Obligaciones y Contratos, Apuntes de Derecho de las Obligaciones

¡Descarga Obligaciones y Contratos y más Apuntes en PDF de Derecho de las Obligaciones solo en Docsity! 1 LECCIÓN 28. EL ARRENDAMIENTO DE FINCAS RÚSTICAS Y OTROS CONTRATOS AFINES LOS CONTRATOS DE CULTIVO El capítulo 11! del título 1! del libro sexto del Código civil de Cataluña, dedicado a los contratos sobre objeto ajeno, se divide en tres secciones. La primera sección incluye las disposiciones generales de los contratos de cultivo, el arrendamiento rústico, la aparcería y la masovería. La regulación de esta materia se explica en los epígrafes siguientes. La sección segunda regula el contrato de custodia del territorio. Del artículo 623-34 CCC resulta que en el contrato de custodia del territorio el cedente bienes inmuebles permite total o parcialmente el uso o la gestión de estos a cambio de que el cesionario realice actividades de asesoramiento, de divulgación, de planificación o de gestión y mejora, con el fin de conservar la biodiversidad, el patrimonio natural y cultural y el paisaje o de hacer una gestión sostenible de los recursos naturales. El régimen jurídico del contrato de custodia del territorio, en cuanto a la determinación de las obligaciones de las partes y su incumplimiento, la duración o las garantías, es el que determinan libremente las partes contractuales. La sección tercera regula el arrendamiento para pastos. Este contrato de arrendamiento puede consistir solo en la cesión del aprovechamiento de una finca para pastos, ya que el arrendatario no está obligado a cultivar la tierra. Tiene una duración mínima de cinco años. El arrendamiento para pastos se rige por lo que libremente hayan convenido las partes o, en defecto de pacto, por las normas del arrendamiento rústico, en lo que sean compatibles (art. 623-35 CCC). En el capítulo V del título II del libro sexto del Código civil de Cataluña, relativo a los contratos de cooperación, se regula el contrato de integración por ser un contrato de cooperación en la explotación ganadera. Este contrato se explica en el último epígrafe de esta lección. DISPOSICIONES GENERALES. Las disposiciones generales de los contratos de cultivo son las que se enumeran a continuación. Primera. El artículo 623-1 CCC contiene el concepto de contratos de cultivo. Según este precepto: “Se entienden por contratos de cultivo los contratos de arrendamiento rústico, aparcería y, en general, todos los contratos cualquiera que sea su denominación, por los que se cede onerosamente el aprovechamiento agrícola, ganadero o forestal de una finca rústica” Segunda. Los derechos de producción agraria (conocidos popularmente como las subvenciones europeas a la agricultura, de gran importancia económica) y los derechos vinculados a las fincas o las explotaciones agrarias integran el contenido del contrato de cultivo, salvo que las partes los excluyan expresamente (art. 623-2 CCC). Tercera. Conforme al artículo 623-3 CCC: 1. El contrato de cultivo no se extiende a las edificaciones destinadas a vivienda que existan en la finca, pero sí a las demás construcciones, a la maquinaria y a las herramientas, salvo pacto en contrario y salvo lo establecido para la masovería. 2. El contrato de cultivo no comprende la caza ni los demás aprovechamientos de la finca no vinculados al cultivo, que corresponden al propietario, salvo pacto en contrario. 3. La realización de actividades agroturísticas en la finca por parte del cultivador precisa un pacto expreso entre las partes y debe ser compatible con la actividad de cultivo. Cuarta. Según el artículo 623-4 CCC: “No son contratos de cultivo los relativos a fincas rústicas en los siguientes casos: a) Si el cultivo para el que se cede la finca es de duración inferior al año agrícola. 