Pobierz Plan zarządzania nieruchomością - Notatki - Gospodarka Nieruchomościami - Część 2 i więcej Notatki w PDF z Zarządzanie nieruchomościami tylko na Docsity!
13
W omawianej nieruchomości istotne jest, że klient może sam zaprojektować wynajęte pomieszczenie i tak ustawić ścianki gipsowo-kartonowe, aby tworzyły wymagany charakter biura.
3.5. Analiza porównywalnych nieruchomości
Analizowana nieruchomość leży w centralnej strefie miasta Rzeszowa. Jej powierzchnie użytkowe tworzą lokale o wysokim standardzie, a ich ceny najmu kształtują się od 35 do 40 zł za metr kw.
Na podstawie szczegółowej analizy rynku spośród kilku nieruchomości podobnych wybrano cztery najbardziej odpowiadające nieruchomości omawianej, na podstawie których ustalono średnią cenę wynajmu metra kwadratowego powierzchni. W analizowanym okresie można zauważyć tendencje do wzrostu cen najmu powierzchni użytkowej. Wynika to z rozwoju regionu i poprawiającej się sytuacji gospodarczej w kraju.
IV. Bieżąca analiza finansowa
4.1. Przychody i koszty w latach 2007 - 2008
Przychody to wpływy od najemców powierzchni użytkowej w największej części, w kolumnie pozostałe przychody są ujęte wpływy z najmu miejsc garażowych, dzierżawy dachu pod antenę, kar umownych, odszkodowań.
4.2. Przychody i koszty - specyfikacja poszczególnych pozycji i wartości łącznych
W perspektywie kolejnych lat należy wziąć pod uwagę zwiększenie wydatków na odnawianie wnętrz w taki sposób, aby nieruchomość nie ulegała dekapitalizacji.
14
4.3. Możliwości zwiększenia przychodów oraz zmniejszenia kosztów
Nieruchomość jest w dobrej kondycji finansowej. Jednakże nie zwalnia to zarządcy ze stałego monitorowania przychodów i generowanych kosztów.
Należy również stale poszukiwać najemców. Wcześniej zostało dokonane badanie rynku w aspektach demograficznych, topograficznych, ekonomicznych i teraz można zdefiniować, do którego rodzaju klientów powinna trafić nasza oferta. Jednym ze sposobów realizacji tego zadania będzie przygotowanie ankiety dla potencjalnych najemców. Ankieta ta powinna zawierać pytania dotyczące rodzaju działalności gospodarczej potencjalnego najemcy, liczby zatrudnionych pracowników, potrzeb związanych z warunkami technicznymi, dostępności budynku itp.
Należy stale dbać o estetykę wnętrz i otoczenia, zrobić nowe nasadzenia od strony frontowej. Klienci będą zadowoleni, jeśli nieruchomość będzie estetycznie wyglądać i przyciągać spojrzenia. Ponieważ każdy z najemców prowadzi działalność usługową nastawioną na obsługę klientów, będą zadowoleni, gdy nieruchomość, w której mają swoje biura, będzie zadbana, czysta i estetyczna i nie będą szukać nowych lokalizacji.
4.4. Źródła finansowania
Źródłem finansowania nieruchomości są wpłaty z wynajmu powierzchni użytkowej - czynsz oraz opłaty za miejsca parkingowe, ponadto wpływy z dzierżawy dachu zabezpieczają pokrycie kosztów działalności i zysku operacyjnego dla właściciela w odpowiedniej wysokości. Najemcy i dzierżawcy obecnie swoje zobowiązania regulują terminowo.
4.5. Określenie wartości nieruchomości
Opisywana nieruchomość przynosi dochód, w związku z tym można do jej wyceny zastosować podejście dochodowe, metodą kapitalizacji prostej. Do wyceny przyjęto dochód generowany przez nieruchomość w roku bazowym, czyli 2008 r.
16
V. Analiza strategiczna
5.1. Mocne i słabe strony nieruchomości
Tabela V.1. Mocne i słabe strony nieruchomości
5.2. Określenie wariantów postępowania
Zgodnie z założeniami tworzenia planu, na podstawie przeprowadzonej analizy nieruchomości i rynku nieruchomości do rozważenia przyjęto dwa warianty: Wariat I - zachowawczy, pozwalający utrzymać nieruchomość w stanie niepogorszonym przy jednoczesnym rozpropagowaniu marki jako świadczącej usługi na dobrym poziomie oraz Wariant II - rozwojowy, ukazuje możliwości rozwoju nieruchomości, poprzez określenie zakresu prac podwyższających jakość świadczonych usług oraz dochodowość firmy, czego konsekwencją powinien być wzrost wartości nieruchomości. Planowane prace w tym wariancie to: kontynuowanie podnoszenia jakości usług, śledzenie upodobań klientów.
