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CAPITOLO 1 – DEFINIZIONE DEL PROBLEMA DI VALUTAZIONE
Il processo di valutazione immobiliare : processo logico e metodologico di stima, attraverso il quale, dopo aver identificato il quesito estimativo, si perviene alla determinazione del valore attribuibile ad un bene immobiliare. Il processo si articola in tre macro fasi:
- Fase preliminare: in cui si identifica il bene, lo scopo e il momento della stima. Si definisce la categoria di valore da determinare e si seleziona il criterio o i criteri di valutazione da applicare.
- Fase operativa: in cui si passa alla raccolta e all’analisi dei dati e si procede con l’applicazione dei criteri e delle tecniche di valutazione. Infine si passa alla stima del valore.
- Fase conclusiva: si verificano i dati e si passa alla stesura della relazione di stima.
Definizione del problema della valutazione : OGGETTO DELLA VALUTAZIONE: COSA VALUTARE? Oggetto di valutazione è sia il bene quale oggetto (avente caratteristiche fisiche oggettive) sia il bene-servizio (cioè il grado di soddisfazione dei bisogni dell’acquirente). A questi bisogna poi aggiungere l’aspetto giuridico, che comprende tutti i diritti, i benefici e le rendite relative alla proprietà di un bene immobiliare, e l’aspetto economico, cioè la capacità di produrre reddito nel lungo medio periodo. FINALITA’ E SCOPI DELLA VALUTAZIONE: PERCHE’ VALUTARE? Qualunque decisione di natura economica compiuta secondo criteri di razionalità dipende dalla conoscenza del valore del bene o dell’attività (es. trasferimenti ereditari, quotazioni in borsa, valutazioni a fini assicurativi oppure es. valutazioni volontarie o obbligatorie). DEFINIZIONE DELLA CATEGORIA DI VALORE DA STIMARE: QUALE VALORE STIMARE? Stimare un bene significa determinare un valore economico espresso in quantità monetarie. Benché il valore economico sia normalmente e genericamente l’unico tipo di valore direttamente attinente ad una valutazione compiuta in ambito economico esistono il valore di mercato (ammontare di moneta o mezzo equivalente che un compratore razionale potrebbe pagare se la proprietà fosse messa in vendita), valore di libro (valore di un bene iscritto a una certa data nel bilancio di una società), valore di rimpiazzo (valore del bene determinato attraverso la stima analitica del costo di ricostruzione) … MOMENTI DELLA VALUTAZIONE IMMOBILIARE: QUANDO VALUTARE? La data di riferimento della valutazione può essere: vincolata, cioè stabilita da norme giuridiche, e discrezionale, cioè definita liberamente dal committente in funzione degli scopi della valutazione stessa. QUALE APPROCIO ADOTTARE NELLA VALUTAZIONE: COME VALUTARE? La fase di definizione del problema di valutazione si conclude con la selezione dell’approccio di valutazione più correttamente utilizzabile. La stima del valore economico deve essere sempre il risultato di un procedimento di valutazione che abbia caratteristiche di : genericità (evitare di usare dati e parametri viziati da situazioni anomale che possano esaltare o deprimere il valore del bene immobiliare), razionalità (pervenire al valore attraverso uno schema di analisi logico, chiaro e condivisibile), dimostrabilità (grado di credibilità e obbiettività dei dati utilizzati). La previsione è fondamento della valutazione e il valore è un dato ipotetico che si prevede ex-ante come probabile conseguenza di fenomeni più o meno evidenti ed accertabili. La metodologia è unica ed è fondata sulla comparazione.
Applicazione del procedimento valutativo : applicazione di uno o più criteri, determinazione di un valore o di un intervallo di valori e verifica della correttezza del procedimento seguito e del risultato finale.
