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I Principi dell'Estimo: Un'Introduzione alla Valutazione dei Beni, Appunti di Geopedologia, economia e estimo

Geopedologia, economia e estimo

capitolo primo ed essenziale della discipina

Tipologia: Appunti

2016/2017

Caricato il 29/04/2017

andrea-belosio
andrea-belosio 🇮🇹

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I PRINCIPI DELL'ESTIMO
L'estimo è la discipina che ha la finalità i fornire gli strumenti metodologici atti alla valutazione
dei beni per i quali non sussiste un apprezzamento univoco.
Questi strumenti metodologici hanno origine da fondamentali teorie economiche ma trovano
applicazioni pratiche in tecniche operative che ha messo a punto la disciplina in tempi moderni. Col
passare del tempo questa disciplina ha allargato di molto il suo campo d'azione cosi da individuare
tre fasi estimative:
•fondi rustici, scorte e miglioramenti fondiari
•settore edilizio e industriale
•risorse ambientali
vi sono situazioni in cui le valutazioni devono essere effettuate secondo criteri stabiliti per legge e
per questo è detto convenzionale.
- l'estimo legale, inerente ai diritti
- l'estimo catastale, in cui le valutazioni hanno finalita fiscali.
LA DISCIPLINA ESTIMATIVA
L'ESTIMO ITALIANO è basato su esperienze razionali e non empiriche. Il concetto basilare è
l'attenzione per il metodo, il procedimento di stima viene dunque definito come un processo logico
guidato dal metodo, in cui convergono molti fattori e dove il calcolo ha un'importanza
fondamentale.
IL NUOVO ESTIMO amplia il campo ai beni ambientali che costituiscono una sottospecie di beni
pubblici . L'estimo che in precedenza si era occupato solamente dei beni privati ha per oggetto
anche i beni pubblici.
Gli STANDARD INTERNZIONALI (IVS) subentrano negli ultimi anni. Si tratta di un complesso
sistema di regole uniformi e condivise a livello internazionale per la stima degli immobili.
Gli IVS si caratterizzano per il rilievo puntuale e rigoroso di dati reali di mercato e sull'applicazione
di procedimenti matematici e statistici per determinare il valore dell'immobile oggetto di stima.
GLI AMBITI ESTIMATIVI sono divisi in tre gruppi:
–l'estimo secondo la scuola tradizionale italiana (estimo del metodo)
–l'estimo ambientale dove si applicano apposite procedure di stima.
–Gli standard internazionali, basati su procedure condivise a livello internazionale, ripetibili e
razionali.
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Scarica I Principi dell'Estimo: Un'Introduzione alla Valutazione dei Beni e più Appunti in PDF di Geopedologia, economia e estimo solo su Docsity!

I PRINCIPI DELL'ESTIMO

L'estimo è la discipina che ha la finalità i fornire gli strumenti metodologici atti alla valutazione dei beni per i quali non sussiste un apprezzamento univoco. Questi strumenti metodologici hanno origine da fondamentali teorie economiche ma trovano applicazioni pratiche in tecniche operative che ha messo a punto la disciplina in tempi moderni. Col passare del tempo questa disciplina ha allargato di molto il suo campo d'azione cosi da individuare tre fasi estimative:

  • fondi rustici, scorte e miglioramenti fondiari
  • settore edilizio e industriale
  • risorse ambientali vi sono situazioni in cui le valutazioni devono essere effettuate secondo criteri stabiliti per legge e per questo è detto convenzionale.
  • l'estimo legale, inerente ai diritti
  • l'estimo catastale, in cui le valutazioni hanno finalita fiscali. LA DISCIPLINA ESTIMATIVA L'ESTIMO ITALIANO è basato su esperienze razionali e non empiriche. Il concetto basilare è l'attenzione per il metodo, il procedimento di stima viene dunque definito come un processo logico guidato dal metodo, in cui convergono molti fattori e dove il calcolo ha un'importanza fondamentale. IL NUOVO ESTIMO amplia il campo ai beni ambientali che costituiscono una sottospecie di beni pubblici. L'estimo che in precedenza si era occupato solamente dei beni privati ha per oggetto anche i beni pubblici. Gli STANDARD INTERNZIONALI (IVS) subentrano negli ultimi anni. Si tratta di un complesso sistema di regole uniformi e condivise a livello internazionale per la stima degli immobili. Gli IVS si caratterizzano per il rilievo puntuale e rigoroso di dati reali di mercato e sull'applicazione di procedimenti matematici e statistici per determinare il valore dell'immobile oggetto di stima. GLI AMBITI ESTIMATIVI sono divisi in tre gruppi:
  • l'estimo secondo la scuola tradizionale italiana (estimo del metodo)
  • l'estimo ambientale dove si applicano apposite procedure di stima.
  • Gli standard internazionali, basati su procedure condivise a livello internazionale, ripetibili e razionali.

