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Guida allo studio dell’estimo, Guide, Progetti e Ricerche di Geopedologia, economia e estimo

Appunti e slide sullo studio dell’estimo

Tipologia: Guide, Progetti e Ricerche

2022/2023

Caricato il 26/10/2023

giovanni-pezzoni
giovanni-pezzoni 🇮🇹

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Cosa è l’estimo
«Lestimo è un giudizio, cioè una proposizione logica che muove da
premesse e che si conclude e si perfeziona in una cifra». Medici
Tale giudizio viene espresso da un PERITO (l’esperto) che, raccolto il
quesito lo sviluppa logicamente, applicando un metodo e traendo le
opportune conclusioni.
Lestimo non è una disciplina scientifica nella misura in cui non è in
grado di formulare leggi precise ma la sua scientificità sta nel metodo
che consente al Perito di rendere la stima più oggettiva.
Infatti il giudizio di stima non è un valore certo ma è
il VALORE PIU’ PROBABILE
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Cosa è l’estimo

« L’estimo è un giudizio, cioè una proposizione logica che muove da premesse e che si conclude e si perfeziona in una cifra ». Medici Tale giudizio viene espresso da un PERITO (l’esperto) che, raccolto il quesito lo sviluppa logicamente, applicando un metodo e traendo le opportune conclusioni. L’estimo non è una disciplina scientifica nella misura in cui non è in grado di formulare leggi precise ma la sua scientificità sta nel metodo che consente al Perito di rendere la stima più oggettiva. Infatti il giudizio di stima non è un valore certo ma è il VALORE PIU’ PROBABILE

Caratteri del giudizio di stima

  1. nasce in relazione di esigenze pratiche (scopo del quesito di stima)
  2. Risulta dall’applicazione di una disciplina scientifica che insegna un metodo in grado di rendere la valutazione oggettiva
  3. È una previsione sulla probabilità che un dato evento si verifichi. Il valore di stima non è un dato certo, come il prezzo, ma è basato su una previsione.
  4. È soggettivo in quanto, pur applicando un metodo, il perito interpreta situazioni.
  5. È basato su un sistema di prezzi.

Prezzo di mercato

  • (^) Il prezzo di mercato è un dato certo (storico) e si forma con l’incontro della domanda e dell’offerta. È un dato realmente verificatosi ed è fondamentale per il corretto svolgimento della stima.
  • (^) I prezzi di mercato devono fare riferimento:
  1. a beni simili
  2. All’ambito territoriale entro cui i prezzi si verificano
  3. All’ambito temporale entro cui i prezzi possono essere considerati validi ai fini della stima.

Aspetti economici nelle valutazioni micro-

estimative

  • (^) 1) più probabile valore di mercato
  • (^) 2) più probabile valore di costo
  • (^) 3) più probabile valore di trasformazione
  • (^) 4) più probabile valore complementare
  • (^) 5) più probabile valore di surrogazione
  • (^) 6) più probabile valore di capitalizzazione

Valore di Costo

  • (^) È dato dall’ammontare delle spese che un imprenditore ordinario dovrebbe sostenere per poter produrre il bene oggetto di stima.
  • (^) Per attuare il processo produttivo l’imprenditore consuma mezzi produttivi, retribuisce chi ha partecipato al processo produttivo con lavoro o capitali, paga i servizi statali:
  • (^) V costo = Q + Sv + Tr + Sa + St + I + Bf
  • (^) Q = quote di reintegrazione (fattori produttivi a fecondità ripetuta), manutenzione e assicurazione…….
  • Sv = spese per acquisto di beni a fecondità semplice che esauriscono la propria utilità nell’ambito di un solo ciclo produttivo
  • (^) Tr = imposte, tasse…..
  • (^) Sa = compenso per il lavoro manuale
  • (^) St = compenso lavoro intellettuale
  • (^) I = interesse per i beni mobili introdotti nel ciclo produttivo (macchine, denaro ecc)
  • (^) Bf = Beneficio fondiario compenso per colui che ha immesso nel ciclo produttivo fattori produttivi costituiti da beni immobili (terreni, fabbricati)

Valore di costo deprezzato

  • (^) Il valore di costo generalmente fa riferimento alla produzione ex novo, invece, nel caso di una stima di un bene esistente, il valore deve essere deprezzato in proporzione allo stato di conservazione e all’obsolescenza del bene stesso. Si ottiene cosi il Valore di costo deprezzato o Valore di ricostruzione nel caso di un fabbricato.
  • (^) V costo deprezzato = Vk x c
  • (^) Dove
  • (^) Vk = valore di un fabbricato ex novo
  • (^) C = coefficiente di deprezzamento

Valore complementare

  • (^) Il valore complementare esprime il valore di un bene che è legato indissolubilmente ad altri beni (rapporto di complementarietà o di reciproca utilità). Il bene complementare è quindi in grado di accrescere il valore o il reddito di un altro bene.
  • (^) Il Valore complementare si ottiene dalla differenza tra il valore di mercato del bene intero ed il valore di mercato che il bene avrebbe senza la parte oggetto di stima
  • (^) V complementare = Vintero – V residuo
  • Per calcolare il valore complementare dobbiamo eseguire la stima di due valori di mercato.

