Manual uso y mantenimiento, Otro de Ingeniería. Universidad de Ciego de Avila
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darisley2 de noviembre de 2017

Manual uso y mantenimiento, Otro de Ingeniería. Universidad de Ciego de Avila

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ERNESTO MARTÍNEZ GARCÍA ARQUITECTO

MANUAL DE USO Y MANTENIMIENTO 1/11

MANUAL DE USO Y MANTENIMIENTO El Manual de Uso y Mantenimiento le permitirá gestionar y mantener el edificio con mayor eficacia. En cada uno de los capítulos podrá encontrar las correspondientes instrucciones de uso, las inspecciones a realizar en el futuro y las diferentes operaciones de mantenimiento. Las obras objeto del presente proyecto se encuentran dentro de un complejo singular como lo es un Hospital. La actuación a realizar se sitúa en el antiguo túnel de urgencias, en la planta –2 derecha. En cumplimiento de lo establecido en la Ley de Ordenación de la Edificación de 11 de Junio de 1998, se enumeran a continuación algunas de las instrucciones más comunes para el uso y mantenimiento del edificio, si bien, es de presuponer que los Servicios Técnicos del Hospital tendrán sus propios programas de mantenimiento que serán, sin duda alguna, mucho más adecuados que los expresados a continuación. ESTRUCTURA DEL EDIFICIO: CIMENTACIÓN INSTRUCCIONES DE USO Modificación de cargas Debe evitarse cualquier tipo de cambio en el sistema de carga de las diferentes partes del edificio. Si desea introducir modificaciones, o cualquier cambio de uso dentro del edificio consulte a su Técnico de Cabecera. Lesiones Las lesiones (grietas, desplomes) en la cimentación no son apreciables directamente y se detectan a partir de las que aparecen en otros elementos constructivos (paredes, techos, etc.). En estos casos hace falta que el Técnico de Cabecera realice un informe sobre las lesiones detectadas, determine su gravedad y, si es el caso, la necesidad de intervención. Las alteraciones de importancia efectuadas en los terrenos próximos, como son nuevas construcciones, realización de pozos, túneles, vías, carreteras o rellenos de tierras pueden afectar a la cimentación del edificio. Si durante la realización de los trabajos se detectan lesiones, deberán estudiarse y, si es el caso, se podrá exigir su reparación. Las corrientes subterráneas de agua naturales y las fugas de conducciones de agua o de desagües pueden ser causa de alteraciones del terreno y de descalces de la cimentación. Estos descalces pueden producir un asentamiento de la zona afectada que puede transformarse en deterioros importantes en el resto de la estructura. Por esta razón, es primordial eliminar rápidamente cualquier tipo de humedad proveniente del subsuelo. Después de fuertes lluvias se observarán las posibles humedades y el buen funcionamiento de las perforaciones de drenaje y desagüe. OPERACIONES A REALIZAR A Inspeccionar Cada 2 años Comprobación del estado general y buen funcionamiento de los

conductos de drenaje y de desagüe. Cada 10 años Inspección general de los elementos que conforman la

cimentación. Cada 10 años Inspección de los muros de contención.

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MANUAL DE USO Y MANTENIMIENTO 2/11

ESTRUCTURA DEL EDIFICIO: ESTRUCTURA VERTICAL (PAREDES Y PILARES) INSTRUCCIONES Uso Las humedades persistentes en los elementos estructurales tienen un efecto nefasto sobre la conservación de la estructura. Si se tienen que colgar objetos (cuadros, estanterías, muebles o luminarias) en los elementos estructurales se deben utilizar tacos y tornillos adecuados para el material de base. Modificaciones Los elementos que forman parte de la estructura del edificio, paredes de carga incluidas, no se pueden alterar sin el control del Técnico de Cabecera. Esta prescripción incluye la realización de rozas en las paredes de carga y la abertura de pasos para la redistribución de espacios interiores. Lesiones Durante la vida útil del edificio pueden aparecer síntomas de lesiones en la estructura o en elementos en contacto con ella. En general estos defectos pueden tener carácter grave. En estos casos es necesario que el Técnico de Cabecera analice las lesiones detectadas, determine su importancia y, si es el caso, decida la necesidad de una intervención. Relación orientativa de síntomas de lesiones con posible repercusión sobre la estructura: – Deformaciones: desplomes de paredes, fachadas y pilares. – Fisuras y grietas: en paredes, fachadas y pilares. – Piezas de piedra fracturadas o con grietas verticales. – Desconchados en las esquinas de los ladrillos cerámicos. – Desconchados en el revestimiento de hormigón. – Aparición de manchas de óxido en elementos de hormigón armado. – Pequeños orificios en la madera que desprenden un polvo amarillento. – Humedades en las zonas donde se empotran las vigas en las paredes. – Reblandecimiento de las fibras de la madera. Las juntas de dilatación, aunque sean elementos que en muchas ocasiones no son visibles, cumplen una importante misión en el edificio: la de absorber los movimientos provocados por los cambios térmicos que sufre la estructura y evitar lesiones en otros elementos del edificio. Es por esta razón que un mal funcionamiento de estos elementos provocará problemas en otros puntos del edificio y, como medida preventiva, necesitan ser inspeccionados periódicamente por el Técnico de Cabecera. Las lesiones que se produzcan por un mal funcionamiento de las juntas estructurales, se verán reflejadas en forma de grietas en la estructura, los cerramientos y los forjados. OPERACIONES A REALIZAR A Inspeccionar Cada 2 años Revisión de los puntos de la estructura vertical de madera con