2 b) Si la finalidad es la preparación de la tierra para la siembra o plantación u otra prestación de servicios al propietario. c) Si se cede solamente el derecho a abonar con deyecciones ganaderas. d) Si se ceden solamente aprovechamientos relativos a la caza. e) Si se cede una explotación ganadera de carácter intensivo. f) Si la cesión del uso de la finca no tiene la finalidad de destinarla a una actividad agrícola, ganadera o forestal. Quinta. Para celebrar contratos de cultivo hay que tener capacidad para contratar Los usufructuarios, los fiduciarios (herederos que han de transmitir los bienes heredados al cumplirse un término o una condición a otro heredero llamado fideicomisario), los compradores a carta de gracia y los demás titulares de derechos limitados sobre la finca pueden concluir contratos de cultivo, si bien, una vez extinguido su derecho, el contrato subsiste hasta que finalice el plazo del propio contrato o de la prórroga en curso. Esta solución también se aplica a los contratos de cultivo concluidos por los representantes legales de los menores o incapacitados cuando se extingue su representación (art. 623-5 CCC). Sexta. En los contratos de cultivo una de las partes ha de ser un cultivador directo y personal. En la regulación del Código civil de Cataluña de los contratos de cultivo se protege al cultivador por entender que es la parte contractual más débil, por eso es importante saber a quien se considera “cultivador directo y personal”. Conforme al artículo 623-6 CCC: 1. Se entiende por cultivador directo y personal la persona física que, sola o con la colaboración de personas que conviven con ella o, si no existe convivencia, de descendientes o de ascendientes, lleva a cabo efectivamente la actividad agraria y asume los riesgos de la explotación si el 50% de su renta total se obtiene de actividades agrarias u otras complementarias, siempre que la parte de la renta procedente directamente de la actividad agraria efectuada en su explotación no sea inferior al 25% de su renta total y el tiempo de trabajo dedicado a actividades agrarias o complementarias sea superior a la mitad de su tiempo de trabajo total. 2. También tienen la condición de cultivador directo y personal las sociedades agrarias de transformación, las comunidades de bienes, las cooperativas o secciones de cooperativa de producción agraria y las sociedades civiles, mercantiles y laborales, para el cultivo de que se trate, siempre que incluyan en su objeto social finalidades de carácter agrario y que la mayoría de derechos de voto corresponda a personas físicas que sean cultivador directo y personal. 3. Las administraciones públicas y sus empresas y entidades vinculadas arrendatarias de fincas rústicas tienen la condición de cultivador directo y personal a todos los efectos de la presente ley”. Séptima. Sobre la forma de los contratos de cultivo establece el artículo 623-7 CCC que deben formalizarse por escrito. Las partes del contrato de cultivo pueden exigirse en cualquier momento, con los gastos a cargo de la parte que formule la pretensión, que el contrato se formalice íntegramente en documento público y que conste en el mismo una descripción de la finca objeto del contrato y, si procede, un inventario de los elementos y de los derechos vinculados a la explotación que se cede y cualquier otra circunstancia que sea necesaria para desarrollar y ejecutar adecuadamente el contrato. Octava. Sobre el régimen jurídico al que se someten los contratos de cultivo el artículo 623-8.1 CCC dispone que se rigen: En primer lugar por lo establecido imperativamente por el Código civil de Cataluña. En segundo lugar por los pactos convenidos entre las partes contratantes. En tercer lugar, en defecto de pacto, por el uso y costumbre de la comarca. 6. El arrendador debe entregar al arrendatario un recibo de la renta pagada. DURACIÓN DEL CONTRATO Según el artículo 623-13 CCC: “1. Los arrendamientos deben tener una duración mínima de siete años. Las partes pueden establecer una duración superior. 2. El contrato de arrendamiento se entiende prorrogado de cinco años en cinco años, siempre que una de las partes no avise a la otra, al menos un año antes del vencimiento, de su voluntad de darlo por extinguido. 