vari principi di estimo, Appunti di Estimo

Scarica vari principi di estimo e più Appunti in PDF di Estimo solo su Docsity! 1 ESTIMO Capitolo 1 – PRINCIPI DI ECONOMIA ECONOMIA= Scienza delle acquisizioni delle ricchezze(1600), nel 1800 si evolve in scienza che studia l’impiego del lavoro per rendere massima la ricchezza delle nazioni (Smith) alla scienza che determina le leggi che regolano la distribuzione del prodotto complessivo(Ricardo). Da Smith a Ricardo l’economia si evolve da scienza tendente ad arricchire sia il popolo che il sovrano a scienza che studia la distribuzione del reddito stesso. Marx critica l’immutabilità del sistema capitalistico e afferma che la distribuzione delle ricchezze dovrebbe essere reso partecipe lo stesso lavoratore, in quanto da lui prodotta. Con Mill l’economia perde il carattere di scienza per assumere il significato di tecnica. Le preposizioni dell’economia sono vere se l’uomo si comporta in modo da ottenere la massima quantità di beni con il minimo lavoro. Dalla critica all’utilitarismo si constata l’impossibilità di misurare grandezze soggettive quali il piacere, e si sviluppa la “teoria dell’equilibrio economico”, la condizione nella quale nessuno può migliorare la propria situazione senza che, in conseguenza, qualcuno sia costretto a peggiorare la propria. L’economia diviene la scienza che analizza le condizioni necessarie a raggiungere l’equilibrio, ma gli schemi dell’economia statica non possono applicarsi alla realtà dinamica della società. Robbins propone un contenuto dell’economia che meglio si adegua al ruolo di queste scienze all’interno della realtà dinamica della società. Egli definisce l’aspetto economico di ogni azione dell’uomo, respingendo la classificazione delle stesse in ECONOMICHE, tendenti, quindi, al benessere materiale e non economico. Le condizioni dell’esistenza umana sono caratterizzate da una molteplicità di scopi e da una scarsità di mezzi e di tempo per perseguire tali scopi e quindi la condotta umana assume necessariamente la forma di una scelta. L’economia diviene quindi la scienza che studia la condotta umana come relazione tra gli scopi e mezzi scarsi applicabili ad usi alternativi; pertanto l’economia è la scienza delle scelte e riconosce l’aspetto economico di ogni attività e di ogni problema. Secondo Rubbins il giudizio economico deve definire se un’azione economica rappresenta la scelta migliore per il raggiungimento del fine. L’architetto deve tener conto dell’aspetto economico di ogni scelta idonea al perseguimento dello scopo. Individuati gli scopi funzionali, sociali e tecnici di un’opera da realizzare sarebbe erroneo minimizzare i costi ma sarebbe altrettanto erroneo massimizzare i benefici senza tener conto dell’aspetto economico. Le scelte compositive, tecnologiche e strutturali che consentono di raggiungere l’obiettivo al minor costo e tempo rappresentano manifestazioni dell’attività economica in relazione alla progettazione. La legge di Efeso del II sec. Sottolineano la responsabilità dell’architetto secondo la quale se la spesa dell’opera eccedeva di oltre 1 quarto del calcolo fatto, l’eccedenza si prendeva dai suoi beni. I BISOGNI, L’UTILITA’ E I BENI ECONOMICI (Forte e Grillenzoni) Il comportamento umano è condizionato da una serie di necessità e di esigenze le quali, per la limitata disponibilità dei mezzi per soddisfarle costituiscono i bisogni umani g(ovvero necessità, esigenze di ogni singolo individuo che possono essere soddisfatti attraverso mezzi estranei, acquisibili attraverso costi in quanto disponibili in quantità limitata). 2 Nell’ambito delle valutazioni microestimative una prima distinzione può essere quella fra beni materiali e beni immateriali (brevetti, marchi di fabbrica ecc.) ovvero tutti quei beni che a differenza dei materiali, non hanno la caratteristica di essere accumulabili. Nella categoria dei beni materiali la valutazione può riguardare a) beni diretti b) beni strumentali. I beni diretti (o di consumo) soddisfano direttamente i bisogni, mentre i beni strumentali (o capitali) servono alla produzione dei beni diretti: l’elemento caratterizzante dei capitali non è la loro natura tecnica, ma la destinazione. In alcuni casi lo stesso bene (un’autovettura ad esempio), a seconda della sua destinazione, può assumere tanto la veste di bene di consumo quanto quella di bene strumentale. Sia i beni capitali che quelli di consumo possono essere distinti in beni ad utilità semplice e ad utilità ripetuta: i primi sono capaci di fornire un solo servizio, mentre i secondi assicurano le loro prestazioni in più cicli produttivi. Pertanto costituiscono l’oggetto delle stime: - I beni diretti: ad utilità semplice; ad utilità ripetuta - I beni strumentali: ad utilità semplice; ad utilità ripetuta - I beni immateriali I casi concreti di stima annoverano con maggiore frequenza i beni di consumo e quelli strumentali ad utilità ripetuta: basti pensare che nella prima categoria troviamo i fabbricati ad uso residenziale, mentre nella seconda i terreni agricoli. Un bene può essere surrogabile quando sono suscettivi di sostituirsi ad altri beni per soddisfare il medesimo bisogno, irriproducibile quando non può essere riprodotto. Se un bene può essere trasferito senza alterazione di forma e sostanza viene definito mobile altrimenti immobile. SERVIZIO= è definibile un bene economico non materialmente tangibile: servizio reale (diritti), servizi personali (prestazioni di lavoro), servizi pubblici (assicurato dallo stato per garantire la produzione e la vita civile). La capacità di un bene di soddisfare un bisogno è funzione della quantità disponibile dei beni stessi. Soddisfatto il bisogno il bene disponibile avrà in quel momento utilità minima o nulla. *Si definisce utilità iniziale il grado di soddisfazione del bisogno assicurato dalla prima dose disponibile del bene; utilità marginale, invece, è il grado di soddisfazione del bisogno assicurato dall’ultima dose disponibile del bene (dividendo una quantità totale del bene in parti uguali e usufruendone in intervalli differenti. I beni di interesse pubblico sono quelli che hanno quali requisiti di base: a) appartenenza alla collettività; b) una più o meno accentuata caratterizzazione qualitativa. Questi beni o risorse sono quelli di carattere territoriale-ambientale e storico-culturale. Una distinzione dei beni ambientali e territoriali potrebbe essere costituita dal tipo di servizi e funzioni che detti beni sono in grado di erogare. Esistono beni che hanno la prerogativa di fornire servizi qualitativi e quantitativi e beni che invece hanno la capacità di fornire un servizio qualitativo. Tra i primi possiamo citare, ad esempio, il territorio rurale o una valle di pesca che forniscono una produzione, ma allo stesso tempo svolgono funzione di tipo ambientale; nei secondi possono inserirsi i parchi pubblici, litorali marini, riserve naturali. LA PRODUZIONE E I FATTORI PRODUTTIVI (Forte) Per produzione si intende la creazione di utilità attraverso la trasformazione della materia in beni economici che dispiegano migliore utilità. Costituisce attività produttiva ogni partecipazione a tale processo di trasformazione. La partecipazione al processo produttivo e lo svolgimento di attività economiche garantiscono un flusso netto di ricchezza e l’incremento di utilità dei beni e dei servizi prodotti ma anche perdita di utilità dei beni consumati. 