Rozdział 1. Pojęcie nieruchomości w prawie polskim, Egzaminy z Prawo rzymskie

Pobierz Rozdział 1. Pojęcie nieruchomości w prawie polskim i więcej Egzaminy w PDF z Prawo rzymskie tylko na Docsity!

Rozdział 1. Pojęcie nieruchomości

w prawie polskim

§ 1. Geneza pojęcia nieruchomości

Prawo rzymskie sztywno trzymało się określonej w ustawie XII tablic^1 (tablica VI.3) koncepcji res immobiles , rozumianej jako grunt i wszystko to, co jest z nim trwale związane. Wprawdzie podział rzeczy na ruchome i nieruchome nie miał w prawie rzymskim zbyt doniosłego znaczenia, a to ze względu na nadrzędność ich podziału na res mancipi i res nec mancipi , niemniej jednak z rzymskiej koncepcji nieruchomości, wykształconej na wzorze rzymskiego gospodarstwa chłopskiego, wyrosła zasada superficies solo cedit , według której własność gruntu rozciągała się na ową superficies , przez którą rozumiano wszystko to, co było z gruntem trwale związane. Wzniesiony na cudzym gruncie budynek przypadał ex lege właścicielowi gruntu, bez względu na wysokość poniesionych nań nakładów oraz ich re- lacje do wartości gruntu. Nie przestrzegano tej zasady jedynie w zachod- niorzymskim prawie wulgarnym w przypadku budowli wzniesionych na cudzym gruncie za zgodą jego właściciela^2. Przedstawiona tu rzymska koncepcja nieruchomości , oparta na zasa- dzie superficies solo cedit , rozszerzonej z biegiem lat do dominus soli est dominus coeli et inferorum (własność gruntu rozciąga się także na jego podziemie i znajdujący się nad nim słup powietrza), wyrażanej obrazowo jako usque ad sidera, usque ad inferos (aż do gwiazd i aż do piekieł), zo- stała następnie recypowana do większości współczesnych ustawodawstw europejskich. (^1) Szerzej o lex duodecim tabularum zob. M. Zabłocka , [w:] W. Wołodkiewicz , M. Za- błocka , Prawo rzymskie. Instytucje, Warszawa 2009, s. 48; K. Sójka-Zielińska , Historia prawa, Warszawa 2000, s. 25–27. (^2) Zob. W. Litewski , Słownik encyklopedyczny prawa rzymskiego, Kraków 1998, s. 253.

2 Rozdział 1. Pojęcie nieruchomości w prawie polskim Wyrazem przyjęcia powyższej konstrukcji przez prawo francuskie był art. 517 Kodeksu Napoleona^1 , stanowiący, że grunty i budynki są z natury swej nieruchomością, a także art. 552 tego kodeksu, głoszący, że własność ziemi „pociąga za sobą” własność powierzchni i wnętrza. Podobną regulację zawierał Kodeks cywilny austriacki , który na mocy § 291 dzielił rzeczy m.in. na ruchome i nieruchome^2 , zaś w § 293 dookre- ślał, że nieruchomymi są te, które nie mogą być przeniesione bez uszko- dzenia ich istoty. Według § 297 tego kodeksu nieruchomościami były rów- nież wzniesione na gruncie domy i zabudowania wraz z kolumną powietrza w linii prostopadłej do ziemi. Kodeks cywilny niemiecki , choć nie formułował legalnej definicji nie- ruchomości, stanowił w § 94, że rzeczy trwale z gruntem złączone stano- wią jego istotne części składowe. Zaliczał on do nich przede wszystkim budynki oraz nieodłączone od ziemi płody gruntu^3. Kazuistyczny w swej treści Tom X Zwodu Praw Rosyjskich wymie- niał jako przynależności gruntu m.in.: budynki, dwory, młyny, przewozy, groble, rzeki, jeziora i stawy (art. 387). Wyjątek stanowiły grunty fabrycz- ne, które uznawano za przynależności fabryk (art. 388). Rosyjskie przepisy szczególne dopuszczały możliwość oddzielenia prawa własności budyn- ku od prawa własności gruntu, lecz tylko w przypadku budynku posado- wionego na gruncie dzierżawnym. Budynki nabyte na rozbiórkę, tzn. bez prawa nabywcy do korzystania z gruntu, uznawane były za ruchomości^4. Przedstawioną tu ogólną koncepcję nieruchomości przyjęło również prawo polskie. Wyrazem tego był art. 3 dekretu z 11.10.1946 r. – Prawo rzeczowe (Dz.U. Nr 57, poz. 319 ze zm.), uznający za nieruchomości czę- ści powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności. Kon- cepcja ta ostała się również we współczesnym prawie polskim. (^1) Zob. Z. Łączyński , Prawo cywilne obowiązujące w województwach centralnych, Warszawa 1937, s. 151. (^2) Zob. M. Zatorski , F. Kasparek , Powszechna księga ustaw cywilnych dla wszystkich krajów dziedzicznych niemieckich Monarchji austryjackiej z późniejszemi odnośnemi ustawami i rozporządzeniami, Cieszyn 1875, s. 181. (^3) Zob. Z. Lisowski , Kodeks cywilny obowiązujący na ziemiach zachodnich Rzeczy- pospolitej Polskiej, Poznań 1933, s. 36. (^4) Zob. Prawo cywilne ziem wschodnich – Tom X, Część I Zwodu Praw Rosyjskich, przekł. Z. Rymowicz , W. Święcicki , Warszawa 1932, s. 137–147.

