Procedimento per convalida di sfratto.
La specialità di questo procedimento, come in generale dei procedimenti speciali, consiste in una diversa
organizzazione del contraddittorio, non che il contraddittorio manchi, ma viene organizzato dal legislatore in maniera
diversa. Il locatore, se sussistono le condizioni di legge può attivare il procedimento speciale, quindi rivolgersi al
giudice per avere l’ingiunzione di pagamento o la convalida di sfratto. Tuttavia, si tratta di un procedimento alternativo
a quello ordinario di cognizione, nel senso che il creditore o il conduttore può anche avvalersi di un’azione ordinaria,
quindi non necessariamente deve attivare il procedimento speciale.
Nel procedimento per convalida di sfratto, la preventiva instaurazione del contraddittorio è necessaria, cioè qui non
avviene come per il decreto ingiuntivo in cui il creditore si rivolge prima al giudice e poi, nel termine di efficacia, deve
notificare all’altra parte il ricorso e il decreto ingiuntivo; qui, la instaurazione del contraddittorio preventiva è
necessaria, infatti questo procedimento inizia con atto di citazione che deve essere previamente notificato all’altra parte.
Quindi si tratta di un procedimento rapido, non sommario, che mira alla formazione privata di un titolo esecutivo e
serve al locatore per munirsi di un titolo esecutivo che gli schiuda la strada per l’esecuzione forzata, quindi per
riottenere la disponibilità dell’immobile che viene perduta nel momento in cui viene concesso in locazione.
Innanzitutto, per ammettersi il procedimento di convalida di sfratto, deve trattarsi di un rapporto di locazione relativo a
un bene immobile. Viene esclusa l’ipotesi della detenzione per altro titolo: se vi è detenzione dell’immobile per un
titolo diverso dalla locazione, non si può attivare il procedimento per convalida di sfratto ma si utilizzeranno gli altri
rimedi previsti dalla legge. Ci sono tre tipi di procedimento per convalida:
1. La licenza per finita locazione viene intimata al conduttore prima della scadenza del contratto, o nei termini
previsti dalla legge o nei termini previsti dal contratto con la contestuale richiesta della convalida giudiziale
per la data in cui il contratto andrà in scadenza.
2. Lo sfratto per finita locazione viene intimato dopo la scadenza del contratto, quindi quando il conduttore non
ha più titolo per la detenzione dell’immobile.
3. Lo sfratto per morosità viene intimato a seguito del mancato pagamento, da parte del conduttore, dei canoni di
locazione o degli oneri accessori.
Fase introduttiva: La competenza appartiene inderogabilmente al tribunale giudice unico nel luogo in cui si trova la
cosa locata. Può darsi che il rapporto di cui si discute costituisca oggetto di una clausola compromissoria o di un
compromesso arbitrale e, allora, in questo caso il procedimento speciale si svolge sempre dinanzi al Tribunale giudice
unico del luogo in cui si trova la cosa; se il conduttore propone opposizione alla convalida, quindi si innesca un
ordinario processo di cognizione, rivive la clausola compromissoria o il compromesso arbitrale per cui della cognizione
nel merito si riappropria l’arbitro. L’atto introduttivo è l’atto di citazione, il quale, nel procedimento di convalida di
sfratto svolge un duplice effetto: ha effetti sostanziali ed effetti processuali. L’effetto sostanziale è la intimazione che fa
il locatore al conduttore in ordine al rilascio dell’immobile; mentre gli effetti processuali sono costituiti dalla domanda
giudiziale vera e propria. Nell’atto di citazione l’invito e l’avvertimento al conduttore riguarda la circostanza che se
l’intimato non compare all’udienza o, pur comparendo, non si oppone, lo sfratto potrà essere convalidato. Altra
particolarità è che i termini minimi a comparire, in luogo dei 90 giorni previsti per l’ordinario processo di cognizione,
sono di 20 giorni. L’intimante, quindi il locatore, deve notificare previamente l’atto di citazione per convalida di sfratto
e deve costituirsi in giudizio e può farlo anche lo stesso giorno dell’udienza. La notificazione dell’atto di citazione deve
avere luogo secondo le disposizioni degli artt. 137 e ss del cpc, mentre è esclusa la notificazione al domicilio eletto.
Tuttavia la legge ha ritenuto di dovere assicurare una serie di garanzie in favore del conduttore in ordine alla notifica.
La prima di queste garanzie è che se la notificazione non avviene a mani proprie del destinatario, l’ufficiale giudiziario
deve spedire al destinatario (al conduttore) un avviso, con raccomandata, con il quale gli comunica che il giorno x ha
provveduto alla notificazione di uno dei tre tipi di sfratto e l’avviso deve essere allegato all’originale dell’atto come
prova dell’avvenuto adempimento. Ma vi è di più: l’art 663 cpc che spesso costituisce nella pratica fonte di abusi,
prevede che il giudice deve ordinare che sia rinnovata la citazione se risulta o appare probabile che l’intimato non abbia
avuto conoscenza della citazione o che non sia potuta comparire per caso fortuito o forza maggiore. L’art 663
rappresenta una evidente deviazione dai principi generali in tema di notificazione, che sono improntati al principio
dell’astratta conoscibilità, non dell’effettiva conoscenza dell’atto; cioè, la notificazione è un atto eminentemente
formale nel senso che, una volta adempiute le formalità previste dalla legge, la notificazione si intende eseguita e
perfezionata, indipendentemente dal fatto che il destinatario abbia avuto effettivamente conoscenza o meno dell’atto.
Quindi, con l’atto di citazione il conduttore deve essere citato per una determinata udienza e l’intimante può costituirsi
anche il giorno stesso dell’udienza. Un primo esito potrebbe essere quello della mancata comparizione dell’intimante:
la mancata comparizione dell’intimante all’udienza, indipendentemente dall’atteggiamento che dovesse tenere
