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TEMA 1 CONTRATOS DE FINALIDAD TRASLATIVA
LA COMPRAVENTA (ART 1445-1537)
1. CONCEPTO Y CARACTERES
Es el contrato por el cual el vendedor transmite al comprador una cosa o un derecho a cambio de una suma de dinero llamada precio. Típico Consensual. Se perfecciona por el mero consentimiento No requiere ninguna forma específica. NO formal Bilateral porque genera obligaciones para las dos partes. Oneroso. Hay prestación y contraprestación Conmutativo porque no depende de la suerte. Obligatorio, pues genera obligaciones.
Se presume civil sino se tiene claro entre mercantil y civil. Si es mercantil aplicamos las disposiciones del Derecho mercantil a todo el contrato.
El art. 1457 CC permite que lo pueda celebrar todas las personas que puedan obligarse. Pero las ss. personas no pueden adquirir las cosas de las que estén encargadas en el ejercicio de sus cargos: tutores, mandatarios, albaceas, funcionarios del Estado, jueces, magistrados, individuos del MF, abogados y procuradores.
El objeto se compone de la cosa que se vende y del precio por la que se adquiere. Son vendibles todos los derechos patrimoniales, derechos sobre bienes inmateriales, derecho de crédito, salvo los intransmisibles. Pero si el derecho es inseparable de la cosa no cabe venta del mismo si no se hace conjuntamente sobre la cosa en la que recae. Las cosas corporales vendidas pueden ser específicas o genéricas, muebles o inmuebles, una solo cosa, o varias juntas. En este caso (venta conjunta de varias cosas) será una cuestión de interpretación del contrato determinar si hay una o varias ventas. Cabe vender derechos ya existentes, derechos que por la venta se constituyan, cosas singulares o universalidades. También cabe la venta de la cosa o derecho ajeno al vendedor.
2. OBLIGACIONES DEL COMPRADOR
a) Pago del precio Es la más esencial (arts. 1445 y 1500). El precio tiene que ser dinero o signo que lo represente (efectivo, cheque, tarjeta de crédito). Puede consistir una parte en dinero y otra en cosa. Si los contratantes no pactan lo contrario, se entiende que si el valor, de la cosa dada como parte del precio, es superior al dinero del precio, entonces el contrato es PERMUTA, por lo que para que se entienda por COMPRAVENTA ha de ser inferior el valor de la cosa dada. El precio es cierto cuando resulta una vez aplicado totalmente definitivo. El precio ha de ser determinable según las reglas generales del contrato pero lo que no cabe es que el señalamiento se deje a una de las partes, sino a un 3º. También se tiene por cierto el precio cuando se señale en un día determinado o en bolsa de mercado si se trata de cosas fungibles.
b) Pago de intereses Cuando el pago se demora, respecto de la entrega, procede el pago de intereses del precio pero sólo en los tres casos previstos en el artículo 1501: 1º. Si así se hubiere convenido; 2º. Si la cosa vendida y entregada produce fruto o renta; 3º Si se hubiese constituido en mora con arreglo al art. 1100 CC.
c) Otras obligaciones Corresponde al comprador los siguientes gastos salvo pacto contrario: De transporte de la cosa posteriores a la entrega (1465) Necesarios hechos en cosa desde la venta hasta la entrega y los hechos durante este periodo para la conservación y obtención de frutos de la cosa (1468.2 y 356)
Primera copia de escritura pública y demás posteriores a la venta (1455) De inscripción en el Registro de Propiedad, si se trata de un inmueble (614) Del pago del impuesto sobre transmisiones patrimoniales
3. OBLIGACIONES DEL VENDEDOR
a) La Entrega De La Cosa
Según el art. 1461 CC su principal obligación es entregar la cosa o transmitir el derecho vendido, poner en poder y posesión del comprador la cosa o derecho vendido con ánimo de pago y depende de si lo que se ha vendido es: Un derecho real la entrega tiene que consistir en tradición , que es la entrega y recepción del objeto, materialmente, con el ánimo de trasmitir la propiedad, está cualificada con la recepción. Un derecho NO real o un derecho real NO poseible (crédito, hipoteca...), en este caso no es necesaria la entrega material para transmitir la propiedad, ya que la transmisión de ese derecho tiene lugar simplemente por la celebración del contrato de compraventa.
Las formas de entrega se establecen en los arts. 1462, 1463 y 1464. Real , tiene lugar por la entrega material de la cosa comprada. Fingida , no consiste en actos materiales sino en hechos demostrativos de la entrega: o Instrumental: documento que acredita la compraventa – en escritura pública-. o Simbólica, signos representativos de la cosa. o BREVI MANU: el comprador ya tiene la cosa por otro título. o LONGA MANU: señalamiento de la finca a la vista del comprador. o CONSTITUTUM POSESORIE: el dueño de lo vendido lo mantiene en su poder pero con otro título distinto. Cuasi tradición : aplicable a cosas incorporales y derechos. Por ministerio de la ley , en general en donde la entrega se produce por virtud de un precepto legal.
Cómo ha de entregarse la cosa (1468, 1094, 1905 y 1097). La cosa vendida hay que entregarla tal y como se encontraba antes de celebrarse el contrato, el vendedor hasta el momento de la entrega ha de conservarla con la diligencia debida, y también con todos sus accesorios aunque no hayan sido mencionados.
El momento de la entrega (1466 y 1467). Hay que entregar la cosa simultáneamente con el pago de la cosa, salvo pactado lo contrario. Se contemplan supuestos en los que el vendedor puede diferir la entrega de la cosa vendida, pudiendo retrasarla; en caso de pago de precio presente si el comprador no paga el precio en el momento de la entrega o no se ha señalado un plazo para el pago; o también si después de la venta descubre que el comprador es insolvente, salvo que el comprador afiance el pago del precio en el plazo convenido.
