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Cap XIII: DIRITTI REALI IN GENERALE E LA PROPRIETA’ I DIRITTI REALI Diritto reale è un diritto che ha per oggetto una cosa materiale determinata (in latino res). Nel nostro sistema giuridico sono a numero chiuso, caratterizzati dalla tipicità. I diritti reali sono caratterizzati: Immediatezza : possibilità che il titolare eserciti direttamente il potere sulla cosa, senza necessità della cooperazione di terzi; Assolutezza : dovere di tutti i consociati di astenersi dall‟interferire nel rapporto fra il titolare del diritto reale ed il bene che ne è oggetto e, correlativamente, dalla possibilità per il titolare di agire in giudizio contro chiunque contesti o pregiudichi il suo diritto (efficacia erga omnes del diritto reale); Inerenza : opponibilità del diritto a chiunque possieda o vanti diritti sulla cosa. Si ritiene che i diritti reali costituiscano un numerus clausus e che siano connotati dal carattere della tipicità: con ciò si vuole impedire che i privati possano moltiplicare limiti e vincoli destinati a comprimere i poteri del proprietario, con il rischio di rendere inefficiente la gestione del bene e si intende tutelare i terzi che, volendo acquisire diritti sulla cosa, devono essere posti in grado di conoscere con esattezza i vincoli che gravano su di essa. Si è soliti distinguere tra la proprietà privata (ius in re propria) e i diritti reali che gravano su beni di proprietà altrui e che sono destinati a coesistere (iura in re aliena), comprimendolo, con il diritto del proprietario. I diritti reali in re aliena si distinguono in diritti reali di godimento (superficie, enfiteusi, usufrutto, uso, abitazione, servitù prediali) diritti reali di garanzia (pegno ed ipoteca). I primi attribuiscono al loro titolare il diritto di trarre dal bene talune delle utilità che lo stesso è in grado di fornire; i secondi attribuiscono al loro titolare il diritto di farsi assegnare, con prelazione rispetto ad altri creditori, il ricavato dall‟eventuale alienazione forzata del bene, in caso di mancato adempimento dell‟obbligo garantito. LA PROPRIETA’ L‟art. 832 c.c. enuncia il principio secondo cui al proprietario spetta:
a. il potere di godimento del bene (il potere di trarre dalla cosa le utilità che la stessa è in grado di fornire, decidendo se, come e quando utilizzarla; direttamente o indirettamente); b. il potere di disposizione del bene (potere di cedere ad altri diritti sulla cosa). Entrambi i poteri sono pieni ed esclusivi. La proprietà è caratterizzata dai connotati: a. della pienezza : attribuzione al proprietario del diritto di fare della cosa tutto ciò che vuole; b della esclusività: attribuzione al proprietario del diritto di vietare ogni ingerenza di terzi in ordine alle scelte che, in tema di godimento e di disposizione del bene, il proprietario si riserva di effettuare con totale arbitrio e discrezionalità. L‟art. 832 riconosce al proprietario il diritto di godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo, ma solo entro i limiti e con l‟osservanza degli obblighi stabiliti dall‟ordinamento giuridico. Le caratteristiche della assolutezza e della esclusività sono tipiche ormai solo della proprietà dei beni di uso strettamente personale. Quanto agli altri beni l‟ordinamento non rimette integralmente al proprietario le scelte in ordine al loro utilizzo. Il codice civile detta una disciplina differenziata per le proprietà dei beni di interesse storico e artistico, per la proprietà rurale, per la proprietà edilizia, per la proprietà fondiaria: elaborando per ciascuna categoria di beni una serie di previsioni miranti a conciliare l‟interesse egoistico del proprietario con l‟interesse degli altri proprietari o della collettività. Con l‟avvento della Carta costituzionale, inoltre, la proprietà non solo non viene più dichiarata inviolabile, ma non viene neppure disciplinata fra i principi fondamentali, né fra i diritti di libertà: essa è contemplata nel titolo relativo ai rapporti economici. La cost. dichiara che la proprietà privata è riconosciuta e garantita dalla legge (art. 42.2 c.c.): tale garanzia implica che non è consentito al legislatore ordinario di sopprimere l‟istituto della proprietà privata, e che sarebbe altresì in contrasto con i principi costituzionali un‟eventuale trasformazione del nostro sistema in un ordinamento in cui i beni siano prevalentemente collettivizzati. Tuttavia l‟art. 43 Cost. espressamente prevede che a fini di utilità generale il legislatore ben potrebbe escludere l‟ammissibilità della proprietà privata per quanto riguarda una determinata categoria di beni che si riferiscano a servizi pubblici essenziali o a fonti di energia o a situazioni di monopolio ed abbiano carattere di preminente interesse generale. Inoltre l‟art. 42.2 Cost. demanda espressamente al legislatore ordinario il compito di determinare i modi di acquisto, di godimento ed i limiti, allo scopo di assicurarne la funzione sociale e di renderla accessibile a tutti. Quindi, il legislatore è legittimato ad intervenire per delineare,