4 Rozdział 1. Pojęcie nieruchomości w prawie polskim terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego użytkownika stano- wią jego własność. Innym przykładem przepisu szczególnego, na mocy którego może zo- stać wykreowana odrębna własność budynku jest art. 272 § 2 KC, stano- wiącego, że budynki i inne urządzenia wzniesione przez rolniczą spół- dzielnię produkcyjną na użytkowanym przez nią gruncie Skarbu Państwa stanowią jej własność, chyba że w decyzji o przekazaniu gruntu zostało zastrzeżone, że mają się one stać własnością Skarbu Państwa. Odrębna własność takich budynków i urządzeń jest prawem związanym z użytko- waniem gruntu (art. 272 § 3 KC). Przykładem części budynku stanowiącej przedmiot odrębnej własno- ści jest wydzielony z tego budynku lokal mieszkalny albo lokal o innym przeznaczeniu (użytkowy). Przepisy szczególne, na mocy których możli- we jest ustanawianie odrębnej własności lokali, zawarte zostały w ustawie z 24.6.1994 r. o własności lokali (tekst jedn. Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.). Dopuszczają one możliwość podzielenia budynku na lokale bę- dące własnością różnych osób. Każdy z tych lokali stanowi odrębną nie- ruchomość, tzw. nieruchomość lokalową, dla której zakłada się odrębną księgę wieczystą. Innymi słowy, nieruchomościami są:

1. grunt niezabudowany ;
2. grunt zabudowany budynkiem trwale z tym gruntem związanym , tzn. związanym z nim w taki sposób, że budynku tego nie da się od gruntu odłączyć bez jego uszkodzenia lub zniszczenia, co oznacza, że nie chodzi tu o wzniesiony dla przemijającego użytku, np. barak czy kiosk;
3. budynek stanowiący na mocy przepisów szczególnych przedmiot odrębnej własności , np. budynek posadowiony na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste (zarówno jego nadziemna, jak i podziemna część);
4. lokal stanowiący na mocy przepisów szczególnych przedmiot od- rębnej własności , np. lokal wyodrębniony z budynku na mocy przepi- sów ustawy o własności lokali. Pewne kontrowersje budzi w piśmiennictwie pojęcie nieruchomości gruntowej. Z prawnomaterialnego (prawnorzeczowego) punktu widze- nia, tzn. z punktu widzenia przepisów Kodeksu cywilnego, nieruchomoś- cią jest teren stanowiący własność jednego podmiotu otoczony od zewnątrz gruntami innych podmiotów bez jakiegokolwiek nawiązania do ksiąg wie- czystych. Takie stanowisko zajął Sąd Najwyższy w uzasadnieniu praw- nym uchw. z 27.12.1994 r. (III CZP 158/94, OSNC 1995, Nr 4, poz. 59).

