Pobierz Rozdział 1. Uczestnicy procesu budowlanego jako strony ... i więcej Egzaminy w PDF z Prawo ochrony środowiska tylko na Docsity!
Rozdział 1. Uczestnicy procesu budowlanego
jako strony umowy budowlanej
1.1. Uwagi wstępne
Proces budowlany to kosztowny i złożony proces przygotowania i realizacji inwestycji budowlanej składający się z faz projektowania, realizacji oraz odbioru wybudowanego dzieła lub obiektu. W ra- mach organizacji procesu budowlanego kluczowym jego elemen- tem jest umowa o roboty budowlane, której głównym przedmiotem świadczenia jest wykonanie prac budowlanych lub wybudowanie zamówionego przez inwestora obiektu. Charakter umowy o robo- ty budowlane należy oceniać w kontekście przepisów Kodeksu cywilnego oraz Prawa budowlanego, ale żeby lepiej rozumieć jej specyfikę, na wstępie należy się przyjrzeć wszystkim uczestnikom procesu budowlanego i ich wzajemnym relacjom. Zgodnie z prze- pisami Prawa budowlanego, uczestnikami procesu budowlanego są: inwestor, projektant, wykonawca oraz nadzór inwestorski. Dobrze skonstruowana umowa o roboty budowlane obejmuje prawa i obo- wiązki wszystkich uczestników procesu budowlanego.
1.2. Inwestor
Najważniejszym uczestnikiem procesu budowlanego, działają- cym jako jedna ze stron umowy o roboty budowlane, jest inwestor. Inwestorem jest osoba fizyczna lub prawna (lub inna forma prawna), która posiada tytuł prawny do nieruchomości, na której prowadzo- ne będą prace budowlane oraz zapewnia finansowanie planowanej inwestycji budowlanej. Na inwestorze spoczywa obowiązek zorga- nizowania procesu budowlanego poprzez zapewnienie opracowania projektów oraz wykonania i odbioru robót budowlanych przez osoby
o odpowiednich kwalifikacjach zawodowych. Inwestor może też (co dzieje się coraz częściej) w drodze umowy przenieść część swoich obowiązków, np. obowiązek opracowania projektów lub odbioru prac wykonawcy na inny podmiot.
Podstawowym obowiązkiem inwestora jest wyłonienie pro- fesjonalnych firm lub osób z odpowiednimi kwalifikacjami do po- prowadzenia planowanej inwestycji budowlanej (patrz rozdział 4). W związku z powyższym, inwestor jest stroną najbardziej narażoną na ryzyko niepowodzenia inwestycji oraz sankcji odpowiedzialności względem osób trzecich bądź nawet rozbiórki, w przypadku budowy niezgodnej z prawem (patrz rozdział 7). Najważniejsze dla pozostałych uczestników procesu budowlanego elementy czyniące inwestora wiarygodnym i zdolnym do rozpoczęcia inwestycji to: udokumentowany tytuł prawny do nieruchomości , zapewnione możliwości finansowania inwestycji oraz realny zamiar wykonania danej inwestycji. Udokumentowanym tytułem prawnym jest aktualne prawo własności, względnie użytkowania wieczystego do nieruchomości bądź obowiązująca umowa z właścicielem, względnie użytkownikiem wieczystym nieruchomości przyznająca inwestorowi jednoznaczne prawo do prowadzenia prac budowlanych na danej nieruchomości. Bez właściwego tytułu prawnego do nieruchomości, na której mają być prowadzone prace budowlane, inwestor nie będzie miał prawa do rozpoczęcia prac. Niestety, dość często zdarza się, iż posiadany przez inwestora tytuł prawny obarczony jest roszczeniami lub prawami osób trzecich (np. roszczenia reprywatyzacyjne byłych właścicieli), które skutecznie uniemożliwiają lub blokują rozpoczęcie prac budowlanych na danej nieruchomości. Dopiero ostateczne uregulowanie lub wy- gaśnięcie takich roszczeń powoduje, że realizacja inwestycji stanie się możliwa. Z tych względów, wykonawca w razie jakichkolwiek wątpliwości co do tytułu prawnego inwestora do nieruchomości, na której prowadzona ma być inwestycja, ma prawo, a nawet obowiązek prosić inwestora o udostępnienie dokumentacji prawnej dla tej nieru- chomości lub złożenie odpowiedniego oświadczenia w formie pisem- nej. Odmowa wglądu lub brak kompletnej dokumentacji prawnej do
