Dzierżawa wieczysta i emfiteuza w polskim prawie ..., Notatki z Historia

Pobierz Dzierżawa wieczysta i emfiteuza w polskim prawie ... i więcej Notatki w PDF z Historia tylko na Docsity!

PRZEGLĄD NAUK HISTORYCZNYCH 2014, R. XIII, NR 2

DOROTA WIŚNIEWSKA-JÓŹWIAK

UNIWERSYTET ŁÓDZKI

Dzierżawa wieczysta i emfiteuza w polskim

prawie przedrozbiorowym

Wprowadzenie

Zarówno polskie prawo przedrozbiorowe, jak i systemy prawne obowiązujące w okresie zaborów, przewidywały rozmaite formy władania nieruchomościami rozciągające swój zakres od dzierżenia aż do pełnej własności. Z punktu widzenia historyka prawa kardy- nalny problem stanowi zagadnienie własności podzielonej oraz związany z tym rozwój instytucji emfiteuzy i dzierżawy wieczystej. Wątpliwości w tym zakresie nie brak – poczynając od niejasności w kwestiach terminologicznych, przez problem samej istoty tych form władania ziemią i w konsekwencji po nierozstrzygnięte do dziś zagadnienia ich wzajemnego rozróżnienia. Badacz, który dziś chce podjąć w jakimkolwiek ujęciu zagad- nienia władania gruntem na ziemiach polskich w okresie przecho- dzenia od feudalizmu do kapitalizmu, już na wstępie napotyka poważną przeszkodę rysującą się w związku z nierozstrzygnięciem, niejednolitym rozstrzygnięciem czy niekonsekwencjami w wypo- wiedziach historiografii. Rozwikłanie tych niejasności, niewątpliwie potrzebne, nie jest możliwe bez gruntownej analizy dziewiętnasto- wiecznej praktyki. Przed jej dokonaniem niezbędne jest ustalenie, czy i w jakim zakresie można posłużyć się wypowiedziami dotych- czasowej, bogatej literatury. Do zadań wstępnych zaliczyć też nale- ży zasygnalizowanie podstawowych trudności, z jakimi spotyka się badacz przystępujący do analizy procesu rozwojowego owych in- stytucji prawnych.

 (^) Wydział Prawa i Administracji, Katedra Historii Państwa i Prawa Polskiego.

134 DOROTA WIŚNIEWSKA-JÓŹWIAK

Terminologia

Pojęcie emfiteuzy występowało już w źródłach średniowiecz- nych i używane było na określenie uprawnień do nieruchomości przysługujących chłopom we wsiach lokowanych na prawie nie- mieckim^1. Niekiedy było stosowane w odniesieniu do nadań cza- sowych dokonywanych w ramach nagrody za zasługi, na przykład na podstawie konstytucji sejmowej z 1659 r.^2 Osoby, które otrzy- mały takie nadania nie ponosiły z tytułu ich nabycia żadnych opłat^3. Były jedynie zobowiązane do uiszczania kwarty oraz pono- szenia ciężarów publicznych^4. Emfiteuzą określano również nadania dóbr królewskich celem wytrzymania sumy dłużnej, czyli tytułem zastawu, dokonane na przykład mocą konstytucji z 1662 r. Także w tym przypadku na- bywca prawa emfiteutycznego był obciążony obowiązkiem płacenia kwarty^5. W doktrynie funkcjonuje obecnie pogląd, iż w epoce nowożytnej (XVI–XVIII w.) mianem emfiteuzy określano dzierżawę wieczystą oraz dzierżawę dziedziczną (stosunki wiejskie). Stanowisko takie zajęli Zdzisław Kaczmarczyk i Bogusław Leśnodorski^6 oraz Stani- sław Płaza^7. Podobnie Wacław Uruszczak wskazuje, że dzierżawa