No obstante, las partes pueden pactar que la entrega de la cosa vendida no transmita la propiedad, sino que tal transmisión se produzca cuando se dé cierta circunstancia, que generalmente es el pago de la totalidad del precio, lo que se denomina PACTO DE RESERVA DE DOMINIO : aquel por el que el vendedor se reserva la propiedad de la cosa que da al comprador hasta que realice el pago de la totalidad del precio.
b) La obligación de saneamiento de la cosa
El estado físico y jurídico que las partes suponían en el momento de celebrar el contrato ha de respetarse como una obligación. Aunque no es esencial y por tanto las partes la pueden excluir. Por otra parte, el saneamiento se presume sin culpa del vendedor ni mala fe, sino en el hecho de que al comprador se le ha entregado una cosa en un estado que no es el acordado, pero si hay mala fe o culpa se agrava su obligación.
1. Saneamiento por evicción , es la obligación de responder frente al comprador cuando haya tenido lugar la evicción, que se da cuando se priva al comprador (1481) por sentencia firme (1480), que se notifique la demanda al vendedor (1481) y en virtud de un derecho anterior a la compra de todo o parte de la cosa comprada (art. 1475.1)
4. Garantía en la venta de productos de consumo (Texto Refundido de la LGDCU aprobado mediante RD 1/2007) consiste en que el vendedor es un empresario y el comprador un consumidor (persona física que actúa con un propósito ajeno a una actividad comercial, empresarial, oficio o profesión y las personas jurídicas y entidades sin personalidad jurídica que actúan sin ánimo de lucro en un ámbito ajeno a una actividad comercial o empresarial, estando el vendedor obligado a entregar al consumidor productos que sean conformes con el contrato. Si se produce la falta de conformidad del bien con el contrato, el consumidor puede optar por la reparación del producto o por su sustitución de manera gratuita (art. 119 y 120).
5. VENTA A PLAZOS DE BIENES MUEBLES
Se regula en la Ley 28/1998 de 13 de julio, de venta a plazos de bienes muebles y los contratos de préstamo destinados a facilitar la adquisición de los bienes a plazos. El objeto que se adquiera debe ser un bien mueble corporal, que las cosas no sean consumibles por el uso y que sean perfectamente identificables, y que conste el precio total, el importe del pago inicial y el importe de los pagos sucesivos. La compraventa se configura como un contrato real, de manera que para su perfección no basta en consentimiento, es necesaria la entrega de la cosa y de una parte del precio. Se debe formalizar por escrito, aunque no es requisito de validez, pero si no se hacen uso de los modelos oficiales. Además, se regula expresamente el pacto de reserva de dominio y para que sea oponible a terceros el contrato debe inscribirse en el Registro de Venta A Plazos De Bienes Muebles.
6. VENTA A DISTANCIA Y VENTA FUERA DE ESTABLECIMIENTO MERCANTIL
Cuenta con la presencia física simultánea del empresario y del consumidor o con usuario, siendo otro lugar distinto donde se produce la oferta y la aceptación. El RD 1/2007 de 16 de noviembre el cual ha sido recientemente modificado por el RD24/2021 de 2 de noviembre.. El contrato puede ser desistido sin alegar ningún motivo con ciertas excepciones recogidas en el art. 103 CC (TRLGDCU) en un plazo de 14 días naturales desde la toma de posesión del bien y devolver los bienes. Son nulas las cláusulas que imponga el consumidor una penalización por el ejercicio de este derecho y también es nula la renuncia por parte del consumidor. Pero lo que se puede exigir al comprador son los gastos de devolución, salvo en el caso de que los haya asumido el empresario. Ventas a distancia sin la presencia física simultánea del comprador y vendedor, transmitiéndose la oferta y la aceptación exclusivamente por un medio de comunicación a distancia de cualquier naturaleza y dentro de un sistema de contratación organizado por el vendedor: correo postal, internet, TV... Los problemas que originan estos contratos van ligados generalmente a la falta de info, de reflexión y a la falta de percepción adecuada del producto a comprar. Esto desemboca en un déficit del consentimiento contractual emitido por el consumidor, por lo que se intenta compensar estas dificultades lo primero que se establece son ciertos deberes precontractuales y los derechos del consumidor
7. LAS VENTAS ESPECIALES EN EL COMERCIO MINORISTA
(Ley 7/1996 de 15 de enero, regulación del comercio minorista). La venta automática, la venta ambulante o no sedentaria y la venta en pública subasta. (arts. 49-54 de dicha ley). La venta automática se caracteriza porque el producto o servicio se pone a disposición del consumidor mediante el accionamiento de cualquier tipo de mecanismo y previo pago en su importe (la máquina expendedora). Todas las máquinas deben disponer de un sistema de resolución del importe en caso de que no haya entrega del producto o servicio y responsabilidad solidaria del titular de la máquina y de los titulares del local donde está instalada para el cumplimiento de las obligaciones derivadas de esta venta, por lo que el consumidor se puede dirigir contra el titular del establecimiento donde está instalada la maquina independientemente de que este reciba o no una contraprestación por permitir la instalación de la maquina en ese lugar. Si se ha pactado entre el titular de la máquina y el del local de exoneración de responsabilidad a favor del titular del establecimiento ese pacto no es oponible al consumidor.
6. LAS ARRAS. LA PROMESA DE VENDER O COMPRAR
Cuando se perfecciona el contrato de compraventa, el comprador suele entregar al vendedor una cantidad de dinero que generalmente denominamos señal, y en función de ella las arras son: Confirmatorias : son un anticipo del precio del contrato- Penales : garantía de cumplimiento que se pierde si se incumple el contrato a modo de resarcimiento, como si de una clausula penal se tratase, pero sigue quedando el sujeto obligado al contrato. Penitenciales : permite resolver o desistir del contrato mediante la pérdida o restitución doblada de la señal- Es necesario determinar la voluntad de las partes, pues se presumen las arras confirmatorias si no se expresa nada.
La voluntad de prometer vender o comprar solamente obliga a aquella parte que se promete, por lo que serian un contrato unilateral.
