Scarica riassunto libro estimo e più Appunti in PDF di Economia solo su Docsity!
capitolo 1_ definizione del problema di valutazione
Il processo di valutazione Si definisce processo di valutazione immobiliare il processo logico e metodologico di stima, attraverso il quale,dalla identificazione del quesito estimativo, si previene al conseguimento dell'obbiettivo finale, cioè alla determinazione del valore attribuibile ad un bene immobiliare Nel processo di valutazione sono distingibili 3 macrofasi:
1. Fase preliminare: il primo compito del valutatore consiste nella chiara definizione del problema, e dunque nella
identificazione precisa di tutti quegli elementi che originano il quesito di valutazione e ne consentono la risoluzione
2. Fase operativa: si procede operativamente alla raccolta di analisi di dati ed info rilevanti, all'applicazione dei criteri e
delle tecniche di valutazione ed infine all'elaborazione dei risultati finali
3. Fase conclusiva: si procede alla verifica conclusiva dei risultati e alla stesura della relazione finale
Definizione del problema di valutazione Il raggiungimento dell'obbiettivo di valutazione è certam facilitato dalla chiara individuazione dei seguenti elementi:
• Oggetto della valutazione (cosa valutare)
• Finalità della valutazione (perchè valutare)
• Quale categoria di valore stimare (quale valore stimare)
• A quale momento riferire la valutazione (quando valutare)
• Quale approccio adottare nella valutazione (come valutare)
oggetto della valutazione
La correttezza metodologica di un processo di valutazione e la congruità del risultato a cui esso consente di pervenire dipendono
dalla chiara individuazione dell'oggetto(paricolarm vero nei casi di beni immobiliari).
Oggetto della valutazione è sia il bene quale oggetto avente precise caratt fisiche(estensione,localizzaz..),sia il bene-servizio cioè il bene in grado di soddisfare i bisogni dell'acquirente e suscettibile di produrre reddito nel medio-lungo periodo (aspetto
economico). Ai due aspetti citati(fisico,economico) bisogna aggiunere quello giuridico (il bene ha caratteristica di immobilità: la
proprietà non può essere fisicam trasferita x cui si è sviluppato un'intero corpo di leggi riguardanti i diritti sulla proprietà e
relative forme di trasferimento).
Sinteticamente si analizzano 3 aspetti: fisico, economico, giuridico; A) aspetto fisico
Quale bene fisico la proprietà immobiliare possiede alcune caratteristiche essenziali:
• Immobilità
• Intrasferibiltà
• Vita fisica ed economica molto lunga
• Unicità assoluta di ogni singola particella fondiaria
• Dipendenza dall'ambiente circostante e dalla posizione geografica
queste caratteristiche fisiche influenzano in modo determinante i suoi attributi economici e l'organizzazione ed il funzionamento
dei mercati immobiliari
B) aspetto economico
Quale bene economico la proprietà immobiliare possiede le caratteristiche di scarsità e utilità.oltre a queste caratt, che sono comuni anche agli altri beni economici, hanno altri caratteri economici distintivi che derivano dagli atributi fisici e legali e che influenzano il valore del bene con riguardo all'uso e alla capacità di produrre reddito (es. Caratt fisica:immobilità__il bene nn può essere trasferito in un mercato + favorevole, ma deve essere sfruttato dove si trova)
C) aspetto giuridico
Il termine giuridico proprietà immobiliare comprende tutti i diritti, i benefici e le rendite relative alla proprietà di un bene Immobile
finalità e scopi della valutazione immobiliare Qualunque decisione di natura economica compiuta secondo criteri di razionalità dipende dalla conoscenza del valore del bene o dell’attività (es. trasferimenti ereditari, quotazioni in borsa, valutazioni a fini assicurativi oppure es. valutazioni volontarie o obbligatorie).