más posibilidades de humedad. Cada 5 años Inspección general de la estructura resistente Cada 10 años Control de la aparición de fisuras, grietas y alteraciones

ocasionadas por los agentes atmosféricos sobre la piedra de los muros.

Cada 10 años Control del estado de las juntas y la aparición de fisuras y grietas en las paredes y pilares de cerámica.

Cada 10 años Inspección del estado de las juntas y la aparición de fisuras y grietas en las paredes de bloques de mortero.

Cada 10 años Inspección del estado de las juntas, aparición de fisuras, grietas y desconchados en las paredes de bloques de hormigón ligero.

Cada 10 años Inspección del recubrimiento de hormigón de las barras de acero. Se controlará la aparición de fisuras.

Cada 10 años Control de la aparición de fisuras, grietas y alteraciones ocasionadas por los agentes atmosféricos sobre la piedra de los pilares.

Cada 10 años Control de aparición de lesiones en los elementos estructurales.

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MANUAL DE USO Y MANTENIMIENTO 3/11

Cada 10 años Revisión total de los elementos de la estructura vertical. A Renovar Cada 2 años Renovación de la protección de la madera exterior de la

estructura vertical. Cada 3 años Repintado de protección de los elementos metálicos accesibles

de la estructura. Cada 5 años Renovación de las juntas estructurales en las zonas de sellado

deteriorado. Cada 10 años Renovación del tratamiento de la madera de la estructura vertical

contra los insectos y hongos. ESTRUCTURA DEL EDIFICIO: ESTRUCTURA HORIZONTAL (FORJADOS) INSTRUCCIONES DE USO Uso En general, deben colocarse los muebles de gran peso o que contienen materiales de gran peso -como es el caso de armarios y librerías- cerca de pilares o paredes de carga. En los forjados deben colgarse los objetos (luminarias) con tacos y tornillos adecuados para el material de base. Modificaciones La estructura tiene una resistencia limitada: ha sido dimensionada para aguantar su propio peso y los pesos añadidos de personas, muebles y electrodomésticos. Si se cambia el tipo de uso del edificio, por ejemplo almacén, la estructura se sobrecargará y se sobrepasarán los límites de seguridad. Lesiones Con el paso del tiempo es posible que aparezca algún tipo de lesión detectable desde la parte inferior del techo. Si aparece alguno de los síntomas siguientes se recomienda que realice una consulta a su Técnico de Cabecera. Relación orientativa de síntomas de lesiones con posible repercusión sobre la estructura: – Deformaciones: abombamientos en techos, baldosas del pavimento desencajadas, puertas o

ventanas que no ajustan. – Fisuras y grietas: en techos, suelos, vigas y dinteles de puertas, balcones y ventanas. – Pequeños agujeros en la madera que desprenden un polvo amarillento. – Humedades en las zonas donde se empotran las vigas en las paredes. – Reblandecimiento de las fibras de la madera. – Desconchados en el revestimiento de hormigón. – Manchas de óxido en elementos de hormigón. – Manchas de óxido en elementos metálicos. – Desconchados en el revestimiento de hormigón. – Manchas de óxido en elementos de hormigón. – Manchas de óxido en elementos metálicos. Uso Al igual que el resto del edificio, la cubierta tiene su propia estructura con una resistencia limitada al uso para el cual está diseñada. Modificaciones Siempre que quiera modificar el uso de la cubierta (sobre todo en cubiertas planas) debe consultarlo a su Técnico de Cabecera. Lesiones Con el paso del tiempo es posible que aparezca algún tipo de lesión detectable desde la parte inferior de la cubierta, aunque en muchos casos ésta no será visible. Por ello es conveniente respetar los plazos de revisión de los diferentes elementos. Si aparece alguno de los síntomas siguientes se recomienda que realice una consulta a su Técnico de Cabecera.