7. RIESGOS
Surge cuando, una vez perfeccionado el contrato, y antes de la entrega de la cosa, ésta se pierde o sufre menoscabo por caso fortuito, fuerza mayor o como consecuencia de la actuación de 3º. Si decimos que los riesgos los sufre el COMPRADOR éste, a pesar de la pérdida o menoscabo, debe pagar íntegramente el precio quedándose sin la cosa o con menoscabos. Sin embargo si decimos que los soporta el VENDEDOR, la pérdida o menoscabo le perjudica a él pues pierde total o parcialmente el derecho al precio. Por ello distinguimos: Venta de cosas determinadas : una vez perfeccionada la venta, la pérdida fortuita de la cosa específica o genérica ya individualizada, todavía en poder del vendedor diligente, es a cargo del COMPRADOR, no se exime de pagar el precio. Venta de cosas genéricas : el riesgo se transfiere al COMPRADOR desde la especificación o desde que haya incurrido en mora. Ventas a consumidores : el riesgo corresponde al VENDEDOR.
8. PLURALIDAD DE VENTAS DE UNA MISMA COSA
Supuesto en que una misma cosa sea vendida a distintos compradores. Debiendo ser la cosa para uno de ellos se plantea el conflicto de las adquisiciones que resuelve el art. 1473: Si la cosa vendida es MUEBLE, la propiedad se transmitirá al primero que de buena fe ha tomado posesión de ella. Si no ha tomado posesión efectiva ninguno, parece que hay que estimar que será preferido el de título más antiguo por aplicación analógica del art. 1473.3. Si se trata de bienes INMUEBLES el que antes lo inscriba en el Registro si obró de buena fe. Si no hay inscripción, el primero que haya tomado posesión de buena fe. Si no hay inscripción ni posesión, la adquiere el que tenga título de fecha más antigua, siempre que haya actuado de buena fe. Siendo la antigüedad la que juega, prevalecerá una escritura privada más antigua sobre otra pública más moderna.
9. EXTINCIÓN
Además de extinguirse por las causas generales de la extinción de los contratos: I. Venta de inmuebles con precio aplazado (art 1503 CC). El vendedor puede promover la resolución de la venta cuando, habiendo entregado ya la cosa, tuviese fundado motivo para temer la pérdida de la cosa sin llegar a cobrar el precio. II. Resolución de venta de inmuebles por falta de pago del precio aplazado (art 1504 CC).
Pacto comisorio : establece en que si no se paga el precio en el término convenido el contrato se resolverá de pleno derecho, de manera que contiene una condición resolutoria por impago del precio. En el art 1504 solo se aplica al pago de bienes inmuebles. Pero el comprador deja de pagar el precio para que el vendedor pueda resolver el contrato tiene que ser requerido judicialmente o por acta notarial.
Menor emancipado: puede donar bienes muebles por sí solo, pero los bienes inmuebles, establecimientos mercantiles u objetos de extraordinario valor con AUTORIZACIÓN DE SUS PADRES (art. 247), mientras que los repres de menores no emancipados requieren de AUTORIZACIÓN JUDICIAL para donar los bienes inmuebles, establecimientos mercantiles e industriales, objetos preciosos y valores mobiliarios, con audiencia del MF, y que concurra causa justificada de utilidad o necesidad (166.1y 267.3). El tutor necesita siempre autorización judicial para disponer a título gratuito de los bienes del tutelado (art. 272.6).
Discapacitado : el curador que ejerza funciones representativa o el guardador de hecho cuando excepcionalmente se requiera de su actuación representativa necesitan AUTORIZACIÓN JUDICIAL para disponer a título gratuito de los bienes o derechos del tutelado o de sus causahabientes mientras no se haya aprobado definitivamente su gestión (art. 221.1), salvo que tengan escasa relevancia económica o carezcan de especial significado personal o familiar (264.2). Si se admite, podrá establecer las reglas de administración y disposición de aquellos, así como designar las personas a las que se encomienden dichas facultades. Cuando no hay posibilidad de manifestar la voluntad se nombrará un curador representativo.
Cónyuges : para donar bienes gananciales es necesario el consentimiento de ambos, salvo que se trate de liberalidades de uso (1368). Pueden transmitirse bienes por cualquier título y celebrar entre sí toda clase de contratos entre ellos (art. 1323).
Las donaciones a favor del nasciturus: se pueden hacer y podrán ser aceptadas por las personas que legítimamente los representarían cuando nazcan, por lo que esta “aceptación” perfecciona el contrato, pero NO es efectiva hasta el nacimiento ( BJ protegido del art.29)
Donación múltiple : el donante tendrá que determinar que porción corresponde a cada uno, si no será por partes iguales. Si alguno no llega a adquirir la donación no tendrá vigor el acrecimiento, salvo que el donante hubiese dispuesto otra cosa o sea una donación realizada en favor de cónyuges, en cuyo caso se presume el acrecimiento (637). También se podrá donar la propiedad a una persona y el usufructo a otra u otras, con la limitación establecida en el artículo 781 CC.
b) Formación del contrato de donación
Artículo 623 : la donación se perfecciona desde que el donante conoce la aceptación del donatario. Se refiere a la teoría de la emisión , por lo que no produce efectos hasta que conoce el donante la aceptación.
Artículo 1462 : cuando hay dos personas que están ausentes se va a perfeccionar la donación cuando el aceptante. Se refiere a la irrevocabilidad.
La transmisión de una propiedad se produce una vez perfeccionado el contrato, sin necesidad de traditio.
La forma constituye un elemento esencial de este contrato, ad solemnitatem , si no se cumple la forma prescrita la donación es inexistente. Es un contrato formal o solemne. Donación de muebles : verbalmente o por escrito. La verbal requiere la entrega simultánea de la cosa donada (art. 632.1). Esta es la denominada donación manual. Si no se acompaña de la entrega se requiere la forma escrita con las declaraciones de ambas partes (art 632.2) Donación de inmuebles : siempre requieren escritura pública con las declaraciones de ambas partes (633). En la escritura deben expresarse individualmente los bienes donados y el valor de las cargas que deba satisfacer el donatario. En escritura separada, debe notificarse la aceptación de forma auténtica al donante. La aceptación puede hacerse en la misma escritura de donación o en otra separada; pero no surtirá efecto si no se hiciese en vida del donante. Las personas que acepten una donación en representación de otra que no pueda hacerlo estarán obligadas a procurar dicha notificación y anotación (art. 631 CC).