5 produttori. Quando i produttori sono pochi il prezzo non nasce da una concorrenza ma viene imposto dagli stessi. LA TEORIA DELLA RENDITA URBANA (Forte) Fondamentale per l’economia urbana è l’analisi del prezzo d’uso del fattore produttivo rappresentato dall’uso della terra che costituisce la rendita ovvero il reddito retraibile da operazioni economiche. Ricardo: la rendita è quella parte del prodotto della terra che è pagato al proprietario per l’uso della capacità produttiva originale ed industriale del suolo. Il valore dei terreni urbani sono il risultato indiretto del progresso generale della società e si compongono sostanzialmente di “valori di situazione” cioè quei vantaggi in valore monetario di una posizione rispetto ad altre. I prezzi delle aree sono anche la causa della loro esasperata utilizzazione (realizzazione di edifici molto alti) e quindi decadenza architettonica della città. Il valore dipende dalla rendita, la rendita dalla posizione, la posizione dalla convenienza e la convenienza dalla vicinanza pertanto il valore del terreno dipende dalla posizione. A prezzi d’uso più alti corrispondono costi di trasporto più bassi, la somma dei prezzi vengono detti “costi frizzionali”. La conveniente posizione è quella che corrisponde al minor costo frizionale. La rendita urbana (prezzo d’uso del suolo) si presenta in due aspetti: uno dinamico e uno statico. L’aspetto statico si determinava attraverso la differenza tra il valore di mercato delle aree centrali con quelle periferiche. La spiegazione viene dalla differenza di rendita delle due aree con uguale impiego di fattore di costruzione e dei costi di urbanizzazione. A parità di costi il prezzo delle aree centrali è di gran lunga superiore. L’aspetto dinamico della rendita edilizia consegue invece nell’aumento della domanda di spazio insediativo e della continua diminuzione dell’offerta in quanto si riducono le aree edificate. IL MERCATO E LE SUE FORME Mercato: luogo nel quale avvengono gli scambi. In economia per mercato si intende l’ambito comprendente operatori che hanno influenze sulla determinazione del prezzo di una merce. I mercati sono differenti per ogni bene economico, per le dimensioni territoriali che dipendono dalla trasportabilità delle merci, disponibilità, dal livello della domanda e dall’offerta. La quantità di beni e servizi domandata in un mercato è funzione del prezzo. Per “elasticità della domanda” si intende il rapporto tra la variazione Δq dalla quantità domandata dopo la variazione del prezzo Δp e la quantità q domandata prima della variazione diviso il rapporto ∆𝑝 𝑝 𝐸 = ∆𝑞 𝑞 ÷ ∆𝑝 𝑝 = ∆𝑞 × 𝑝 ∆𝑝 × 𝑞 E › 1 la domanda sarà elastica E‹ 1 la domanda sarà rigida. L’elasticità e la rigidità della domanda dipendono dall’influenza che le variazioni del prezzo esercitano sulla quantità domandata. Offerta: quantità di beni e servizi prodotti e messi sul mercato. L’offerta è funzione del prezzo, che risulta inversamente proporzionale alla quantità offerta. 6 Le forme di mercato sono differenti per effetto delle diverse circostanze che influiscono. Le forme più tipiche sono la concorrenza perfetta, il monopolio e le forme miste. La concorrenza perfetta è caratterizzata dalla libertà degli operatori, produttori e consumatori di produrre o acquistare qualunque quantità di beni con perfetta conoscenza del mercato. Il regime concorrenziale è caratterizzato dalla molteplicità della domanda e dell’offerta. La domanda e l’offerta sono in quantità tali da non consentire a nessun operatore di influenzare il prezzo di mercato. Identicità dei beni prodotti e quindi sostituibilità fra loro. In questa forma di mercato vale la “legge di indifferenza” nel quale non possono coesistere prezzi diversi per ciascuna unità di prodotto. Il monopolio è un mercato caratterizzato dall’unicità dell’offerta e dalla molteplicità della domanda, dalla quantità limitata di beni offerti; il prezzo del prodotto viene imposto dal monipolista. Nelle forme miste è da considerare la concorrenza monopolistica con l’eccezione di una non identicità dei beni prodotti. L’oligopolio è caratterizzato dalla concentrazione dell’offerta in un numero limitato di operatori e di imprese produttrici degli stessi beni, nelle quali le imprese concordano le quantità di produzione e anche l’area di vendita. Il trust è invece un oligopolio di imprese produttive beni complementari. IL MERCATO DELL’EDILIZIA ABITATIVA Il mercato edilizio è caratterizzato dalla prevalenza della domanda sull’offerta. La domanda abitativa è composta dalla domanda potenziale, costituita dagli aspiranti ad un abitazione qualificata e a loro non economicamente accessibile e dalla domanda reale, costituita da coloro che effettivamente possono accedere all’abitazione. La prevalenza della domanda sull’offerta determina quindi un costante incremento dei prezzi e un insoddisfazione dei percettori dei redditi più bassi ai quali non è consentito l’accessibilità alla casa. Il problema della casa è conseguenza del processo di inurbamento, e quindi un costante aumento della domanda abitativa urbana. I posti di lavoro prevalgono sulla domanda abitativa urbana in quanto il prezzo abitativo urbano è superiore della redditività urbana. Il mercato dell’edilizia abitativa è caratterizzato dalla non trasportabilità del bene, dall’inesistenza di identicità tra le unità di beni offerti. Nell’ambito dello stesso mercato i sotto mercai, differenziati per tipologia edilizia, per titolo di godimento, per caratteristiche posizionali e per epoca di costruzione. L’INVESTIMENTO Investire significa impegnare produttivamente i beni economici. L’impiego del capitale diviene investimento soltanto se l’ammontare finale della ricchezza prodotta risulta maggiore di quella impiegata. L’investimento individuale privale si risolve nell’acquisto di beni di produzione o di consumo a utilità ripetuta dispieganti una redditività. L’investimento imprenditoriale costituisce un impiego produttivo dei beni economici da parte di un privato. L’acquisto di materie prime, il pagamento dei salari sono l’impiego del capitale circolante e costituisce un investimento a breve periodo, mentre la trasformazione del risparmio in attrezzature ed edifici determinano un investimento a lungo periodo. Per l’economia di un’azienda questi investimenti vengono considerati come costi e quote di ammortamento. Lo stato invece opera investimenti pubblici in coerenza con gli obiettivi di politica economica. La produttività dell’impiego delle ricchezze dello Stato non deve considerarsi in termini di rendimenti monetari e avviene attraverso la realizzazione di opere infrastrutturali e attrezzature collettive. Sono 7 da considerarsi investimenti atipici quelli volti all’educazione culturale e al benessere fisico della collettività. CAPITOLO 3 LA TEORIA ESTIMATIVA (Forte Grillenzoni) I PRINCIPI DELL’ESTIMO L’estimo è la parte della scienza economica definibile come l’insieme dei principi logici e metodologici e regolano e consentono la motivata e oggettiva formulazione del giudizio di stima del valore dei beni economici, espresso in moneta. L’attività estimativa è antica quanto la stessa civiltà, quando una produzione eccedente consentì lo scambio dei prodotti attraverso il baratto e furono quindi necessarie le valutazioni dei beni scambiati. Fino al secolo scorso la teoria e la pratica estimativa erano dettate da un indirizzo matematico. Le successive intuizioni consentirono di dare alla pratica estimativa una serie di principi: 1. Il valore dipende dallo scopo della stima, non esiste quindi l’unicità estimativa del concetto di valore ma una pluralità di valori associati ad altrettanti scopi ai quali corrispondono giudizi di stima. 