Valore di surrogazione

  • (^) Il valore di surrogazione esprime il valore di un bene sulla base del valore di altri beni in grado di sostituirlo ossia beni che sono in grado di produrre la stessa utilità. Tali beni possono essere valutati in base al più probabile valore di mercato e di costo.
  • (^) È un aspetto economico poco utilizzato in ambito micro-estimativo ma può risultare estremamente utile in ambito macro-estimativo dove la maggior parte dei beni pubblici, non avendo mercato, potrebbero essere valutati in base al valore di altri beni per i quali un mercato esiste.

Procedimenti di stima

  • (^) Per procedimento di stima si intende l’insieme delle operazioni logiche da eseguire per giungere alla formulazione del giudizio di stima.
  • (^) Il giudizio di stima viene espresso mediante l’applicazione di un metodo il quale è unico per tutti i periti ed è basato sulla comparazione del bene oggetto di studio con beni simili dei quali già si conoscono i prezzi.
  • (^) Il metodo è unico mentre i procedimenti possono essere di differenti tipi.
  • (^) Sostanzialmente esistono due metodi:
  • (^) 1) sintetici: basati sul confronto diretto e sulla base di uno o più parametri di confronto
    1. analitici (o indiretto) basato sulla capitalizzazione del reddito ordinario ritraibile dal proprietario

Procedimenti sintetici

  • (^) Stima a vista: viene effettuata dal perito semplicemente osservando il bene
  • (^) Stima sintetica mono-parametrica: consiste nel confronto del bene oggetto di stima con beni simili, dei quali si conoscono i prezzi di mercato sulla base di unico parametro (es. superficie) ∑ V : ∑ P = Vx : Px Vx = ∑ V / ∑ P x Px Il rapporto ∑ V / ∑ P x Px rappresenta il valore ordinario (valore unitario) ossia il prezzo medio pagato per beni simili. Moltiplicando tale importo per il parametro relativo del bene si ottiene il valore medio ossia il valore ordinario.
  • (^) Stima sintetica multi-parametrica ponderata
  • (^) Quando il campione dei beni simili presi a confronto è eterogeneo e costituito da un numero limitato di osservazioni il semplice valore medio per unità di parametro può essere insufficiente per cui si procede alla stima multi-parametrica ponderata
  • (^) ∑Vx : ∑(Px1 x Px2 x Px3 ….Pxn) = Vx : (Px1 x Px2 ……Pxn)
  • (^) Vx = ∑V / ∑ ((Px1 x Px2 x Px3 ….Pxn) x ((Px1 x Px2 x Px3 ….Pxn)

STIMA per Valori Tipici o per Valori

Unitari

  • (^) La stima per valori unitari consiste nell’esprimere il valore di un bene sommando i valori delle porzioni omogenee, autonomamente determinati, di cui è composto. Si applica a beni complessi costituiti da parti separate che non sono confrontabili globalmente a beni simili come interi fabbricati con unità immobiliari di differente tipo (residenziali, negozi uffici) ecc.
  • (^) Il bene deve essere scisso in porzioni omogenee per il quale il mercato offre maggiori informazioni. Per ogni porzione quindi si applicherà un procedimento di stima parametrica e si otterrà, in un secondo momento, il valore del bene sommando i valori di ogni singola parte.

I fabbricati

  • (^) DPR 597/1973 : «» per fabbricati si intende quelle costruzioni o porzione di costruzioni stabili, di qualsiasi specie e destinazione d’uso, esistenti nel suolo e nel sottosuolo o assicurate stabilmente a terra, suscettibili di reddito autonomo…..Si considerano parti integranti dei fabbricati le aree coperte occupate dalle costruzioni e quelle che ne costituiscono le pertinenza
  • Fabbricato: costruzioni + suolo + pertinenze non coperte (terrazzi, cortili, giardini ecc) e coperte (posti auto, locali di deposito ecc.)
  • (^) Un fabbricato può essere composto da un’unica unità immobiliare (villa es.) o da più unità immobiliari (condominio) costruite in un’unica particella edilizia.

Tipi di fabbricati

class: fabbricati urbani e rurali Fabbricati urbani: fabbricati che sorgono in determinate aree del PRG (A,B,C,D) Fabbricati rurali: sorgono nella zona E «destinazione d’uso agricola» Fabbricati civili: privati e pubblici Fabbricati civili privati: residenziali e non residenziali (o strumentali) Fabbricati non residenziali ad uso produttivo:

  • (^) - per uso commerciale (negozi, centri commerciali)
  • (^) - uffici e centri direzionali
  • (^) - magazzini, laboratori artigianali, capannoni a uso industriale per ogni tipologia di immobile esiste un mercato ben distinto