Derecho de acrecer : su parte
acrecerá a la de los demás, se
reparte en proporción al resto,
por lo que las cuotas sufren una
expansión.
c) Objeto Pueden ser objeto de donación las cosas y derechos, pudiendo ser tanto reales como de crédito. Debe individualizarse el bien donado, estar determinado o ser determinable. Solo podrán donarse los bienes presentes, no los futuros, aquellos que no puede disponer el donante al tiempo de la donación (634 y 635).
2. TRANSMISIÓN DE LA PROPIEDAD
El Art. 609 CC contempla de forma separada la donación de ciertos contratos que tienen lugar mediante la tradición. La perfección de la donación produce la adquisición de la propiedad de la cosa. La mayoría de la doctrina considera la donación como una forma de adquisición del dominio separada de la adquisición como consecuencia de ciertos contratos en los que es necesaria la tradición, por lo tanto la regulación del Código es directamente traslativa, estamos ante un contrato transmisor del dominio, porque la mera perfección de la donación produce la adquisición de la propiedad al donatario sin necesidad de tradición
3. LA SIMULACIÓN EN LA DONACIÓN
¿Es válida la donación simulada aparentemente válida? La donación será válida si responde a una causa verdadera y licita y además si se dan los requisitos que la ley exige, como la forma que exige el 633, que declara que queda cumplida a través del otorgamiento de la escritura pública de compraventa, esto es, si la forma de escritura pública de compraventa es suficiente para que la donación disimulada fuese eficaz. En conclusión, hay que analizar si hay defecto de forma para comprobar si el contrato es válido.
4. PACTOS QUE SUELEN AGREGARSE A LA DONACIÓN
a) Donación con facultad de disponer El donante puede reservar la facultad de disponer de los bienes donados, onerosa o gratuitamente, inter vivos o mortis causa, de todo lo donado o solo de una parte, y no cabe atribuírsela a un 3º (639). Mientras el donante no disponga de esos bienes le corresponderá al donatario la posesión de la cosa con sus frutos, o la propiedad definitiva si no llega a disponer. Si muriese el donante sin hacer uso de esta facultad, pertenecerán definitivamente libres al donatario los bienes donados, y no pasa a sus herederos porque se extingue por la muerte. Además, el donante puede exigir al donatario una cantidad de dinero dentro del valor de los bienes donados como facultad de disponer de alguna cantidad con cargo a los bienes donados.
b) Donación con cláusula de reversión Cabe la reversión de las cosas donadas (641) a favor de: Donante. Para cualquier caso y circunstancia, transmisible a sus herederos si muere. Otras personas. Si el llamamiento se hace en favor de: o Personas que viven en el tiempo de la donación, no habrá limites en el nº de llamamientos. o Personas que todavía NO viven en el momento de la donación, solo cabe realizar 2 llamamientos.
6. LÍMITES DE LA DONACIÓN
a) En beneficio del donante Debe reservarse lo necesario para vivir según sus circunstancias, por lo que puede reservar el ususfructo aunque done la propiedad de todos sus bienes. La acción para pedir la reducción o supresión del contrato le corresponde solo a él (604), no a sus herederos. Tampoco puede donar todo su patrimonio.
b) En beneficio de tercero La donación no puede perjudicar a: Legitimarios (636): Ninguno podrá dar ni recibir por donación más de lo que pueda dar o recibir por testamento (636).
La doctrina discute si el servicio que se remunera es la causa o el móvil de la donación: La causa de estas donaciones es el servicio que se remunera, luego si esta falta o el donatario no ha sido su verdadero autor, la donación será nula por ausencia de causa (artículos 1274 y 1275 CC).
Las donaciones con carga onerosa se regirán por las disposiciones de los contratos y las remuneraciones por las disposiciones del presente título en la parte que exceda del valor del gravamen impuesto (622). Parece que este precepto debe interpretarse en el sentido de que la donación remuneratoria se rige por las reglas generales de los contratos en la parte que excede de la mera liberalidad, es decir, en la cuantía del valor de los servicios remunerados, y por las reglas de la donación en la parte que exceda de ese valor.
9. REVOCACIÓN DE DONACIONES
La donación es irrevocable si se cumplen los requisitos exigidos legalmente, excepto causas reconocidas que se dan una vez los donatarios conocen la aceptación ( 644 y ss.: ingratitud, incumplimiento.) a) Por ingratitud del donatario En función del art. 648 CC: Si el donatario comete algún delito contra la persona, honra o bienes del donante. También el maltrato de obra o psicológico por parte del donatario hacia el donante es causa de revocación. (art. 648.1 CC). Si el donatario imputare al donante alguno de los delitos que dan lugar a procedimiento de oficio o acusación pública, aunque lo pruebe, a menos que el delito se hubiera cometido contra el mismo donatario, su cónyuge o sus hijos. Si el donatario niega indebidamente alimentos al donante, pudiendo deberse a una obligación legal alimenticia entre parientes o un deber alimenticio por el hecho de la donación.
La acción de revocación debe ejercitarse en el plazo de 1 año (de caducidad), contado desde que el donante tuvo conocimiento del hecho y posibilidad tal ejercicio. La acción sólo puede ejercitarla el donante o sus herederos si no pudo, es irrenunciable anticipadamente (652). Puede ejercitarse contra los herederos del donatario, salvo que a su muerte se hallase ya interpuesta la demanda (653).