2. La previsione è il carattere immanente del giudizio di stima. 3. Il prezzo è il fondamento del giudizio di stima 4. Il metodo estimativo è unico ed è basato sulla comparazione. 5. Il giudizio di stima deve essere oggettivo e deve basarsi sulla base della teoria dell’ordinarietà. Ogni giudizio di convenienza tra differenti alternative è preceduto dal giudizio di stima dei costi, dei benefici e degli effetti di ciascuna alternativa. IL PRINCIPIO DI DIPENDENZA DEL VALORE DELLE CARATTERISTICHE ECONOMICHE Dalle diverse caratteristiche dei beni economici corrispondono differenti aspetti economici del medesimo bene, pertanto nello stesso mercato e per il medesimo bene corrispondono altrettanti valori di stima. La caratteristica di dispiegare utilità diretta determina un apprezzamento del bene economico, quindi un valore di mercato inteso come rapporto di equivalenza tra una quantità di moneta e un bene economico. Per determinare il più probabile prezzo si dovrà riguardare l’aspetto economico al quale corrisponde il valore di mercato e il criterio di stima consisterà nell’analisi della domanda e dell’offerta dei beni analoghi. La procedura determina la possibilità di prevedere la produzione di un bene economico e quindi di formulare un giudizio di stima del valore di costo di produzione inteso come la somma dei valori di mercato dei singoli fattori produttivi. Per determinare il valore di costo di un bene il criterio di stima consisterà nella somma dei valori di mercato dei singoli fattori concorrenti alla produzione del bene. Dalla caratteristica di utilità indiretta, tipica dei beni strumentali, per formulare il giudizio di stima si dovrà riguardare l’aspetto economico al quale corrisponde il più probabile valore di trasformazione Vt inteso come differenza tra valore di mercato del prodotto ottenibile dopo la trasformazione e il costo della trasformazione stessa. Il criterio di stima consisterà nella differenza tra il valore di mercato del prodotto Vp e quello dei fattori produttivi Fp-1. Quando invece si deve determinare il prezzo di un bene complementare si deve disaggregare tale bene e il criterio di stima consiste nella differenza tra il valore di mercato del complesso di beni V(a+m) ed il valore di mercato di tale complesso escluso quello oggetto di stima. Dalla caratteristica di surrogabilità tra beni economici, consegue la possibilità di prevedere il prezzo di un bene surrogabile con quello oggetto di stima. Questo accade quando si deve determinare il 10 Quindi l’operazione estimativa consisterà: - Inserimento del bene da stimare nel gradino corrispondente alla maggiore analogia Vn=Pn - Determinazione della media dei prezzi 𝑉𝑚 = 𝑃1+𝑃2+𝑃3+𝑃4 𝑛+1 - Determinazione del prezzo unitario medio 𝑉𝑚 = 𝑃1×𝐴+𝑃2×𝐵+𝑃3×𝐶+𝑃4×𝐷 𝐴+𝐵+𝐶+𝐷 - Identificare il prezzo del bene con la caratteristica A, risultando il valore del bene con la caratteristica B𝑉𝑚 = 𝑃 ×𝐵 𝐴 = 𝑃 × 𝐾 (𝐾 = 𝐵 𝐴 ) Quando non si può formulare una scala di prezzi noti per mancanza di dati elementari dovrà operarsi la stima con il metodo indiretto. Tenendo in considerazione che la comparazione rappresenta l’unico metodo di stima dovranno elaborarsi i dati elementari in funzione dello specifico aspetto economico. La stima indiretta di un bene economico si elabora attraverso l’attualizzazione della sua redditività netta, futura e ordinaria prevedibile per anni. I diversi dati elementari consentono la determinazione del valore di mercato che può determinarsi come la somma del costo dei fattori produttivi integrata dal profitto prevedibile per il produttore. Il valore di costo di un bene può determinarsi indirettamente attraverso l’analisi delle quantità di tutti i fattori concorrenti alla sua produzione. Il valore di trasformazione può determinarsi attraverso l’analisi del valore di mercato, il valore dei fattori produttivi e il tempo necessario per produrre il bene. Il valore complementare può determinarsi attraverso l’analisi della redditività ordinaria del bene e la redditività netta del complesso di beni. Il valore di surrogazione può determinarsi attraverso una stima analitica del valore di mercato di un altro bene surrogabile con quello oggetto di stima. Altro procedimento indiretto è quello dei minimi quadrati per determinare i valori unitari di alcuni componenti dei beni economici. Si tratta di individuare una relazione formale che descriva le variazioni del valore di un bene in funzione delle variazioni di una o più grandezze (estensione, distanza). Mella pratica estimativa è opportuno adoperare entrambi i metodi in quanto l’unicità del metodo estimativo non ammette per lo stesso bene diverso risultato. L’estimo è la disciplina che insegna a formulare giudizi di valore e a saperli motivare. Relativamente ai prezzi di mercato l’informazione fornisce dati elementari diretti, ma se mancano le possibilità di ottenere informazioni dirette è necessario effettuare indagini attraverso dei documenti indicatori di mercato (contratti di compravendita, di appalto) ma bisogna utilizzare con cautela tali dati in quanto non sempre sono attendibili. Possono essere attendibili i prezzi dichiarati dagli uffici tecnici e possono costituire elementi indicativi per la formazione della scala dei prezzi noti. Altra fonte attendibile è rappresentata dalle valutazioni effettuate per beni analoghi da altri tecnici estimatori accertate dagli interessati. L’accettazione del dato ipotetico da parte degli interessati trasforma il giudizio in dato storico. Allo scopo di facilitare il reperimento di dati storici sarebbe opportuna la catalogazione delle informazioni di mercato presso gli istituti universitari di estimo e gli ordini professionali e le camere di commercio. Oggi l’unico archivio è l’emeroteca, cioè la pagina degli avvisi economici dei grandi quotidiani di informazione. Per prevedere il valore di mercato attraverso il procedimento indiretto necessitano dati elementari emergenti dalla comparazione con beni analoghi a quello da stimare. L’indagine è quindi rivolta a caratteristiche diverse del bene. Nelle stime dei fabbricati, che dispiegano una produttività direttamente espressa dai canoni locative ordinari depurati dalle spese. Relativamente ai dati utili per la determinazione del valore del costo di costruzione, bisogna tener presenti le circostanze di carattere per manente che influenzano il valore da 11 prevedere e in coerenza con il principio della permanenza delle condizioni, ma bisogna tener conto della notevole variazione del costo della mano d’opera negli ultimi anni. Relativamente ai costi di urbanizzazione ai quali dipendono dalla densità