Verifica dei risultati e stesura della relazione di stima
CAPITOLO 3 – APPROCIO DI COMPARAZIONE DELLE VENDITE O APPROCIO DI MERCATO
Secondo l’ approccio di comparazione delle vendite o approccio di mercato , si determina il valore di un bene sulla base dei prezzi riscontrabili per transazioni di beni comparabili. Si assume che il processo di acquisto di un qualsiasi bene avvenga sulla base del principio secondo cui un acquirente razionale non è disposto a pagare un prezzo superiore al costo di acquisto di beni similari che presentano lo stesso grado di utilità. Principio economico di sostituzione : il valore di un bene è determinato dal prezzo che dovrebbe essere pagato per acquistare un bene perfettamente identico (un perfetto sostituto) con le stesse caratteristiche di utilità e desiderabilità. Principio dell’equilibrio tra domanda e offerta : il prezzo di un bene è determinato direttamente dal mercato di scambio e rappresenta la sintesi conclusiva del processo di negoziazione a cui partecipano acquirenti (domanda) e venditori (offerta). Il prezzo tenderà a muoversi in funzione dell’andamento del mercato (eccesso di domanda, i prezzi tenderanno ad aumentare, eccesso di offerta, si avrà una tendenza al ribasso dei prezzi di scambio). La curva di offerta presenta nel breve periodo un comportamento piuttosto rigido poiché la quantità di beni disponibili nel mercato non può adeguarsi prontamente a variazioni della quantità richiesta.
Processo metodologico : OBBIETTIVI: definizione di un campione di beni omogenei e rilevazione dei prezzi di scambio per verificare l’equilibrio tra domanda e offerta. FASI OPERATIVE: il criterio di valutazione per comparazione delle vendite trova applicazione attraverso le seguenti fasi sequenziali:
- Identificazione di beni comparabili e di elementi di comparazione
- Identificazione delle unità di misura
- Selezione delle fonti e raccolta delle informazioni
- Processo di aggiustamento e determinazione del valore
Identificazione di beni comparabili e di elementi di comparazione: nella costruzione del campione di comparazione devono essere seguiti criteri di oggettività, omogeneità e numerosità. L’ omogeneità del campione può essere ricercata basandosi su elementi di comparazione che permettano di far emergere in maniera oggettiva, le necessarie similitudini in termini di utilità e desiderabilità di un bene. Principali elementi di comparazione sono: caratteristiche fisiche (intrinseche, estrinseche), caratteristiche giuridiche (norme che regolamentano la proprietà, il possesso o la destinazione d’uso del bene) e caratteristiche economico finanziarie (redditività, costi di manutenzione).
Identificazione delle unità di misura: la comparazione dei prezzi di vendita avviene attraverso l’espressione di un prezzo in funzione di quantità fisiche (misure di volume o di unità, es. euro/mq) o in funzione di quantità economiche (ricavi o redditi, es. moltiplicatore del reddito netto, relazione tra valore (prezzo) del bene e i ricavi/redditi da esso producibile). Nella scelta dell’unità di misura è necessario tener presente la specificità del bene oggetto di valutazione.
Selezione delle fonti e raccolta delle informazioni: qualunque informazione deve possedere le caratteristiche di: attendibilità (certezza della attendibilità della fonte), aggiornamento (l’arco temporale delle informazioni deve essere contenuto), omogeneità (omogeneità informazioni raccolte per le diverse unità di comparazione) e specificità (caratteristiche rilevanti).
Processo di aggiustamento: ciascun bene immobiliare è eterogeneo e per aumentare il grado di omogeneità del campione e dei dati di raffronto è necessario ricorrere ad un processo di aggiustamento (qualitativo, percentuale, assoluto, per punti di merito, statistico). Il valutatore è chiamato ad una scelta tra un approccio soggettivo e oggettivo al processo di aggiustamento e quindi alla scelta tra un maggior ricorso a dati quantitativi piuttosto che valutazioni qualitative.
STIMA PER PUNTI DI MERITO: confronto parallelo fra le differenti unità di comparazione e sull’assegnazione di giudizi comparati. L’aggiustamento per punti di merito costituisce un utile strumento per
CAPITOLO 4 – CRITERIO DI VALUTAZIONE AL COSTO
Secondo il criterio di valutazione al costo il valore di un bene immobiliare si determina sulla base di tre elementi:
- Valore dell’area di pertinenza dell’edificio (libera e disponibile per il migliore utilizzo)
- Costi da sostenere per la costruzione di un edificio, con caratteristiche e utilità simili a quello oggetto di valutazione
- Fattori di aggiustamento del costo di costruzione, per tener conto del deprezzamento accumulato Il metodo di valutazione al costo deve essere applicato in ipotesi che la valutazione si svolga in condizioni di ordinari età (i risultati della valutazione devono avere validità generale e derivino da giudizi di stima oggettivi) e indifferenza (per il soggetto interessato alla valutazione è indifferente la scelta tra l’acquisto di un bene immobiliare sul mercato o la realizzazione di uno nuovo. L’applicazione del criterio di valutazione al costo si fonda essenzialmente su: Principio di sostituzione : nessun investitore razionale e prudente, è disposto a pagare una somma superiore al costo di acquisto di un’area edificabile e ai costi indispensabili per la realizzazione di un bene immobiliare con le caratteristiche e l’utilità desiderate. Principio del massimo e migliore utilizzo : ciascun proprietario dovrebbe tendere ad utilizzare al meglio i proprio beni e il valore di un bene quindi in tale principio è in funzione del suo massimo e miglior utilizzo.