17
5.3 Założenia finansowe na okres 2008 - 2010
WARIANT I
Przychody Tabela V.2. Potencjalne przychody w latach 2008 - 2010
Założenia Przyjęto, że cena najmu powierzchni użytkowej nie wzrośnie w pierwszym roku, od drugiego roku nieznacznie wzrośnie do kwoty 38 zł za 1 m Wykorzystanie powierzchni ma wzrosnąć o 2% w roku 2009 i tak ma pozostać.
Koszty
Założenia Koszt energii cieplnej i wody rosną o 2% rocznie, energii elektrycznej rosną o 4% rocznie z uwagi na niewielki wzrost wykorzystania bazy i podwyżkę opłat. Brak nakładów na remonty, wykonywane są tylko stałe umowy o konserwację urządzeń. Nakłady na marketing rosną nieznacznie.
Wartość nieruchomości w ostatnim roku prognozy została określona za pomocą wzoru:
W = D x 1 / R
Gdzie: D - dochód netto uzyskany z nieruchomości w 2009 roku
19
W = xxxx
Przewidywana wartość nieruchomości na koniec 2010 wyniesie xxxx zł.
VI. Ocena wariantów postępowania
Z porównania wariantów w analizie wskaźnikowej widać, że Wariant II będzie rekomendowany właścicielowi do realizacji.
6.1. Zastosowanie wariantu I
Zastosowanie wariantu I pozostawia nieruchomość w stanie niepogorszonym. Wartość nieruchomości na koniec okresu prognozy nieznacznie wzrosła, można powiedzieć nie straciła na wartości. Wykonywane są tylko bieżące konserwacje urządzeń, brak nakładów na remonty spowoduje ich spiętrzenie w latach następnych.
6.2. Zastosowanie wariantu II
Zastosowanie wariantu II powoduje wzrost wartości nieruchomości około 30%, bieżące odnawianie ciągów komunikacyjnych, wykonywanie niezbędnych konserwacji powoduje, że nieruchomość jest wciąż w doskonałym stanie technicznym, estetyka nie powoduje żadnych zastrzeżeń. Najemcy są zadowoleni, nie szukają nowych powierzchni najmu. Uznana marka, wysoka jakość usług przyciąga nowych najemców.
6.3. Wskazanie wariantu optymalnego
W wyniku przeprowadzonej analizy rekomenduje się właścicielowi wybór wariantu II: dodatnie NPV pozwala stwierdzić, że realizacja tego przedsięwzięcia będzie korzystna, obliczona wartość NPVR oznacza, że suma zaktualizowanych wpływów netto przekracza wartość zainwestowanego kapitału,
20
wewnętrzna stopa zwrotu IRR została ustalona na poziomie 27,5 - o 23 wyższym od wymaganej przez inwestora najniższej stopy zwrotu z inwestycji.
Przy stosunkowo niewielkich nakładach, w relacji do osiąganego dochodu, na remonty i inwestycje znacznie wzrośnie wartość nieruchomości przy zastosowaniu Wariantu II.
Badane przedsięwzięcie w Wariancie II wskazuje dużą efektywność ekonomiczną. Wszystkie wskaźniki przekraczają progowe.
VII. Plan realizacji wskazanego wariantu z uwzględnieniem ewentualnych zagrożeń
7.1. Plan realizacji wybranego wariantu II
Rodzaje prac modernizacyjnych
Koszt inwestycji w zł. Termin wykonania prac
Tynki, malowanie xxxxx lipiec-sierpień 2008 Tynki, malowanie xxxxx lipiec-sierpień 2009 Tynki, malowanie xxxxx lipiec-sierpień 2010
VIII. Podsumowanie planu i wnioski końcowe
Przewiduje się, że w latach 2008 - 2010 gospodarka polska będzie się umacniać. Dla inwestycji nastąpi czas koniunktury. Rozwinie się rynek kapitałów równolegle z rynkiem towarów i usług. Gospodarka będzie się stabilizować. Stopień inflacji na poziomie 2-3% Jednocześnie należy przewidywać obniżenie stopy procentowej kredytów bankowych. Spodziewać się można ustabilizowania prawa gospodarczego i podatkowego. W tych warunkach zwiększy się skłonność do inwestowania, a to pociągnie za sobą dalsze ożywienie gospodarki i podniesienie stopy życiowej. Rozwijająca się gospodarka stworzy nowe możliwości rozwojowe.