§ 2. Definicja nieruchomości we współczesnym prawie polskim 5 Nb. 13 Według tego poglądu za jedną nieruchomość uważa się np. dwie położone obok siebie działki ewidencyjne należące do jednego właściciela, otoczo- ne gruntami innych właścicieli, nawet wtedy, gdy dla każdej z tych działek prowadzona jest osobna księga wieczysta. Z wieczystoksięgowego punktu widzenia, tzn. z punktu widzenia prze- pisów ustawy z 6.7.1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, księgi wie- czyste prowadzi się w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości (art. 1, tekst jedn. Dz.U. z 2013 r. poz. 701 ze zm.). Oznacza to, że grunt wpisany do jednej księgi wieczystej stanowi jedną nieruchomość, zaś grunt wpisany do dwóch ksiąg wieczystych stanowi dwie nieruchomości. Inny- mi słowy, każda księga wieczysta obejmuje odrębną nieruchomość. Z tego punktu widzenia dwie położone obok siebie działki ewidencyjne należą- ce do jednego właściciela, otoczone gruntami innych właścicieli stanowią dwie nieruchomości, gdyż wpisane są do dwóch ksiąg wieczystych. Jest to tzw. wieczystoksięgowy model nieruchomości. Poruszona tu kwestia nie została jednak jednoznacznie przesądzona w doktrynie i w judykaturze, choć przyznać trzeba, że w ostatnich latach dominuje w orzecznictwie pogląd, według którego stanowiące własność tej samej osoby i graniczące ze sobą działki gruntu objęte oddzielnymi księ- gami wieczystymi są odrębnymi nieruchomościami w rozumieniu art. 46 § 1 KC. Odrębność tę tracą w razie połączenia ich w jednej księdze wie- czystej^1. W uzasadnieniu prawnym uchw. z 7.4.2006 r. (III CZP 24/06, OSNC 2007, Nr 2, poz. 24) Sąd Najwyższy wyraził – słuszny moim zdaniem – po- gląd, że: „definicja nieruchomości została zamieszczona w art. 46 § 1 KC, zgodnie z którym nieruchomością gruntową jest część powierzchni ziem- skiej stanowiąca odrębny przedmiot własności. Przepisy ustawy o księgach wieczystych i hipotece nie definiują nieruchomości. Według przeważające- go stanowiska przyjętego w orzecznictwie i piśmiennictwie nie ma podstaw do przeciwstawiania sobie dwóch różnych pojęć nieruchomości: material- noprawnego (prawnorzeczowego) i formalnego (wieczystoksięgowego). Przedstawiona wyżej definicja nieruchomości gruntowej jest uniwersalna w tym znaczeniu, że odnosi się zarówno do nieruchomości, dla których prowadzi się księgi wieczyste, jak i do nieruchomości, które nie mają za- łożonych ksiąg, jednak gdy dla określonej nieruchomości została założona księga wieczysta, obowiązuje reguła «jedna księga – jedna nieruchomość». Odnosi się ona również do graniczących z sobą nieruchomości, które sta- (^1) Tak SN w post. z 30.10.2003 r. (IV CK 114/02, OSNC 2004, Nr 12, poz. 201). W po- dobnym duchu wypowiedział się SN w wyr. z 26.2.2003 r. (II CKN 1306/00, Legalis).

§ 3. Klasyfikacja nieruchomości sobą nieruchomości, które stanowią własność tej samej osoby, a ponadto do nieruchomości stanowiących całość gospodarczą, ale nie graniczących ze sobą.