(^1) P. D ą b k o w s ki, Prawo prywatne polskie , t. II, Lwów 1911, s. 247. (^2) „dobra nasze Ratno w Woiewodztwie Ruskim w Ziemi Chełmskiey leżące cum omnibus attinentijs et pertinentijs wedle przywileiu na tę dzierżawę od Nas danego iemu y potomkom iego w nagrodę cnot y usług życzliwych authoritate praesentis Conventus post decessum tak samego, iako małżonki iego do lat trzydziestu iure ephyteutico sukcessorom, tegoż Wielm: Wdy Ruskiego, za zgodą wszech Stanow konferuiemy” – Volumina legum [dalej: VL ], t. IV, wyd. J. Ohryzko, Petersburg 1859, 611, s. 285. Niektórzy autorzy podkreślają, iż dokonywane nadania nie były w swej istocie emfiteuzami – S. Z a w a d z k i, Prawo cywilne obowiązujące w Królestwie Polskiem , t. I, Warszawa 1860, s. 477; J.K. W o ł o w - s k i, Kurs kodexu cywilnego , t. II, Warszawa 1868, s. 101. P. Burzyński zaś wskazuje, że były to nadane użytkowania. P. B u r z y ń s k i, Prawo polskie prywatne , t. II, Kraków 1871, s. 423. (^3) J.K. W o ł o w s k i, op. cit. , s. 101. (^4) W. D u t k i e w i c z, Prawo hipoteczne w Królestwie Polskiem , Warszawa 1850, s. 215. (^5) P. B u r z y ń s k i, op. cit. , s. 423; P. D ą b k o w s k i, op. cit. , s. 247. (^6) Historia państwa i prawa Polski , t. II ( Od połowy XV wieku do r. 1795 ), red. J. Bardach, Warszawa 1966, s. 287–288. (^7) S. P ł a z a, Historia prawa w Polsce na tle porównawczym , cz. 1 ( X – XVIII w. ), Kraków 2002, s. 269.

136 DOROTA WIŚNIEWSKA-JÓŹWIAK

Uprawnienia z tytułu emfiteuzy mieli nabywać nie tylko miesz- kańcy kraju, ale również cudzoziemcy, którzy imigrowali do Rze- czypospolitej (zazwyczaj nazywani Olędrami)^16. Jednak musieli to być „ludzie wolni”, a zatem posiadający wolność osobistą^17. Cudzo- ziemców zachęcano do imigracji, przyznając im prawo do uzyskania przynależności państwowej polsko-litewskiej po trzyletnim pobycie na terytorium Rzeczypospolitej^18. Celem takiej regulacji było za- pewnienie napływu siły roboczej^19. Jednak w konstytucji nie określono praw i obowiązków stron^20. Powołanie się w treści powyższego aktu prawnego na uregulowanie emfiteuzy przez prawo budzi pewne wątpliwości („ Ius emphyteusis , iak iest w prawie opisane”), ponieważ w polskich konstytucjach brak stosownej regulacji. W związku z tym, jak się wydaje, to akt nadania emfiteuzy powinien określać każdorazowo prawa i obo- wiązki stron tego stosunku prawnego^21. Zaletą kontraktów emfiteutycznych miało być, z punktu widze- nia właściciela nieruchomości, przede wszystkim ustanowienie stałego czynszu opłacanego przez emfiteutę, a niezależnego od urodzaju i wyników produkcji oraz zobowiązanie emfiteuty do po- noszenia wszelkich ciężarów^22 , a także do doprowadzenia gruntu do „lepszego stanu”, zwłaszcza w przypadku nieużytków („pustek”),

chowney kraiowey, za konfirmacyą Krolewską: generalnie in omnibus beneficiis collationis, et nominationis Regiae… ” (^15) „w dobrach szlacheckich za wolą dziedzica”. (^16) J.K. W o ł o w s k i, op. cit. , s. 101. (^17) „ktorego to prawa otrzymywanie, nie tylko obywatelom Polskim, ludziom iednak wolnym, ale y z obcych kraiow przychodniom, także wolnym, mieszcza- nom, y rolnikom po miasteczkach, y wsiach będzie wolne…” (^18) „a takowy emphiteuta przychodzień, po trzech lat mieszkania w Państwach Reczypospolitey, za rodowitego w kraiu obywatela, w swoim mieyskim lub rolni- czym stanie ma być poczytany”. (^19) Historia państwa i prawa Polski ..., s. 499. (^20) W. D u t k i e w i c z, op. cit. , s. 216. (^21) P. B u r z y ń s k i, op. cit. , s. 424–425. (^22) K. M e j e r, O wieczystej dzierżawie , Warszawa 1873, s. 62; Historia państwa i prawa Polski ..., s. 565. Według K. Mejera uchylanie się od obowiązku płacenia czynszu przez trzy lata, a w dobrach duchownych przez dwa lata, a tak- że sprzedaż uprawnienia przez emfiteutę bez zgody właściciela zwierzchniego miały skutkować utratą prawa emfiteuzy na rzecz tego ostatniego. Zastrzeżenia te nie wynikają jednak z przepisów konstytucji sejmowej z 1768 r., a autor nie wskazał innego źródła – K. M e j e r, op. cit. , s. 62.