territoriale, distanza delle aree da urbanizzare, grandezza dei centri urbani pertanto non si possono utilizzare i dati storici senza considerare tutte queste circostanze. ELEMENTI DI MATEMATICA FINANZIARIA In economia si definisce capitale un bene prodotto e reimpiegato nella produzione a cui corrisponde comunque un determinato valore monetario. Alle persone che posseggono un capitale o che lo mettono a disposizione a qualcuno che lo utilizza, spetta una remunerazine. Dal punto di vista finanziario, un capitale è in ogni caso una porzione di ricchezza, misurata in moneta, che viene concessa in uso per un certo tempo, dietro compenso. Questo, sempre riferito al periodo d’uso, è chiamato interesse. Interesse (I)= prezzo d’uso del risparmio indifferenziato. È direttamente proporzionale al RISCHIO e alla DURATA dell’impiego; è funzione della domanda e dell’offerta di risparmio esistente sul mercato. Unità di misura: tasso o saggio di interesse ovvero l’interesse prodotto dell’unità di risparmio nell’unità di tempo. Saggio di capitalizzazione: pezzo d’uso dell’unità di risparmio trasformato in capitale nell’unità di tempo. L’interesse prodotto alla fine di un anno del capitale C è I=r Co Montante= somma del capitale Cᵒ e dei relativi interessi maturati in un certo periodo di tempo, alla fine del primo anno si avrà: M= Cᵒ + I = Cᵒ + Cor =Cᵒ (1+r) Per Cᵒ = 1 , considerando il capitale di 1ur , il montante unitario, binomio di interesse sarà: M= 1+r=q Se gli interessi maturati alla fine di ogni periodo vengono prelevati, viene definito semplice e il montante del capitale e Cᵒ dopo n anni risulterà: M= Cᵒ + n x I= Cᵒ + n x Cor = Cᵒ(1+nr) Il montante nella capitalizzazione semplice, è funzione lineare del numero di anni. Interesse composto è quando gli interessi maturati da un capitale non essendo prelevati maturano a loro volta. M= Cᵒ(1 + 𝑟) 𝑛 = 𝐶𝑜 × 𝑞𝑛 𝑀 = 𝐶𝑜𝑞𝑛 Tale relazione consente di determinare il capitale attuale corrispondente ad una capitale M disponibile tra n anni attraverso lo sconto all’attualità di M Cᵒ = 𝑀 𝑞𝑛 Annualità posticipate = capitali disponibili regolarmente alla fine di ogni anno e potranno essere limitate o illimitate a seconda che continuino a verificarsi per un numero di anni superiore a 60÷30. La somma di una serie di annualità posticipate limitate a, riferite alla fine del periodo in cui si sviluppano si definisce accumulazione finale. Per poter operare la somma delle annualità si deve preventivamente riportare ogni annualità all’anno ennesimo: 𝐴𝑓 = 𝑎 + 𝑎𝑞 + 𝑎𝑞2 + ⋯ 𝑎𝑞𝑛−1 = 𝑎(1 + 𝑞 + 𝑞2 + ⋯ 𝑞𝑛−1) Essendo una progressione geometrica, si riduce: 𝐴𝑓 = 𝑎𝑞𝑛−1 × 𝑞 − 1 𝑞 − 1 = 𝑎 𝑞𝑛 − 1 𝑞 − 1 = 𝑎 𝑞𝑛 − 1 𝑟 12 L’accumulazione iniziale sarà invece: 𝐴𝑖 = 𝐴𝑓 𝑞𝑛 = 𝑎 𝑞𝑛 − 𝑞𝑛 − 1 𝑟 Consentendo di determinare ad oggi la somma di n, quote erogabili e disponibili alla fine di ogni anno. Se la serie di annualità costanti s protenderà per un numero indefinito di anni per ottenere l’accumulazione iniziale di annualità illimitate si avrà: lim 𝑛→∞ 𝐴𝑖 = 𝑎 𝑟 lim 𝑛→∞ 𝑞𝑛 − 1 𝑞𝑛 = 𝑎 𝑟 ( lim 𝑛→∞ 𝑞𝑛 𝑞𝑛 − lim 𝑛→∞ 1 𝑞𝑛 ) = 𝑎 𝑟 Se si sostituisce al risparmio indifferenziato Co ed al suo prezzo d’uso annuo P un immobile di valore Vm ed il suo reddito netto Rn futuro (ordinario, medio e continuativo) essendo 𝑉𝑚 𝑅𝑛⁄ =r (saggio di capitalizzazione ovvero misura dell’apprezzamento del mercato per redditività eguali dispiegate da capitali diversi) 𝑉𝑚 = 𝑅𝑛 𝑟 la possibilità di equivalenza tra prezzo di mercato di un bene e la somma della serie dei suoi redditi futuri richiede due considerazioni necessarie: - Ammissibilità di uno scambio tra beni presenti e servizi futuri, conseguente equivalenza tra “un fondo di beni presenti e il flusso di servizi futuri” - Possibilità di previsione dei limiti del principio della permanenza delle condizioni. L’ammortamento è l’operazione attraverso il quale si forma in “n” anni un capitale avente un valore attuale Co eguale al valore di capitale Cm mutuato o da ricostruire. L’annualità a che dispiega i relativi interessi ad un determinato saggio sarà:𝑎 = 𝐶𝑚 𝑒𝑞𝑛 (1−𝑟)𝑛−1 m<n, il capitale da rimborsare sarà 𝐶𝑟 = 𝐶𝑚 𝑞𝑛−1 𝑞𝑛−1 la differenza da rimborsare 𝐷𝑟 = 𝐶𝑚 𝑞𝑛−𝑞𝑚 𝑞𝑛−1 ELEMENTI DI STATISTICA La statistica è la scienza che studia i fenomeni collettivi e tende a mettere in luce le relazioni, le regolarità e le leggi che le governano. La metodologia statistica consiste nella raccolta delle osservazioni e nella successiva elaborazione tecnico-matematica dei dati raccolti secondo il procedimento più idoneo per la formazione e la verifica delle ipotesi. La classificazione dei dati consiste nel riconoscere la “presenza” o “l’assenza” di un carattere nell’ambito del fenomeno considerato e l’eventuale presenza della modalità desiderata. Frequenza= numero delle volte con il quale si presenta una modalità. Popolazione= totale delle frequenze delle modalità evidenziate. Si definisce probabilità matematica di un evento il rapporto tra il numero dei casi favorevoli e il numero dei casi possibili; probabilità statistica è il rapporto tra il numero dei casi verificati e quello dei casi possibili (frequenza relativa). Legge empirica del caso= effettuando un numero sempre crescente di prove, la frequenza relativa dell’evento si avvicina alla probabilità matematica dell’evento stesso. 15  Caratteristiche produttive: il diverso apprezzamento di mercato può essere determinato dagli sfitti, dagli oneri di manutenzione secondaria. IL PROCEDIMENTO ANALITICO DI STIMA DEI FABBRICATI URBANI La stima analitica del valore di mercato dei fabbricati urbani si risolve nell’attuazione dei redditi netti futuri, ordinari, costanti e medi. Dal reddito lordo annuo ordinario, cioè indipendente da circostanze particolari, il reddito netto è determinabile attraverso l’analisi di tutte le spese di gestione a carico del proprietario.  Spese di manutenzione ordinaria che è l’intervento continuo necessario per garantire la funzionalità dell’immobile ed evitarne il degrado.  Spese di manutenzione straordinaria è ogni intervento eseguito per prolungare la durata dell’edificio. Il rinnovo è un investimento tendente ad aumentare il valore e la redditività dell’immobile.  Spese per servizi che sono a carico del locatore e sono la pulizia, la custodia, l’illuminazione. Queste spese sono proporzionali alla qualificazione settoriale del fabbricato.  Detrazioni per sfitti: l’improduttività dei fabbricati rappresenta un rischio economico dei redditi e quindi deve essere considerata nella previsione del reddito ordinario come detrazioni al reddito lordo.  