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Relación orientativa de síntomas de lesiones con posible repercusión sobre la estructura de la cubierta: – Manchas de humedad en los pisos bajo cubierta. – Deformaciones: abombamientos en techos, tejas desencajadas. – Fisuras y grietas: en techos, aleros, vigas, pavimentos y elementos salientes de la cubierta. – Pequeños agujeros en la madera que desprenden un polvo amarillento. – Humedades en las zonas donde se empotran las vigas en las paredes. – Reblandecimiento de las fibras de la madera. – Desconchados en el revestimiento de hormigón. – Manchas de óxido en elementos de hormigón. – Manchas de óxido en elementos metálicos. OPERACIONES A REALIZAR A Inspeccionar Cada 2 años Revisión de los elementos de madera de la estructura horizontal. Cada 2 años Revisión de los elementos estructurales de madera de la

cubierta. Cada 5 años Inspección general de la estructura resistente y del espacio bajo

cubierta. Cada 5 años Control del estado de las juntas y la aparición de fisuras y grietas

en los tabiques conejeros y las soleras. Cada 5 años Control de aparición de lesiones en los elementos de hormigón

de la estructura de la cubierta. Cada 10 años Revisión general de los elementos portantes horizontales. Cada 10 años Revisión del revestimiento de protección contra incendios de los

perfiles de acero de la estructura horizontal Cada 10 años Control de aparición de lesiones en los elementos de hormigón

de la estructura horizontal. Cada 10 años Control de aparición de lesiones, como fisuras y grietas, en las

bóvedas tabicadas. A Renovar Cada 2 años Renovación de la protección de la madera exterior de la

estructura horizontal. Cada 2 años Renovación del material de protección de la madera exterior de

la estructura de la cubierta. Cada 3 años Repintado de la protección de los elementos metálicos

accesibles de la estructura de la cubierta. Cada 3 años Repintado de la protección de los elementos metálicos

accesibles de la estructura horizontal. Cada 10 años Repintado de la pintura resistente al fuego de los elementos de

acero de la cubierta con un producto similar y con un grosor correspondiente al tiempo de protección exigido por la normativa contra incendios.

Cada 10 años Renovación del tratamiento de la madera de la estructura de la cubierta contra los insectos y hongos.

Cada 10 años Repintado de la pintura resistente al fuego de la estructura horizontal con un producto similar y con un grosor correspondiente al tiempo de protección exigido por la normativa contra incendios.

Cada 10 años Renovación del tratamiento de la madera de la estructura horizontal contra los insectos y hongos.

FACHADA INSTRUCCIONES DE USO Las fachadas separan las estancias habitables del edificio del ambiente exterior, por esta razón deben cumplir importantes exigencias de aislamiento respecto del frío o el calor, el ruido, la entrada de aire y humedad, de resistencia, de seguridad al robo, etc.

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La fachada constituye la imagen externa de la casa y de sus ocupantes, conforma la calle y por lo tanto configura el aspecto de nuestra ciudad. Por esta razón, no puede alterarse (cerrar balcones con cristal, abrir aberturas nuevas, instalar toldos o rótulos no apropiados) sin tener en cuenta las ordenanzas municipales y la aprobación de la Comunidad de Propietarios. La constitución de los muros cortina puede ser muy compleja, siendo necesario para su mantenimiento personal especialista. En los balcones y galerías no se deben colocar cargas pesadas, como jardineras o materiales almacenados. También debería evitarse que el agua que se utiliza para regar gotee por la fachada. Aislamiento térmico Una falta de aislamiento térmico puede ser la causa de la existencia de humedades de condensación. El Técnico de Cabecera deberá analizar los síntomas adecuadamente para determinar posibles defectos en el aislamiento térmico. Si el aislamiento térmico se moja, pierde su efectividad. Por lo tanto debe evitarse cualquier tipo de humedad que lo pueda afectar. Aislamiento acústico El ruido se transmite por el aire o a través de los materiales del edificio. Puede provenir de la calle o del interior de la casa. El ruido de la calle se puede reducir mediante ventanas con doble vidrio o dobles ventanas. Los ruidos de las personas se pueden reducir colocando materiales aislantes o absorbentes acústicos en paredes y techos. OPERACIONES A REALIZAR A Inspeccionar Cada 2 años Inspección de los anclajes metálicos del muro cortina. Cada 2 años Inspección de la estructura auxiliar del muro cortina. Cada 2 años Revisión del atornillado de los anclajes móviles del muro cortina. Cada 5 años Inspección del estado de conservación de las juntas de los