Si el donatario no puede devolver los bienes donados, o no los puede devolver libres de gravámenes, el donante tendrá derecho al valor que los bienes tuviesen al tiempo de la donación, o a que se le abone el que hayan perdido por el gravamen (650). El donatario sólo debe devolver los frutos producidos desde la interposición de la demanda, pero no los anteriores (651.1), ya que se mantiene la eficacia de los actos realizados por el donatario sobre lo donado (649).
b) Por supervivencia o la de los hijos El donante puede revocar la donación si tiene hijos o descendientes posteriores a la donación – ya sean consanguíneos o adoptados o que el donante creía muertos-, aunque al tiempo de hacerla no tuviese (644).
La acción tiene un plazo de ejercicio de 5 años (caducidad), desde el nacimiento del hijo o desde que se tuvo noticia de la existencia del mismo (646.1). Es irrenunciable anticipadamente y se transmite, por muerte del donante, a sus hijos y descendientes (646.2). Se mantiene la eficacia de los actos realizados por el donatario sobre lo donado. Si el donatario no puede devolver los bienes donados, el donante tendrá derecho al valor que los bienes tuviesen al tiempo de la donación. Si los bienes se hallasen hipotecados, el donante podrá liberar la hipoteca, pagando la cantidad que garantice, con derecho a reclamarla del donatario (645). Sólo deben devolverse los frutos producidos desde la interposición de la demanda (651.1).
c) Por incumplimiento de cargas El donante puede revocar cuando el donatario haya dejado de cumplir alguna carga que se le impuso.
El TS mantiene que el plazo es de 1 año, aunque algunos consideran 4 por ser una acción rescisoria (1299), contando desde que se incumplió la carga. La acción SÍ puede renunciarse anticipadamente, pudiendo ejercitarse por el donante y por sus herederos.
La revocación SÍ tiene efectos retroactivos. Los bienes volverán al donante y serán nulos las enajenaciones y los gravámenes realizados por el donatario, con la limitación establecida por la Ley hipotecaria en cuanto a 3º. Los frutos percibidos desde que se incumplió la carga se devolverán (651).
10. LAS DONACIONES INDIRECTAS
Actos de liberalidad que no son reconducibles al esquema típico de la donación, pero que producen los mismos resultados que estas. A diferencia de la donación disimulada, en la indirecta las partes desean los efectos del acto que desean realizar pero también quieren que produzca un enriquecimiento. Un ejemplo aparece en el art. 1158 que establece la posibilidad de pagar una deuda ajena y no reclamar al deudor lo pagado.
Si el resultado parcial que se persigue es semejante a la donación se aplicaran las reglas previstas para esta, dirigidas a proteger los intereses de 3º, acreedores y donatarios.
3. DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LAS PARTES
a) Obligaciones del arrendador Entrega al arrendatario de la cosa (1554.1): En el contrato se puede expresar en qué estado se hallaba la cosa en el momento de arrendarla. Si no se dice nada y no se recibe ninguna protesta del arrendatario, el art. 1562 presume que este la recibió en buen estado, salvo prueba en contrario. Realizar las reparaciones necesarias de conservación: fin de conservarla en el estado de servir para el uso a que se destina (1554.2), así como mantener al arrendatario en el goce pacífico de la cosa por todo el tiempo del contrato (1554.3).
b) Obligaciones del arrendatario Pagar el precio en los términos convenidos (1555.1): en caso de incumplimiento puede ejercer la acción el arrendador ejercer el derecho de crédito. Uso de la cosa conforme a lo convenido o a su naturaleza: la conservará como un buen padre de familia, destinándola al uso pactado y, en su defecto, al que se derive de la naturaleza de la cosa arrendada según la costumbre de la tierra (1555.2). Pagar los gastos que ocasiones la escritura: salvo pacto en contra. Devolver la cosa: cuando el arriendo concluya – devolución tempestiva -, salvo que hubiese perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa inevitable – devolución no defectuosa- que implica devolverla tal y como la recibió, se presume que el arrendatario recibió la cosa arrendada en buen estado. Informar al arrendador de cualquier novedad dañosa: la notificación permite imputarle por falta de cumplimiento de reparar (1554.2) Tolerar las reparaciones urgentes de la cosa (1558): supone que su no realización inmediata provocará perjuicios que se pueden evitar. Si la reparación dura más de 40 días, deberá descontase del precio del arriendo proporcionalmente al tiempo y de la parte de finca de que sea privado. Pero el arrendador resolverá el contrato si la reparación afecta a la parte que el arrendatario y su familia necesitan para vivir. Si la privación del uso fuese total podría proceder a una reducción de la renta y a una exoneración correspondiente a ese periodo. Responder cuando el deterioro o la pérdida se ha producido por culpa o dolo del propio arrendatario o de las personas de su casa.
4. EXTINCIÓN a) Vencimiento del plazo (art. 1565) El arrendamiento se extingue al transcurrir el plazo fijado, pero se reconoce la renovación tácita, TÁCITA RECONDUCCIÓN , si al terminar el contrato permanece el arrendatario disfrutando 15 días de la cosa arrendada con la aquiescencia del arrendador, aunque puede también el arrendatario oponerse. Si son varios los arrendatarios solo tendrá efecto esta acción para los que continúen el uso de la cosa. Pero este nuevo contrato no tiene por qué tener la misma duración que el inicial.
b) Resolución por incumplimiento (art. 1556) El incumplimiento de cualquiera de las obligaciones permite a las partes optar por pedir la indemnización y mantener el contrato o bien su resolución, la cual solo opera para el futuro, sin efecto a lo ya consumado antes.
c) Venta de la cosa (art. 1571) Si el arrendador vende la cosa arrendada el comprador puede extinguir el arriendo vigente al tiempo de la venta, rigiendo la VENTA QUITA RENTA , pero no resulta aplicable a los arrendamientos inscritos en el Registro de la Propiedad. El arrendatario podrá exigir que el vendedor le indemnice los daños y perjuicios que se le ocasionen.
d) Pérdida de la cosa (art 1568) Puede ser física o jurídica, siendo aplicables los arts. 1182 y 1183 CC, ya que el arrendador aunque tenga obligación de reparar, no tiene de reconstruir.