Spese per assicurazioni del fabbricato LA DETERMINAZIONE DEL SAGGIO DI CAPITALIZZAZIONE Il saggio di capitalizzazione del reddito netto si calcola attraverso un’analisi delle circostanze che lo influenzano. Nel determinare praticamente il saggio si ricorre alle diverse teorie economiche dell’interesse quando non è possibile ricavare direttamente il saggio delle indicazioni di mercato. Il saggio è spesso indicato direttamente dal mercato attraverso la comparazione con il rapporto tra i redditi ed i prezzi di beni analoghi. Nel caso in cui si può formulare la scala dei saggi noti e quindi inserire il bene da stimare nel gradino che presenta maggiori analogie, si determina il saggio più coerente con quanto insegnato dalla metodologia estimativa. Il determinatore del rapporto che esprime il saggio medio fornisce, infatti, la scala di prezzi noti che consente di formulare direttamente il giudizio di stima, senza ricorrere alla capitalizzazione dei redditi. Il saggio, spesso, non si presenta come un dato elementare di facile e diretto reperimento ma l’estimatore deve, non solo indagare sul mercato, ma analizzare le diverse circostanze che lo influenzano indirettamente. Ascendenti: manutenzione di non immediata scadenza, impossibilità di una stima dei redditi futuri, scadenze di esenzioni fiscali, possibilità di espropri. Supponiamo che il saggio vari dal 2% minimo al 6% massimo e che la variazione sia determinata secondo un certo numero di influenze ascendenti (positive) e discendenti (negative) che agiscono sul saggio medio. Attribuendo un numero di punti a ciascuna delle influenze, si dovranno operare le detrazioni e le aggiunte derivati dalle stesse riscontrate. Discendenti: sicurezza di locazione, utilizzazione senza manutenzione, realizzazione di infrastrutture per la riqualificazione ambientale. Pe l’impossibilità di estendere previsioni e tempi lontani, si ritiene utile raggruppare le diverse influenze sul saggio di capitalizzazione.  La teoria che giustifica l’interesse come premio del rischio, interviene direttamente nella formazione del saggio di capitalizzazione sul mercato e nella sua determinazione estimativa attraverso la proporzionalità diretta tra saggio e rischio. Per l’investimento immobiliare 16 urbano, le influenze sul saggio o di capitalizzazione si manifestano in dipendenza dei rischi economici dei redditi e dei rischi tecnici ed economici dei capitali.  La teoria che giustifica l’interesse come premio per l’astinenza, interviene indirettamente nella determinazione del saggio di capitalizzazione attraverso la diretta proporzionalità tra livello del saggio e aumento contingente del tasso d’interesse. Si deve considerare che l’aumento del saggio è una conseguenza della scarsa propensione della collettività al risparmio nello specifico momento economico. L’aumento del saggio in un periodo di scarsa propensione rappresenta indirettamente proprio quel premio.  La teoria che giustifica l’interesse come conseguenza di una naturale produttività del capitale, il quale genera un sovrappiù economico, interviene ancora nella formazione sul mercato del saggio di capitalizzazione e nella sua determinazione estimativa attraverso l’inversa proporzionalità tra il saggio e i costi dei fattori di produzione nell’edilizia.  Teoria che giustifica l’interesse come premio per la rarità dei capitali; interviene nella formazione del saggio di capitalizzazione sul mercato e quindi nella sua determinazione estimativa, attraverso la constatabile proporzionalità inversa tra saggio e rarità dei capitali. Nel settore della produzione edilizia al rallentamento produttivo consegue un aumento del prezzo delle unità immobiliari urbane. Mentre il rallentamento produttivo determina una rarità dei capitali, il mercato registra un aumento dei prezzi di scambio, nel contempo i prezzi d’uso si registrano aumenti più modesti.  Teoria che giustifica l’interesse come premio per l’attesa di benefici futuri: trova riscontro nella formazione del saggio sul mercato e nella sua determinazione estimativa in circostanze notevolmente frequenti nell’economia urbana attraverso l’inversa proporzionalità tra saggio e possibili incrementi futuri dei valori di mercato sul bene  Teoria sulle preferenze temporali interviene nella formazione del saggio sul mercato e nella sua determinazione estimativa attraverso la proporzionalità diretta tra saggio e durata dell’investimento. La durata va interpretata come dipendenza della commerciabilità del bene.  Le teorie monetarie di interesse intervengono nella formazione del saggio attraverso la proporzionalità diretta tra saggio e potere di scambio della moneta. IL VALORE DI MERCATO DEL FATTORE DI PRODUZIONE COSTRUITO DEL SUOLO LA RENDITA FONDIARIA La rendita rappresenta la differenza tra il prezzo d’uso del prodotto e la fruttuosità del capitale investito nella urbanizzazione e nella costruzione edilizia. La rendita edilizia, nella produzione abitativa, è data dalla differenza tre il reddito netto e l’interesse sulla quantità di moneta equivalente al costo di urbanizzazione, di costruzione e al prezzo di mercato della stessa area valutata in relazione ad una sua ipotetica destinazione agricola.𝑅 = 𝑅𝑛 − (𝑐 × 𝑖); 𝐶 = 𝐾𝑢 + 𝐾𝑐 + 𝐵𝑓/𝑟 R=rendita edilizia; Rn= reddito netto; C=moneta; i=saggio di interesse; Ku=costo di urbanizzazione; Kc costo di costruzione; Bf= beneficio fondiario; r= saggio di rendimento del capitale fondiario. L’attualizzazione della redditività ordinaria di un fabbricato urbano presuppone per lo spazio edificato le caratteristiche economiche di bene di produzione. La stima analitica del valore di mercato delle abitazioni dovrà elaborarsi attualizzando l’aliquota del 10%-15% del reddito annuo lavorativo medio unitario territoriale destinabile al bene di consumo costituito dalla casa. 17 IL PROCEDIMENTO ANALITICO DI STIMA DELLE AREE EDIFICABILI Il procedimento analitico si elabora considerando l’area urbana come un bene di produzione del quale, con l’applicazione di un capitale equivalente al costo di trasformazione, si ottiene il prodotto edilizio. Il valore di mercato di un’area edificabile coincide con il valore di trasformazione. 𝑉𝑎 = [ 𝑅 𝑟 − (𝐾 + 𝑖)] 1 (1+𝑟) 𝑛 Vm= Vt (area urbana edificabile) L’esistenza del profitto è giustificata sia come compenso ai rischi economici nella produzione, sia come stimolo ad ogni attività. Definita l’entità del prodotto, il più probabile valore di un’area fabbricabile risulterà dal valore di mercato del fabbricato, diminuito del costo di costruzione e del profitto, e scontando all’attualità tale differenza in previsione del tempo di costruzione. 𝑉𝑎 = 𝑉𝑚(𝑘𝑢+𝑘𝑐+𝑃) (1+𝑟) 𝑛 P=profitto dell’imprenditore; r= saggio di rendimento Gli elementi unitari presenti in una costruzione non sono tutti equivalenti da un punto di vista economico, come è diverso il prezzo unitario per un vano abitazione rispetto a quello di una bottega, ufficio. PROCEDIMENTO SINTETICO DI STIMA DELLE AREE EDIFICABILI La stima sintetica delle aree edificabili può operarsi attraverso la diretta comparazione con prezzi di mercato recenti di aree con analoghe caratteristiche. Le indicazioni di mercato esprimono i prezzi da rilevare in funzione della posizione e la quantità di volumi edificabili. Il prezzo del suolo costituisce un’aliquota del costo della produzione. Un suolo su cui dovrà realizzarsi una scuola può stimarsi determinando il dato elementare attraverso la comparazione con prezzi relativi ad aree comprese nella medesima zona omogenea, di caratteristiche posizionali analoghe, e moltiplicandolo per il numero di metri cubi previsto per la realizzare l’edificio scolastico. Ulteriore procedimento analitico di stima del valore di mercato delle aree urbane si basa sul saggio di rendita fondiaria. Si può paragonare al valore di mercato di un’area, nel caso di un deposito bancario in cui, non essendosi prelevati gli interessi, il valore finale del capitale risulta maggiorato di