i poteri del proprietario rispetto a quelli riconosciuti agli altri titolari di beni appartenenti a quella medesima categoria, o annulandone o diminuiendone in modo apprezzabile il valore di scambio: le prime (es. restrizioni ai poteri di godimento e di disposizione spettanti a tutti indiscriminatamente i proprietari di beni culturali) rientrano nel concetto di conformazione del contenuto del diritto di proprietà sui beni appartenenti a quella determinata categoria e non comportano indennizzo; le seconde (es. quelle che impongono particolari restrizioni, rispetto ai poteri normalmente spettanti ai proprietari di aree agricole, al singolo titolare il cui fondo sia gravato da non marginali vincoli alla coltivazione, a tutela della sicurezza dei voli che si effettuano nel limitrofo aeroporto) rientrano invece nel concetto di espropriazione e necessitano di indennizzo. Il DPR 327/2001 prevede che nella nozione di espropriazione di beni immobili rientri non solo l‟ipotesi di passaggio del diritto di proprietà dall‟espropriato al beneficiario dell‟espropriazione, ma anche quella del vincolo sostanzialmente espropriativo, cioè quella in cui il fondo sia gravato da una servitù o subisca una permanente diminuzione di valore per la perdita o la ridotta possibilità di esercizio del diritto di proprietà. Quanto all‟indennizzo, la Corte Cost. ha escluso che l‟indennizzo debba necessariamente consistere unicamente nell‟integrale risarcimento del pregiudizio economico sofferto dall‟espropriato in base al solo valore venale (di mercato) del bene; di contro ha escluso anche che l‟indennizzo possa essere dal legislatore stabilito in termini meramente simbolici o irrisori, dovendo piuttosto rappresentare un serio ristoro del pregiudizio conseguente all‟espropriazione. Il DPR 327/2001 ha stabilito dei criteri di valutazione dell‟indennizzo relativi all‟espropriazione di aree non edificabili coltivate (l‟indennizzo è pari al valore agricolo più un‟indennità aggiuntiva se il proprietario è coltivatore diretto o imprenditore agricolo a titolo principale); la giurisprudenza dà una soluzione al problema dei criteri di quantificazione dell‟indennizzo in caso di espropriazione di un‟area non edificabile; aree edificabili (l‟indennizzo è pari al suo valore venale); in caso di espropriazione di una costruzione legittimamente edificata, l‟indennizzo è pari al suo valore venale; in caso di vincolo sostanzialmente espropriativo, l‟indennizzo è commisurato al danno effettivamente prodotto. Al fine di incentivare la cessione volontaria della proprietà del bene dall‟espropriando al beneficiario dell‟espropriazione senza necessità di addivenire ad un formale decreto di esproprio, la legge prevede che il corrispettivo della cessione sia, di regola, maggiore rispetto all‟indennizzo. L‟Autorità che utilizza un bene immobile per scopi di interesse pubblico, dopo averlo modificato in assenza di un valido ed efficace provvedimento di esproprio o dichiarativo di pubblica utilità, è legittimata ad adottare un provvedimento (provvedimento di acquisizione coattiva), in forza del quale l‟immobile viene acquisito, non retroattivamente, al suo
patrimonio indisponibile: acquisizione sanante. Al proprietario è riconosciuto un indennizzo per il pregiudizio patrimoniale e non patrimoniale sofferto. La proprietà dei beni culturali. Beni culturali: cose, immobili e mobili, che presentano interesse artistico, storico, archeologico, archivistico, bibliografico, o che comunque costituiscono testimonianze aventi valore di civiltà. Art. 9.2 Cost. La repubblica tutela il patrimonio storico e artistico della Nazione. Art. 839 c.c.: postula un particolare regime dominicale per le cose di proprietà privata, immobili o mobili, che presentano interesse artistico, storico o etnografico. D.lgs. 42/2004: impone al proprietario, cui sia stata notificata dal Ministero per i beni e le attività culturali la c.d. dichiarazione dell’interesse culturale, una serie di a. limiti relativi al potere di godimento (es. prevedendo che i beni culturali non possano essere distrutti, deteriorati, danneggiati o adibiti ad usi non compatibili con il loro carattere storico o artistico; e b. limiti al potere di disposizione (es. prevedendo che l‟obbligo di denuncia degli atti che trasferiscono, in tutto o in parte, a qualsiasi titolo, la proprietà o la detenzione di detti beni. Inoltre, i beni culturali possono essere espropriati per causa di pubblica utilità, quando l‟espropriazione risponda ad un importante interesse a migliorarne le condizioni di tutela ai fini della fruizione pubblica. La proprietà edilizia. Al proprietario di un‟area interessata all‟edificazione compete il c.d. ius aedificandi: il diritto di costruire. L‟attività edificatoria può essere svolta solo nel rispetto delle previsioni degli strumenti urbanistici, dei regolamenti edilizi e della disciplina urbanistico-edilizia vigente. L‟attività di trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio è subordinata: a) al previo rilascio, da parte dell‟autorità comunale, di un permesso di costruire, quanto agli interventi di maggiore impatto (es. interventi di nuova costruzione). Tale permesso può essere rilasciato solo se l‟intervento da realizzare sia conforme alle previsioni degli strumenti urbanistici e della disciplina urbanistico- edilizia vigente, e comporta l‟obbligo a favore del Comune di un contributo di costruzione commisurato all‟incidenza degli oneri di urbanizzazione ed al costo di costruzione, che consenta all‟amministrazione municipale di provvedere, ove non già esistenti, alla realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria (es. strade) e secondaria (es. asili nidi); b) alla segnalazione certificata di inizio di attività (S.C.I.A) indirizzata all‟amministrazione comunale; c) alla comunicazione, anche telematica, dell‟inizio dei lavori (C.I.L.) per interventi di minore rilevanza (es. manutenzione straordinaria). Non richiede alcun titolo abilitativo la realizzazione degli interventi edilizi minori.