§ 3. Klasyfikacja nieruchomości

Istnieje wiele kryteriów klasyfikowania nieruchomości. Według kryte- rium przeznaczenia nieruchomości dzielą się na: rolne^1 , leśne, przeznaczo- ne pod zabudowę, rekreacyjne, cmentarne^2 itp. Według innych kryteriów wyróżnia się nieruchomości: zabudowane, niezabudowane, gruntowe, bu- dynkowe, lokalowe^3 , składające się z jednej albo wielu działek ewidencyj- nych, należące do Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego i wiele innych. Do przedstawionej tu terminologii należy podchodzić z pewną ostroż- nością. Wymienione wyżej grupy nieruchomości nie stanowią zbiorów roz- łącznych, np. nieruchomość rekreacyjna może być jednocześnie nierucho- mością zabudowaną, a nieruchomość gruntowa może stanowić własność gminy, będąc tym samym tzw. nieruchomością gminną. Bywają także nie- ruchomości składające się z działek o różnym przeznaczeniu, tj. niektó- re przeznaczone np. pod budownictwo mieszkaniowe, inne np. pod dzia- łalność usługową. Liczba możliwości jest tu praktycznie nieograniczona. (^1) Według art. 461 KC nieruchomościami rolnymi (gruntami rolnymi) są nierucho- mości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwór- czej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej. Od nieruchomości rolnych odróżnić należy pojęcie gospodarstwa rolnego , za które – stosownie do art. 553 KC – uważa się grunty rolne wraz z gruntami leśnymi, budynkami lub ich częściami, urządzeniami i inwentarzem, jeżeli stanowią lub mogą stanowić zorganizowaną całość gospodarczą, oraz prawami związanymi z prowadzeniem gospodarstwa rolnego. (^2) Status prawny nieruchomości cmentarnych i grobów regulują: ustawa z 31.1.1959 r. o cmentarzach i chowaniu zmarłych (tekst jedn. Dz.U. z 2011 r. Nr 118, poz. 687 ze zm.) oraz ustawa z 28.3.1933 r. o grobach i cmentarzach wojennych ( Dz. U. Nr 39, poz. 311 ze zm.). (^3) Uregulowane w ustawie o własności lokali.

Rozdział 2. Prawo własności

nieruchomości

§ 4. Pojęcie własności i jej ograniczenia

Według pierwszej definicji własności ( dominium ), sformułowanej w po- łowie XIV w. przez Bartolusa de Saxoferrato , własność to prawo dowolne- go dysponowania rzeczą materialną^1 , chyba że zabrania tego ustawa ( ius de re corporali perfecte disponendi nisi lex prohibeat )^2. Pojęcie własności, jej przedmiot oraz granice ochrony prawnej wynikają jednak w znacznej mierze z założeń ustrojowych każdego państwa. Są one także determino- wane przez jego potrzeby społeczno-gospodarcze. Dla przykładu, w uję- ciu prawa angielskiego własność ( ownership ) wszystkich nieruchomości przysługuje tylko i wyłącznie Koronie ( Crown ), a zatem jedynym właści- cielem ( owner ) wszystkich nieruchomości położonych na terenie Anglii jest monarcha. Koncepcja ta swój początek bierze jeszcze w czasach pod- boju Anglii przez Wilhelma Zdobywcę (XI w.) i w niezmienionym kształ- cie zachowała się do dnia dzisiejszego. A zatem nikt oprócz monarchy nie może być właścicielem samej nieruchomości, pojmowanej jako przedmiot materialny, a jedynie podmiotem praw do nieruchomości ( estates in land )^3. Powyższe okoliczności uniemożliwiają wypracowanie uniwersalnej de- finicji własności. Kwestię tę podnosił w nauce prawa T. Dybowski , zdaniem którego skonstruowanie ogólnego pojęcia czy też definicji własności jest co najmniej wątpliwe, jeżeli nie niemożliwe^4. (^1) Odnośnie do pojęcia rzeczy zob. A. Brzozowski , W.J. Kocot , E. Skowrońska-Bocian , Prawo cywilne. Część ogólna, Warszawa 2013, s. 131–134. (^2) Tak T. Giaro , [w:] W. Dajczak , T. Giaro , F. Longchamps de Bérier , Prawo rzymskie. U podstaw prawa prywatnego, Warszawa 2009, s. 371. (^3) Tak J. Kopyra , Podział nieruchomości gruntowej na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami, Warszawa 2008, s. 199. (^4) Tak T. Dybowski , Ochrona własności w polskim prawie cywilnym (rei vindicatio, actio negatoria), Warszawa 1969, s. 29. Autor wyjaśnia dalej, że podejmowane przez współczes-