Processo metodologico : il processo logico si divide in tre fasi:
- Stima del valore dell’area e delle migliorie apportate al sito
- Stima del costo pieno di costruzione del bene immobiliare
- Stima dei fattori di deprezzamento
Stima del costo pieno di costruzione del bene immobiliare: la stima del costo pieno può essere effettuata prendendo come riferimento la situazione nella quale è stato costruito il bene (costo di riproduzione) oppure il momento di valutazione del rimpiazzo (costo di rimpiazzo). Costo di riproduzione: ricostruire, a prezzi correnti alla data di valutazione, un duplicato esatto del bene oggetto di valutazione. Costo di sostituzione o rimpiazzo: costo stimato per costruire un edificio con utilità equivalente al bene oggetto di valutazione, usando materiali moderni e standard, layout e design correnti. COSTO PIENO DI COSTRUZIONE: tutti i fattori produttivi che partecipano al processo di produzione di un bene devono trovare adeguata rappresentazione rispetto all’aggetto finale. (costi dell’area + costi del fabbricato) Costi del fabbricato: rappresentano i costi sostenuti durante la fase di realizzazione vera e propria dell’immobile (costruzione e commercializzazione), oneri di urbanizzazione primaria e secondaria, compensi professionali per progettazione, direzione lavori e collaudi, costi di commercializzazione e costi amministrativi. Divisi fra loro in costi diretti (costi produttivi – manodopera, materiali, ammortamento attrezzature) e costi indiretti (parcelle professionali, consulenze, spese di tipo amministrativo). Essendo difficile determinare in modo così analitico e dettagliato le singole componenti di costo è comodo adottare una classificazione dei costi in base alla loro natura:
- Costi di produzione o oneri di vario tipo: costo di produzione fuori terra e entroterra e per opere speciali. E oneri quali contributi commisurati al costo di costruzione, oneri smaltimento rifiuti, allacciamenti alle pubbliche utenze, oneri di urbanizzazione, oneri per attività professionali di progettazione e direzione lavori.
- Costi commerciali: costi sostenuti per le fasi di promozione dell’operazione immobiliare.
- Oneri finanziari: calcolati considerando un opportuno tasso di interesse che sia espressivo delle effettive condizioni di reperimento delle risorse finanziarie di breve o di lungo termine: OF=(A+[((n+1)C)/2n])din A = costo acquisto area. C = costo di produzione fabbricato. n = numero periodi dall’inizio dell’operazione. d = rapporto di indebitamento. i = tasso di interesse periodale.
- Profitto dell’imprenditore immobiliare: in funzione del grado di rischio e alle competenze professionali associate al progetto. Costo pieno di costruzione = C + OC + OF + P CPC = costi di produzione del fabbricato + costi commerciali + oneri finanziari + profitto imprenditore Definite le componenti del costo pieni di costruzione del bene immobiliare, è necessario individuare la metodologia da utilizzare per la loro misurazione. Metodo della comparazione per unità di misura (costo per unità di misura al metro quadro o metro cubo di edifici comparabili e moltiplicando tale costo unitario per la
superficie o il volume del bene oggetto di valutazione), metodo semi-analitico (determina il costo di costruzione come somma dei costi delle parti componenti l’edificio) e metodo di analisi delle quantità.