3. El arrendatario puede renunciar a la duración mínima del contrato o de la prórroga y abandonar el cultivo de la finca al final de cada año agrícola si notifica esta voluntad al arrendador al menos con seis meses de anticipación”. PRESCRIPCIÓN Según el artículo 623-18 CCC: “Las pretensiones por gastos y por obras y mejoras prescriben al cabo de un año desde el momento en que se extingue el contrato y el arrendatario deja la finca”. EXTINCIÓN DEL CONTRATO Conforme al artículo 623-19 CCC el contrato de arrendamiento se extingue por las siguientes causas: a) La finalización del plazo inicial o de las prórrogas. b) La resolución del contrato, en los casos establecidos por la ley o convenidos por las partes. Cc) La pérdida o expropiación total de la finca arrendada. Sobre la pérdida o expropiación parciales de la finca establece el artículo 623-21 CCC que si la finca se pierde o es expropiada en parte el arrendatario puede optar por la extinción total del contrato de arrendamiento o por dejarlo subsistente en la parte que quede de la finca, con la reducción proporcional de la renta. d) La denuncia anticipada del contrato por el arrendatario, de acuerdo con lo establecido por el artículo 623-13.3. e) El acuerdo de las partes de extinguirlo anticipadamente. f) El cambio de calificación urbanística de la finca, como suelo urbano o urbanizable, si implica un impedimento de uso para la producción agraria. g) Los demás casos convenidos en el contrato o que resulten del Código civil de Cataluña. Además sobre la resolución del contrato de arrendamiento rústico, dispone el artículo 623-20 CCC: 1. El incumplimiento por una de las partes de obligaciones contractuales o legales da derecho a la otra, si ha cumplido las que le corresponden, a resolver el contrato. 2. La parte que ha cumplido sus obligaciones tiene derecho a resolver el contrato y a la indemnización por los daños y perjuicios sufridos, si bien también puede optar por reclamar la indemnización y mantener el contrato. 3. Son casos de incumplimiento por parte del arrendatario: a) Dejar de cultivar la finca por abandono o destinarla a un uso distinto de los establecidos por el artículo 623-1, sin perjuicio de lo que establezca la normativa sectorial específica. b) Dañar o agotar gravemente la finca o sus producciones. c) Subarrendar la finca sin consentimiento del arrendador. d) No pagar la renta convenida en el contrato o no llevar a cabo las mejoras acordadas. e) Realizar obras voluntarias de mejora con la oposición del arrendador o sin haber efectuado la notificación establecida por el artículo 623-17.1. 6 f) Incumplir las obligaciones convenidas o que derivan de la ley, las buenas prácticas agrarias y el uso y costumbre de la comarca. SUCESIÓN DEL ARRENDADOR Aunque la propiedad de la finca arrendada se transmita o aunque sobre la finca arrendada se constituya un derecho real (por ejemplo, un derecho de usufructo) los derechos y obligaciones derivados del contrato de arrendamiento subsisten durante el plazo legal, pactado o prorrogado. El desconocimiento por el adquirente de la existencia del arrendamiento de la finca no priva al arrendatario de sus derechos (art. 623-23 CCC). SUCESIÓN DEL ARRENDATARIO El derecho del arrendatario se transmite mortis causa con la consiguiente subrogación del adquirente en la posición jurídica del arrendatario. El adquirente del derecho a cultivar puede optar por continuar o por extinguir el contrato. Debe notificarlo al arrendador dentro de los seis meses siguientes a la muerte del causante y, en cualquier caso, debe hacerse cargo del cultivo hasta la finalización del año agrícola. Si no se efectúa el aviso dentro de este plazo, el arrendador puede dar por extinguido el contrato (art. 623-24.1 y 2 CCC). Si existe una pluralidad de adquirentes, a falta de designación efectuada por el causante, los adquirentes deben determinar quien continúa el arrendamiento y notificarlo al arrendador dentro de los seis meses siguientes a la muerte del causante. A falta de acuerdo entre los adquirentes notificado al arrendador dentro de este plazo, el arrendador puede dar por extinguido el contrato y, en cualquier caso, los adquirentes deben hacerse cargo del cultivo hasta la finalización del año agrícola (art. 623-24.3 CCC). DISOLUCIÓN DE UNA SOCIEDAD Si el arrendatario es una sociedad y se disuelve, el derecho a continuar el arrendamiento corresponde al socio al que se haya adjudicado este derecho en la liquidación. Esta circunstancia debe notificarse al arrendador. Si no se efectúa la notificación, el arrendador puede dar por extinguido el arrendamiento pasados seis meses del acuerdo de disolución (art. 623-25 CCC). SUBARRENDAMIENTO Según el artículo 623-26 CCC: “1. El arrendatario no puede subarrendar la finca, salvo autorización en el contrato o consentimiento expreso del arrendador. 