Dzierżawa wieczysta i emfiteuza… 137

czyli do dokonywania melioracji^23. Korzystne dla właściciela zwierzchniego było również pozostawienie w jego ręku prawa pro- pinacji^24. Natomiast z punktu widzenia emfiteuty korzystny był ustanawiany zazwyczaj w praktyce okres wolnizny od czynszu oraz stosunkowo niewielka wysokość czynszu^25. Zdaniem Przemysława Dąbkowskiego nieruchomości te nie mogły być obciążane długa- mi^26 , co jednak nie wynika z treści praw kardynalnych, na które powołuje się ten autor. Z punktu widzenia interesów ekonomicznych państwa dużą ro- lę miała odegrać tak zwana emfiteutyczna reforma starostw z roku

177527. Zmierzała ona do likwidacji dotychczasowego systemu dzierżenia dóbr królewskich i poddania ich emfiteuzie^28. Reforma ta miała przynieść efekt w postaci dochodów dla skarbu państwa, a tym samym dokonywane przez króla nadania królewszczyzn i starostw nie stanowiłyby już uposażenia dla urzędników czy „chleba dobrze zasłużonych”^29. Istotą zawiązywanego na jej podstawie stosunku prawnego było wydzierżawianie starostw i królewszczyzn na okres 50 lat^30. Okre- ślenie go w konstytucji mianem prawa emfiteutycznego wskazuje na używanie tego pojęcia w praktyce również w odniesieniu do dzierżaw dziedzicznych^31.

(^23) Historia państwa i prawa Polski ..., s. 565. (^24) „Propinacya po mieyscach in emphyteusim danych circa dominos directos fundi zostawać powinna”. (^25) J.K. W o ł o w s k i, op. cit. , s. 101. (^26) P. D ą b k o w s k i, op. cit. , s. 250. (^27) VL , t. VIII, wyd. J. Ohryzko, Petersburg 1859, 138 – 144, s. 90–93. (^28) P. D ą b k o w s k i, op. cit. , s. 250. (^29) „na użytek y potrzebę publiczną z naywiększym dobrem dla kraiu […] w konieczney pomnożenia dochodów publicznych potrzebie…” – VL , t. VIII, 138, s. 91. Z. R a d w a ń s k i, J. W ą s i c k i, op. cit. , s. 47; Historia państwa i prawa Polski ..., s. 564. (^30) „te wszystkie zaraz jure emphiteutico per plus offerentiam następuiącym sposobem, y kondycyami, na czynsz pewny, y bespieczny dla Rzeczypospolitey na pięćdziesiąt lat puszczane będą” – VL , t. VIII, 138, s. 91. (^31) W związku z tym zastosowanie w konstytucji sejmowej terminu „emfiteuza” budzi wątpliwości niektórych przedstawicieli doktryny, którzy wskazują, iż dla określenia powyższego stosunku prawnego użyto go niewłaściwie – S. Z a w a d z k i, Prawo cywilne… , t. I, s. 478; J.K. W o ł o w s k i, op. cit. , s. 101. Zdaniem P. Bu- rzyńskiego ( op. cit. , s. 423) prawo, które powstawało na podstawie tej konstytucji było „zwyczajną dzierżawą 50-letnią”. Natomiast K. Mejer ( op. cit. , s. 62) określił je mianem „prawa 50-letniej emfiteuzy”.