cintare in qualsiasi momento il proprio fondo (art. 841 c.c.) e, da altro lato, di impedirne l‟accesso a chiunque (salvo esercizio per la caccia, 842 c.c.; per la costruzione o riparazione di un muro od altra sua opera che si trovi sul confine o presso di esso, 843 per riprendere la cosa sua che vi si trovi accidentalmente o l‟animale che vi sia riparato sfuggendo alla custodia, 843 c.c.). Le consuetudini consentono talora l‟accesso ai fondi altri per passeggiarvi, raccogliere fiori o funghi, ecc. I rapporti di vicinato. Per tutelare i contrapposti interessi dei proprietari di fondi contigui, disciplinando i “rapporti di vicinato”, il codice detta tutta una serie di regole in materia di: a) atti emulativi; b) immissioni (844 c.c.); c) distanze (873, 878 ss. c.c.); d) muri (874 ss. c.c.); e) luci e vedute (900 ss. c.c.); f) acque (908 ss.). Le norme in discussione sono tese a conformare la proprietà immobiliare, in modo da assicurare un coordinamento fra i diritti riconosciuti ai singoli titolari. Gli atti emulativi. Al proprietario sono preclusi gli atti di emulazione, per tali intendendosi quelli che non hanno altro scopo che quello di nuocere o arrecare molestia ad altri. Il divieto costituirebbe espressione particolare del principio generale che vieta l‟abuso del diritto. Perché l‟atto di godimento di un bene sia vietato, debbono concorrere due elementi: a) l‟uno oggettivo, ossia l‟assenza di utilità per chi lo compie; b) l‟altro soggettivo, ossia l‟intenzione di nuocere o arrecare molestia ad altri. Si ritiene non incorra nel divieto di atti emulativi un comportamento omissivo del proprietario, quand‟anche finalizzato a nuocere al vicino. Le immissioni. Il diritto di godere del bene in modo esclusivo (832 c.c.) importa che lo stesso proprietario è legittimato ad opporsi a qualsiasi attività materiale di terzi che abbia a svolgersi sul suo fondo (es. scarico di rifiuti): cd “immissioni materiali”. Egli non può invece opporsi, almeno di regola, ad attività che si svolgono sul fondo del vicino. È peraltro frequente che talune attività importino la produzione di fumi, calore, esalazioni, rumori, scuotimenti e simili, destinati a propagarsi nelle proprietà circostanti (cd “immissioni immateriali”). In questo caso occorre distinguere: a) se le immissioni rimangono al di sotto della soglia della normale tollerabilità, chi le subisce deve sopportarle (art. 844.1 c.c.); b) se le immissioni superano la soglia della normale tollerabilità, ma sono giustificate da esigenze della produzione, chi le subisce non ha il diritto di farle cessare, ma può ottenere un indennizzo in danaro per il pregiudizio eventualmente sofferto (art. 844.2 c.c.); c) se le immissioni superano la soglia della normale tollerabilità senza essere giustificate da esigenze della produzione, chi le subisce ha il diritto per il
futuro che ne cessi la prosecuzione e per il passato gli sia riconosciuto l‟integrale risarcimento del danno sofferto. La soglia della normale tollerabilità di un‟immissione non coincide con i limiti veramente previsti da leggi e regolamenti a tutela di interessi di carattere generale (es. salute). La tollerabilità o meno di un‟immissione va valutata caso per caso, dal punto di vista del fondo che la subisce, tenendo conto della “condizione dei luoghi”: cioè, della loro destinazione naturalistica ed urbanistica, delle attività normalmente svolte nella zona, del sistema di vita e delle abitudini di chi vi opera, ecc. Non rilevano né le condizioni soggettive di chi utilizza il fondo, né l‟attività svolta da quest‟ultimo. L‟immissione che supera la soglia della normale tollerabilità proveniente da attività di produzione sarà ammessa solo, salvo indennizzo a favore delle proprietà danneggiate: a) se non sia eliminabile (o quantomeno riducibile) attraverso l‟adozione di accorgimenti tecnici non particolarmente onerosi; b) se la cessazione dell‟attività produttiva causerebbe alla collettività un danno più grave del sacrificio inflitto ai proprietari dei fondi vicini. Le distanze legali. Al fine di impedire che, fra immobili che si fronteggiano da fondi appartenenti a proprietari diversi, possano crearsi anguste intercapedini in cui i rifiuti si accumulino e l‟aria ristagni con effetti negativi sulla vivibilità degli edifici e la salute degli utilizzatori, l‟art. 873 c.c. dispone che le costruzioni su fondi confinanti se non sono unite o aderenti, devono essere tenute a distanza non minore di 3 metri tra loro. Se l‟immobile risulta a distanza inferiore, il vicino può agire per la rimozione dell‟opera abusivamente realizzata, nonché per il risarcimento del danno sofferto (art. 872.2 c.c.). Tutela ripristinatoria: il vicino