Transmisión del Establecimiento Mercantil: Compraventa, Arrendamiento y Usufructo
Bien pasamos analizar ya a nivel más concreto, cada negocio o cada consideración que se puede hacer para la transmisión de tránsito mercantil y vamos a analizar tres figuras, primero es la compraventa, el arrendamiento y él usufructo, entonces para la de compra venta, pues poco hay que añadir, sabemos que la compraventa al final no deja de ser negocio totalmente usual y de hecho es la forma más básica de transmisión de este recinto mercantil, lo que pasa que hay que tener varios conceptos, claro y hacer un poco poner el foco, en varios elementos, primero es el data room, las negociaciones, cuando se establece negociaciones previas para la transmisión de un establecimiento mercantil, pueden iniciarse con una sola persona o con varias simultáneamente, ofreciendo a todos los interesados datos esenciales, mediante exposición de diferentes juegos de documentación, que es lo que se determina o lo que se certifica como data room, a veces quienes desean acceder a esa información debe satisfacer una determinada cantidad que cumple la función de disuadir a los menos interesados, es decir, de generar, pues un adelanto, eso es el data room, aparte evidentemente, para quien pretende comprar, pues asume necesario entendidos de confidencialidad, después evidentemente, también surge el concepto de la contingencia o el dui diligens, que habla un poco de cuando las negociaciones entre las partes han progresado hacia una dirección en la que parece que van fructificar, se hace referencia a la investigación por uno o por varios especialistas a los distintos aspectos de la operación, que no deja de ser un análisis de riesgo, es lo que se llaman contingencias y de hecho incluso se firman carta de intenciones o lo que se llaman cartas de compromiso, que aunque son menos documento privado, hay una manifestación de una voluntad de negociar y de alcanzar un contrato de compraventa, ya sea de la empresa de establecimiento mercantil y establece el objeto y las reglas de negociación, incluso estableciendo límites temporales para negociar, pero la carta intención al ser un elemento meramente privado, pues tampoco obliga, de hecho es habitual que las cartas de intención y contenga una cláusula que excluya la vinculación de estas partes hacer la operación necesariamente, ya adelantado este tipo de acciones básicas, pues ya podemos acudir a analizar qué es lo que se vende, que es lo que hablamos de la unidad de transmisión, es decir, el vendedor no tiene por qué vender uno a uno todos los elementos del establecimiento, claro el objeto puede ser el establecimiento en sí y eso es la unidad del título, un único contrato de compraventa y no una pluralidad, está dispuesta en el mil doscientos cincuenta y ocho del código civil y en el artículo cincuenta y uno del código comercio y entonces, claro, un control de compra venta del establecimiento mercantil es un contrato consensual y no hay tampoco un mayor nivel de clasificación, porque al final lo que se trata es de aglutinar todos los elementos del establecimiento mercantil en un único contrato, porque no deja de ser más fácil vender así mediante la unidad del título, de hecho, como lo bien se dispone aquí se vende como un todo, de la misma forma que cuando vendes un bien mueble, un bien inmueble y puede
ser amueblado o no, precisamente si lo vendes todo como una unidad del título, pues incluso los muebles podría estar incluidos en esa compraventa, bien, entonces los elementos del contrato de compraventa del establecimiento mercantil, se refieren a una división muy particular que en verdad se puede extrapolar a cualquier otro tipo de contrato de compraventa, pero que aquí tiene elementos específicos, no dejan de ser elemento personales, elementos objetivos y lo que es el precio, en los elementos personales básicamente hablamos de la figura jurídica que representan a cada parte, es decir, vendedor y comprador y con una capacidad para proceder en la enajenación de los supuestos que han de contar en la naturaleza del establecimiento como bienes gananciales, condiciones menores del empresario y estaríamos hablando ya de cuando son empresas individuales o no y cuando efectivamente puede ya hemos visto por eso de esas vicisitudes de la capacidad de proceder, cuando estamos hablando bienes gananciales o bienes privativos y de más, después hablamos también elementos objetivos que la compraventa tiene un elemento objetivo, claro que es el establecimiento como conjunto de bienes y servicios y después el precio, que puede ser determinable o tener una parte determinada y otra determinable en función de cuáles sean las vicisitudes del establecimiento mercantil en concreto, todo ello ha dispuesto en el artículo mil cuatrocientos cuarenta y siete, el mil cuatrocientos cuarenta y ocho y el mil cuatrocientos cuarenta y nueve del código civil, entonces sería un poco arregla generales los elementos que corresponden a este tipo de contratos que como vemos también son muy usuales, después en las obligaciones del establecimiento mercantil, pues se puede incluso hablar de la obligaciones de compraventa básica, dispuestas en el artículo mil doscientos cincuenta y ocho o tras del código civil, pues la obligación de tratamiento por vicios ocultos, la obligación en la competencia, también esa herramienta individualizada de aquellos elementos del establecimiento vendido que sean de importancia por su valor patrimonial, estamos hablando de que