paneles del muro cortina. Cada 5 años Inspección del estado general del muro cortina. Cada 5 años Inspección general de los elementos de estanquidad de los

remates y aristas de las cornisas, balcones, dinteles y cuerpos salientes de la fachada.

Cada 10 años Inspección del estado de las juntas, aparición de fisuras, grietas y desconchados en los cerramientos de bloques de hormigón ligero.

Cada 10 años Inspección del estado de las juntas y la aparición de fisuras y grietas en los cerramientos de bloques de mortero.

Cada 10 años Inspección del estado de las juntas y la aparición de fisuras y grietas de los cerramientos de obra de fábrica cerámica.

Cada 10 años Control de la aparición de fisuras, grietas y alteraciones ocasionadas por los agentes atmosféricos sobre los cerramientos de piedra.

Cada 10 años Inspección de posibles lesiones por deterioro del recubrimiento de los paneles de hormigón.

A Limpiar Cada mes Limpieza de los cristales del muro cortina. Cada 6 meses Limpieza de los antepechos. Cada 6 meses Limpieza de los paneles para eliminar el polvo adherido. Cada año Limpieza de la superficie de las cornisas. A Renovar Cada 2 años Renovación del tratamiento superficial de los paneles de madera

y fibras de celulosa. Cada 3 años Repintado de la protección de los elementos metálicos

accesibles de la estructura auxiliar. Cada 5 años Renovar las juntas del muro cortina que hayan perdido

adherencia y elasticidad o estén deterioradas.

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FACHADA: ACABADOS INSTRUCCIONES DE USO Los acabados de la fachada acostumbran a ser uno de los puntos más frágiles del edificio ya que están en contacto directo con la intemperie. Por otro lado, lo que inicialmente puede ser sólo suciedad o una degradación de la imagen estética de la fachada puede convertirse en un peligro, ya que cualquier desprendimiento caería directamente sobre la calle. Con el paso del tiempo, la pintura a la cal se suele decolorar o manchar por los goteos del agua de lluvia. Si se quiere repintar, debe hacerse con el mismo tipo de pintura. Las paredes esgrafiadas deben tratarse con mucho cuidado para no dañar los morteros de cal. Si tienen lesiones se debe acudir a un especialista estucador para limpiarlos o repararlos. Los aplacados de piedra natural se ensucian con mucha facilidad dependiendo de la porosidad de la piedra. Consulte a su Técnico de Cabecera la posibilidad de aplicar un producto protector incoloro. Los azulejos se pueden limpiar con agua caliente. Debe vigilarse que no existan piezas agrietadas, ya que pueden desprenderse con facilidad. La obra vista puede limpiarse cepillándola. A veces, pueden aparecer grandes manchas blancas de sales del mismo ladrillo que se pueden cepillar con una disolución de agua con vinagre. OPERACIONES A REALIZAR A Inspeccionar Cada 2 años Inspección de la sujeción de los aplacados de la fachada y del

agarre del mortero. Cada 5 años Inspección de la sujeción metálica de los aplacados de la

fachada. Cada 10 años Inspección general de los acabados de la fachada. Cada 10 años Inspección del mortero monocapa de la fachada. A Limpiar Cada 10 años Limpieza del alicatado de piezas cerámicas de la fachada. Cada 10 años Limpieza de la obra vista de la fachada. Cada 10 años Limpieza del aplacado con paneles ligeros de la fachada. Cada 10 años Limpieza del aplacado de piedra de la fachada. A Renovar Cada año Repintado de la pintura a la cal de la fachada. Cada 3 años Repintado de la pintura plástica de la fachada. Cada 5 años Repintado de la pintura al silicato de la fachada. Cada 15 años Renovación del revestimiento de resinas de la fachada. Cada 20 años Renovación del estuco a la cal de la fachada. Cada 20 años Renovación del revestimiento y acabado enfoscado de la

fachada. Cada 20 años Renovación del esgrafiado de la fachada.

