Valutazione di Aree Edificabili: Un Approfondimento per il Corso di Economia ed Estimo, Appunti di Geopedologia, economia e estimo

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!Generalità*

!Valoredimercato*

!Valoreditrasformazione*

!S4madipiccoleareeedificabili**

! L’area! edificabile! è! un! terreno! su! cui,! in! base! agli! strumen6! edilizi! in! vigore,! è! possibile!costruire!un!nuovo!fabbricato.!

IComuniapprovanoipianiurbanis4cidilorocompetenza,nelrispe=odel* Piano& Territoriale& Regionale * (PTR),* con* lo* scopo* di* rendere* lo* sviluppo* urbano* ordinato* e* sostenibile,* tutelando* le* esigenze* abita4ve* della* popolazione* e* la* necessità* di* produzionedelleimprese.*

• I* principali* strumen4* edilizi* da* cui* dipendono* le* potenzialità* edificatorie* di* un* areasono:

• i* Piani& Urbanis1ci& Comunali& (PUC)* e* le* rela4ve* Norme& Tecniche& di& A:uazione& (NTA);*
• I* Piani&A:ua1vi& (pianipluriennalidia=uazione,pianidiloJzzazione,ecc.);
• Il* Regolamento&Edilizio& (RE).*
  • • In* seguito* alla* presentazione* di* un* proge=o* che* rispeJ* la* norma4va* vigente,* il* Comune* rilascia* il* Permesso& di& Costruire& (PdC).* Il* permesso* è* oneroso* e* comportailpagamentodiuncontributodicostruzione.

Il

• Nei* piani* comunali* ogni* Zona* territoriale* Omogenea* è* contrassegnata* da* una* le=eramaiuscola;leeventualiso=ozonesonocontrassegnateconunnumero(C2,B 1 , ecc.).* " Zona&A * (centro&storico) .Par4delterritoriointeressatedaagglomera4urbaniche* rivestono* cara=ere* storico,* ar4s4co* o* di* par4colare* pregio* ambientale* o* da* porzioni* di* essi,* comprese* le* aree* circostan4,* che* possono* considerarsi* parte* integrante,* per* tali* cara=eris4che,* degli* agglomera4* stessi.* In* questa* zona* sono* previs4interven4direcuperosulpatrimonioedilizioesistente. " Zona& B& (semicentro).& Par4* del* territorio* totalmente* o* parzialmente* edificate,* diversedallezoneA. " Zona&C&(periferia).& Par4delterritoriodes4nateanuovecomplessiinsedia4vi,che* risul4noinedificateonellequalil’edificazionepreesistentenonraggiungailimi4di superficieedensitàdellazonaB. " Zona& D& (industriale).& Par4* del* territorio* des4nate* a* nuovi* insediamen4* per* impian4industriali. " Zona&E&(agricola).& Par4delterritoriodes4nateadusiagricoli.* " Zona& F& (pubblica).& Par4* del* territorio* des4nate* ad* a=rezzatura* e* impian4* di* interessegeneraleincuil’edificazioneavviene,disolito,inseguitoaunesproprio. &

Il

ilPUCedilREstabilisconounaseriedinormetecnicheperl’edificazione,dacui dipendeladimensionedell’edificiochesipotràrealizzare. && & Ilparametrodimaggioreimportanzaèl ’Indice&di&Fabbricabilità& (If),espressoin* m 3 /m 2 ,chedàunaimmediataindicazionesullepossibilitàedificatoriedell’area.

• Tale* indice* può* essere* riferito* alla* superficie! fondiaria ,* al* ne=o* delle* opere* di* urbanizzazione,* o* alla_! superficie! territoriale_ ,* che* comprende* tu=a* la* superficie* dell’area.* **
• Altri* parametri* che* possono* condizionare* lo* sfru=amento* edificatorio* dell’area* sono,* ad* esempio:* il* rapporto! di! copertura! (Rc),* l’ altezza! massima! (Hmax),* la* distanza! dai!fabbrica6! e* dall’asse!stradale ,la larghezza!del!fronte!stradale ,ecc. ** Ques4vincolidimensionaliincidonoinmodopar4colaresulvaloredelleareedi* piccole* dimensioni,* per* le* quali* il* rispe=o* delle* distanze* e* del* rapporto* di* copertura* limitano,avoltepesantemente,larealepossibilitàedificatoria.

Il

Ilvaloredelleareeedificabilidipendedallesuepeculiaricara=eris4che:*

• Dimensione.& Deveesseresufficiente,tenutocontodeivincoliurbanis4ci,per* edificarealmenounpiccolofabbricatoindipendente;
• Forma.& La* forma* irregolare* può* limitare* o* impedire* l’u4lizzo* edificatorio* dell’area;*
• Coerenze.& La* presenza* di* fabbrica4* vicini* può* imporre* vincoli,* dovu4* alle* distanzedirispe=o,talidarenderedifficilel’edificazione;
• Pendenza,& esposizione& e& vista.& Queste* cara=eris4che,* in* genere* dipenden4* traloro,devonoesserevalutateinrelazioneallazona;*
• Natura& del& terreno.& I* terreni* di* riporto,* i* terreni* con* falde* acquifere* superficiali,* i* terreni* rocciosi* ecc.* possono* creare* difficoltà* all’esecuzione* delle* fondazioniperlequalisidovrannososteneremaggiorispese;*
• Servitù.& La* presenza* di* servitù* apparen4* (ele=rodo=o,* gasdo=o,* fognature,* ecc.)* e* non* apparen4* (servitù* di* cubatura)* possono* incidere* sul* valore* del* fabbricatoosuicos4dicostruzione.Conla servitù!di!cubatura unaparte(otu=a)* dellacubaturaedificabileèstatagiàu4lizzatapercostruireunfabbricato*

