cabe recurso ordinario o extraordinario alguno ante los órganos jurisdiccionales )
• El derecho del tercero sea anterior al del comprador

➣ SANEAMIENTO POR GRAVÁMENES OCULTOS O NO APARENTES (articulo 1483 Cc)

Cuando la finca vendida fuera objeto de gravámenes no mencionados en la escritura (ocultos) o servidumbres no aparentes de tal naturaleza que disminuyen la utilidad de la finca, de forma que de haberlos conocido el comprador, no habría adquirido la finca, hubiera pagado un menor precio, el comprador podrá ejercitar acciones de saneamiento, bien pidiendo la rescisión o redhibición del contrato de compraventa, o la reducción del precio o indemnización.

Art. 1483 cc Si la finca vendida estuviese gravada, sin mencionarlo la escritura, con alguna carga o servidumbre no aparente, de tal naturaleza que deba presumirse no la habría adquirido el comprador si la hubiera conocido, podrá pedir la rescisión del contrato, a no ser que prefiera la indemnización correspondiente. Durante un año, a contar desde el otorgamiento de la escritura, podrá el comprador ejercitar la acción rescisoria o solicitar la indemnización.

➣ CONSECUENCIAS O EFECTOS DE LA ACCIÓN DE SANEAMIENTO

A) La evicción conduce a una pérdida total.

• Consecuencias de un acción de saneamiento (artículo 1478 Cc), en caso de pérdida total el comprador tiene derecho a exigir al vendedor; la restitución de la cosa (o del precio ) vendida al tiempo de la evicción, ya sea mayor o menor que el del tiempo de la venta.

1 - Está restituyendo el valor de la cosa, no el precio.

2 - Los frutos y rendimientos de la cosa si el comprador ha sido obligado a entregarlos al tercero, podrá reclamarlos al vendedor. Esto es muy raro que se produzca. Porque un poseedor de buena fe tiene derecho a hacer suyos los frutos aunque no sea un poseedor legítimo.

3 - Los gastos del contrato si los hubiera pagado el comprador.

4 - Las costas, o eviccion o exigiendo saneamiento

5 - Daños e intereses. El código civil dice que cuando la obligación consiste en entregar una cantidad de dinero, la obligación del incumplimiento consistirá en el pago de intereses. En este artículo se refiere a lo mismo, que hay que pagar daños e intereses si el vendedor actúa de mala fe.

6 - Deberá indemnizarle por los gastos de ornato/lujo/recreo.

B) La evicción conduce a una pérdida parcial.

El articulo 1479 Cc el comprador podrá optar por solicitar una indemnización o reducción de precio, que sería prácticamente el ejercicio de una “ cuanti minoris”, o cuando la parte perdida por la evicción fuera de tal importancia respecto del todo que, sin dicha parte, no hubiera sido comprada, el comprador podrá pedir la rescisión del contrato, pero en este caso, tendrá que devolver la parte de la cosa que hubiera conservado sin incrementar los gravámenes con los que la hubiera recibido. El comprador puede tener dos alternativas

1. Conserva la cosa: esto determinara

• Una reducción de precio o una indemnización ¡
• Tendrá derecho a las costas
• Puede tener una repercusión en cuanto a los gastos contrarios
• La perdida de la cosa puede estar en concordancia con gastos de puro recreo y frutos e intereses

2. Rescisión del contrato: Con las consecuencias de una pérdida total de la cosa. En este supuesto deberá devolver la cosa sin mayores gravámenes que con las hubiera recibido ➣ EFECTOS DE LA TRANSMISIÓN DE LA POSESIÓN (453,454,455 CC. ) Podemos distinguir 3 tipos de gastos; I. Necesarios (Art 453 Cc). Son los que se abonan a todo poseedor, pero solo el de buena fe tiene derecho de retención (esto nos lleva a que los gastos necesarios, que son los imprescindibles para el mantenimiento de la cosa, se tienen que restituir a todo el mundo.) II. Gastos útiles (Art 453 Cc). generan un incremento en el valor o productividad de la cosa, se abonan también al poseedor de buena fe con el mismo derecho de retención. III. Gastos de recreo/puro lujo/ornato son para embellecimiento de la cosa pero no producen un aumento de valor no se abonan a nadie.

➣EJERCICIO DE LA ACCIÓN DE SANEAMIENTO

Es preciso que se haya producido una sentencia firme por la que el comprador se vea privado de todo o parte de la cosa. De forma que el comprador no podrá ejercitar la acción de saneamiento hasta que la sentencia firme se haya dictado. Sentencia firme; contra la que no cabe recurso ni ordinario ni extraordinario.

Además del artículo 1475 Cc, se puede encontrar en el 1480 Cc que dice que “el saneamiento no podrá exigirse hasta que haya recaído sentencia firme , por lo que se condene al comprador a la perdida de la cosa adquirida o parte de la misma ”