10 Rozdział 2. Prawo własności nieruchomości bowskiego „względna pełnia prawa własności oznacza, że w systemie da- nego prawa treść własności jest najszersza w porównaniu z treścią innych praw podmiotowych, ale nie nieograniczona”^1. W podobnym duchu wy- powiedział się o prawie własności Sąd Najwyższy w uchw. z 16.7.1980 r. (III CZP 45/80, OSNC 1981, Nr 2–3, poz. 25), wyjaśniając, że zapewnia ono właścicielowi dopuszczalną w danych warunkach pełnię upraw- nień względem rzeczy. We współczesnym prawie polskim treść prawa własności określona zo- stała w art. 140 KC , upoważniającym właściciela do korzystania z rzeczy z wyłączeniem innych osób , w szczególności do pobierania z niej pożyt- ków i innych dochodów, z zastrzeżeniem, że będzie to czynił w granicach określonych przez ustawy oraz zasady współżycia społecznego , a ponad- to zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa. Powołany przepis stanowi in fine , że w tych samych granicach właściciel rzeczy może nią rozporządzać. Kodeks cywilny określił zatem treść prawa własności przez wskazanie granic , w obrębie których właściciel rzeczy może wykonywać względem niej swoje uprawnienia. Komentowany przepis determinuje zarówno pozy- tywną , jak i negatywną stronę własności, ponieważ z jednej strony przy- znaje właścicielowi prawo do korzystania i rozporządzania rzeczą (strona pozytywna), z drugiej zaś wyłącza od tego inne osoby (strona negatywna). Według art. 140 KC granice prawa własności determinują trzy wy- znaczniki , a mianowicie:

1. przepisy ustaw ,
2. zasady współżycia społecznego oraz
3. społeczno-gospodarcze przeznaczenie prawa. We współczesnej literaturze przedmiotu przyjmuje się dość zgodnie, że przez pojęcie ustaw rozumieć tu należy także akty prawne niższej ran- gi , z zastrzeżeniem jednak, że mają one charakter wykonawczy do ustaw i nie wykraczają poza granice upoważnień zawartych w tych ustawach. Taką wykładnię powyższego terminu narzuca art. 64 ust. 3 Konstytu- cji RP , zezwalający na ograniczanie własności jedynie w drodze ustaw i tylko w zakresie nienaruszającym jej istoty. Przyjmuje się jednak, że ogra- niczenie własności w drodze aktu prawnego niższego rzędu, wydanego na podstawie ustawy w granicach zawartej w niej delegacji, nie narusza kon- stytucyjnej ochrony własności gwarantowanej w art. 21 ust. 1, art. 31 ust. 3 (^1) Tak T. Dybowski , Ochrona własności…, s. 56–57.