Dzierżawa wieczysta i emfiteuza… 139

tucją przy wwiązaniu należało sporządzić w dwóch egzemplarzach inwentarz dóbr^39. Emfiteuta był zobowiązany do uiszczania czynszu rocznego, którego wysokość miała zostać wskazana w umowie. Czynsz był płatny w dwóch ratach: na święto Trzech Króli i świętego Jana Chrzciciela^40. Ponadto emfiteuta miał ponosić wszelkie ciężary pu- bliczne, a z tytułu nabycia nieruchomości – podwójną kwartę^41. Konstytucja wprowadzała ograniczenie możliwości nabycia dóbr tytułem emfiteuzy z punktu widzenia wysokości dochodów otrzy- mywanych z nieruchomości, na której miało być ustanowione to prawo, stanowiąc: „Iednemu obywatelowi więcey iak dwa prawa emfiteutyczne każde, na dobra dwadzieścia pięć tysięcy złot. pol- skich intraty czyniące, nie będą mogły bydź dawane, dla czego gdyby się zdarzyła Królewszczyzna pięćdziesiąt tysięcy złotych Polsk. intraty czyniąca, iednemu obywatelowi conferri per plus offe- rentiam będzie mogła, a ten iuż nic więcey jure emphiteutico nie weźmie, gdy się zdarzą wakanse mnieyszey intraty iak dwadzieścia pięć tysięcy złotych Polskich czyniące, do takowych wakansów kil- ku, ieden obywatel pomieszczony będzie mógł bydź, byle tylko wszystkie intraty pięćdziesiąt tysięcy nie przeniosły”^42. Wynika z tego, że emfiteuta mógł nabyć dobra, z których dochód nie mógł przekraczać 50 tysięcy złotych polskich. Natomiast jeśli dobra przynosiły mniejszy dochód, dana osoba mogła nabywać tyle nie- ruchomości emfiteutycznych, aby łączny dochód z nich maksy- malnie był równy powyższej kwocie^43.

(^39) „Lustrator przy takowym intromitowaniu z wiernym, pilnym y dostatecz- nym całego stanu dóbr opisem, inwentarz we dwóch exemplarzach uformować…”

• VL , t. VIII, 140, s. 92. P. D ą b k o w s k i, op. cit. , s. 251. (^40) „Każdy takowych dóbr nowy possessor ab actu intromissionis do possessyi onych, summę czynszu kontraktowanego, do gruntu przywiązanego, corocznie, et anticipative moneta in Regno currenti dwiema ratami, iedną na święto Świętych Trzech Królów, drugą na święto Świętego Iana Chrzciciela, zaraz po odebraniu kontraktu do Kommissyi Skarbowych płacić obligatur ” – VL , t. VIII, 140–141, s. 92. (^41) „Oprócz dwoiakiey kwarty, którey płacenie ab actu intromissyi, y possessyi nowych possessorów nieodwłocznie ustawać będzie, onera Reipublicae prawem uchwalone, iako też wszelkie komużkolwiek summy na onych przyznane, in sua legalitate et integritate konserwujemy” – VL , t. VIII, 141–142, s. 92. (^42) VL , t. VIII, 143, s. 92. (^43) P. D ą b k o w s k i, op. cit. , s. 251.

140 DOROTA WIŚNIEWSKA-JÓŹWIAK

Po upływie 50 lat, czyli okresu, na który została ustanowiona emfiteuza, ponownie miała odbyć się procedura przetargowa. Do- tychczasowy uprawniony posiadał prawo pierwszeństwa nabycia nieruchomości prawem emfiteutycznym, jeżeli zostały spełnione dwa warunki: stan nieruchomości uległ poprawie, a pozostali uczestnicy oferowali taką samą kwotę^44. Konstytucja z 1775 r. ograniczała uprawnienia nabywcy, zaka- zując zaciągania długów pod zastaw tych nieruchomości. Sankcją naruszenia tego zakazu była utrata wniesionych kwot^45. Było to nowe ograniczenie, ponieważ zdaniem doktryny początkowo emfi- teuta był uprawniony do ustanowienia dzierżawy albo zastawu na nieruchomości^46. Wyżej opisane prawo do nieruchomości podlegało dziedzicze- niu, mogło również stać się przedmiotem umowy kupna-sprzedaży. Jednak ustawodawca nie dopuszczał możliwości podziału dóbr^47. Oba powyższe ograniczenia, czyli zakaz zastawiania i podziału nie- ruchomości, miały jak się wydaje na celu utrzymanie jej dotych- czasowej wartości oraz mocy produkcyjnej^48. Ustanowienie stosunkowo długiego (bo trwającego pięćdziesiąt lat) okresu istnienia tego prawa, a także wprowadzenie zasady pierwszeństwa nabycia osobom, którym dotychczas ono przysłu- giwało, jeżeli stan nieruchomości uległ poprawie, świadczy o tym, że ustawodawca kierował się względami gospodarczymi, wprowa-