Si se debe por culpa de alguna de las partes, subiste el derecho de indemnización a favor de la parte que no tiene culpa.
e) Muerte del arrendador El bien sigue siendo utilizado por los herederos si el contrato no era personalísimo. Se puede pactar lo contrario o existir derecho de subrogación si la cosa estaba destinada a uso profesional o empresarial.
5. SUBARRIENDO Y CESIÓN
El SUBARRIENDO autoriza al arrendatario a subarrendar en todo o en parte la cosa arrendada, salvo que en el contrato se prohíba expresamente. Es un nuevo contrato de arrendamiento del arrendatario que, a la vez, es arrendatario y subarrendador. El subarrendatario está obligado directamente frente al arrendador a usar y conservar la cosa como señala la ley y como se haya previsto en el contrato entre arrendador y arrendatario (art. 1551 y 1555). El arrendador tiene acción directa contra el subarrendatario por el importe de lo que le debe el arrendatario – por rentas del arrendamiento, indemnizaciones por pérdidas o deterioros, reparaciones, etc.- sobre lo que, a su vez, el segundo deba al arrendatario (1552). Al extinguirse el contrato principal se extingue el subarriendo, pero si se extingue por culpa del arrendatario principal, el subarrendatario tendrá acción indemnizatoria contra él.
La CESIÓN del arrendamiento es la cesión del contrato por el arrendatario, que se desliga del contrato subrogando a otra persona en su lugar, con el consentimiento del arrendador (art. 1205).
6. DESAHUCIO
A fin de conseguir la recuperación de la cosa, el arrendador puede ejercitar una acción real o bien lo que resulta más adecuado-la acción de cumplimiento derivada del contrato. Si de arrendamiento de bienes inmuebles se trata, el arrendador puede proceder al desahucio, es decir, a conseguir el lanzamiento del arrendatario del inmueble en los casos establecidos en el art. 1569 CC. El impago de un mes puede dar lugar a desahucio o a la enervación de la acción, para impedir una 2ª enervación sin que el arrendador venga obligado a soportar que el arrendatario se retrase de ordinario en el abono de rentas periódicas. Enervar un desahucio es la facultad que permite a un inquilino rehabilitar el contrato de arrendamiento mediante el pago de las cantidades adeudadas una vez iniciada la reclamación judicial y evitar, así, el lanzamiento de la vivienda o local, permitiéndole continuar con el arrendamiento. Pero la enervación de un desahucio de los bienes inmuebles rústicos o urbanos no es aplicable al resto de arrendamientos (art. 22.4 LEC).
ARRENDAMIENTOS URBANOS
1. REGIMEN JURÍDICO
Los arrendamientos de inmuebles urbanos que puedan considerarse edificaciones están sujetos a la LAU, siendo el RD ley 7/2019 la reforma más reciente de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.
La LAU distingue los arrendamientos de vivienda de aquellos cuyo uso es distinto al de vivienda, dándose el primer caso cuando el destino primordial del inmueble arrendado es satisfacer la necesidad permanente de la vivienda del arrendatario o de los familiares, y se someten a la las reglas del Título II, salvo que se admita el pacto en contrario, mientras que los de otro uso se rigen por las reglas dispositivas del Título III. Aunque también son dispositivas las reglas para las viviendas suntuarias en las que se arrienda su superficie superior a 300 m2 o que la renta inicial en cómputo anual del arrendamiento de la vivienda excede de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional. En cualquier caso, ambos tipos de arrendamientos se rigen imperativamente por los Títulos I y IV sobre fianza y formalización del contrato:
- Forma: libre, pero las partes pueden compelerse a su formalización por escrito. Si las partes lo formalizan en documento público, tendrá acceso al Registro de la Propiedad , tal como prevé el art. 2.5 LH. Los
dirigirse al cónyuge para que manifieste su consentimiento en un plazo de 15 días. El cónyuge está obligado a abonar la renta hasta la extinción del contrato. el cónyuge podrá continuar con el arrendamiento en caso de abandono familiar repentina, debiendo comunicárselo al arrendador en el plazo de 1 mes. En caso de separación, nulidad y divorcio del matrimonio del arrendatario, el cónyuge no titular del arrendamiento continuar en el uso de la vivienda arrendada cuando le sea atribuida como consecuencia de adjudicación judicial o por el convenio en que regulen su situación. Si se le atribuye de forma permanente o en un plazo superior al plazo que reste por cumplir del contrato de arrendamiento, pasará a ser el titular del contrato, debiendo comunicárselo al arrendador en el plazo de 2 meses desde la notificación de la resolución judicial correspondiente, acompañando copia de la misma o de la parte de ella referente al uso de la vivienda (art. 15).
c) Cesión y subarriendo Previo consentimiento escrito del arrendador. El subarriendo solo podrá ser parcial pues se prohíbe el subarriendo total de la vivienda arrendada.
d) Renta Determinación y pago. Las partes son libres para determinar la cuantía de la renta, la forma, el lugar y el procedimiento del pago. Salvo acuerdo, el pago de la renta será mensual y se hará en los 7 primeros días del mes, en metálico y en la vivienda arrendada. Al arrendatario se le entregara el recibo si no se acredita de otra forma (cuenta bancaria). Actualización del pago. Solo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por las partes. En defecto de pacto expreso, no se aplicara actualización de rentas. En caso de pacto expreso, se actualizará para cada anualidad por referencia a la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad (IGC) a fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato. Por lo tanto, las partes podrán establecer el sistema de revisión de rentas que consideren oportuno. Si pactan la revisión, pero no señalan el sistema de referencia, la renta se actualizará anualmente por referencia al IGC. Si no se pacta este derecho de actualizar la renta, esta quedará así por la duración del contrato. Elevación de la renta por mejoras: Transcurridos 5 años de duración del contrato – o 7 años si el arrendador fuese persona jurídica- el arrendador puede, salvo pacto en contrario, elevar la renta anual en la cuantía señalada en el art. 19 en el caso de que efectúe obras de mejora. Impago de la renta: el arrendador podrá resolver el contrato. El arrendatario puede enervar la pretensión resolutoria pagando o depositando las cantidades reclamadas en la demanda y las adeudadas. Otros gastos a pagar por el arrendatario: como los necesarios para el adecuado sostenimiento del inmueble (servicios, comunidad, tributos...), debe constar para ello por escrito el importe anual de dichos gastos a la fecha de celebración del contrato. También los gastos por servicios con que cuente la finca arrendada que se individualicen mediante aparatos contadores, salvo que se pacte que sea el arrendador.