Fase preliminareFase conclusivaFase operativaDefinizione della categoria di valore
Identificaz dello scopo
Identificaz del bene immobiliare
Stesura della relazione di stima
Verifica dei risultati
Applicaz procedim valutativo e stima del valore
Scelta del criterio di valutazione
La finalità ultima è in realtà sempre definita dal committente e rappresenta una risposta individualistica a condizioni specifiche. 2 criteri suggeriti:
A) classificazone:
B) si possono approfondire le motivazioni originanti un procedimento di valutazione immobiliare.queste possono essere:
- Valutazioni volontarie (conoscitive o cautelative) disposte volontariam dal commitente
- Valutazioni obbligatorie (vincolate) disposte dal committente in presenza di norme giuridiche vincolanti o cogenti
C)
una ulteriore classificaz è quella che distingue i fatti che originano una valutazione in fatti privati e fatti pubblici. I primi sono poi suddivisi in fatti conflittuali(due parti in posizione divergente nei riguardi del valore di un bene) e non conflittuali(o economico_non c'è una divergenza:un committente per ragioni economiche intende conoscere il valore di un bene).il terzo contesto valutativo è quello che ha x oggetto la valutazione di beni pubblici anche questi distinti in conflittuali(x es. Esproprio di una proprietà) e non conflittuali(x es. Fine valutativo: fornire info x prendere una decisione).
definizione della categoria di valore da stimare
In campo economico una delle più generali e diffuse definizioni del termine(valutazione) è quella secondo cui valutare(o stimare) un bene significa determinarne il valore economico(in quantità monetaria). Benchè il valore economico sia normalmente e
genericamente l'unico tipo di valore attinente a una valutazione compiuta in ambito economico, esistono molteplici configurazioni
di valore:
- Valore di mercato
- Valore di libro
- Valore di rimpiazzo
- Valore di liquidazione
- Valore assicurabile
momenti della valutazione immobiliare
L'identificazione del momento di riferimento della valutazione rappresenta un aspetto fondamentale per la corretta selezione
raccolta ed analisi di dati e informazioni. È possibile distinguere tra quattro differenti momenti:
- Data di riferimento della valutazione
- Data di esecuzione della valutazione
- Data di accadimento dei fatti che generano la valutazione
- Data di riferimento dei fatti
I momenti individuali possono essere definiti in modo discrezionale o vincolato; la data di riferimento della valutazione può
essere: _vincolata, cioè stabilita da norme giuridiche
_discrezionale, cioè definita liberam dal committente in funzione degli scopi della valutazione stessa
e può essere riferita: _al presente, cioè al momento in cui viene richiesta la valutaz _ad una data futura, cioè al verificarsi di determinate condizioni
Il criterio che ispira la classificazione suggerita è quello della individuazione di macro-categorie di FINALITA' economiche, alle quali è possibile ricondurre gli SCOPI della valutazione. Gli scopi sono una generalizzazione dei motivi individuali di un commitente
Fatti privatiFatti conflittualiFatti pubbliciFatti non conflittuali• Vaolre ipotecabile
- Valore cauzionale
- Valore d'investimento
- Valore di corrente utilizzo
- Valore di trasformazione
L'applicazione dell'approccio di comparazione deve prendere spunto da 2 OBBIETTIVI:
1. definizione di un campione di beni omogenei
2. rilevazione dei prezzi di scambio per verificare l’equilibrio tra domanda e offerta.
Tali obbiettivi possono essere conseguiti attraverso 4 FASI OPERATIVE:
1. Identificazione di beni comparabili e di elementi di comparazione
2. Identificazione delle unità di misura
3. Selezione delle fonti e raccolta delle informazioni
4. Processo di aggiustamento e determinazione del valore
Identificazione di beni comparabili e di elementi di comparazione nella costruzione del campione di comparazione devono essere seguiti criteri di oggettività, omogeneità e numerosità. L’ omogeneità del campione può essere ricercata basandosi su elementi di comparazione che permettano di far emergere in maniera oggettiva, le necessarie similitudini in termini di utilità e desiderabilità di un bene. Principali elementi di comparazione raggrupati in 3 categorie in funzione delle caratteristiche del bene: _caratteristiche fisiche (intrinseche, estrinseche) _caratteristiche giuridiche (norme che regolamentano la proprietà, il possesso o la destinazione d’uso del bene) _caratteristiche economico finanziarie (redditività, costi di manutenzione) Bisogna inoltre fare una distinzione tra caratteristiche intrinseche e estrinseche: se per esempio l'ogg della valutazione è un appartamento le caratteristiche dello stabile sono estrinseche(cioè non direttamente riferibili al bene e pertinenti all'ambiente esterno); viceversa le stesse caratt diventano intrinseche se l'ogg della valutaz è l'edificio nella sua inerità.