agisce per la rimozione dell‟opera abusivamente realizzata. Il codice contempla poi disposizioni aventi ad oggetto i muri che si trovano sul confine o nei pressi del confine tra proprietà limitrofe. Il proprietario confinante ha diritto di acquisire la comproprietà del muro che si trovi sul confine (art. 874 c.c.); chi acquisisce la comproprietà del muro deve all‟altro confinante un importo pari alla metà del valore del muro e del suolo su cui insiste, nonché (nel caso in cui il muro non si trovi sul confine) un importo pari al valore dell‟area da occupare con la nuova costruzione. In considerazione del carattere potenzialmente dannoso che assumono rispetto ai fondi vicini, il codice prevede distanze minime di sicurezza dal confine per pozzi, cisterne, fosse e tubi, fabbriche e depositi pericolosi o nocivi, fossati e canali, piantagioni, apiari. Le luci e le vedute. Le aperture nel muro contiguo al fondo finitimo si distinguono in: vedute o prospetti: es. finestre ad altezza uomo; permettono di affacciarsi e di
Stato e al proprietario dell’immobile dove è avvenuto il ritrovamento e allo scopritore fortuito compete un premio (d.lgs. 42/2004). 1.3 L’accessione (art. 934 ss. c.c.): opera in caso di stabile incorporazione (per opera dell’uomo od anche per evento naturale) di beni di proprietari diversi: in tale ipotesi di regola il proprietario della cosa principale acquista la proprietà delle cose che vengono in essa incorporate. Al riguardo, occorre distinguere fra: 0.2.0L’accessione di mobile ad immobile (934 ss. c.c) importa che qualunque piantagione, costruzione od opera esistente sopra o sotto il suolo appartiene al proprietario di questo: “superficies solo cedit”. Questa regola viene derogata in ipotesi di c.d. “accessione invertita” (938 c.c.), che avviene quando nel realizzare una costruzione, il proprietario sconfina sul fondo altrui, sicché l’edificio viene ad insistere a cavallo tra due fondi: se la parte realizzata sul terreno altrui non ha una propria autonomia funzionale, se l’autore dello sconfinamento opera nel ragionevole convincimento di edificare sul proprio suolo (buona fede), se il proprietario del fondo occupato non fa opposizione entro 3 mesi dal giorno in cui la costruzione sul suo fondo ha avuto inizio, il proprietario sconfinante può chiedere che il giudice gli trasferisca la proprietà del suolo occupato a fronte del pagamento, a favore del confinante, di una somma pari al doppio del valore della superficie occupata; 2 L’accessione di immobile ad immobile (941 ss. c.c.), che si articola nelle seguenti figure: 1) l’“alluvione”, che consiste nell’accrescimento dei fondi rivieraschi di fiumi e torrenti per l’azione dell’acqua corrente: siffatti terreni alluvionali appartengono al proprietario del fondo incrementato; 2) l’“avulsione”, che consiste nell’unione al fondo rivierasco di porzioni di terreno, considerevoli e riconoscibili staccatesi da altro fondo per forza istantanea dell’acqua corrente: dette porzioni di terreno appartengono al proprietario del fondo incrementato, che è peraltro tenuto a pagare all’altro proprietario un’indennità nei limiti del maggior valore recato al suo fondo dall’avulsione; 3 L’accessione da mobile a mobile (art. 939 ss. c.c.), che dà luogo a: l’“unione”, che consiste nella congiunzione di beni mobili appartenenti a proprietari diversi che vengono a formare un tutto inseparabile senza dar luogo ad una “cosa nuova”: la proprietà diventa comune. Se però, una delle due cose si può considerare principale o è molto superiore per valore, il suo proprietario acquista la proprietà del tutto e deve corrispondere una somma di denaro alla controparte; 2) la “specificazione”, che consiste nella creazione di una cosa del tutto nuova con beni mobili appartenenti ad altri (es.: produzione di sapone con materie prime altrui): qui si ha trasformazione della materia mediante l’opera umana. Azioni a difesa della proprietà. “Azioni petitorie” (hanno natura reale, in quanto volte a far valere un diritto reale): L‟“azione di rivendicazione” (c.d. reivindicatio) (art. 948 c.c.): è concessa a chi si