e) Derechos y obligaciones de las partes Obras de conservación y mejora: la conservación del inmueble que implica todas las reparaciones necesarias para conservar la finca en condiciones de habitabilidad corresponde al arrendador salvo; que el deterioro sea culpa del arrendatario o de quienes este responde, que se deberá probar; que se produzca la destrucción de la vivienda por causa no imputable al arrendador, caso fortuito o fuerza mayor; y que sean pequeñas reparaciones exigidas por el desgaste debido al uso ordinario de la vivienda, por lo que serán cargo del arrendatario. El arrendatario está obligado a soportar la ejecución de las obras de reparación que no pudiesen demorarse al fin del arriendo, pero si durase más de 20 días y el arrendatario se ve privado total o parcialmente del uso de la vivienda, tendrá derecho a una disminución correlativa de la renta. El arrendatario notificara al arrendador de las reparaciones necesarias para conservar la vivienda y de
aquellas urgentes que requieran evitar un daño inminente o grave pueden realizarlas el arrendatario y exigir inmediatamente su importe. Obras del arrendatario : no puede realizar, sin consentimiento escrito del arrendador del arrendador, obras que modifiquen la configuración de la vivienda o de sus accesorios, y nunca aquellas que supongan un gravamen a la seguridad de la misma. En cualquier caso el arrendador puede pedir que el arrendatario reponga las cosas a su estado anterior. La realización de obras inconsentidas permite la resolución unilateral del arrendador y exigir la reposición de las cosas a su estado anterior.
f) Derechos de adquisición preferente Se pretende facilitar al arrendatario el acceso a la propiedad, pero las partes pueden pactar la renuncia de este derecho. En caso de venta de la finca arrendada, el arrendatario puede tantear , y si no se le notificó la enajenación, tiene derecho de retracto para adquirir la finca. Para inscribir en el Registro de Propiedad el vendedor la adquisición de una vivienda, se justificará las notificaciones de tanteo y el retracto o la declaración de que no estaba arrendada, pues sino incurrirá la pena en falsedad de documento público.
g) Resolución y extinción del contrato El incumplimiento de cualquiera de las partes da derecho a la parte que hubiese cumplido a exigir el cumplimiento o reclamar la resolución (1124). El arrendador también puede resolver unilateralmente si falta el pago de la renta, la fianza, el subarriendo o cesión inconsentida, actividades molestas, peligrosas o ilícitas, no destinar la finca al uso acordado. Por otro lado, el arrendatario resolverá unilateralmente si el arrendador no cumple con sus obligaciones de conservación o perturba al mismo. También existe la resolución automática en caso de impago de la renta que requiere el acuerdo de las partes. Pretende posibilitar la cancelación de la inscripción registral del arrendamiento sin necesidad de concluir ej juicio de desahucio.
3. ARRENDAMIENTO PARA USO DISTINTO DE LA VIVIENDA
a) Régimen jurídico La Ley opta por dejar al libre pacto de las partes todos los elementos del contrato y en su defecto por los preceptos del título III LAU y supletoriamente por el CC. Los arrendamientos de locales de negocios sujetos a la LAU/1964, por haberse celebrado antes de su derogación por la LAU/1994, quedan sometidos al régimen transitorio establecido por la disposición transitoria 1ª LAU/1994 (contratos celebrados a partir del 9 de mayo de 1985, fecha de la entrada en vigor del art 9 del Real Decreto-ley 2/1985, de 30 de abril) o por la disposición transitoria 3ª (contratos celebrados antes del 9 de mayo de 1985).
b) Enajenación de la finca arrendada El adquiriente de la finca arrendada quedara subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador, salvo que concurran en aquel los requisitos del art. 34 de la Ley Hipotecaria.
c) Obras de conservación y mejora Prima el pacto entre las partes, pero en su defecto se aplican los arts. 19, 21, 22, 23 y 26 LAU respecto de las obras de conservación a las que está obligado el arrendador y las obras de mejora que tiene derecho imponer. La elevación de la renta por mejoras exigirse desde el mismo momento en que se realicen las mejoras por el arrendador.
d) Derecho de adquisición preferente Dispondrá el arrendatario de este derecho en caso de venta si no se ha pactado lo contrario. Pero no tendrá efecto ante la falta de pago de la renta o de la fianza, la causación dolosa de daños en la finca o la ejecución de obras inconsentidas, y la realización de actividades prohibidas en la finca arrendada porque permitirán al arrendador resolver el contrato.
3. NORMALES ESPECIALES
Ley 42/1988 sobre aprovechamiento de bienes inmuebles para uso turístico. Se derogo por la directiva 2008/122 de 14 de enero de 2009. Ley 4/2012 de 6 de julio de contratos de aprovechamiento por turnos de bienes de uso turístico de adquisición de productos vacacionales de larga duración de reventa y de intercambio. No solo a los contratos de venta de derechos de aprovechamiento por turno, de bienes de uso turístico, sino también a otras modalidades contractuales.
Quien debe constituir el régimen es el titular registral del inmueble, pues es quien lo va a someter al régimen de aprovechamiento por turnos, entendiéndola como una inscripción constitutiva.