Identificazione delle unità di misura la comparazione dei prezzi di vendita avviene attraverso l’espressione di un prezzo in funzione di quantità fisiche (misure di volume o di unità, es. euro/mq) o in funzione di quantità economiche (ricavi o redditi, es. moltiplicatore del reddito netto, relazione tra valore(prezzo) del bene e i ricavi/redditi da esso producibile). Inoltre si distingue tra parametri che forniscono indicazioni di valore(prezzo al mq, per ettaro, per posto auto...) e parametri che indicano ordini di grandezza(prezzo per unità, per camera, per posto...) Nella scelta dell’unità di misura è necessario tener presente la specificità del bene oggetto di valutazione. Per esempio, appare corretta l'espressione di un prezzo al mq o mc in riferimento alla valutazione dibeni in cui la dimensione rappresenta la caratteristica distintiva(appartamento x es),mentre assume minore significatività nella valutazione di beni il cui valore è legato ad aspetti quali la capacità ricettiva, misurata di solito in numero di posti
Selezione delle fonti e raccolta delle informazioni
La disponibilità di informazioni rappresenta una condizione necessaria per l'espressione di qualsiasi giudizio di valore. qualunque informazione deve possedere le caratteristiche di:
- attendibilità (certezza dell'attendibilità della fonte),
- aggiornamento (l’arco temporale delle informazioni deve essere il più possibile contenuto),
- omogeneità (omogeneità informazioni raccolte per le diverse unità di comparazione)
- specificità (è necessario che le informazioni siano estremam specifiche e permettano di rilevare caratteristiche rilevanti).
La raccolta delle informazioni è legata alla selezione delle fonti informative. È possibile dunque fare una distinzione tra:
- fonti dirette o primarie (acquirenti, venditori, agenti immobiliari, intermediari...)
- fonti indirette o secondarie (uffici del registro, UTE, società specializzate, centri studi...)
Processo di aggiustamento e determinazione del valore Ciascun bene immobiliare è eterogeneo e per aumentare il grado di omogeneità del campione e dei dati di raffronto è necessario ricorrere ad un processo di aggiustamento 5 forme di aggiustamento:
qualitativo
per punti di merito
- statistico Il valutatore è chiamato ad una scelta tra un approccio soggettivo e oggettivo al processo di aggiustamento e quindi alla scelta tra un maggior ricorso a dati quantitativi piuttosto che valutazioni qualitative.
cercano di determinare in maniera puntuale e quantitativa le differenze relative tra le proprietà oggetto di comparazione; frequente applicazione nell'equiparazione di caratt economico finanziarie e delle caratt fisiche e localizzative
Rimanda all'uso di modelli statistici (possibile in presenza di mercati efficienti, beni omogenei, buona quantità di info)
STIMA PER PUNTI DI MERITO:si basa sul confronto parallelo fra le differenti unità di comparazione e sull’assegnazione di giudizi comparati. Il metodo prevede di assegnare un giudizio complessivo x ogni bene;viene poi effettuato un confronto tra le caratt dei beni in oggetto, pervenendo a uno scarto che può assumere valori positivi o negativi. La stima x punti di merito si basa sul giudizio individuale di un valutatore o di un gruppo di valutatori. L’aggiustamento per punti di merito costituisce un utile strumento per orientare la valutazione all’interno di un intervallo di quotazioni minimo e massimo e per evidenziare le componenti che concorrono alla formazione del valore di mercato di un bene.