I PRINCIPI BASILARI DELL'ESTIMO ITALIANO

L'estimo ha per oggetto i beni su cui esistono i diritti individuali e cioè di proprietà privata. Il problema estimativo nasce sovente nel momento in cui insorgono dei conflitti, la necessità di risolvere il conflitto spinge i soggetti a rivolgere il quesito affidandosi ad un perito esperto ed imparziale. Nel voler dare una defiizione si dice che: " il carattere fondamentale dell'estimo è quello di insegnare a esprimere giudizzi circa la somma di moneta che si può attribuire, per soddisfare date esigenze pratiche, a un qualsiasi bene economico oggetto di stima". Si evince che:

  • la stima è un giudizio pronunciato da una persona
  • scopo della stima è soddisfare esigenze pratiche
  • oggetto della stima può essere un qualsiasi bene economico
  • il giudizio di stima è una somma di moneta Il procedimento è quindi essenzialmente una quantificazione monetaria: valutare un bene economico significa stabilire un'equivalenza tra il bene da stimare e la moneta. IL GIUDIZIO DI STIMA secondo la definizione l'estimo è un giudizio, una proposizione logica che muove da determinate premesse e che si conclude e perfeziona in una cifra. Questo giudizio viene espresso da una persona, il perito che raccoglie il quesito , lo sviluppa logicamente applicando un metodo e trae alla fine le opportune conclusioni. Nell'opera è quindi presente una persona che esprime la propria soggettività, chiamati più periti si avranno risultati diversi. La stima non è dunque un valore matematico ma è il valore più probabile. Il ruolo del perito come giudice imparziale dovra possedere:
  • la chiara cognizione dello scopo della stima
  • la conoscenza delle basi teoriche della disciplina
  • la conoscenza tecnica del bene da stimare
  • la conoscenza dei rapporti legali esistenti tra le persone e le cose implicate nella stima
  • la conoscenza dei dati che gli permetteranno poi di sviluppare il procedimento individuato. GLI ASPETTI ECONOMICI DI STIMA L'aspetto economico è uno schema logico di carattere generale che costituisce la premessa fondamentale per svolgere la stima ma che non indica concretamente il modo di procedere. Il concetto di valore è stato articolato in sei tipi di valore:
  1. il più probabile valore di mercato
  2. il più probabile valore di costo
  3. il più probabile valore di trasformazione
  4. il più probabile valore complementare
  5. il più probabile valore di surrogazione
  6. il più probabile valore di capitalizzazione i primi due sono chiamati fondamentali gli altri accessori.