Rozdział 1. Uczestnicy procesu budowlanego…
o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami (Dz.U. z 2014 r. poz. 1446 ze zm.), ustawy z 24.8.1991 r. o ochronie przeciwpożarowej (t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 191 ze zm.), ustawy z 21.3.1985 r. o drogach publicznych (t.j. Dz.U. z 2015 r. poz. 460 ze zm.) itp. W praktyce inwestor najczęściej posiada w chwili negocjacji umowy o roboty budowlane co najmniej ważną decyzję o warunkach zabudowy dla planowanej inwestycji, a ostateczność takiej decyzji stanowić może o stopniu realności wykonania planowanej inwestycji na danej nie- ruchomości. Brak ważnej decyzji o warunkach zabudowy, przy jednoczesnym napiętym harmonogramie prac nad rozpoczęciem inwestycji, stanowić powinien sygnał ostrzegawczy dla wykonawcy skutkujący opóźnieniem terminu rozpoczęcia prac budowlanych. Inwestor może pełnić funkcję inwestora bezpośredniego , tzn. in- westora realizującego inwestycje dla własnych celów lub może dzia- łać poprzez inny podmiot reprezentujący inwestora bezpośredniego, tzw. inwestora zastępczego , działającego na podstawie odrębnej umowy o zastępstwo inwestycyjne, odpowiedzialnego za przygo- towanie, organizację procesu inwestycyjnego oraz jego właściwą realizację. Inwestorem zastępczym jest najczęściej wyspecjalizowana firma (często budowlana) zawodowo trudniąca się zastępowaniem inwestora w procesie inwestycyjnym i zawieraniem w jego imieniu bądź swoim (w zależności od konstrukcji umowy o zastępstwo in- westycyjne) umów z poszczególnymi projektantami, wykonawcami i nadzorem inwestorskim (patrz rozdział 4). W praktyce coraz częś- ciej inwestorzy działają właśnie poprzez profesjonalnych inwesto- rów zastępczych, na których spoczywa obowiązek zorganizowania całego procesu budowlanego. Umowa o zastępstwo inwestycyjne jest umową nienazwaną. W wyroku z 16.2.2001 r., IV CKN 269/ (OSNC 2001, Nr 9, poz. 139) SN uznał, że umowa o zastępstwo inwestycyjne należy do tych umów, które nie dają się przyporząd- kować jakiemukolwiek typowi ustawowemu, a zatem stosuje się do nich bezpośrednio normy dotyczące umów w ogólności oraz w drodze analogiae legis przepisy dotyczące tych umów nazwa- nych, do których umowy nienazwane są najbardziej zbliżone swym charakterem prawnym. Umowa ta może być zakwalifikowana jak umowa o świadczenie usług, nieuregulowana innymi przepisami, do której na podstawie art. 750 KC mają zastosowanie przepisy
Rozdział 1. Uczestnicy procesu budowlanego…
o zleceniu. Umowa o zastępstwo inwestycyjne ma charakter umo- wy kompleksowej, która obejmuje wiele zobowiązań cząstkowych o różnym charakterze, podporządkowanych łącznie realizacji jednego, nadrzędnego celu. Inwestor zastępczy działa w procesie budowlanym w imieniu inwestora bezpośredniego, a więc strony zamawiającej określone roboty budowlane. Funkcją inwestora zastępczego, dzia- łającego jako podmiot wyspecjalizowany, jest wyręczenie inwestora bezpośredniego przy realizacji i nadzorowaniu przebiegu robót bu- dowlanych. Zgodnie z wyrokiem SN z 16.6.2004 r., III CK 158/ (niepubl.), w świetle postanowień przepisów Kodeksu cywilnego, inwestor zastępczy zobowiązany jest m.in. do przeniesienia na in- westora bezpośredniego przedmiotu inwestycji, zaś obowiązkiem inwestora bezpośredniego jest pokrycie kosztów inwestycji i przejęcie jej przedmiotu przekazanego przez inwestora zastępczego. O tym natomiast, co jest przedmiotem inwestycji, a w konsekwencji, co