Contratos de Obra y el Contrato de Edificación
Estamos en la jefatura de derecho mercantil, concretamente en el área de contratos mercantiles, en esta video clase vamos a analizar concretamente el contrato de obra y el contrato de edificación, hablaremos sobre el contrato, su concepto, la regulación y sus principales características y haremos lo propio respectó el contrato de edificación regulado en la ley orgánica de la edificación, empezamos, para comenzar, diremos qué en relación con el contrato de obra es el acuerdo de voluntades por medio del cual dos partes, por un lado tendremos al dueño y por otro lado, tendremos al contratista, que será el encargado de la ejecución de la obra, estas dos partes convendrán la ejecución de una obra que puede ser sobre un inmueble, que será lo más habitual, pero pudiera llegar eventualmente a también tener lugar sobre un mueble, de tal suerte que finalmente a diferencia del contrato de arrendamiento de servicios, se obtenga el resultado que es el objeto del contrato de obra, el objeto para que las partes han convenido, llegar a este acuerdo y eso sí a cambio de un precio cierto, determinado o determinable, todos sabemos en todo caso que la gran mayoría de obras se concluyen en un periodo que no sería lo ideal y por otro lado, en ocasiones por un precio superior, pero como decimos en principio en el contrato tendrá que estar pactado un plazo de entrega y un precio de dicho contrato, un precio por dicha ejecución de la obra, respecto de la regulación de este tipo de contratos, decir que está regulado en el artículo mil quinientos ochenta y ocho a mil seiscientos del código civil, en si el contrato de obra no está regulado como puede apreciarse en el código de comercio en sí, sino que nos remitimos a su regulación a los artículos mil quinientos ochenta y ocho y mil seiscientos de código civil y ¿que nos dicen estos artículos?
¿que nos dice esta regulación?
Y en principio estaba pensada, como décimos, para el ámbito civil, bueno, pues que tenemos por un lado al dueño, como ya hemos apuntado y por otro lado, tenemos al contratista,
pues bien también decir que en este tipo de contratos como elementos podemos tener la obra, pero eventualmente, si así lo han pactados las partes, también los materiales de dicha obra, pues bien el contratista no estará obligado, así nos lo dice el código civil más que a entregar la obra y sus materiales y en el supuesto en el que suceda algún tipo de eventualidad antes la entrega de la obra, este será responsable cuando haya puesto los materiales, siempre que no haya sido por mora en la recepción de la obra por parte del dueño, este como hemos apuntado, es símbolo de la responsabilidad que se establece en el código civil, a su vez también diremos que existe un régimen de responsabilidad durante el cual tras diez años desde la entrega de la vivienda, si está incurriera en ruina, responderá el contratista de la obra y a su vez durante un periodo de tres años responderá, pero en este caso el arquitecto, el director de dicha obra, bien, hasta aquí básicamente el análisis del contrato de obra, tal y como está configurado en el código civil, no obstante, podemos entender que es una regulación muy arcaica muy básica, muy simple y que evidentemente no contempla todos los aspectos que se pueden dar, por eso juega enormemente en este tipo de contrato la autonomía de la voluntad, por último, apuntar que en el caso de que se ha ejecutado una obra, pero no en un bien inmueble, sino una obra sobre sobre un bien mueble, en ese supuesto tendrá derecho a retenerla en emprenda el que haya ejecutado la obra, hasta tanto el contratista, hasta tanto que el dueño no haya satisfecho el precio, es decir, en este caso, si el dueño no satisfaciera el precio, el contratista podría retenerla hasta que se satisfaga dicho precio, esta eventualidad está regulada precisamente en el propio artículo mil seiscientos, es una particularidad que no opera en el caso de las obras sobre bienes inmuebles, en la siguiente diapositiva vamos analizar el contrato, pero ya el contrato de construcción o de edificación, es decir, no estamos hablando de una obra cualquiera, no estamos hablando de la ejecución de una obra o de una reparación, sino que estamos hablando de la construcción de un edificio, pues bien, en cuanto a este concepto nos remitiremos lógicamente a su regulación en la propia ley orgánica de la edificación, la LOE, la ley treinta y ocho barra noventa y nueve de cinco de noviembre, según la cual se regulan fundamentalmente los procesos constructivos o los procesos de construcción, tal y como vienen definidos en el artículo uno de dicho texto legal, estamos hablando de edificaciones, bien los elementos ya podemos intuir, son mucho más elaborados y están debidamente regulados en dicho texto legal y la ley de regulación de edificación, en cuanto al objeto podemos hablar del proyecto, de la licencia, que será una licencia de obra, dependiendo el tipo de obra de una mayor o de menor, incluso una licencia posteriormente de primera ocupación, estamos hablando de documentos relativos a la recepción de la obra o documentos relativos a la obra ya ejecutada, en cuanto a los sujetos, enumeramos no todos los que vienen regulados en la ley, pero sí una parte de ellos, como son el promotor, el proyectista, regulados en los artículos de la ley, los artículos ocho y siguientes, el constructor, el director de obra o el director de ejecución de obra, para concluir respecto de la ley orgánica de la edificación del contrato de construcción o edificación, indicar que tiene establecido y a diferencia del código civil, un elaborado sistema de responsabilidad y de garantías, en primer lugar hablar sobre la responsabilidad civil, la responsabilidad civil será de plazos de entre diez y de tres años, dependiendo de la gravedad, es decir, si los vicios afectan a la estructura, se tienen mayor o menor gravedad, si afectan a la estructura del inmueble o a otros elementos, dependiendo como decimos de dicha circunstancia, tendrá una responsabilidad de diez o de tres años, el plazo de prescripción para ejercerla, desde que se tiene conocimiento de los mismos, será de dos años, por otro lado, la ley regula de forma minuciosa los sistemas de garantías para el supuesto de asistencia de vicios y defectos, así como la necesidad de realizar o de contratar una correspondiente póliza de seguro y por último la ley también dedica el artículo veinte concretamente al régimen de escrituración y de inscripción en el correspondiente registro de la propiedad, para lo cual nos remitimos a la legislación hipotecaria, pues bien hasta aquí el analisis que hemos realizado en relación con el contrato de obra, contrato de obra regulado en el código civil y el contrato de construcción o de edificación tal y como viene pacta regulado en la ley orgánica de la edificación