2. La cesión de aprovechamientos marginales no es subarrendamiento, siempre que estos no representen más de una décima parte del rendimiento total que se obtiene de la finca”. DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE Manifestación del trato preferente que se brinda al cultivador directo y personal es lo dispuesto en el artículo 623-8.2 CCC sobre esta cuestión en los siguientes términos: “Las disposiciones del presente código relativas a los derechos de adquisición preferente no son de aplicación si el cultivador no lo es de forma directa y personal”. Conforme al artículo 623-27 CCC el arrendatario tiene el derecho de tanteo y retracto de la finca arrendada en caso de enajenación onerosa, dación en pago o aportación a sociedad por el propietario, excepto en los siguientes casos: a) Si la enajenación se efectúa a favor del copropietario de la finca o de su cónyuge, conviviente en pareja estable, ascendientes, descendientes o parientes consanguíneos o por adopción hasta el segundo grado. b) Si la finca no tiene la calificación de rústica. 2. El derecho de tanteo y retracto del arrendatario no puede renunciarse anticipadamente y es preferente al retracto legal de colindantes, regulado por los artículos 568-16 a 568-21. En particular el artículo 623-28 CCC establece sobre el derecho de tanteo: “1. El propietario debe notificar fehacientemente al arrendatario la voluntad de enajenar, dar en pago o hacer aportación a una sociedad, el precio o valor y las demás circunstancias del acto jurídico de transmisión. 2. El arrendatario puede ejercer el derecho de tanteo en los dos meses siguientes a la notificación, mediante el pago o la consignación notarial del precio o valor”. En particular el artículo 623-29 CCC establece sobre el derecho de retracto “1. El arrendatario goza del derecho de retracto sobre la finca arrendada si el propietario no le notifica la voluntad de enajenar, dar en pago o hacer aportación a una sociedad de la finca arrendada, o la transmite a un tercero antes del plazo de dos meses, o lo hace por un precio o unas condiciones sustanciales distintas de las comunicadas. 2. El arrendatario puede ejercer el retracto dentro de los dos meses siguientes al momento en que tenga conocimiento de la enajenación, o en el momento de la inscripción de esta en el Registro de la Propiedad, si se ha producido antes. 3. En toda enajenación de una finca rústica debe manifestarse si está o no arrendada y si se ha hecho la notificación al arrendatario de acuerdo con lo establecido por el artículo 623-28. 4. Tanto si existe derecho de tanteo y retracto como si no existe, para inscribir en el Registro de la Propiedad el título de adquisición de una finca rústica arrendada, debe justificarse que se ha notificado fehacientemente al arrendatario”. APARCERÍA CONCEPTO La aparcería es aquel contrato por el que una parte, el propietario, cede a la otra, el aparcero, la explotación de una finca a cambio de una participación en los productos obtenidos, con contribución o sin contribución del propietario en los gastos (art. 623-30.1 CCC). Según el artículo 623-30.2 CCC las partes correspondientes al aparcero y al propietario pueden convenirse libremente sin que deban corresponder al valor de su contribución en la explotación de la finca. OBLIGACIONES DEL APARCERO Conforme al artículo 623-31 CCC las obligaciones del aparcero son: 1.2 Informar adecuadamente al propietario sobre el desarrollo del cultivo y, si procede, sobre las demás actividades de la explotación, independientemente del derecho del propietario a efectuar las comprobaciones que considere convenientes. 2.2 Avisar con anticipación al propietario para que, si quiere, pueda presenciar la recolección de los productos obtenidos con el cultivo de la finca. 3.2 Comercializar, salvo pacto en contrario, los productos de la explotación, con la obligación de rendir cuentas al propietario con la periodicidad convenida o, en defecto de pacto, según el uso y costumbre de la comarca. EXTINCIÓN DE LA APARCERÍA Según el artículo 623-32 CCC son causas específicas de resolución del contrato de aparcería: a) La manifiesta deficiencia en el cultivo de la finca. b) El incumplimiento de los deberes de información y comunicación a cargo del aparcero. c) La deslealtad en perjuicio del propietario en el cómputo de la parte que le corresponde y en la