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Amministrare condomini e parti comuni di condominii e supercondominii
Tipologia: Dispense
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Indice degli argomenti
…. continua
art. 1120
art. 1121
Opere su parti di proprietà Individuale art. 1122
Gli impianti non centralizzati
art. 1122-bis
….. continua
Indice degli argomenti
Art. 1117 c.c.
Quale mero elenco della classica tripartizione dei beni comuni:
La novella del 2012 non ha apportato significative innovazioni masi è limitata a fornire una definizione più articolata delle particomuni tenendo conto delle innovazioni tecnologiche , come gliimpianti di ricezione radio-televisiva, da satellite e via cavo.Ai beni comuni necessari sono stati aggiunti I PILASTRI
Ai beni comuni eventuali sono stati aggiunti: LE AREEDESTINATE A PARCHEGGIO, I SOTTOTETTIDESTINATI ALL'USO COMUNEAi beni comuni accessori sono stati aggiunti:GLI IMPIANTI DIRISCALDAMENTO E DI CONDIZIONAMENTO e
Legge n. 220 del 14 dicembre 2013
“LE NOVITÀ”
Suolo
l'area su cui poggia il fabbricato, esclusi, quindi,
eventuali spazi circostantiIl sottosuolo può essere utilizzato per il passaggiodi servizi comuni :impianti d'acqua, fognature, ecc...
Art. 840 c.c. In tema di proprietà fondiaria pone che
la proprietà del suolo si estenda al sottosuolo.
Fondazioni :
parte di struttura infissa al suolo a
sviluppo verticale ed orizzontaleMuri maestri:
sono il naturale prolungamento delle
fondazioni che si identificano, in genere, con i muri perimetrali: Sono quei muri che reggono e racchiudono l'edificio.
Quali sono?
continua …..
ante riforma se paragonato ad un'intercapedine
isolante=proprietà esclusiva dell'ultimo pianoSe paragonato ad una mansarda o ad un soffitto=proprietà comune a meno che non si accedessedirettamente dalla proprietà esclusiva dell'ultimo piano.
Dopo la riforma è parte comune.
: a falde
superficie piana
proprietà esclusiva
continua …..
A) da condomino: l'Amministratore si deve rivolgere ad un
legale per agire giudizialmente
B) da estraneo :
l'Amministratore deve aver apposto all'esterno
del condominio un cartello che riporti ilDIVIETO DI INGRESSO AGLI ESTRANEI ed ilriferimento all'art. 614 c.p. (violazionedi domicilio) poi può produrre denuncia contro icontravventori all'Autorità di P.S
L'Amministratore comunque può proporre, colproprio legale all'A.G.un'azione specifica che miri all'imposizione di un obbligo di “non
facere”
A)
da condomino: l'Amministratore si dovrà rivolgere al
Giudice di pace quale unica A.G.competente in materia di “modalità
ed uso dei beni in comune”
da estraneo: l'Amministratore dovrà procedere con
la richiesta di un un “obbligo di nonfare” al Tribunale competente per
territorio
A) non vengano compromesse stabilità, decoro e sicurezzaB) non venga alterata la destinazione del beneC) non venga leso alcun diritto degli altri condomini relativo
al godimento sia del bene comune, sia delle parti di loroproprietà
Caso Condominio “Verbano” (Recinzione sul confine)
Caso serbatoio interrato nel cortile (no usucapione delsottosuolo) Infatti l'uso non costituisce “ius in re aliena”ma esercizio del diritto di comproprietà.
Sono possibili solo se:
Edifici che risalgono a qualche secolo faNel silenzio del regolamento quali provvedimenti potrebbe adottarel'Assemblea?Quale la maggioranza per deliberare legittimamente
la destinazione a parcheggio? E' evidente che siamo in materia di cambiamento
dell'uso del cortile.
Ante riforma:
A) Se il cambio di destinazione era considerato INNOVAZIONE:
V C. 1136
B) Se il cambio di destinazione non era considerato INNOVAZIONE:
II C. 1136 In tali delibere non deve mai dimenticarsi il principio del
“PARI USO DELLA COSA COMUNE” ….ma oggi c'è la nuova disciplina del cambio di destinazione d'uso
d'ora in avanti che si devono riservare aree per parcheggio1mq/10m3. Art.9 i parcheggi realizzati non possono essereceduti separatamente dalle u.i. alle quali sono legatida un vincolo di PERTINENZIALITA'. Nel caso di tali cessionigli atti sono nulli salva espressa previsione contenuta nellaconvenzione stipulata con il Comune, o se quest'ultimoautorizzi la cessione.
I Parcheggi realizzati prima della legge 765/
c.d.L. Ponte sotto il vigore della legge 1150/1942 sonosottoposti alla disciplina comune:parcheggi 1mq/20m32) I parcheggi realizzati nel periodo tra la L. Ponte (1967) e la L.47/1985 L. sulcondono edilizio devono rispettare la destinazione pertinenziale
“LE AREE DESTINATE A PARCHEGGIO INTERNE OD ESTERNE AI FABBRICATI SONO VINCOLATE ALL'USO
DIRETTO DELLE PERSONE CHE STABILMENTE OCCUPANOLE SINGOLE U.I. DELLE QUALI SI COMPONE IL FABBRICATO” senza imporre all'originario proprietario/costruttore la cessione in proprietà delle areein uno alla cessione di ciascuna u.i.abitativa.3) i parcheggi realizzati nel periodo tra la L. 47/1985 e la L. 122/1989 (Tognoli) devonoessere considerati come un diritto reale di uso opponibile erga omnes e quindi anchecontro il terzo che ne abbia acquisita la proprietà
EFFETTI:
……
continua
Quindi si è giunti a stabilire che nessun vincololegale sussiste per i parcheggi a favore deititolari delle unità abitative ma è possibile che ilproprietario crei tali vincoli nell'ambito chel'ordinamento giuridico riconosce ai privati,solo in tal caso il trasferimento dell'abitazionecomporta anche il
trasferimento del parcheggio (art. 818 I c.)
Prevede:L’estensione dell’ambito di applicazione della disciplinacondominiale non solo nel caso classico del condominioverticale ma in tutti i casi in cui più u.i. o edifici abbianoparti in comune
(comunione o condominio)
L'ART. 1117 -bis :