obowiązany jest przejąć inwestor bezpośredni, decyduje wola stron wyrażona w umowie o inwestorstwo zastępcze (więcej o umowie o zastępstwo inwestycyjne: J. A. Strzępka , Umowy powiernicze w procesie budowlanym, Pr. Sp. 2001, Nr 4, poz. 32). Do istotnych obowiązków inwestora bezpośredniego należy również określenie wynagrodzenia należnego inwestorowi zastępczemu za jego usługi. Wielkość wynagrodzenia zależy od rodzaju robót i zakresu świad- czenia, do wykonania których zobowiązał się inwestor zastępczy. Szczególnym rodzajem inwestora jest deweloper. Realizuje on inwestycję przede wszystkim w celu jej sprzedaży osobom trzecim. Nierzadko deweloper posiada już docelowego odbiorcę i użytkownika inwestycji. W takim przypadku jego rola zbliżona jest w praktyce do roli inwestora zastępczego. W innym natomiast przypadku de- weloper inwestuje na własne ryzyko i we własnym imieniu w celu sprzedaży w trakcie lub pod koniec inwestycji. Najczęściej środki na finansowanie inwestycji są środkami osób trzecich (banków lub przyszłych właścicieli/użytkowników obiektu), a rola dewelopera sprowadza się do sprawnego zorganizowania i zrealizowania procesu inwestycyjnego. Deweloperzy angażują własne środki finansowe (co najmniej w znacznej części), biorąc całe ryzyko powodzenia in- westycji oraz zysku na siebie. W ostatnich czasach w Polsce bardzo popularna stała się działalność deweloperska (głównie w zakresie
1.2. Inwestor
przez inwestora inwestycji. Dla inwestycji, dla których konieczne jest uzyskanie przez inwestora pozwolenia na budowę, wymagany jest projekt budowlany, który podlega zatwierdzeniu przez właściwy organ państwowego nadzoru budowlanego. Konieczne jest zatem za- warcie przez inwestora odrębnej umowy z projektantem o wykonanie prac projektowych. Umowa o prace projektowe jest umową o dzieło. Do podstawowych obowiązków projektanta należy opracowanie zamówionego projektu budowlanego w sposób zgodny z ustale- niami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy, w decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach zgody na realizację przedsię- wzięcia, o której mowa w ustawie – Prawo ochrony środowiska lub w pozwoleniu, o którym mowa w art. 23 i 23a ustawy z 21.3.1991 r. o obszarach morskich Rzeczypospolitej Polskiej i administracji mor- skiej (t.j. Dz.U. z 2013 r. poz. 934 ze zm.) oraz obowiązującymi przepisami technicznymi, normami itd., w celu uzyskania pozwo- lenia na budowę (patrz rozdział 4). Bardzo często ten sam podmiot
- firma projektowo-budowlana – jest odpowiedzialny za całokształt prac związanych z realizacją inwestycji. Inwestor może w drodze umowy przenieść obowiązek opracowania projektów na wykonawcę w ramach kontraktów typu design and build (zaprojektuj i wybuduj). Wykonanie dokumentacji projektowej przez projektanta ma na celu stworzenie modelowego planu inwestycji i stanowi etap przy- gotowania inwestycji do realizacji przez wykonawcę. Na tym etapie inwestor dokonuje wyboru kształtu obiektu, technologii wykonania, sposobu wykończenia planowanej inwestycji, użytych materiałów itp., co również ściśle wiąże się z kontrolą kosztów planowanej inwestycji. Decydującym kryterium dla inwestora przy doborze właściwego projektanta inwestycji powinno być dotychczasowe doświadczenie projektanta oraz referencje dotyczące wykonanych dotychczas przez niego prac. Brak koniecznego doświadczenia projektanta bądź re- ferencji stanowić może istotny sygnał ostrzegawczy dla inwestora, skutkujący opóźnieniem lub w najgorszym przypadku – nieotrzyma- niem ostatecznego pozwolenia na budowę na podstawie sporządzonej przez projektanta dokumentacji projektowej.