§ 4. Pojęcie własności i jej ograniczenia oraz art. 64 ust. 3 Konstytucji RP, pod warunkiem jednak, że ograniczenie to nie godzi w istotę prawa własności^1. W doktrynie nie kwestionuje się zasadności ograniczania prawa własno- ści w drodze ustaw. Konieczność taka jest naturalnym następstwem rozwo- ju cywilizacyjnego. Większość ograniczeń ma charakter publicznoprawny i wynika z przepisów prawa administracyjnego (np. z ustawy z 21.5.1999 r. o broni i amunicji, tekst jedn. Dz.U. z 2012 r. poz. 576 ze zm.), choć nie brak też ograniczeń o charakterze cywilnoprawnym (np. art. 144 KC do- tyczący immisji). Ingerencja ustawodawcy w sposób wykonywania pra- wa własności przez właściciela np. broni palnej nie budzi dziś sprzeciwu. Nie wzbudza go też ustawowe ograniczenie uprawnień właściciela nieru- chomości ze względu na uzasadniony interes właściciela nieruchomości sąsiedniej. Dla przykładu, powołany wyżej art. 144 KC nakazuje właści- cielowi nieruchomości powstrzymanie się od działań, które zakłócałyby korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynika- jącą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosun- ków miejscowych. Przy interpretowaniu przepisów ograniczających prawo własności na- leży jednak pamiętać, że mają one charakter wyjątkowy i nie podlegają wykładni rozszerzającej^2. Przez wspomnianą wyżej negatywną stronę własności rozumie się wy- łączenie osób trzecich od możliwości korzystania i rozporządzania rzeczą wbrew woli jej właściciela. Artykuł 140 KC nakłada na wszystkie pod - mioty niebędące właścicielami danej nieruchomości obowiązek biernego poszanowania prawa własności przysługującego jej właścicielowi, pole- gający na powstrzymaniu się tych podmiotów od wszelkich działań na- ruszających to prawo ( non facere ). Ten bierny obowiązek nie ma jednak charakteru świadczenia dłużnika wobec wierzyciela, gdyż podmiot nim ob- ciążony nie rezygnuje z żadnych przysługujących mu uprawnień, a jedynie powstrzymuje się od wkraczania w sferę uprawnień właściciela. (^1) Szerzej na ten temat zob. E. Skowrońska-Bocian , [w:] Pietrzykowski , Komentarz KC, t. 1, 2008, s. 484–486 wraz z powołanym tam orzecznictwem. (^2) Zob. wyr. NSA z 1.12.1995 r. (II SA 1400/94, Wok. 1996, Nr 3, s. 32) oraz wyr. SN z 6.3.1998 r. (III CKN 393/97, OSP 1998, Nr 10, poz. 171).

§ 5. Moment przejścia własności nieruchomości upływie ustawowego jednomiesięcznego (art. 598 § 2 KC) terminu na jej udzielenie, zawrzeć umowę przeniesienia własności nieruchomo- ści na kupującego. Umowa sprzedaży nieruchomości podlegającej pierwokupowi usta- wowemu określana bywa w praktyce notarialnej terminem warunkowa umowa sprzedaży , a to dla podkreślenia, że sprzedający sprzedaje nieru- chomość kupującemu, pod warunkiem że osoba trzecia (uprawniony pod- miot) nie wykona prawa pierwokupu. Zawarty w tytule umowy przymiot- nik „warunkowa” ma znaczenie informacyjne, podkreślające fakt, że w tej umowie sprzedaży nie dochodzi do przeniesienia własności nieruchomości, do którego dojdzie dopiero w przyszłości na mocy odrębnej umowy prze- noszącej własność, zawartej po ziszczeniu się owego warunku. Innym przykładem, w którym na mocy przepisów szczególnych dojść może do rozdzielenia skutku zobowiązującego i rozporządzającego, jest zakup nieruchomości przez cudzoziemca. Według przepisów ustawy z 24.3.1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (tekst jedn. Dz.U. z 2014 r. poz. 1380) nabycie przez cudzoziemca własności nierucho- mości położonej w Polsce wymaga – z pewnymi wyjątkami – uzyskania ze- zwolenia ministra właściwego do spraw wewnętrznych. Umowa przeno- sząca własność nieruchomości na cudzoziemca, który zezwolenia nie uzyskał jest z mocy prawa nieważna. Nie ma natomiast przeszkód do zawarcia z cu- dzoziemcem nieposiadającym zezwolenia umowy sprzedaży nieruchomo- ści z wyłączeniem przeniesienia własności , a następnie – już po uzyskaniu przez cudzoziemca zezwolenia – umowy przenoszącej własność. Oczywi- ste jest, że do drugiej umowy, tj. umowy przenoszącej własność, nie dojdzie w przypadku odmowy wydania cudzoziemcowi zezwolenia. W sytuacji takiej strony będą zobligowane do zwrotu otrzymanych świadczeń (zob. rozdz. 28). Do rozdzielenia skutku zobowiązującego i rozporządzającego przy umo- wie sprzedaży, zamiany, darowizny oraz innej umowie zobowiązującej do- tyczącej nieruchomości może dojść także z woli stron. Przepis art. 155 § 1 KC nie wprowadza w tym zakresie żadnych ograniczeń. Strony mogą się umówić, że jednym aktem notarialnym dokonają sprzedaży nieruchomości bez przenoszenia jej własności, a kolejnym aktem notarialnym przeniosą jej własność. Przyjęcie takiego rozwiązania może być niekiedy korzystne ze względów podatkowych. Konstrukcja umowy sprzedaży, zamiany albo darowizny nieruchomości pod warunkiem albo z zastrzeżeniem terminu nie narusza – jak się często błędnie uważa – przepisu art. 157 § 1 KC, zakazującego przenoszenia włas- ności nieruchomości z zastrzeżeniem warunku albo terminu. Umowa taka