Stima dei fattori di deprezzamento: il deprezzamento rappresenta la perdita di valore economico dell’edificio nel corso della sua vita utile. Esso può essere definito come differenza tra il costo di ricostruzione o sostituzione e il valore economico del bene immobiliare in un dato momento, solitamente considerato dal mercato come perdita di valore e quindi dedotto dal costo pieno di costruzione. Tale perdita di valore può essere determinata da deterioramento fisico (perdita di valore dovuta dall’uso e da passare del tempo, può essere curabile e incurabile), obsolescenza funzionale (incapacità dell’edificio di assolvere le proprie funzioni in maniera efficace e efficiente) e obsolescenza esterna (diminuzione del valore di un bene determinata da condizioni esterne sfavorevoli, legate alla localizzazione del bene). METODI DELLA STIMA DEL DEP: Metodo della vita utile: Dep. Accumulato totale = (Costo di ricostruzione o sostituzione/rimpiazzo * Età effettiva/Vita economica). Metodo della comparazione delle vendite: Dep. Accumulato totale = (Costo di ricostruzione o sostituzione/rimpiazzo – Valore attuale della costruzione).
Stima del valore dell’area e delle migliorie apportate al sito Il procedimento di valutazione dell’area si caratterizza per le fasi tipiche di ogni metodo di valutazione:
- Definizione dell’oggetto da stimare (caratteristiche fisiche, migliorie ..) e dei diritti gravanti sulla proprietà oggetto di valutazione
- Definizione della data e delle finalità della valutazione
- Identificazione del valore da stimare e dell’approccio di valutazione da utilizzare Metodo di comparazione delle vendite: determinare il valore sulla base dei dati di vendita recenti, relativi a proprietà simili o comparabili a quella oggetto di valutazione.
VALORE DEL BENE = A + C + OC + OF + P +/- deprezzamento
Selezione di un tasso di attualizzazione: il tasso di attualizzazione rappresenta il tasso che permette di convertire una indicazione di reddito futuro in una indicazione di valore attuale. La determinazione del tasso può essere effettuata seguendo tre diverse tipologie di approccio:
- Soggettivo: la determinazione del tasso è basata sull’espressione di un importo derivato dall’esperienza soggettiva del valutatore e in base alle informazioni ricavabili relativamente al tasso utilizzato da altri soggetti. Questo tipo di approccio è fondato più sulla credibilità del valutatore che sulla effettiva razionalità del metodo. Tendono ad appiattire le scelte su valori più frequenti e tendono, oltre a non fornire alcuna spiegazione riguardo i criteri di selezione del tasso, ad assumere comportamenti imitativi.
- Comparativo di mercato: la soluzione rimanda alla comparazione di mercato in cui viene effettuata la costruzione di un campione omogeneo e rappresentativo di beni comparabili e alla raccolta di informazioni relative ai valori di scambio e ai redditi prodotti o producibili: t = R/V (determinazione dei tassi di capitalizzazione di mercato). Nella prassi valutativa anglosassone anziché trovare i tassi di capitalizzazione vengono utilizzati i moltiplicatori del reddito: V=R*m dove m=1/t Il tasso a cui si perviene NON rappresenta un tasso di redditività dell’investo immobiliare. Nel metodo di mercato, il tasso di capitalizzazione e il suo reciproco (moltiplicatore) rappresentano solo fattori di relazione tra reddito e valore di un bene e non indicatori (tassi) di redditività dell’operazione oggetto di valutazione.
- Costo opportunità: rappresenta il costo legato al rendimento offerto da investimenti alternativi e comparabili per dimensioni e profilo di rischio. Il rendimento atteso è determinato da due componenti: il tasso di rendimento di investimenti privi di rischi e da un premio legato alla possibilità di non ricevere il flusso alla data prevista: t = Rf + PR = (Risk free + premio per il rischio). il rendimento di un investiti mento deve essere inteso come una congrua remunerazione per la rischiosità alla quale accetta di esporsi l’investitore.
Data la notevole difficoltà nell’acquisire dal mercato finanziario le informazioni necessarie per determinare i tassi di capitalizzazione, i premi per la liquidità, i premi per il rischio … la prassi tende ad assegnare una scarsa significatività all’approccio finanziario e a propendere verso quello comparativo.
Tuttavia, l’attenzione alla produzione di un reddito annuo diventa è rilevante per tutti i beni destinati ad ospitare attività d’impresa in quanto l’impresa rappresenta un operatore economico razionale in cui processo decisionale è guidato dalla massimizzazione dei benefici economici attesi. Non altrettanto si può affermare nel comparto immobiliare a destinazione residenziale e abitativa in cui vengono effettuate transazioni non sempre riconducibili a finalità economico-reddituali e di conseguenza non riconducibili all’interno di tale approccio.