1.3. Projektant
1.4. Wykonawca
Kolejnym uczestnikiem procesu budowlanego jest wykonaw- ca – najczęściej wyspecjalizowana firma budowlana zatrudniająca innych wykonawców, jako swoich podwykonawców. Wykonawcą jest osoba fizyczna lub prawna (bądź inna forma prawna) przyjmu- jąca zamówienie na wykonanie inwestycji lub wchodzących w jej zakres obiektów, ich części lub robót budowlanych poza obiektami oraz remontów budowlanych, instalacyjnych itp. W roli wykonawcy może wystąpić:
- generalny wykonawca ,
- wykonawca częściowy ,
- podwykonawca. Często przy bardzo dużych projektach jako wykonawca może wystąpić konsorcjum złożone z dwóch lub więcej firm budowlanych, działających wspólnie na podstawie odrębnej umowy konsorcjalnej. Najważniejszymi cechami charakteryzującymi dobrego wyko- nawcę są: doświadczenie , wiarygodność i terminowość. Doświadczenie wykonawcy, a zarazem jego profesjonalizm, naj- prościej można udowodnić poprzez wykazanie portfolio dotychczas zrealizowanych przez niego projektów oraz poprzez poziom upraw- nień budowlanych personelu wymagany przy planowanej inwestycji. W szczególności inwestycje w zakresie wysokich budynków lub wyspecjalizowanych obiektów, takich jak lotniska, mosty, tunele i au- tostrady, wymagają specjalnych kwalifikacji zawodowych personelu wykonawcy. W innych przypadkach decydujące jest doświadczenie w zakresie realizowanego projektu. Wykonawca na etapie przetargu bądź negocjacji umowy o roboty budowlane z potencjalnym wyko- nawcą musi zweryfikować doświadczenie i posiadane kwalifikacje kandydata do realizacji planowanej przez inwestora inwestycji. Rze- telność i terminowość wykonanych przez wykonawcę prac można udowodnić referencjami od inwestorów z dotychczas zrealizowanych przez niego projektów. Istotnym sygnałem ostrzegawczym dla inwe- stora może być brak udokumentowania dotychczas zrealizowanych przez wykonawcę projektów, jak i zweryfikowanych referencji od inwestorów, co może świadczyć o opóźnieniu lub złym wykonaniu prac budowlanych przez takiego wykonawcę.
Rozdział 1. Uczestnicy procesu budowlanego…
fakt, iż inwestorzy przy doborze wykonawcy w przeważającej mierze kierują się wyłącznie kryterium niskiej ceny za wykonanie prac, która nie zawsze zostaje utrzymana do końca realizacji kontraktu. Doprowadza to wykonawcę do kłopotów finansowych związanych z zapłatą za materiały lub prace podwykonawców lub nawet do upadłości jeszcze przed zakończeniem kontraktu. Przejawem syg- nału ostrzegawczego dla inwestora w takim przypadku może być zaproponowana przez wykonawcę rażąco niska cena w porównaniu z innymi konkurującymi wykonawcami na wykonanie danych prac. Wnioskiem z tego płynącym jest to, że to nie cena powinna być podstawowym kryterium doboru właściwego wykonawcy. Należy podkreślić, iż kryterium wyboru według wskaźnika najniższej ceny złożonej w postępowaniu przetargowym kierują się w szczególno- ści inwestorzy publiczni (niekiedy również – jednak zdecydowa- nie rzadziej – inwestorzy prywatni). Obowiązujące bowiem prawo zamówień publicznych pozostaje „oderwane” od rzeczywistości wolnorynkowej w aspekcie zmiany cen surowców i towarów, huś- tawki pogodowej czy powstania potrzeby przeprowadzenia prac dodatkowych lub zamiennych. Problem powstałej sytuacji panującej w sferze zamówień publicznych i przetargów publicznych jest po- wszechnie