Aspectos fundamentales de la constitución del régimen de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico. Si no se cumplen estos requisitos, el notario no puede autorizar la escritura y el registrador no lo puede inscribir: 1- Haber inscrito la conclusión de la obra en el Registro de la Propiedad y haberla incorporado al Catastro. Es posible que el edificio esté en construcción y se permite la constitución del régimen de aprovechamiento por turno durante la construcción del edificio. 2- Cumplís los requisitos que se establezcan para el ejercicio de la actividad turística. 3- Celebración de contrato con empresa de servicios: que exige la ley, salvo que el propietario decida asumirlos directamente. 4- Obligación de contratar un seguro.
La constitución del régimen de aprovechamiento por turno se debe hacer en escritura pública, ya que algunos documentos se tienen que archivar en el Registro de Propiedad. En el otorgamiento de la escritura pública, tienen que concurrir el propietario del inmueble y la empresa con la que se ha contratado la prestación de servicios, salvo que el propietario manifieste que asume él dicha prestación. La inscripción en el Registro, cuando se hace sobre un inmueble en construcción, debe hacerse en un plazo de 3 meses desde la terminación de la obra. La fecha a partir de la cual se computa la duración del régimen es la de la inscripción de la escritura en el Registro
EL COMODATO
1. CONCEPTO Y CARACTERES
Por el cual las partes acuerdan que una de ellas, el comodante , entregue a la otra, el comodatario , una cosa para que la use y la devuelva (1740); el comodante sigue conservando la propiedad de la cosa prestada y el comodatario solo adquiere la posesión para su disfrute. No requiere de ninguna forma especial, salvo que si se hace verbalmente se debe entregar inmediatamente la cosa. El comodante ha de ser el propietario de la cosa prestada o bien titular de un derecho que le autorícela cesión del uso.
Es un contrato real, porque no basta el mero consentimiento. Es esencialmente gratuito – porque entonces de ser oneroso sería un arrendamiento- que debe tener un carácter temporal pero si no se ha pactado la duración se fijara la costumbre del lugar, y si tampoco es esto posible el comodante podrá reclamar cuando quiera en base al art.
En principio el objeto del comodato debe ser una cosa no fungible, pero caben cosas no consumibles, muebles o inmuebles y cosas consumibles siempre que no se consuman por el uso que se proporciona.
2. OBLIGACIONES DEL COMODATARIO
Principalmente debe servirse de la cosa prestada según el uso pactado, y si no se ha pactado, el que según su naturaleza establezca por costumbre, y si no se dan ninguna de las dos circunstancias, el comodante puede reclamar la cosa cuando desee. El comodatario está obligado a conservar la cosa prestada con la diligencia de un buen padre de familia, y devolver la misma cuando haya concluido el uso o el tiempo acordado.
Debe satisfacer los gastos ordinarios que sean necesarios para el uso y conservación de la cosa prestada (art.1743), pero no responde de los deterioros por el solo uso y sin culpa, solo los que procedan del uso natural, por lo que dichos riesgos son para el comodante (1746). Deberá restituir la cosa al finalizar el contrato porque carece del derecho de retención aun cuando el comodante no satisfaga sus obligaciones de pago.
Será responsable de la pérdida de la cosa aún por caso fortuito si la destina a un uso distinto al acordado, la conserva en su poder por más tiempo del convenido o la entrego en tasación, porque se considera incumplimiento. El comodatario solo podrá ceder inter vivos el uso de la cosa con el consentimiento del comodante. Los herederos del comodatario tienen el derecho a continuar el uso de la cosa prestada salvo que el préstamo se haya hecho en contemplación a la persona del comodatario (1742), por lo que deberán restituir la cosa al comodante.
Si la cosa se presta a varios comodatarios estos responden SOLIDARIAMENTE! (1748), pero se puede pactar lo contrario.
3. OBLIGACIONES DEL COMODANTE
Debe entregar la cosa al comodatario. Abonara los gastos extraordinarios que se requieran para su conservación siempre que lo comunique el comodatario, aunque no será necesario ponerle en conocimiento cuando sea urgente. Si en caso de urgencia abona los gastos el comodatario, el comodante le sustituirá lo que abonó (1751). Si la cosa prestada posee algún vicio oculto y el comodante lo sabe responderá con la indemnización por los daños causados al comodatario (1752), aunque no responderá, pese a conocerlos, de los vicios fácilmente detectables o derivan de un uso excesivo o imprudente por el comodatario.
4. EXTINCIÓN
Se extingue por las CAUSAS GENERALES DE EXTINCIÓN DE LOS CONTRATOS, pero además: si concurre el tiempo convenido o se ha dado ya el uso por el que se había prestado la cosa, si el comodante reclama la cosa cuando no se ha pactado un uso ni está reflejada la costumbre o la requiere urgentemente (1749 y 1750). Además, por la muerte del comodatario si se contrató intuitu personae (1742).
5. EL PRECARIO
Existen dos líneas doctrinales:
- Tiene como base el consentimiento del titular de cosa, quien concede a un 3º, el precarista, el uso de la cosa. Entonces sería una modalidad del comodato.
- Es una mera situación posesoria sin base contractual alguna, no es un verdadero contrato, simplemente se formaliza con la prestación de la posesión tolerada y el titular podría reclamarla en cualquier momento.
En el ámbito procesal, el art. 250.1.2º LEC , reconduce al ámbito del juicio verbal las demandas que pretendan la recuperación de la plena posesión de una finca rustica o urbana, cedida en precario por el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer dicha finca.
CONTRATO DE RENTING
1. CONCEPTO Y CARACTERES
El renting es un contrato de alquiler de un bien mueble en el que una de las partes, el arrendador , se compromete a ceder dicho bien mueble a cambio de que la otra parte, el arrendatario , le pague una cuota periódica.
Se trata de un contrato de arrendamiento en el que el titular no accede a la propiedad cuando finaliza el acuerdo, pues NO hay una opción de compra al finalizar, sino que se amplía o renueva el contrato en las mismas condiciones. Suele ser ofrecido por una entidad financiera o una empresa especializada mientras que el arrendatario puede ser una empresa o un particular (en el leasing solo puede ser una empresa o autónomos). Es un alquiler a largo plazo,