se acude un poco a la, exepto en este caso último concretó que también esté dispuesta en la ley de sociedad de capitales en el artículo sesenta y seis punto dos, pero que no dejan de ser elementos comunes a cualquier compraventa y de hecho por eso se acude a la legislación civil vigente y luego la aportación del establecimiento mercantil, de lo que se habla es que la empresa o el establecimiento también puede ser objeto de una aportación a una sociedad, entonces el titular de la empresa puede aportar a la sociedad la totalidad de los establecimientos de su titularidad, puede aportar uno o varios conservando la titularidad de los demás y puede aportar simultáneamente en varios establecimientos a dos o más sociedades, es decir, estamos hablando de que al final se utiliza a el establecimiento mercantil como un valor y ese valor como aportación al patrimonio de sociedad mercantil, entonces en la escrituria deben describirse los bienes y derechos registrables que íntegra el establecimiento a modo de inventario, como hablábamos anteriormente, mientras que es suficiente que los demás bienes se relacionan en un inventario, se incorporen como anexa de dicha escritura y también es necesario el valor del conjunto, evidentemente todo ello dispuesto en el reglamento del registro mercantil y ahora estaríamos ya finalizando este módulo, esta sesión, hablando de los dos otros negocios que se pueden determinar con el establecimiento mercantil y que tiene cierta vigencia en la actualidad uno es el arrendamiento y el otro es el usufructo y vamos a ver que son muy sencillo de explicar y que no tiene tampoco mayor relevancia, de hecho, el arrendamiento como tal, el arrendamiento del establecimiento mercantil, carece de regulación legal, por eso se acude al mil quinientos cuarenta y dos del código civil y pues lo que viene a decir es que el arrendamiento del establecimiento se distingue del arrendamiento del local, en el que dicho establecimiento se encuentra instalado, mientras que en este último el objeto del arrendamiento es el local, en el arrendamiento del establecimiento mercantil lo que se arrienda es el negocio, volvemos un poco a repetir la disociación que tenemos que tener en cuenta cuando hablamos de establecimiento mercantil, como algo diferente, pero que puede incluir al local donde se desarrolle la actividad empresarial, el arrendatario está obligado al pago de la renta convenida y a utilizar el establecimiento destinadolo a la actividad pactada y en defecto de pacto a la que se infiera la naturaleza de dicho establecimiento, es decir, que tiene que haber un poco una lógica de desarrollo empresarial dentro de este establecimiento mercantil transmitido y el arrendatario del establecimiento mercantil no tiene derecho de adquisición preferente, en caso de que el arrendador venda el establecimiento a un tercero y la causa de extinción, pues también son bastante usuales hablamos del transcurso del tiempo por mutuo acuerdo de las partes por resolución en caso de incumplimiento, pero que no deja de tener esas nociones a nivel de derecho civil, pues como muy básico y por último, tenemos en usufructo, el usufructos ya ha caído en desuso totalmente, salvo en caso de que exista una pequeña empresa y que algún empresario individual, legue al cónyuge viudo el usufructo sobre la totalidad de la herencia de la que forma parte una empresa, entonces hay casos de pequeñas empresas en las que se lega un patrimonio en el que está integrado esa empresas y estamos hablando siempre de empresarios individuales, entonces antes de entrar en posesión del establecimiento, existen varias obligaciones, tienes cierta especificación, porque al final un elemento más asociado a el empresario individual y esa obligaciones no dejan de ser bastante usuales, es decir, tiene obligación de ser un inventario, una obligación de cumplir con situación del nudo de los nuevos propietarios, es decir, de aquellas personas que tiene la propiedad pero no el disfrute y así como prestar fianza, el usufructuario tiene el derecho y esto es curioso, porque es derecho y deber a la misma vez, tienes el derecho pero también el deber de ejercitar en el establecimiento la misma querida que venía desarrollando constituyente del usufructo, sin modificar el nombre comercial con el que el anterior titular realizaba el giro y el tráfico y sin modificar las características del establecimiento ¿por qué?
Porque el usufructo es temporal de la misma forma de lo que es el arrendamiento, si tú hicieras una transmisión mediante compraventas, si adquiriría la nueva propiedad, pero este caso no es así, el establecimiento mercantil coexisten bienes que es menester conservan durante toda la duración del usufructo, por ejemplo la marca y hay otros que sí tiene una vida limitada, porque son fungibles, porque se van a consumir, entonces durante el usufructo, el usufructuario tiene la obligación, de poner en conocimiento del nuevo propietario cualquier acto de un tercero de que tenga noticia, que sea susceptible de afectar a la composición o a la capacidad productiva del establecimiento, es decir, interesante estamos hablando de que realmente el usufructuario tiene una figura relevante en cuanto a que es guarda del establecimiento mercantil y de lo que es la noción de la actividad empresarial y por eso cualquier elemento que afecta a la capacidad productiva debe ser notificado hasta el punto de que si no lo hiciera podría ser responsable de daños y prejuicio contra frente al nuevo propietario