(^44) „Po wyjściu zaś lat pięćdziesiąt, Kommissye Skarbowe na ów czas zasia- daiące, wyszlą Lustratorów przysięgłych, którzy in casu dezolacyi, tym samym sposobem, iak dopiero namieniono, z possessorem emphiteusis postąpią, w przy- padku zaś reparacyi, tę opiszą z przymnożeniem dochodów, a zatym takowy possessor zawsze bliższy do dalszego kontraktu in casu równey offerencyi, w nad- grodę dobrego gospodarstwa być powinien” – VL , t. VIII, 141, s. 91. P. D ą b r o w - s k i, op. cit. , s. 251. (^45) „Nie będzie wolno na takowe dobra zaciągać długów, pod utratą summy na te dobra wniesioney…” – VL , t. VIII, 141, s. 91. (^46) T. O s t r o w s k i, Prawo cywilne albo szczególne narodu polskiego z statu- tów i konstytucyi koronnych i litewskich zebrane: rezolucyami Rady Nieustaiącey obiaśnione: dodatkami z praw kanonicznego, magdeburskiego, i chełmińskiego pomnożone: a porządkiem praw rzymskich ułożone , t. I, Warszawa 1784, s. 260. (^47) „w rozdział na części między bracią y krewnemi, lub iakomkolwiek innym sposobem, iść nie będą mogły, ale czyli to jure successivo na kogo sprzedaną, czyli komu innemu odprzedane jure emhiteutico będą, zawsze w takowey całości nierozdzielney zostawać maią, iak primitive przez diplomata nasze postanowio- nym possessorom rozdane będą” – VL , t. VIII, 141, s. 91. (^48) Z. R a d w a ń s k i, J. W ą s i c k i, op. cit. , s. 48.

142 DOROTA WIŚNIEWSKA-JÓŹWIAK

choć jego wysokość nie została uzależniona od dochodów pobiera- nych z rzeczy, co zdecydowanie odróżniało ją od innych podobnych instytucji prawnych. To uniezależnienie wysokości kanonu od dochodów skutkowało jego niezmiennością^56. Emfiteucie nie przy- sługiwało zwolnienie z obowiązku uiszczania czynszu nawet w przy- padku klęski żywiołowej, zatem nie przyznano mu prawa defalki^57. W związku z tym, zdaniem doktryny, czynsz stanowił jedynie sym- bol uznawania własności zwierzchniej^58. Co do zasady emfiteuzą objęte były nieruchomości, natomiast „ruchomości lub res incorporales , chyba że stanowią niejako część wpływu rzeczy nieruchomej”^59. Zazwyczaj była ona ustanawiana na dobrach ziemskich, jednak powyższy stosunek mógł powstawać zarówno w odniesieniu do gruntów będących własnością szlachty, jak i duchownych, czy też Kościoła. Nie miała też znaczenia kwe- stia dotychczasowej uprawy gruntu, ponieważ powyższe prawo można było ustanawiać na gruntach już poddanych uprawie, jak też i takich, które nie były dotychczas uprawiane. Wynikało to z tego, że meliorację można było przeprowadzić w każdym przy- padku^60. Choć zdaniem literatury przedmiotu w praktyce prawo to ustanawiano na nieużytkach^61. Odmienne stanowisko zajął Jan Kanty Wołowski, wskazując, że emfiteuza była ustanawiana tylko na ziemi nieuprawianej^62. Emfiteuza nie stanowiła prawa osobistego, lecz przechodziła na następców prawnych i jako taka mogła podlegać podziałowi, chyba że umowa przewidywała inaczej^63. Wyjątek w tym zakresie stano-

emfiteuza mogła mieć charakter wieczysty lub czasowy. Ten przedstawiciel dok- tryny nie wyróżniał jednak poza emfiteuzą dzierżawy wieczystej – P. D ą b r o w s k i, op. cit. , s. 248–249. Podobne stanowisko zajął T. O s t r o w s k i, Prawo cywilne albo szczególne narodu polskiego …, t. I, s. 259. (^56) P. B u r z y ń s k i, op. cit. , s. 422–423; P. D ą b k o w s ki, op. cit. , s. 249. (^57) P. D ą b k o w s k i, op. cit. , s. 249–250. (^58) Ibidem , s. 249. (^59) J.W. B a n d t k i e - S t ę ż y ń s k i, op. cit. , s. 258. Zdaniem P. Burzyńskiego, możliwość ustanawiania emfiteuzy tylko na nieruchomościach wynikała z nało- żenia na emfiteutę obowiązku melioracji – P. B u r z y ń s k i, op. cit. , s. 422. (^60) J.W. B a n d t k i e - S t ę ż y ń s k i, op. cit. , s. 259. (^61) P. D ą b k o w s k i, Księga alfabetyczna dawnego prawa prywatnego pol- skiego , „Pamiętnik Historyczno-Prawny” [Lwów] 1932, t. XI, z. 3, s. 29. (^62) „Właściwe emfiteuzy są prawem wieczystem nadanem dla wydobycia i użyź- nienia gruntów nieuprawnych” – J.K. W o ł o w s k i, op. cit. , s. 101. (^63) J.W. B a n d t k i e - S t ę ż y ń s k i, op. cit. , s. 259.