Riepilogo : Costruzione di un campione omogeneo, numeroso e oggettivo di beni: Il campione di comparazione deve essere necessariamente costruito giudicando in maniera soggettiva le caratteristiche ritenute più opportune in funzione del contesto e del bene da valutare. Raccolta delle informazioni e selezione dei dati: Data la difficoltà nel reperire informazioni è opportuno esplicitare e riportare sia le fonti a cui si è fatto riferimento sia le specifiche informazioni utilizzate. Rilevazione dei prezzi: Le comparazioni non devono avvenire su prezzi potenziali bensì su prezzi affettivamente riscontrati in transizioni concluse poiché nei processi di scambio, i prezzi iniziali di domanda e di offerta raramente coincidono con il prezzo a cui si conclude la transizione. Processo di aggiustamento: Ogni scelta adottata riguardo al processo di aggiustamento seguito necessita di essere esplicitata e adeguatamente verificata.
L’approccio di mercato è applicabile in presenza di beni comparabili e di informazioni recenti e attendibili che permettano di determinare riferimenti significativi riguardanti le quotazioni di mercato.
capitolo 4_ criterio al costo
Secondo il criterio di valutazione al costo il valore di un bene immobiliare si determina sulla base di tre elementi:
1. Valore dell’area di pertinenza dell’edificio (libera e disponibile per il migliore utilizzo)
2. Costi da sostenere per la costruzione di un edificio, con caratteristiche e utilità simili a quello oggetto di valutazione
3. Fattori di aggiustamento del costo di costruzione, per tener conto del deprezzamento accumulato
I principi economici alla base del criterio Il metodo di valutazione al costo deve essere applicato in ipotesi che la valutazione si svolga in condizioni di ordinari età (i risultati della valutazione devono avere validità generale e derivino da giudizi di stima oggettivi) e indifferenza (per il soggetto interessato alla valutazione è indifferente la scelta tra l’acquisto di un bene immobiliare sul mercato o la realizzazione di uno nuovo. L’applicazione del criterio di valutazione al costo si fonda essenzialmente su: Principio di sostituzione: nessun investitore razionale e prudente, è disposto a pagare una somma superiore al costo di acquisto di un’area edificabile e ai costi indispensabili per la realizzazione di un bene immobiliare con le caratteristiche e l’utilità desiderate. Principio del massimo e migliore utilizzo: ciascun proprietario dovrebbe tendere ad utilizzare al meglio i proprio beni e il valore di un bene quindi in tale principio è in funzione del suo massimo e miglior utilizzo, inteso come il più probabile utilizzo del bene che sia fisicamentepossibile, finanziariamente fattibile,legalmente permesso e che offra il max rendimento. Nella valutazione devono essere tenute in considerazione le condizioni prevalenti sul mercato al momento della valutazione, le tendenze in atto, l'attuale destinazione del bene ecc...
Metodologia Il processo logico si divide in tre fasi:
1. Stima del valore dell’area e delle migliorie apportate al sito
2. Stima del costo pieno di costruzione del bene immobiliare;
tale fase si articola a sua volta in alcune sottofasi: _stima dei costi di ricostruzione o sostituzione del bene immobiliare _stima dei costi indiretti commerciali e amministrativi _stima degli oneri finanziari _stima della percentuale di profitto _stima del costo di ricostruzione o sostituzione degli edifici accessor
3. Stima dei fattori di deprezzamento
stima del costo pieno di costruzione
stima dei costi di ricostruzione o sostituzione del bene immobiliare la stima del costo pieno può essere effettuata come
1. costo di riproduzione, se si prende come riferimento la situazione nella quale è stato costruito il bene; il valore dle bene
immobiliare viene determinato sulla base del costo stimato per costruire a prezzi correnti alla data di valutazione, un duplicato esatto del bene oggetto di valutazione usando usando gli stessi materiali, i medesimi standard di costruzione, lo stesso layout e design e considerando tutti i fattori di obsolescenza(caratt in eccesso o difetto risp al mercato). Utilizzato per valutare beni immobiliari o migliorie abb recenti
2. costo di rimpiazzo, se si prende come riferimento il momento di valutazione del rimpiazzo costo stimato per costruire un
edificio con utilità equivalente al bene oggetto di valutazione, usando materiali moderni e standard, layout e design correnti.