successivi interessi. VALORE DI COSTO Il valore di costo di produzione di un bene si compone dalla somma delle spese che un imprenditore ordinario deve sostenere per produrlo. Tale somma comprende: 𝑪𝒑 = 𝑪𝒂 + 𝑪𝒊 + 𝑪𝒄 + 𝑺𝒕 + (𝑶𝒖 + 𝑪𝒄) + 𝑰 + 𝑺𝒄 + 𝑼𝒑 Ca: costo dell’area I: interessi sul capitale finanziario Ci: costi di idoneizzazione Sc: spese di commercializzazione Cc: costo di costruzione Up: utile dell’imprenditore promotore Oneri concessori suddivisi in: -Ou: oneri di urbanizzazione 20 *Costi delle strutture nei fabbricati in c.a. le strutture verticali incidono sul costo totale per circa il 15%. Costo di un pilastro 𝐾 = 𝑃𝐻𝐶 𝛿−𝑝𝐻 P: carico che grava sulla struttura H: altezza della struttura C: costo dell’unità di volume P: peso specifico, 𝛿 carico di sicurezza Le strutture orizzontali incidono sul costo totale più di quelle verticali. All’aumentare o diminuire della superficie utile a vano, i costi unitari subiscono delle variazioni (6% - 4%) LA STIMA ANALITICA DEL COSTO DI COSTRUZIONE Il procedimento analitico si elabora mediante la redazione di un computo metrico, attraverso un’analisi dettagliata della qualità e quantità di tutte le categorie di lavoro richieste per la costruzione di un fabbricato. Applicando alle singole quantità i rispettivi costi unitari si perviene alla stima del corso di costruzione, che un committente ordinario dovrebbe sostenere per costruire un edificio. L’analisi di un valore unitario di costo, si opera disaggregando il costo dell’opera nei singoli costi degli elementi che concorrono ad eseguire una quantità unitaria di opera. I costi elementari sono: mano d’opera, materiali, spese per esercizio dei mezzi d’opera, spese generali dell’impresa, utile dell’appaltatore. Determinati i prezzi unitari di costo si procederà alla stima analitica del costo di costruzione dell’opera redigendo un computo metrico nel quale si analizzano le quantità e le qualità di tutte le categorie di lavori necessari per la realizzazione dell’opera. Sommando i risultati ottenuti si perviene alla stima del costo di costruzione che un committente ordinario dovrebbe sostenere. L’INCREMENTO DEI COSTI DELLE COSTRUZIONI Il costo unitario dell’edilizia residenziale ha subito notevoli incrementi nel tempo anche a causa del vertiginoso aumento dell’incidenza percentuale della mano d’opera nel costo di costruzione. Queste considerazioni impongono di razionalizzare e industrializzare il processo di realizzazione e superare la disordinata fase artigianale, attraverso le nuove soluzioni tecnologiche. L’INDUSTRIALIZZAZIONE DELL’EDILIZIA Attualmente per industrializzazione dell’edilizia deve intendersi il complesso delle trasformazioni strutturali tendenti al contenimento dei costi e dei tempi di produzione nel rispetto degli standard qualitativi del prodotto. L’industrializzazione dovrà tendere ad ottimizzare il processo produttivo attraverso la standardizzazione degli elementi costitutivi il bene e migliorare la fase di coordinamento tra la fase di progetto e quella di costruzione. In un processo industrializzato il costo tende ad aumentare rispetto al sistema produttivo tradizionale. L’impossibilità di garantire all’edilizia industrializzata la necessaria continuità e quantità produttiva hanno diminuito la produttività e quindi l’aumento dei costi. LA STIMA DEI COSTI DELLE OPERE DI URBANIZZAZIONE PRIMARIA La valutazione dei costi delle opere di urbanizzazione primaria è necessaria per le previsioni di spesa utili per la redazione dei piani urbanistici. Il procedimento sintetico di stima dei costi di urbanizzazione primaria si basa sul rilevamento dei dati storici elementari di costo relativi alla produzione di opere del medesimo tipo e secondo opportune analogie urbanistiche. 21 Il procedimento di stima del costo delle singole opere di urbanizzazione primaria può elaborarsi con il procedimento sintetico, che consiste nell’attribuzione sintetica di un valore determinabile attraverso un costo storico riscontrato in esperienze analoghe, e con il procedimento analitico, che consiste nel computo analitico delle quantità e dei prezzi unitari e nella somma dei costi dei singoli fattori produttivi. Il procedimento sintetico comporta la preventiva valutazione del più probabile costo di costruzione riferito al parametro unitario più significativo.  Strade: il parametro unitario sintetico è il costo euro/m² comprensivo del costo di costruzione della carreggiata, pavimentazione e marciapiede. Lo standard quantitativo è esprimibile attraverso i m² di strada e parcheggio per abitate (5m²/ ab)  Illuminazione stradale: parametro unitario euro /m², euro a punto luce, al metro di strada illuminata o per abitante  Rete distribuzione gas: parametro unitario euro /ab, costi unitari decrescenti al crescere della densità di insediamento IL VALORE COMPLEMENTARE DELL’ ESTIMO URBANO Il valore complementare dell’estimo urbano si applica nelle stime delle servitù prediali (diritto reale di godimento di un fondo, peso imposto su un fondo servente per l’utilità di un fondo dominante appartenente ad un altro proprietario), e dei danni. Il criterio di stima complementare si applica per la determinazione dell’indennizzo per limitazioni che annullano o diminuiscono l’edificabilità o l’idoneità insediativa. Il valore riguarda il danno arrecato al fondo servente per averlo reso parzialmente o totalmente non edificabile. Ammessa la fabbricabilità del suolo in oggetto, l’estinzione della servitù lo rende effettivamente fabbricabile. I due elementi che consentono al proprietario del fondo servente ad edificare sono: il titolo di proprietà e l’estinzione della servitù. Questi due diritti conferiscono al suolo un probabile valore di trasformazione ed un valore di mercato ben superiore a quello di un terreno non edificabile adibito a fondo rustico. Le caratteristiche che possono essere variate da eventuali costruzioni abusive sono relative ad una diminuzione delle distanze legali e ad un aumento dell’altezza consentita e quindi la luminosità, il soleggiamento e la panoramicità possono risultare danneggiate. IL VALORE DI TRASFORMAZIONE NELL’ESTIMO URBANO Il criterio del valore di trasformazione si applica nei giudizi di convenienza economica, relativamente alla ristrutturazione di fabbricati e può inoltre costituire il criterio per la stima di fabbricati non ultimati e nella stima di immobili di particolare valore artistico per i quali la trasformazione deve essere coerente con le caratteristiche dell’immobile. Prevedendo l’ordinaria produttività conseguente alle trasformazioni ipotizzate, può determinarsi il valore di mercato del bene trasformato, diminuito del costo di trasformazione e scontando la differenza all’attualità in funzione del tempo occorrente alla trasformazione, equivale al valore di mercato dell’oggetto di stima. IL VALORE DI SURROGAZIONE DELL’ESTIMO URBANO Per valore di surrogazione di un bene economico si intende il valore di mercato o di costo di un altro bene, il quale presenti la medesima utilità del bene oggetto di stima e che quindi possa essere sostituito con questo. Nell’estimo urbano raramente si verifica e il prezzo dei beni surrogati è utile nei cosiddetti giudizi di convenienza economica. 