afferma proprietario di un bene, ma non ne ha il possesso, al fine di ottenere, da un lato, l‟accertamento del suo diritto di proprietà sul bene stesso e, dall‟altro, la condanna di chi lo possiede o detiene alla sua restituzione. Legittimato attivamente è chi sostiene di essere proprietario del bene senza trovarsi nel possesso della cosa. Legittimato passivamente è colui che, avendo il possesso o la detenzione della cosa, ha la c.d. facultas restituendi. Basta che il convenuto possieda o detenga la cosa al momento della domanda giudiziale: se successivamente abbia cessato, per fatto proprio, di possedere o detenere la cosa (es.: perché l‟ha ceduta a terzi), l‟azione può essere legittimamente proseguita nei suoi confronti, anche se non potrà più avere l‟effetto restitutorio del possesso che le è proprio. Il convenuto sarà obbligato a recuperare la cosa per l‟attore a proprie spese, oppure, in mancanza, a corrispondergliene il valore, oltre a dovergli in ogni caso risarcire il danno. Comunque il proprietario può sempre rivolgersi direttamente contro il nuovo possessore, al fine di ottenerne direttamente da quest‟ultimo la restituzione del bene. Per la prova, l‟attore ha l‟onere di dimostrare il suo diritto di proprietà. Se l‟acquisto è a titolo originario, sarà sufficiente fornire la prova di tale titolo. Se l‟acquisto è a titolo derivativo non basterà la produzione in giudizio del suo titolo di acquisto e l‟attore dovrà dare la prova anche del titolo di acquisto dei precedenti titolari fino ad arrivare ad un acquisto a titolo originario: in questo caso la prova sarebbe, se non impossibile, estremamente difficile (“probatio diabolica”). In proposito, soccorrono due istituti: rispetto ai beni mobili (non registrati) sarà sufficiente che l‟attore provi che, quand‟anche avesse acquistato da chi non era legittimo proprietario del bene (acquisto a non domino), avrebbe comunque acquisito la proprietà della cosa per effetto della regola del “possesso vale titolo” (art. 1153 c.c.), avendo a suo tempo ricevuto, in buona fede ed in base ad un titolo idoneo al trasferimento della proprietà, il possesso del bene di cui ora lamenta di non avere il godimento; rispetto ai beni immobili (e ai beni mobili relativamente ai quali non possa dimostrarsi l‟operatività della regola “possesso vale titolo”) occorrerà invece che l‟attore provi che, quand‟anche avesse acquistato a non domino, avrebbe comunque acquisito la proprietà della cosa per usucapione (art. 1158 ss. c.c.), avendone avuto il possesso continuato per il tempo necessario a maturarsi dall‟usucapione stessa. L’azione di rivendicazione è imprescrittibile, perché anche il non uso è una manifestazione dell‟ampiezza di poteri che spettano al proprietario. Essa deve essere però rigettata se il convenuto dimostra di avere acquistato la proprietà della cosa per usucapione. Si differenzia dall‟azione di restituzione (di natura personale) che presuppone che l‟attore agisca in giudizio vantando un diritto alla restituzione nascente da un rapporto contrattuale.
enfiteusi, abitazione e servitù possono avere ad oggetto solo beni immobili; i diritti di usufrutto e uso anche beni mobili. LA SUPERFICIE Per il principio di accessione, tutto ciò che è stabilmente incorporato sopra o sotto il suolo appartiene al proprietario del suolo medesimo (art. 934 c.c.). Questa regola subisce una deroga, allorquando venga attribuito a persona diversa dal proprietario il diritto di superficie (art. 952 ss. c.c.). La superficie consiste alternativamente: Nel diritto (concessione ad aedificandum) di costruire al di sopra del suolo altrui un‟opera, di cui il superficiario, quando l‟abbia realizzata, acquista a titolo originario la proprietà (proprietà superficiaria) separata da quella del suolo, la quale ultima resta invece al concedente; Nella proprietà superficiaria (separata) di una costruzione già esistente di cui un soggetto diverso dal proprietario diviene titolare, mentre la proprietà del suolo (nuda proprietà) resta al concedente. Separazione analoga si può stabilire per il sottosuolo, ma non per le piantagioni (art. 956 c.c.). La superficie può essere perpetua o a termine: nell‟ultimo caso, alla scadenza la proprietà della costruzione passa gratuitamente al proprietario del suolo (art. 953 c.c.). Modi di acquisto della superficie sono il contratto (sia a titolo oneroso, sia gratuito), il testamento e l’usucapione. Il contratto costitutivo richiede forma ad substantiam ed è soggetto a trascrizione. Per quanto riguarda i poteri del superficiario, egli ha la libera disponibilità della costruzione, che è una sua proprietà (separata) e quindi può alienarla, costituire sulla stessa diritti reali, ecc.; ma se il diritto di superficie è a tempo determinato, la scadenza dal termine, facendo venir meno il diritto del superficiario, importa da un lato l’estinzione dei diritti costituiti dal superficiario stesso, e dall‟altro l’espansione alla costruzione dei diritti reali costituiti sul suolo. Il superficiario, in ragione della natura “proprietaria” del suo diritto, è legittimato ad esperire le azioni a tutela della proprietà superficiaria (es. l‟actio negatoria servitutis). Salva diversa pattuizione, il perimetro della costruzione non estingue il diritto di superficie (954.3 c.c.): ciò si spiega considerando che la costruzione non è che un‟estrinsecazione del diritto di superficie e non si confonde con esso. Perciò il superficiario può ricostruire sul suolo in base al diritto di superficie concessogli. L'ENFITEUSI L‟enfiteusi attribuisce alla persona a cui favore è costituita (enfiteuta, o concessionario) lo stesso potere di godimento che, su un bene immobile, spetta al