COMPARAZIONE

Per il principio dell'unicità del metodo, qualsiasi procedimento per la stima del valore di mercato consiste nel confrontare il bene in esame con altri beni simili dei quali sono noti i prezzi pagati. La comparazione viene effettuata sulla base di un parametro comune (p). I procedimenti di stima elaborano dati costituiti dai prezzi o dai parametri dei beni simili. requisiti dei beni simili per beni simili si intendono i beni aventi le medesime caratteristiche estrinseche e intrinseche. le caratteristiche estrinseche dipendono da fattori esterni al bene, in quanto sono dovute a relazioni di diverso tipo che si possono instaurare con l'ambiente circostante. Le caratteristiche intrinseche sono interne al bene e ne determinano la struttura, la funzione, la comodità. requisiti dei prezzi dei beni simili I prezzi dei beni simili devono essere recenti e reali cioè effettivamente pagati. Anche in questo caso spetta al perito valutare le condizioni in base alle quali un prezzo si può considerare reale e recente. I PARAMETRI A CONFRONTO Il parametro è la grandezza in base alla quale viene effettuato il confronto tra il bene oggetto di stima e i beni simili. La grandezza usata può essere quantitativa o qualitativa. I parametri quantitativi possono essere tecnici, se la grandezza è fisica o economici, se la grandezza è monetaria. I parametri qualitativi sono costituiti invece da aspetti descrittivi di vario tipo. Il parametro da preferire sarà in genere la grandezza misurabile che, più di ogni altra, sia accertabile riducendo al minimo la possibilità di errore. Parametri tecnici I parametri tecnici sono quantità fisiche esprimibili come superficie o come volume. La loro caratteristica è la misurabilità. I parametri tecnici, a differenza di quelli economici e qualitativi, non sono opinabili, non risentono più di tanto di diverse modalità di calcolo e non si alterano col tempo. Paramentri economici I parametri economici sono i redditi lordi o netti dei beni immobili determinati con appositi bilanci estimativi che a causa dell'inflazione della moneta, hanno validità limitata nel tempo. Tra i parametri economici, le rendite catastali dei terreni e dei fabbricati hanno un'importanza particolare.L'utilità pratica di questo parametro è dovuta ai seguenti motivi:  è pronto, non richiede calcoli;  è omogeneo, in quanto è determinato con le stesse modalità in tutto il territorio nazionale ed è riferito a una stessa epoca censuaria;  è imparziale, perché calcolato da un soggetto pubblico che non ha alcun interesse di parte. Parametri qualitativi I parametri qualitativi possono essere utilizzati quando la stima viene effettuata sulla base di più parametri di confronto o possono costituire un parametro ulteriore per "aggiustare" un valore inizialmente determinato in base a un solo parametro quantitativo. TIPI DI DATI PER LA STIMA I parametri, insieme ai prezzi di mercato dei beni simili, costituiscono i dati della stima. È definito elementare "qualsiasi dato utilizzato nei calcoli estimativi che non risulti a sua volta dall'applicazione di un procedimento di calcolo"; i dati elaborati o complessi derivano invece da un calcolo effettuato precedentemente. Inoltre i dati possono essere: di fatto , se sono evidenti per la loro entità e natura e/o ipotetici , quando derivano da una stima.

TIPI DI PROCEDIMENTO

I procedimenti di stima utilizzati per comparare il bene oggetto di stima con altri di cui si conoscono i prezzi di mercato, sono classificati in:  analitici, basati sull'elaborazione di dati elementari;  sintetici, basati su dati che all'origine hanno già subito una fase di elaborazione. IL PRINCIPIO DELL'ORDINARIETÀ Il confronto sarà tanto più efficace quanto più numerosi e significativi saranno i dati di mercato rilevati. La frequenza di un prezzo tenderà a essere massima intorno a un valore medio, cioè a un importo che più di altri avrà la probabilità di verificarsi, nella terminologia estimativa tale importo è detto valore ordinario. Il perito deve sempre fare riferimento a condizioni medie, ordinarie, che rendono la stima oggettiva e "generalmente valida". CORREZIONI AL VALORE ORDINARIO Per valore ordinario si intende quanto inizialmente si ottiene comparando il bene oggetto di stima con altri beni simili di cui si conoscono i prezzi di mercato. Il bene da stimare potrà essere perfettamente assimilabile alla media oppure queste differenze saranno cosi elevate che dovrà essere effettuata una correzione al valore ordinario. Le correzioni possono essere di due tipi: comodi positivi o negativi e aggiunte e detrazioni. Comodi I comodi sono caratteristiche non modificabili del bene da stimare che lo collocano al di sopra o al di sotto della media dei beni simili presi a confronto. I comodi non sono facilmente quantificabili monetariamente tuttavia incidono sul valore complessivo. Aggiunte e detrazioni Vi sono differenze tra il bene da stimare e i beni simili che sono riferibili a un suo stato momentaneo e quindi modificabile, dovuto a fattori quantificabili monetariamente. Tali importi dovranno essere sommati o sottratti al valore ordinario e costruiranno le aggiunte o detrazioni al valore ordinario. FASI DELLA STIMA Le fasi della stima guidano il perito nell'esecuzione della stima e nella stesura della relazione. Le fasi della stima guidano il perito nell'esecuzione della stima e nella stesura della relazione.

  1. ricerca e analisi dei beni simili e dei relativi prezzi
  2. calcolo del valore ordinario
  3. correzioni al valore ordinario
  4. determinazione del valore reale