Il

Ladomandadiareeedificabilièlaconseguenzadelladomandadinuovifabbrica4 dades4nareascopiresidenziali,commercialioproduJvi. Ifa=oricheincidonomaggiormentesulladomandadinuovifabbrica4sono:

• la* crescita&demografica;&
• il* benessere&sociale;&
• una* ricollocazione&delle&aPvità&produPve;&
• Quandola reddi1vità&degli&inves1men1&mobiliari& èbassaerischiosa.*

Il

• Il* valore* di* mercato* di* un* area* edificabile* viene* determinato* mediante* il* confronto,* sulla* basediunparametrotecnico,conareesimili,applicandolanotaproporzione:

Ilpresuppostoindispensabileperpoterprocedereconlas4madelvaloredimercatoèquindil’esistenza* di* aree&simili.& * Il parametro&di&confronto& puòessereoil m^2 !di!superficie territorialeofondiariaoil m^3 !edificabile .*

• La* superficie* è* un* parametro* quan4ta4vo,* mentre* il* metro* cubo* edificabile* dipende* dalla* “qualità”* dell’area,ovverodallasuaaJtudineedificatoria.

Dall’equazionefondamentalesiricavail valore&unitario&ordinario& (Vu):*

• (€/m^2 o€/m^3 edificabile) Con procedimento!sinte6co ,noto(Vu),il(Vm)dell’areaogge=odis4maèdatoda:

Con procedimento!anali6co! il(Vu)èdeterminatoelaborandoida4elementarirela4viaogni* singolacompravendita.

Il

• Le* correzioni* al* valore* ordinario* potranno* essere* quan4ficate* con* opportuni* coefficien4* di* differenziazione,* quando* le* cara=eris4che* in* esame* cos4tuiscono* dei* comodi* posi4vi* o* nega4vi,* o* dire=amente* in* termini* monetari* se* le* correzioni* sono* classificabiliconaggiunteodetrazionialvaloreordinario.

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aggiunte detrazioni Recinzioni Spese di demolizione di opere preesistenti Opere di sistemazione dei terreni (muri di sostegno, sistemazione idraulica, ecc.) Spese di spostamento di scarichi d’acqua, condotte interrate, elettrodotti, ecc. Presenza di opere di urbanizzazione che comportino un minor contributo per il permesso di costruire Spese di sbancamento oltre la norma Presenza di servitù prediali, usufrutto, ipoteche

^ Il

Ilcriteriodelvaloreditrasformazionepuòessereu4lizzatoanchepergiudicarela convenienza* a* eseguire* un* determinato* proge=o* edilizio.* InfaJ* il* valore* di* un* fabbricatochesipotràedificare(Vm)èdatodalvaloredell’areaedificabile(Vae)piùil* costodiedificazione(K). Sihaconvenienzaeconomicaquando:

• Nel* costo* di* costruzione* l’imprenditore* dovrà* includere* anche* un* margine* di* profi=o,* da* considerare* non* tanto* come* guadagno* proprio,* ma* come* copertura,* almenoparziale,deirischichedovràaffrontare.*

**

^ Il

• Il* valore* di* trasformazione* (Vt)* di* un’area* edificabile* risulta* da* due* fa=ori:* * il* valoredimercato(Vm)delfabbricatoedificabileedilrela4vocostodicostruzione(K).* ** Notequindilequotazionimediedimercatodeifabbrica4nuoviinunadatazona* (ΣV)* e* i* cos4* medi* di* edificazione* (ΣK)* è* possibile* determinare* l’incidenza* media,* in* percentuale,delvaloredell’area(Ia):

Seènotal’incidenzamedia(vienepubblicataperesempiodallarivistaperiodica** “Consulente* Immobiliare”),* il* valore* dedll’area* può* essere* determinato* in* funzoione* delsolovaloreanuovodelfabbricato(Vm),secondolaformula:*

• Il* reliquato* apporta* all’edificio* adiacente* una* volumetria* edificabile* sufficiente* perrealizzarenuoveunitàimmobiliarioperampliareunitàimmobiliariesisten4.*

• Il* valore* della* piccola* area* sarà* determinato* in* base* all’aspe=o* economico* del* valoreditrasformazione(Vt),inmisuraparialladifferenzatrailvaloredimercatodel* fabbricatochesipotràedificare* in!più! eilcostoperlasuaedificazione.

• I* maggiori* comodi* che* un* reliquato* può* apportare* a* un’area* adiacente,* senza* aumentare* la* volumetria,* possono* essere* di* vario* genere* come,* ad* esempio,* l’incrementodelverdeprivatoodelleareedisostaedimanovraperleauto.*

• In* questo* caso* il* criterio* di* s4ma* potrà* essere* il* più* probabile* valore& complementare& (Va),calcolatosecondolaformula:*

• Dove* (V)* è* il* valore* del* fabbricato* adiacente* con* il* reliquato* annesso* e* (VB)* il* valoredellostessofabbricatosenzailreliquato.*

Seilreliquatononconsentealcunampliamentoenonaccresceinalcunmodoil* valorediunfabbricatoadiacentelas4manonpotràcheessereeffe=uatainbaseal* valore&agricolo ,* & conriferimentoaquotazionidipiccolearee(or4,giardini,ecc.). ** Talesaràancheilvaloreminimochesipotràa=ribuireall’areaogge=odis4ma.