CUBIERTA INSTRUCCIONES DE USO Las cubiertas deben mantenerse limpias y sin hierbas, especialmente los sumideros, canales y limahoyas. Se debe procurar, siempre que sea posible, no pisar las cubiertas en pendiente. Cuando se transite por ellas hay que tener mucho cuidado de no producir desperfectos. Las cubiertas en pendiente serán accesibles sólo para su conservación. El personal encargado del trabajo irá provisto de cinturón de seguridad que se sujetará a dos ganchos de servicio o a puntos fijos de la cubierta. Es recomendable que los operarios lleven zapatos con suela blanda y antideslizante. No se transitará sobre las cubiertas si están mojadas. Si en la cubierta se instalan nuevas antenas, equipos de aire acondicionado o, en general, aparatos que requieran ser fijados, la sujeción no puede afectar a la impermeabilización. Tampoco se deben utilizar como puntos de anclaje de tensores, mástiles y similares, las barandillas metálicas o de obra, ni conductos de evacuación de humos existentes, salvo que un técnico especializado lo autorice. Si estas nuevas instalaciones necesitan un mantenimiento periódico, se deberá prever en su entorno las protecciones adecuadas.

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En el caso de que se observen humedades en los pisos bajo cubierta, éstas humedades deberán controlarse, ya que pueden tener un efecto negativo sobre los elementos estructurales. El musgo y los hongos se eliminarán con un cepillo y si es necesario se aplicará un fungicida. Los trabajos de reparación se realizarán siempre retirando la parte dañada para no sobrecargar la estructura. Por lo que respecta a las placas de fibrocemento, durante la vida del edificio se evitará dar golpes que puedan provocar roturas a las piezas. Si la superficie se empieza a ennegrecer y a erosionar es conveniente fijar las fibras de amianto con un barniz específico para evitar que se desprendan fibras. Las cubiertas planas deben mantenerse limpias y sin hierbas, especialmente los sumideros, canales y limahoyas. Es preferible no colocar jardineras cerca de los desagües o bien que estén elevadas del suelo para permitir el paso del agua. Este tipo de cubierta sólo debe utilizarse para el uso que haya sido proyectada. En este sentido, se evitará el almacenamiento de materiales, muebles, etc., y el vertido de productos químicos agresivos como son los aceites, disolventes o lejías. Si en la cubierta se instalan nuevas antenas, equipos de aire acondicionado o, en general, aparatos que requieran ser fijados, la sujeción no debe afectar a la impermeabilización. Tampoco deben utilizarse como puntos de anclaje de tensores, mástiles y similares, las barandillas metálicas o de obra, ni los conductos de evacuación de humos existentes, salvo que el Técnico de Cabecera lo autorice. Si estas nuevas instalaciones precisan un mantenimiento periódico, se preverán en su entorno las protecciones adecuadas. En el caso de que se observen humedades en los pisos bajo cubierta, éstas humedades deberán controlarse, ya que pueden tener un efecto negativo sobre los elementos estructurales. Debe procurarse, siempre que sea posible, no caminar por encima de las cubiertas planas no transitables. Cuando sea necesario pisarlas hay que tener mucho cuidado de no producir desperfectos. El personal de inspección, conservación o reparación estará provisto de zapatos de suela blanda. La capa de grava evita el deterioro del aislamiento térmico por los rayos ultravioletas del sol. Los trabajos de reparación se realizarán siempre sin que la grava retirada sobrecargue la estructura. Si el aislamiento térmico se moja, pierde su efectividad. Por lo tanto, debe evitarse cualquier tipo de humedad que lo pueda afectar. Igual que ocurre con las fachadas, la falta de aislamiento térmico puede ser la causa de la existencia de humedades de condensación. Si aparecen consulte a su Técnico de Cabecera. OPERACIONES A REALIZAR A Inspeccionar Cada año Comprobación del estado de la protección superficial de la

plancha metálica e inspección de sus anclajes y del solape entre piezas.

Cada año Eliminación de la vegetación que crece entre la grava, se pueden utilizar productos herbicidas.

Cada año Comprobación de la estanquidad de las juntas de dilatación de la cubierta plana.

Cada 2 años Inspección de las placas de fibrocemento, de sus elementos de sujeción y del solape entre placas.

Cada 2 años Comprobación de la correcta alineación y estabilidad de las losas flotantes de la cubierta plana.