proprietario, salvo l‟obbligo di migliorare il fondo e di pagare al proprietario stesso (nudo proprietario, o concedente) un canone periodico che può consistere in denaro o in una quantità fissa di prodotti naturali, nei limiti fissati da leggi speciali. L‟enfiteuta può anche mutuare la destinazione del fondo, purché non lo deteriori. Il potere di godimento che ne deriva si suole denominare dominio utile: al nudo proprietario compete il dominio diretto che, in concreto, si riduce nel diritto al canone. L‟enfiteusi può essere perpetua o a tempo (ma non può mai avere durata inferiore ai vent‟anni: se si consentisse un termine più breve, nessuno sarebbe invogliato ad assumere l‟obbligo del miglioramento) (art. 958 c.c.). Modi di acquisto dell‟enfiteusi sono il contratto (a forma necessariamente scritta), il testamento e l‟usucapione. La legge attribuisce: all‟enfiteuta il c.d. potere di affrancazione, per effetto del quale lo stesso enfiteuta acquista la piena proprietà del fondo mediante il pagamento a favore del concedente di una somma di denaro (971 c.c.); al concedente il c.d. potere di devoluzione, per effetto del quale lo stesso concedente (in caso di inadempimento, da parte dell‟enfiteuta, all‟obbligo di non deteriorare il fondo od a quello di migliorarlo, oppure all‟obbligo di pagare il canone) libera il fondo dal diritto enfiteutico (972 c.c.). L'USUFRUTTO, L'USO E L'ABITAZIONE L‟usufrutto consiste nel diritto di godere della cosa altrui con l’obbligo di rispettarne la destinazione economica (art. 981 c.c.). L‟usufruttuario può dunque trarre dalla cosa tutte le utilità che ne può trarre il proprietario, ma se, per es., l‟usufrutto ha per oggetto un‟area, non può costruirvi, né può trasformare un giardino o parco in un orto o in un frutteto, ecc. L‟usufrutto ha necessariamente durata temporanea, perché non presenterebbe alcuna utilità pratica la proprietà del concedente (nuda proprietà), se la facoltà di godimento le fosse definitivamente sottratta. Se costituito a favore di una persona fisica, l‟usufrutto (se non diversamente previsto) s‟intende per tutta la durata della vita dell’usufruttuario; in ogni caso la morte di quest‟ultimo determina l‟estinzione del diritto, quand‟anche non fosse ancora scaduto il termine finale eventualmente previsto. Se costituito a favore di una persona giuridica, oppure di un ente non personificato (es. associazione non riconosciuta), la durata dell‟usufrutto non può essere superiore a trent’anni (979 c.c.). Oggetto dell‟usufrutto può essere qualunque specie di bene, con esclusione dei soli beni (corporali) consumabili. Questi ultimi non potrebbero infatti essere restituiti al proprietario alla cessazione dell‟usufrutto (es. cibo, denaro). Se il godimento di beni consumabili viene attribuito a persona diversa del proprietario, si avrà una
egualmente nel termine stabilito nell‟atto di costituzione e, in mancanza, con la morte non già dell‟acquirente, ma del primo usufruttuario. Potere di disposizione del godimento del bene. Solo attraverso atti inter vivos (art. 999 c.c.). L‟usufruttuario può concedere in locazione la cosa che forma oggetto del suo diritto, e più in generale, concederla in godimento a terzi (es. in comodato). Le locazioni concesse dall‟usufruttuario dovrebbero estinguersi quando si estingue l‟usufrutto. Dovere fondamentale è quello di restituire la cosa al termine del diritto di usufrutto (10001 c.c.). Egli è tenuto a (obbligazioni dell‟usufruttuario nei confronti del nudo prorpietario): Usare la diligenza del buon padre di famiglia nel godimento della cosa Non modificare la destinazione Fare (salvo dispensa) l‟inventario e prestare garanzia a presidio dell‟osservanza degli obblighi di conservazione e restituzione dei beni assoggettati ad usufrutto. L‟usufruttuario è tenuto alle spese e, in genere, agli oneri relativi alla custodia, all‟amministrazione, alla manutenzione ordinaria della cosa, e quindi alle riparazioni ordinarie, alle imposte, ai canoni, alle rendite fondiarie e agli altri pesi che gravano sul reddito. Sono a carico del nudo proprietario le riparazioni straordinarie. L‟estinzione dell’usufrutto si verifica (1014 c.c.): Per scadenza del termine o morte dell‟usufruttuario Per prescrizione estintiva ventennale Per consolidazione (ossia per riunione dell‟usufrutto e della nuda proprietà in capo alla stessa persona) che può anche essere effetto della rinunzia dell‟usufruttuario Per perimento totale della cosa Per abuso che l‟usufruttuario faccia del suo diritto, alienando i beni o deteriorandoli o lasciandoli perire per mancanza di ordinarie riparazioni. L‟estinzione importa, in ogni caso, la riespansione della nuda proprietà nella proprietà piena. Per quanto riguarda le addizioni (opere che vanno ad aggiungersi ad un preesistente contesto, di cui accrescono l'utilità) l‟usufruttuario ha lo ius tollendi (diritto di togliere le addizioni al termine dell‟usufrutto) quindi esse non devono procurare nocumento alla cosa, tranne che il proprietario non preferisca mantenere le addizioni, nel qual caso deve la minor somma tra la spesa e il miglioramento (art. 986). Uso ed abitazione. Uso ed abitazione sono tipi limitati di usufrutto: L’uso consiste nel diritto di servirsi di un bene e, se fruttifero, di raccoglierne i frutti limitatamente ai bisogni propri e della propria famiglia (1021 c.c.)
L’abitazione consiste nel diritto di abitare una casa limitatamente ai bisogni propri e della propria famiglia (1022 c.c.). A differenza del titolare del diritto d‟uso, l‟habitor non può destinare la casa oggetto del suo diritto che all‟abitazione diretta propria e dei propri familiari, con conseguente divieto di utilizzarla in altro modo. Tali diritti sorgono, oltre che al pari dell‟usufrutto per volontà dell‟uomo (contratto, testamento) e per usucapione, anche ex lege. I due diritti si distinguono perciò dall‟usufrutto soltanto sotto l‟aspetto quantitativo: l‟usuario ha le stesse facoltà dell‟usufruttuario, ma solo entro il limite indicato. I diritti d‟uso e abitazione non si possono cedere, né il bene può essere concesso in locazione o altrimenti in godimento a terzi. Negli altri casi, trovano applicazione le disposizioni dettate in tema di usufrutto. Si estinguono con la morte del titolare: pertanto non possono formare oggetto di disposizione testamentaria. LE SERVITU' La servitù prediale consiste nel peso imposto sopra un fondo (fondo servente) per l'utilità di un altro fondo (fondo dominante) appartenente a diverso proprietario (art. 1027 c.c.). Relazione tra fondo prediale e fondo dominante: il fondo dominante si avvantaggia della limitazione che subisce quello servente. L‟utilità può consistere anche nella maggiore comodità o amenità del fondo dominante (art. 1028 c.c.). Il contenuto del diritto di servitù può essere il più vario: accanto alle c.d. servitù tipiche, (es.: Il diritto alla presa d'acqua continua) sono altresì ammesse le c.d. servitù atipiche che possono essere liberamente costituite, purché finalizzate all‟utilità del fondo dominante. La legge consente esplicitamente anche le c.d. servitù industriali, quelle cioè strumentali agli utilizzi produttivi del fondo dominante che ineriscano strutturalmente al fondo stesso (es.: servitù di passaggio per trasportare merci prodotte ecc.); sono servitù irregolari quelle aziendali, ossia quelle strumentali all‟azienda. Nulla vieta che le servitù possano essere reciproche: poste cioè simultaneamente a favore ed a carico di due o più fondi, a reciproco vantaggio. La servitù non può nascere come diritto reale se non quando l‟edificio sia costruito, consistendo in una relazione tra due fondi. Prima della costruzione il rapporto ha natura obbligatoria ed è soggetto pertanto a prescrizione decennale. Non costituiscono servitù prediali le c.d. servitù irregolari, in cui il servizio è prestato da un fondo a favore di una persona (poiché la s.p. è una relazione tra fondi). Principi fondamentali in materia sono:
l‟avente diritto ad una servitù coattiva possa chiederne la costituzione alla P.A., che vi provvederà in forza di un atto amministrativo. Il venir meno dei presupposti, che avevano giustificato la costituzione della servitù coattiva, ne legittima la richiesta di estinzione: per l‟estinzione occorre una sentenza costitutiva del giudice, emessa su domanda del soggetto interessato. Le figure più importanti di servitù coattive, tipiche, sono: acquedotto coattivo; b) elettrodotto coattivo; c) passaggio coattivo. Il diritto alla servitù sussiste nell‟ipotesi in cui il fondo non ha né può avere accesso alla via pubblica (interclusione assoluta), ma anche nell‟ipotesi in cui il proprietario non possa procurarsi l‟uscita senza eccessivo dispendio o disagio (interclusione relativa). Art. 1051.2 c.c.: maggiore brevità del passaggio e minor danno del fondo su cui la servitù dev‟essere costituita. Le servitù volontarie. Quando un fondo non si trova in quelle condizioni sfavorevoli che giustificano la