I DIRITTI REALI
LA PROPRIETA’
L’art. 832 del c.c. enuncia il principio secondo cui il proprietario ha diritto di godere e disporre
delle cose in modo pieno ed esclusivo, entro i limiti e con l’osservanza degli obblighi stabiliti
dall’ordinamento giuridico.
Da tale principio si evince che il proprietario ha dei poteri sulla cosa che consistono nel:
• Potere di godimento del bene, ossia il potere di ricavare utilità dalla cosa senza perderne la
proprietà (valore d’uso);
• Potere di disposizione del bene, per tale intendesi la realizzazione del valore di scambio,
cioè il diritto di ricavare utilità rinunciando alla proprietà o alla piena proprietà del bene.
L’art. 832 precisa poi, che il potere di godimento e di disposizione che compete al proprietario è
pieno ed esclusivo. Da qui nasce l’idea che la proprietà sia caratterizzata dai connotati:
• Dell’assolutezza, ossia dell’attribuzione al proprietario di fare della cosa tutto ciò che vuole;
• Dell’esclusività, ossia dell’attribuzione al proprietario di vietare ogni ingerenza di terzi.
Ne costituiscono applicazione la norma per cui il proprietario può in qualunque tempo chiudere il
fondo (art. 841), e quella per cui non si può entrare nel fondo altrui per l’esercizio della pesca,
senza il consenso del proprietario del fondo (art. 842, c. 3).
D’altra parte i poteri di esclusione, e la corrispondente tutela contro le interferenze altrui,
incontrano dei limiti. Ad es. il proprietario di un fondo non può impedire l’accesso al fondo:
- a chi vuole entrarvi per l’esercizio della caccia (842 com. 1);
- al vicino che vuole entrarvi per costruire e riparare un suo uro o il muro comune ( 843 com. 1);
- a chi vuole entrarvi per recuperare suoi oggetti o animali che vi siano finiti (843 com. 3).
I poteri di esclusione incontrano poi un altro limite. In linea di principio, la proprietà di un fondo si
estende sia allo spazio aereo sovrastante, sia al sottosuolo. Tuttavia, il proprietario non può
impedire che altri compiano, nel sottosuolo del suo fondo o nello spazio sovrastante ad esso, attività
le quali si svolgano a profondità o rispettivamente ad altezza tale, che egli non abbia interesse ad
escludere (art. 84 c.c.).
Tutto ciò può ricollegarsi all’art. 832 il quale sottolinea che i poteri del proprietario sono limitati
dalla legge. L’ordinamento giuridico pone dei limiti all’esercizio del diritto del proprietario; perché
l’atto sia vietato occorrono due elementi, uno oggettivo (assenza di utilità per il proprietario), l’altro
soggettivo (l’intenzione di nuocere o arrecare molestia ad altri). I limiti della proprietà si
ripartiscono, tradizionalmente, in due categorie:
• Limiti nell’interesse pubblico sono quelli imposti al proprietario per soddisfare superiori
interessi della collettività o, in altre parole, per realizzare la “funzione sociale” (art. 42 della
Costituzione);
• Limiti nell’interesse privato sono quelli imposti al proprietario per soddisfare l’interesse di
altri privati, proprietari di fondi vicini.
L’art. 42 com. 3 della Costituzione dispone che “la proprietà privata può essere, nei casi previsti
dalla legge, e salvo indennizzo, espropriata per motivi di interesse generale”.
La norma tende a ricercare un punto di equilibrio fra l’interesse del proprietario alla conservazione
dei suoi diritti sul bene e il contrapposto interesse della collettività ad utilizzarlo, ove occorra, a fini
di pubblico interesse.
A tal fine, la Costituzione prevede che la posizione del privato possa essere sacrificata solo in
presenza:
a) Di un interesse generale;
b) Di una previsione legislativa che lo consenta;
c) Di un indennizzo che compensi il privato del sacrificio che subisce nell’interesse della
collettività.
In materia di espropriazione si pongono due problemi: che cosa si deve intendere per
“espropriazione” e che cosa si deve intendere per “indennizzo”.
Secondo la corte costituzionale il proprietario subisce espropriazione non solo togliendoli
completamente la proprietà, ma anche imponendogli delle limitazioni che, pur non determinando la