Cada 2 años Comprobación de la perfecta cubrición del aislamiento térmico por parte de la capa protectora de grava.

Cada 3 años Inspección de los acabados de la cubierta plana Cada 5 años Inspección de los anclajes y fijaciones de los elementos sujetos

a la cubierta plana, como antenas, pararrayos, etc., reparándolos si es necesario.

Cada 5 años Inspección de los anclajes y fijaciones de los elementos sujetos a la cubierta inclinada, como antenas, pararrayos, etc., reparándolos si es necesario.

A Limpiar Cada 10 años Limpieza de posibles acumulaciones de hongos, musgo y

plantas en la cubierta plana. Cada 10 años Limpieza de posibles acumulaciones de hongos, musgo y

plantas en la cubierta inclinada.

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A Renovar Cada 6 meses Revisión de las piezas de pizarra y de los clavos de sujeción. Cada 10 años Aplicación de fungicida a las cubiertas inclinadas. Cada 10 años Substitución de la lámina bituminosa de oxiasflato. Cada 10 años Substitución de la lámina de betún modificado. Cada 10 años Aplicación de fungicida a las cubiertas con acabado

embaldosado. Cada 10 años Substitución de la lámina de alquitrán modificado. Cada 10 años Substitución de las pastas bituminosas. Cada 10 años Substitución de las placas bituminosas. Cada 10 años Substitución, si es necesario, de las juntas de dilatación de la

cubierta plana. Cada 15 años Substitución de la lámina de PVC. Cada 15 años Substitución de la lámina de polietileno. Cada 15 años Substitución de la lámina de caucho sintético de polietileno. Cada 15 años Substitución de la lámina de caucho-butilo. Cada 15 años Substitución de la lámina de EPDM. Cada 20 años Substitución de las placas de fibrocemento y de sus elementos

de sujeción. Cada 25 años Sustitución total de las baldosas.

INTERIOR DEL EDIFICIO: ACABADOS INSTRUCCIONES DE USO ACABADOS DE PAREDES Y TECHOS Los revestimientos interiores, como todos los elementos constructivos, tienen una duración limitada. Suelen estar expuestos al desgaste por abrasión, rozamiento y golpes. Son materiales que necesitan más mantenimiento y deben ser sustituidos con una cierta frecuencia. Por esta razón se recomienda conservar una cierta cantidad de los materiales utilizados para corregir desperfectos y en previsión de pequeñas reformas. Como norma general, se evitará el contacto de elementos abrasivos con la superficie del revestimiento. La limpieza también debe hacerse con productos no abrasivos. Cuando se observen anomalías en los revestimientos no imputables al uso, consúltelo a su Técnico de Cabecera. Los daños causados por el agua se repararán inmediatamente. A menudo los defectos en los revestimientos son consecuencia de otros defectos de los paramentos de soporte, paredes, tabiques o techos, que pueden tener diversos orígenes ya analizados en otros apartados. No podemos actuar sobre el revestimiento si previamente no se determinan las causas del problema. No se admitirá la sujeción de elementos pesados en el grueso del revestimiento, deben sujetarse en la pared de soporte o en los elementos resistentes, siempre con las limitaciones de carga que impongan las normas. La acción prolongada del agua deteriora las paredes y techos revestidos de yeso. PAVIMENTOS Los pavimentos, como todos los elementos constructivos, tienen una duración limitada y, como los revestimientos interiores, están muy expuestos al deterioro por abrasión, rozamiento y golpes. Son materiales que necesitan un buen mantenimiento y una buena limpieza y que según las características, han de sustituirse con una cierta frecuencia. Como norma general, se evitará el contacto de elementos abrasivos. El mercado ofrece muchos productos de limpieza que permiten al usuario mantener los pavimentos con eficacia y economía. El agua es un elemento habitual en la limpieza de pavimentos, pero debe utilizarse con prudencia ya que algunos materiales ni tan solo la admiten. Los productos abrasivos como la lejía, los ácidos o el amoniaco deben utilizarse con prudencia, ya que son capaces de decolorar y destruir muchos de los materiales de pavimento.