znany i sygnalizowany od lat. Najrozsądniejszym krokiem wydaje się przede wszystkim wprowadzenie zasady automatycznego odrzucania w przetargach najniższej i najwyższej oferowanej ceny oraz ujednoliconych, kompromisowych ogólnych warunków umów o roboty budowlane (OWU). Cena powinna być tylko jednym z podstawowych kryteriów oceny oferty (ok. 60%). Dodatkowe kryteria to: doświadczenie w realiza- cji inwestycji (15%), płynność finansowa generalnego wykonawcy na przestrzeni co najmniej 5 ostatnich lat (15%) oraz inne kryteria (10%) – uzależnione od charakteru danej inwestycji. Można byłoby także rozważyć wprowadzenie innych kryteriów i czynników do- tyczących postępowania przetargowego. Konieczne też wydaje się wprowadzenie właśnie zasady automatycznego odrzucania przez komisje przetargowe ofert zawierających najniższe i najwyższe ceny. Wymusiłoby to na wykonawcach urealnienie składanych ofert, a tym samym ukróciłoby składanie nieracjonalnych i niemożliwych do zrealizowania ofert opierających się na obniżaniu ceny bez końca.
Rozdział 1. Uczestnicy procesu budowlanego…
1.5. Nadzór inwestorski
Kolejnym uczestnikiem procesu budowlanego jest przedstawi- ciel nadzoru budowlanego. Należy wyróżnić dwa rodzaje nadzoru budowlanego: państwowy nadzór budowlany uregulowany w Pra- wie budowlanym i odrębnych przepisach oraz nadzór inwestorski i autorski powoływany bezpośrednio przez inwestora. W pierwszym przypadku, państwowy nadzór budowlany (powiatowy inspektor nadzoru budowlanego, wojewódzki nadzór budowlany i Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego) oraz Państwowa Inspekcja Pracy, Państwowa Inspekcja Sanitarna, Inspekcja Ochrony Środowiska i Państwowa Straż Pożarna mają na celu kontrolę i nadzór nad prze- strzeganiem powszechnie obowiązujących przepisów prawa. Nadzór inwestorski i autorski powoływany jest przez inwestora zgodnie z wymogiem zawartym w pozwoleniu na budowę w przypadkach uza- sadnionych skomplikowaniem obiektu lub robót budowlanych bądź przewidywanym wpływem na środowisko lub z inicjatywy własnej inwestora. Jeżeli nadzór inwestorski powoływany jest z inicjatywy własnej, inwestor musi zobowiązać osoby o odpowiednich kwalifi- kacjach zawodowych do podjęcia się odpowiedzialności za nadzór inwestorski nad inwestycją w trakcie jej realizacji. W praktyce, o ile nie jest to wymagane przepisami prawa lub pozwoleniem na budowę, zauważany jest – niestety – brak inicjatywy własnej inwestora do powoływania nadzoru inwestorskiego. Wkład inspektorów nadzoru inwestorskiego w prawidłową reali- zację inwestycji jest ogromny. W związku z tym, na inspektorze nad- zoru inwestorskiego powinien spoczywać obowiązek egzekwowania od wykonawcy oczekiwanego rezultatu wykonanych prac zgodnie z dokumentacją projektową i pozwoleniem na budowę. Nadzór inwestorski ma obowiązek czuwania nad zgodnością z projektem zastosowanych przez wykonawcę technik i materiałów oraz inter- weniowania w przypadku stwierdzenia jakichkolwiek niezgodności niezatwierdzonych przez projektanta lub inwestora. Coraz częściej nadzór inwestorski pełni funkcję przedstawiciela inwestora w co- dziennych kontaktach z wykonawcą, również w celu zatwierdzania wykonanych przez wykonawcę prac i akceptacji wystawionych przez niego protokołów odbioru i faktur (szerzej o odbiorach patrz
1.5. Nadzór inwestorski