• w przypadku wyłączenia rozporządzenia – w ogóle nie przenosi włas-

14 Rozdział 2. Prawo własności nieruchomości ności nieruchomości , a jedynie zobowiązuje zbywcę do jej późniejszego bezwarunkowego i niezwłocznego przeniesienia. W przypadku ziszcze- nia się warunku albo upływu terminu zastrzeżonego w umowie sprzedaży (zobowiązującej) druga umowa, tzn. umowa przenosząca własność (rozpo- rządzająca), nie może zawierać już żadnych warunków ani terminów. Na mocy tej drugiej umowy własność nieruchomości musi przejść na nabywcę bezwarunkowo i niezwłocznie. Wynika to zresztą wprost z art. 157 § 2 KC, stanowiącego, że w przypadku, gdy umowa zobowiązująca do przeniesie- nia własności nieruchomości (np. umowa sprzedaży, zamiany, darowizny itp.) została zawarta pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu, do prze- niesienia własności potrzebne jest dodatkowe porozumienie stron obej- mujące ich bezwarunkową zgodę na niezwłoczne przejście własności. Roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości na nabywcę, z którym właściciel zawarł umowę zobowiązującą, może zostać ujawnione w księ- dze wieczystej prowadzonej dla tej nieruchomości. Dodatkowe porozumienie przenoszące własność, o którym mowa w art. 157 § 2 KC, jest z reguły bardzo lakoniczne i najczęściej ogranicza się do stwierdzenia, że zbywca przenosi na nabywcę własność nierucho- mości, na co nabywca wyraża zgodę.

§ 6. Charakter wpisu własności nieruchomości do księgi

wieczystej

Według art. 5 Prawa hipotecznego z 1818 r. wpis własności nierucho- mości miał charakter prawotwórczy. Przepis ten stanowił, że prawo rozpo- rządzania nieruchomością uzyskuje się przez wciągnięcie tytułu nabycia do ksiąg hipotecznych. Doktryna i orzecznictwo tamtych lat wskazywa- ły, że skoro nieruchomością może rozporządzać tylko właściciel, a prawo rozporządzania nabywa się z chwilą wpisu, oznacza to, że prawo własności nieruchomości nabywa się również z chwilą wpisu. Według tej konstrukcji akt notarialny stanowił jedynie tytuł do przejścia prawa własności ( titu- lus adquirendi dominii ). Faktyczne przejście prawa własności, ze skutkiem rzeczowym ( modus adquirendi dominii ), następowało dopiero z chwilą dokonania wpisu. Pełne powiązanie powstania skutku czynności prawnej z dokonaniem wpisu w odpowiedniej księdze (gruntowej, hipotecznej, wie- czystej itp.) określa się w nauce prawa mianem zasady wpisu. Współczesny ustawodawca polski odstąpił od tej zasady. Własność nieruchomości nabytej w drodze czynności prawnej przechodzi na nabyw-