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Los productos que incorporan abrillantadores no son recomendables ya que pueden aumentar la adherencia del polvo. Las piezas desprendidas o rotas han de sustituirse rápidamente para evitar que se afecten las piezas contiguas. Se recomienda conservar una cierta cantidad de los materiales utilizados en los pavimentos para corregir futuros desperfectos y en previsión de pequeñas reformas. Cuando se observen anomalías en los pavimentos no imputables al uso, consúltelo a su Técnico de Cabecera. Los daños causados por el agua se repararán inmediatamente. En ocasiones los defectos en los pavimentos son consecuencia de otros defectos de los forjados o de las soleras de soporte, que pueden tener otras causas ya analizadas en otros apartados. Los materiales cerámicos de gres exigen un trabajo de mantenimiento bastante reducido ya que no son atacados por los productos químicos normales. Su resistencia superficial es variada y por lo tanto han de adecuarse a los usos establecidos. Los golpes contundentes pueden romperlos o desconcharlos. Es conveniente evitar que los pavimentos de madera sufran cambios bruscos y extremos de temperatura y humedad. La madera húmeda es más atacable por los hongos y los insectos y es necesario aumentar la vigilancia en este caso. Su dureza depende de la madera utilizada. Las maderas más blandas precisarán una conservación más cuidada. Los objetos punzantes, como los tacones estrechos de algunos zapatos, son especialmente dañinos. Para proteger la superficie es conveniente el uso de barnices de resistencia y elasticidad elevadas. OPERACIONES DE MANTENIMIENTO A INSPECCIONAR Cada 5 años Control de la aparición de anomalías como fisuras, grietas, movimientos o

roturas en los revestimientos verticales y horizontales. Inspección de los pavimentos de gres natural/esmaltado. A RENOVAR Cada 5 años Repintado de los paramentos interiores. INSTALACIONES: RED DE EVACUACION INSTRUCCIONES DE USO La red de saneamiento se compone básicamente de elementos y conductos de desagüe de los aparatos sanitarios que conectan con la red de saneamiento vertical (bajantes) y con los albañales, arquetas, colectores, etc., hasta la red del municipio u otro sistema autorizado. Actualmente en la mayoría de los edificios hay una sola red de saneamiento para evacuar conjuntamente tanto las aguas fecales o negras como las aguas pluviales. En la red de saneamiento es muy importante conservar la instalación limpia y libre de depósitos. Se puede conseguir con un mantenimiento reducido basado en una utilización adecuada en un unos correctos hábitos por parte de los usuarios. La red de evacuación de agua, en especial el inodoro, no puede utilizarse como vertedero de basuras. No se pueden tirar plásticos, algodones, gomas, compresas, hojas de afeitar, bastoncillos, etc. Las sustancias y elementos anteriores, por sí mismos o combinados, pueden taponar e incluso destruir por procedimientos físicos o reacciones químicas las conducciones y/o sus elementos, produciendo rebosamientos malolientes como fugas, manchas, etc. Deben revisarse con frecuencia los sifones de los sumideros y comprobar que no les falte agua, para evitar que los olores de la red salgan al exterior. Para desatascar los conductos no se pueden utilizar ácidos o productos que perjudiquen los desagües. Se utilizarán siempre detergentes biodegradables para evitar la creación de espumas que petrifiquen dentro de los sifones y de las arquetas del edificio. Tampoco se verterán aguas que contengan aceites, colorantes permanentes o sustancias tóxicas. Como ejemplo, un solo litro de aceite mineral contamina 10000 litros de agua. Cualquier modificación en la instalación o en las condiciones de uso que puedan alterar el normal funcionamiento será realizada mediante un estudio previo y bajo la dirección del técnico de cabecera.

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Las posibles fugas se localizarán y repararán lo más rápido posible. OPERACIONES DE MANTENIMIENTO A INSPECCIONAR Cada año Revisión del estado de los canalones y sumideros. Cada 3 años Inspección de los albañales. Inspección del estado de los bajantes. A LIMPIAR Cada mes Vertido de agua caliente por los desagües. Cada 6 meses Limpieza de los canalones y sumideros de la cubierta. Cada 3 años Limpieza de las arquetas a pie de bajante, las arquetas de paso y las arquetas