22 Di definisce costo di riproduzione di un fabbricato il costo che sarebbe necessario per produrre un fabbricato di analoga utilità. Il costo di riproduzione non ha un effettivo collegamento con il costo storico sopportato per realizzare il fabbricato. Si deve intendere come costo di riproduzione di un fabbricato il costo che si dovrebbe sopportare attualmente per realizzare un fabbricato analogo ma con le tecniche costruttive e le soluzioni tecnologiche e con riferimento ai prezzi attuali. Si intende per costo deprezzato di un fabbricato il suo valore di riproduzione diminuito del costo necessario per renderlo analogo al fabbricato per il quale si ipotizza la ricostruzione. Il valore di surrogazione di un’opera edilizia è uguale al prodotto tra il costo di produzione e un coefficiente di deprezzamento. L’indefinita durata della vita utile di un fabbricato, tipica della realtà europea, ha attenuato il significato economico del deprezzamento per invecchiamento fisico. La dinamica evoluzione dello spazio edificato determinato dal rinnovamento urbano negli USA, fa sì che il ciclo di vita di un edificio sia breve e consente di produrre nello stesso spazio, dopo pochi decenni, un edificio con soluzioni tecnologiche più adeguate agli standard edilizi. L’utilizzazione dei fabbricati di notevole età fisica ha comportato un rassegnato adeguamento degli utenti di abitazioni disidonei. L’usura fisica è stata considerata come l’unica causa influente sul deprezzamento dei fabbricati. La conservazione di un edificio richiede interventi di manutenzione ordinaria, straordinaria e di rinnovo, per adeguarsi ai più evoluti standard urbanistici. Alcuni interventi quindi non riguardano solo l’invecchiamento ma l’inesistenza della richiesta all’epoca di costruzione dell’edificio. Pertanto ai fini della determinazione del costo di riproduzione deprezzato, oltre al deprezzamento per vetustà dovrà aggiungersi quello di obsolescenza. ESTIMO CONDOMINIALE: LA DETERMINAZIONE DEI MILLESIMI La determinazione delle quote di proprietà e dei diritti dei condomini sulle parti comuni dei fabbricati è leggiferata nell’art. 1113 del Codice Civile al valore del piano o porzione di esso ed è espresso in millesimi. L’aspetto economico da riguardare è un particolare valore di mercato delle unità costituenti il fabbricato, riferito ad ipotetiche eguali abitazioni tecnologiche, funzionali e di finimento delle singole unità, prescindendo alle singole opere apportate ai singoli. La stima considererà un grado di finimento, lo stato di manutenzione e una divisione interna attribuibile alla maggioranza delle unità costituenti il condominio, senza considerare le migliori rifiniture, la buona manutenzione, la diversa divisione interna conseguenti ad interventi operati dai singoli condomini. Il problema estimativo della determinazione delle quote condominiali e della redazione delle tabelle millesimali si riporta alla valutazione degli apprezzamenti del mercato relative alle singole unità immobiliari espressi in valori millesimali e rifiniti all’apprezzamento di mercato dell’intero edificio. Il procedimento per la determinazione dei millesimi è quello basato sui prezzi verificati, se omogenei e contemporanei. Se 𝑆𝑓 =∈ 𝑃𝑖 𝑀𝑖 = 1000 × 𝑃𝑖 𝑃𝑓 Pf= prezzo del fabbricato; Pi= prezzo immobile; Mi= millesimi dell’immobile. Per tutto ciò che serve i condomini in misura diversa, il codice civile dispone che le spese siano ripartite in proporzione dell’uso che ciascuna può farne. Per la scala di ripartizione della spesa per i diversi piani a cui servono per metà in ragione del valore dei singoli piani e per l’altra metà in misura all’altezza proporzionale di ciascun piano dal suolo. 25 endogenizzare nel caso di stima è quello di una parte di collettività cioè dei proprietari del patrimonio immobiliare localizzato nelle vicinanze del bene da stimare. Il principio su cui si basa la valutazione è quello del valore complementare. Si parte dalla constatazione che il patrimonio immobiliare localizzato nelle vicinanze del sito da stimare abbia un prezzo di mercato superiore rispetto alla stessa categoria di immobile con diversa localizzazione. La differenza di prezzo viene attribuita all’effetto che la presenza del bene da stimare esercita nei confronti del mercato immobiliare. Il valore può essere ottenuto attraverso il noto modello “a doppia stima” e cioè valutando il patrimonio immobiliare sotto la duplice ipotesi della presenza e dell’assenza del bene da stimare. Se per esempio volessimo stimare l’influenza di un parco urbano sul valore immobiliare, dovremmo stabilire fino a quale distanza procedere con le indagini di mercato. Esiste certamente un effetto utile sugli immobili che si affacciano sul parco, ma man mano che ci allontaniamo, l’effetto va diminuendo fino a scomparire. Quindi c’è da chiedersi: il valore edonico può costituire un’indicazione espressiva dell’apprezzamento della collettività nei riguardi del bene da stimare? La risposta è negativa visto che il differenziale dei prezzi riguarda solo un segmento della collettività. LA STIMA CENSUARIA E IL NUOVO CATASTO EDILIZIO URBANO. Il catasto di definisce come l’inventario dei beni del territorio, serve per finalità fiscali ma anche per le analisi statistiche sulle consistenze immobiliari di un territorio, per delimitazioni patrimoniali. Nel 1870 coesistevano 22 diversi catasti che facevano riferimento tutti al catasto nazionale. Con la legge 1831 del 1864 si tentava il conguaglio dell’imposta fondiaria sulla base della catastalizzazione generale ed uniforme per fronteggiare con il recupero fiscale il disavanzo di 500 milioni che incombeva sul giovane stato. Con la legge 2136 del 1865 si unificava l’imposta fabbricati, la base dell’accreditamento era la denuncia degli stessi possessori ed il reddito imponibile era determinato per tutto il territorio nazionale sulla base dei 2/3 del reddito lordo dichiarato per gli edifici industriali e per ¾ per ogni altra costruzione. Con il DPR n. 645 del 1958 entra in vigore il Nuovo Catasto Edilizio Urbano. L’ordinamento catastale si basava su 4 fondamentali criteri:  Oggetto dell’indagine catastale è l’unità immobiliare, cioè ogni porzione di fabbricato che può dispiegare un autonoma produttività;  Per la determinazione della rendita catastale, le zone censuarie e le unità immobiliari si distinguono in CATEGORIE cioè in specie differenti per le caratteristiche intrinseche che determinano la destinazione ordinaria e permanente delle unità immobiliari stesse. Ogni categoria viene suddivisa in classi in funzione dei gradi diversi di reddito;  L’indagine del nuovo catasto è spostata alla produttività effettiva a quella ordinaria e accertata. La Rendita Catastale è la rendita lorda media ordinaria ritraibile previa detrazione dalle spese di riparazione, manutenzione e ogni altra spesa e perdita eventuale e va determinata al lordo di ogni imposta.  La detrazione delle spese e perdita eventuale di reddito lordo ordinario viene stabilita percentualmente per ogni classe risultando aliquote detrattive variabili in funzione della zona censuaria, delle destinazioni e delle specifiche produttività degli immobili. Per calcolare il reddito imponibile e l’aliquota d’imposta devono determinarsi i due elementi economici costituiti dalla rendita catastale unitaria e dalla percentuale di detrazione. 