Dzierżawa wieczysta i emfiteuza… 143

wiły królewszczyzny. Zgodnie z rezolucją Rady Nieustającej z 5 grudnia 1783 r. (nr 244) w ich przypadku decyzję rozstrzygającą, który ze spadkobierców miał objąć nieruchomość, podejmował władca^64. Pewne wątpliwości budzi istnienie na gruncie prawa polskiego obowiązku uiszczania laudemium , czyli opłaty ponoszonej na rzecz właściciela nieruchomości in recognitionem domini directi. Uiszcza- no ją w przypadku zbycia prawa emfiteuzy na rzecz innej osoby, z wyjątkiem sytuacji, gdy przeniesienie tego prawa nastąpiło w dro- dze spadkobrania. Tę opłatę wnosił nabywca. Laudemium było znane innym systemom prawnym, jednak w aktach prawnych opublikowanych w Volumina Legum nie zostało ono uregulowane^65. Opłata była zastrzegana w umowach zawieranych w celu zabu- dowania nieruchomości miejskich położonych w Warszawie. Jed- nak zdaniem P. Burzyńskiego prawo będące przedmiotem tych kontraktów niewłaściwie określano mianem emfiteuzy, ponieważ w istocie stanowiło ono prawo powierzchni ( ius superficiei )^66. Natomiast, wedle stanowiska J.W. Bandtkie-Stężyńskiego i P. Bu- rzyńskiego, dzierżawa wieczysta to odrębna instytucja prawna, różniąca się od emfiteuzy tym, że nie rodziła warunku melioracji^67. Dzierżawca był jedynie zobowiązany do utrzymywania rzeczy w sta- nie niepogorszonym^68. Ponadto, odmiennie niż w przypadku emfiteuzy, czynsz opłacany z tytułu dzierżawy wieczystej był uzależniony od wysokości docho- dów otrzymywanych z nieruchomości^69. Kolejną różnicę między tymi dwiema instytucjami stanowiła ich geneza i podstawy prawne. Emfiteuza nie była początkowo uregu- lowana przez prawo polskie, w związku z tym zasady wykształcone

(^64) „Gdy Prawo 1775. Roku fol. 39. Tit: Starostwa i Królewszczyzny dzielić na części w żaden sposób, Dóbr jure empfiteutico nadanych nie dozwala; przeto w przypadku spadaiącego Prawa emphiteusis na Sukcessorów, ten z nich bliż- szym onegoż będzie, którego Przywiley Nasz Królewski, zaszczycić raczy” – Zbiór rezolucyi Rady Nieustaiącey , Warszawa 1786, s. 12; P. D ą b k o w s k i, op. cit. , s. 248. (^65) P. B u r z y ń s k i, op. cit. , s. 425. (^66) Ibidem. (^67) J.W. B a n d t k i e - S t ę ż y ń s k i, op. cit. , s. 265; P. B u r z y ń s k i, op. cit. , s. 426. (^68) J.W. B a n d t k i e - S t ę ż y ń s k i, op. cit. , s. 268. (^69) P. B u r z y ń s k i, op. cit. , s. 426.

Dzierżawa wieczysta i emfiteuza… 145

Wnioski

Wątpliwości dotyczące dzierżawy wieczystej i emfiteuzy, funk- cjonujących w dawnym prawie polskim, pojawiają się już na płasz- czyźnie terminologicznej. Wydaje się, że obie instytucje prawne były wykorzystywane dla określenia rozmaitych stosunków praw- nych. Dlatego stanowisko doktryny w tym zakresie nie jest jedno- znaczne. Z jednej strony można spotkać się w literaturze ze stanowi- skiem, iż były to odrębne instytucje prawne, z drugiej zaś – że po- jęcie emfiteuzy było niekiedy stosowane w odniesieniu do dzierżawy wieczystej, a nawet dziedzicznej (czasowej), o czym świadczy cho- ciażby treść praw kardynalnych z 1775 r.