costituzione di una servitù legale, il proprietario di esso può assicurarsi l‟utilità che occorre per il suo miglior sfruttamento mediante la conclusione di un contratto con il proprietario del fondo su cui vorrebbe acquistare la servitù (art. 1058 c.c.). La servitù può essere costituita anche per testamento. L‟accettazione di eredità che importi l‟acquisto di una servitù è soggetta a trascrizione. Alcune servitù, dette apparenti, possono sorgere anche per usucapione o per destinazione del padre di famiglia. Servitù apparenti sono quelle al cui esercizio sono destinate opere visibili e permanenti, obiettivamente e strumentalmente destinate all'esercizio della servitù, costituenti il mezzo necessario affinché la servitù sia esercitata e tali da rendere evidente l'esistenza di un peso. La destinazione del padre di famiglia ha luogo quando consta, mediante qualunque genere di prova (2697 e seguente), che due fondi, attualmente divisi, sono stati posseduti dallo stesso proprietario, e che questi ha posto o lasciato le cose nello stato dal quale risulta la servitù. Servitù non apparenti, sono quelle ove non si hanno opere visibili e permanenti destinate al loro esercizio. Non possono acquistarsi per usucapione o per destinazione del padre di famiglia, solo per contratto o testamento precisando al secondo comma che non apparenti. L’esercizio delle servitù è regolato dal titolo (contratto, testamento, sentenza); e, in mancanza di esso dalla legge (art. 1063 c.c.): graduazione delle fonti regolatrici dell‟estensione e dell‟esercizio delle servitù. Il diritto di servitù comprende tutto ciò che è necessario per usarne: cioè sono incluse anche le facoltà accessorie, se indispensabili per l‟esercizio della servitù (es.: il diritto di attingere
acqua comprende il diritto di passaggio sul fondo in cui la fonte si trova). Si chiama “modo” d‟esercizio della servitù, l‟elemento che determina come la servitù deve essere esercitata (a piedi, con carro, con camion ecc). Se la servitù non è apparente non si può usucapirne il modo. Se la servitù è apparente, la dottrina distingue: se il modo è determinato nel titolo, non si può usucapire un modo diverso, perché solo il diritto è usucapibile; se il modo non è determinato, l‟usucapione è ammissibile. Le servitù debbono essere esercitate soddisfacendo il bisogno del fondo dominante con il minor aggravio del fondo servente (principio del minimo mezzo). Conseguenza di tale principio è il divieto al proprietario del fondo dominante di aggravare ed a quello del fondo servente di diminuire l‟esercizio della servitù. Le spese necessarie per l‟uso e la conservazione della servitù sono a carico, di regola, del proprietario del fondo dominante. Estinzione della servitù: Per rinuncia da parte del titolare, fatta per iscritto (tramite contratto se presente un corrispettivo, per atto unilaterale se non c‟è contropartita). Per scadenza del termine, se la servitù è a tempo. Per confusione quando il proprietario del fondo dominante acquista la proprietà del fondo servente o viceversa Per prescrizione estintiva ventennale (c.d. non uso). In quest‟ultimo caso bisogna distinguere, a seconda della natura della servitù, da quale momento comincia a decorrere il termine per la prescrizione estintiva: 1) Servitù “negative”, quando attribuiscono al proprietario del fondo dominante il potere di vietare al proprietario del fondo servente di fare qualche cosa, di svolgere un‟attività sul proprio fondo; a tale potere corrisponde un obbligo di non facere da parte del proprietario del fondo servente (la prescrizione non comincia quindi a decorrere se non quando il proprietario del fondo servente ha violato il divieto) b) Servitù “affermative”, quando attribuiscono al proprietario del fondo dominante il potere di fare qualche cosa, di svolgere un‟attività nel fondo servente; a tale potere corrisponde un obbligo di pati in capo al proprietario del fondo servente (es. deve tollerare il passaggio). A loro volta, esse si in: i) Continue, quando l‟attività dell‟uomo è antecedente all‟esercizio della servitù (la prescrizione non comincia a decorrere se non quando si è verificato un fatto contrario all‟esercizio della servitù) ii) Discontinue, quando invece il fatto dell‟uomo deve essere concomitante con l‟esercizio della servitù (la prescrizione estintiva comincia a decorrere dall‟ultimo atto di esercizio). L‟impossibilità di fatto di utilizzare la servitù, così come la cessazione della sua utilità, comportano la sospensione della servitù ma non l‟estinzione. Art. 1075 c.c.: la servitù si conserva per intero, ciò perché per non uso si può estinguere solo il diritto, non il modo, che non ha un valore autonomo.