26 Il DL 514 del 1948 modifica la legge del Nuovo Catasto Edilizio Urbano. Con il DPR 1142 del 1949 si approva il Regolamento per la formazione del Nuovo Catasto Edilizio Urbano. Si definisce zona censuaria la zona del territorio avente caratteristiche ambientali, tipo ed epoca delle costruzioni approssimativamente uniformi. Le operazioni catastali indicate dal Regolamento sono:  QUALIFICAZIONE suddivisione delle unità immobiliari in categorie -immobili a destinazione ordinaria Gruppo A (abitazioni: A/1- A/11), Gruppo B (collegi, case di cura e ospedali, prigioni, uffici pubblici, scuole, biblioteche B/1, B/8), Gruppo C (negozi, locali per sport, stabilimenti balneari, stalle C/1, C/7) -Immobili a destinazione speciale Gruppo D (alberghi, teatri, istituti di credito, edifici galleggianti D/1, D/9) -immobili a destinazione particolare Gruppo E (trasporti, ponti, fari, fortificazioni E/1, E/9)  CLASSIFICAZIONE ogni categoria è suddivisa in diverse classi corrispondenti alle diverse capacità di reddito. Catasto terreni 5 classi. Le caratteristiche che definiscono le 5 classi sono di carattere estrinseco ed intrinseco. Estrinseche se considerano l’ubicazione, la salubrità della zona, la rispondenza della località alle esigenze delle specifiche destinazioni, il rapporto tra domanda e offerta dello specifico tipo di unità immobiliare. Intrinseche se considerano l’esposizione, il grado di finimento, le caratteristiche igieniche, decorative ed estetiche, il costo dei servizi comuni. Per ogni categoria si analizzerà l’unità immobiliare tipo, con le caratteristiche che si riscontrano nell’unità immobiliare con maggio frequenza. Con riferimento all’unità immobiliare tipo si determina la Rendita Catastale che sarà espressa in tariffe catastali, riferendosi all’unità di consistenza e a prezzi medi. Per gli immobili a destinazione ordinaria del Gruppo A la consistenza è riferita al vano catastale. Si conteggiano vani quelli aventi superficie utile uguale alla minima stabilita; oltre che la cucina sempre valutata vano utile, Vani Accessori a servizio diretto1/3 di vano- bagno verande disinmpegno, ingressi- Vani a Servizio Complementare ¼ di vano- soffitte, cantine box. Il risultato viene comunque arrotondato al mezzo vano. Per gli immobili a destinazione ordinaria del Gruppo B la consistenza è riferita al m³ vuoto per piano dell’unità immobiliare. Per gli immobili di Gruppo C la consistenza viene riferita al m² utile. Per i negozi e botteghe le superfici retrostanti non vanno conteggiate per la loro consistenza geometrica S ma per quella virtuale. Per gli immobili a destinazione speciale del Gruppo e del Gruppo E, il riferimento della consistenza e l’accertamento della rendita catastale verranno operati direttamente per ogni singola unità oggetto di stima, senza nessuna generalizzazione o riferimento ad unità tipo.  CLASSAMENTO: consiste nel riscontrare nel sopralluogo, per ogni singola unità immobiliare, la destinazione ordinaria e le caratteristiche influenti sul reddito e nel collocare l’unità stessa in quella tra le categorie e classi prestabilite per la zona censuaria che, confrontata con le opportune unità tipo, presenta destinazione e caratteristiche conformi e analoghe. - In queste operazioni si risolve la sintesi estimativa, articolandosi in classamento nello stesso processo logico nel quale consiste il metodo di stima: - Formazione della scala dei prezzi – qualificazione e classificazione - Inserimento del bene da stimare- classamento dell’unità immobiliare nel gradino che si presenta attinente per analogie fisiche ed economiche. 27  Formazione delle Tariffe e la Tariffa Catastale esprime in moneta legale la rendita catastale per unità di consistenza. Alla tariffa si perviene dall’accertamento del reddito lordo ordinario retraibile dall’unità tipo (per i gruppi A, B, C) e dalle singole unità (per i gruppi D ed E) Al reddito lordo si aggiungeranno gli interessi sui depositi di garanzia (canoni anticipati), le spese di manutenzione ordinaria e tutti gli oneri che sono a carico del locatario Se nella zona censuaria non dovesse esistere il regime delle locazioni, la rendita catastale si determinerà sulla base del prezzo d’uso del capitale fondiario costitutivo dell’unità immobiliare, e cioè la rendita fondiaria ad esso corrispondente. Corrispondendo il valore del capitale fondiario con il più probabile valore di mercato dell’unità, la rendita catastale Rc sarà uguale al prodotto del valore di mercato Vm per il saggio di capitalizzazione (r ) desunta da esperienze di mercato analoghe. Il reddito imponibile Ri è uguale al prodotto tra la tariffa catastale T ed il numero delle unità componenti il capitale ed il coefficiente di aggiornamento corrispondente C 𝑅𝑖 = 𝑇 × 𝑁 × 𝐶 IL NCEU NELL’ESERCIZIO PROFESSIONALE Nell’attività estimativa, l’applicazione dei dati catastali si presenta nell’operazione di determinazione dell’onere di imposta che grava sui fabbricati e del reddito imponibile Ri 𝐼 = 0,25 ÷ 0,30 × 𝑅𝑖 = 0,25 ÷ 0,30 × 𝑇 × 𝑁 × 𝐶 La conoscenza del catasto è richiesta sia per le operazioni di conservazione del NCEU sia per l’assistenza tecnica nel contenzioso catastale e cioè nelle controversie riguardanti il catasto o l’applicazione delle imposte. Il tecnico estimatore può avvalersi del catasto utilizzando gli elementi del catastali come dati comparativi. Nel procedimento per valori tipici, la conoscenza dei redditi imponibili Ri ed Rr di unità immobiliari analoghe e del prezzo di mercato di una di esse Pr consente di determinare il valore di mercato incognito Vi dell’altra unità, attraverso: 𝑉𝑖 = 𝑃𝑟 𝑅𝑟 × 𝑅𝑖 Utile può anche essere il riferimento dei dati catastali ai fini della determinazione delle quote detrattive delle spese, della destinazione ordinaria dell’immobile. I dati catastali sono utilizzati per le procedure di esproprio, per l’elaborazione di statistiche utili per le attività di programmazione. LA STIMA DELLA SANZIONE PECUNIARIA PER LE OPERE ABUSIVAMENTE ESEGUITE Con la legge Ponte n.765 del 1967 si introduce l’innovazione della sanzione pecuniaria da corrispondere per l’esecuzione abusiva di opere o parti in alternativa alla demolizione. Tale sanzione era pari al valore venale delle opere abusivamente eseguite valutato dall’ufficio tecnico erariale. L’analisi estimativa di tale legge richiede una precisazione sul bene oggetto di valutazione e la definizione del criterio di stima nelle differenti circostanze di applicazione delle sanzioni pecuniarie. Nella stima venale della sanzione bisogna determinare il valore venale dell’edifico e non solo il fattore produttivo costituito dalla costruzione, in questo la realtà del mercato considera lo spazio edificato come bene economico risultante da tutti i fattori che sono concorsi alla sua produzione. In merito al criterio di stima, si deve tener presente che il valore venale è sinonimo del valore di mercato, risolvendo la stima del valore venale nella previsione del suo prezzo di vendita. È oltresì riconosciuta la possibilità di utilizzare un autonomo criterio di stima quale metodo per determinare il valore corrispondente, qualora non esistesse un mercato per i beni da stimare.