sifónicas. INSTALACIONES: RED DE ELECTRICIDAD INSTRUCCIONES DE USO La instalaciones eléctrica de cada local o de los elementos comunes del edificio está formada por el contador, la derivación individual, el cuadro general de mando y protección y los circuitos de distribución interior. A su vez, el cuadro general de mando y protección está formado por un interruptor de control de potencia (ICP) y distintos interruptores diferenciales (ID), magnetotérmicos (MI) y pequeños interruptores automáticos (PIA), según las distintas necesidades demandadas. El ICP es el mecanismo que controla la potencia que suministra la red de la compañía. El ICP desconecta la instalación cuando la potencia consumida es superior a la contratada o bien cuando se produce un cortocircuito (contacto directo entro dos hilos conductores) y el PIA de su circuito no se dispara previamente. El ID protege contra las fugas accidentales de corriente como, por ejemplo, las que se producen cuando se toca con el dedo un enchufe o cuando un hilo eléctrico toca un tubo de agua o el armazón de la lavadora. El ID es indispensable para evitar accidentes. Siempre que se produce una fuga salta el interruptor. Cada circuito de distribución interior tiene asignado un PIA que salta cuando el consumo del circuito es superior al previsto. Este interruptor protege contra los cortocircuitos y las sobrecargas. RESPONSABILIDADES El mantenimiento de la instalación eléctrica a partir del contador (y no tan solo desde el cuadro general de entrada a la vivienda o local) es a cargo de cada uno de los usuarios. El mantenimiento de la instalación entre la caja general de protección y los contadores corresponde al propietario del inmueble o a la Comunidad de Propietarios. Aunque la instalación eléctrica sufre desgastes muy pequeños, difíciles de apreciar, es conveniente realizar revisiones periódicas para comprobar el buen funcionamiento de los mecanismos y el estado del cableado, de las conexiones y del aislamiento. En la revisión general de la instalación eléctrica hay que verificar la canalización de las derivaciones individuales comprobando el estado de los conductos, fijaciones, aislamiento y tapas de registro, y verificar la ausencia de humedad. El cuarto de contadores será accesible solo par el portero, vigilante o responsable autorizado y el personal de la compañía suministradora o de mantenimiento. Hay que vigilar que las rejas de ventilación no estén obstruidas, así como el acceso al cuarto. PRECAUCIONES Las instalaciones eléctricas deben usarse con precaución por el peligro que comportan. Está prohibido manipular los circuitos y los cuadros generales, estas operaciones deber ser realizadas exclusivamente por personal especialista.

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MANUAL DE USO Y MANTENIMIENTO 11/11

No se debe permitir a los niños manipular los aparatos eléctricos cuando están enchufados y, en general, se debe evitar manipularlos con las manos húmedas. Hay que tener especial cuidado en las instalaciones de baños y cocinas (locales húmedos). No se pueden conectar a los enchufes aparatos de potencia superior a la prevista o varios aparatos que, en conjunto, tengan una potencia superior. Si se aprecia un calentamiento de los cables o de los enchufes conectados en un determinado punto, deben desconectarse. Es síntoma de que la instalación está sobrecargada o no está preparada para recibir el aparato. Las clavijas de los enchufes deben estar bien atornilladas para evitar que hagan chispas. Las malas conexiones original calentamientos que pueden generar un incendio. Es recomendable cerrar el ICP de la vivienda o local en caso de ausencia prolongada. Si se deja el frigorífico en funcionamiento, no es posible desconectar el ICP pero sí cerrar los PIA de los otros circuitos. Periódicamente es recomendable pulsar el botón de prueba del diferencial (ID), el cual debe desconectar toda la instalación. Si no la desconecta, el cuadro no ofrece protección y habrá que avisar al instalador. Para limpiar las lámparas y las placas de los mecanismos eléctricos hay que desconectar la instalación eléctrica. Deben limpiarse con un trapo ligeramente húmedo con agua y detergente. La electricidad se conectará una vez se hayan secado las placas. Las instalaciones eléctricas son cada día más amplias y complejas debido al incremento de uso de electrodomésticos. Aunque la instalación eléctrica sufre desgastes muy pequeños difíciles de apreciar, es conveniente realizar revisiones periódicas para comprobar el buen funcionamiento de los mecanismos y el estado de los cableados, de las conexiones y del aislamiento. En la revisión general de la instalación eléctrica hay que verificar la canalización de las derivaciones individuales comprobando el estado de los conductos, fijaciones, aislamiento y tapas de registro, y verificar la ausencia de humedad. OPERACIONES DE MANTENIMIENTO A INSPECCIONAR Cada año Inspección del estado de la antena de TV. Cada 2 años Comprobación de las conexiones de la red de toma de tierra y medida de su

resistencia. Cada 4 años Revisión general de la red de telefonía interior. Inspección de la instalación de la antena colectiva de TV/FM. Revisión general de la instalación eléctrica.

Madrid, a 11 de Septiembre de 2006

Fdo.: Ernesto Martínez García

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