Stima delle Aree Edificabili
L’area edificabile un terreno su cui, in base agli strumenti edilizi in vigore, è possibile costruire un nuovo
fabbricato. I principali strumenti edilizi da cui dipendono le potenzialità edificatoria di un’aria sono:
-I piani urbanistici comunali (e le relative norme tecniche di attuazione).
-I piani attuativi (piani pluriennali di attuazione, piani di lottizzazione).
-Il regolamento edilizio.
Se il progetto presentato rispetterà le normative vigenti il Comune rilascia il permesso di costruire. Il
permesso è un eroso e comporta il pagamento del contributo di costruzione.
Il valore di un’area edificabile, come di ogni altro bene immobile, dipende dalle sue caratteristiche
estrinseche ed intrinseche.
I piani urbanistici comunali suddividono il territorio in zone territoriali omogenee. Dalle zone territoriali
dipendono:
-Il tipo di fabbricato che si potrà edificare (residenziale, commerciale, industriale, di razionale).
-Le dimensioni del fabbricato.
I PUC e i RE stabiliscono una serie di norme tecniche per l’edificazione, da cui dipende la dimensione
dell’edificio che si potrà realizzare. Il parametro di maggiore importanza e l’indice di edificabilità (o indice
di fabbricabilità
m3
m2
. Altri parametri possono condizionare lo sfruttamento edificatorio dell’aria: il rapporto
di copertura, l’altezza massima, la distanza dei fabbricati vicini, distanza dall’asse stradale, la larghezza sul
fronte stradale.
Il valore di un’area edificabile dipende dalle sue peculiari caratteristiche: dimensione, forma, coerenza,
pendenza, esposizioni, vista, natura del terreno e servitù (con la servitù di cubatura una parte o tutta della
cubatura edificabile è stata già utilizzata per costruire un fabbricato adiacente).
La stima di un’area edificabile può avvenire in base ai seguenti aspetti economici:
- Valore di mercato.
- Valore di trasformazione.
- Valore complementare.
Valore di Mercato – Procedimento Sintetico
Come primo aspetto si procede con la relativa stesura di una relazione di stima con caratteristiche
intrinseche ed estrinseche dell’area edificabile. I fattori che maggiormente incidono sulla domanda di
fabbricati sono: la crescita demografica, il benessere sociale, la ricollocazione delle attività produttive e la
redditività degli investimenti alternativi. Con la costruzione di nuovi fabbricati il suolo edificabile viene
progressivamente consumato. Essendo le aree edificabili beni non riproducibili, l’offerta diminuisce fino al
totale esaurimento. Il mercato si caratterizza quindi per l’offerta rigida.
Il valore di mercato di un’area edificabile viene determinato mediante il confronto, sulla base di un
parametro tecnico, con aree simili applicando la nota proporzione:
Vm=Vu∗p
. Quindi il presupposto
indispensabile per poter procedere con la stima del valore di mercato e l’esistenza delle aree simili.
Il parametro di confronto può essere:
-Il metro quadrato di superficie territoriale o fondiaria.
-Il metro cubo edificabile.
Valore unitario ordinario (Vu):
Vu=∑V
∑P
Vi sono alcune circostanze che possono determinare una variazione del valore ordinario di un’area
edificabile. Le correzioni del valore ordinario potranno essere quantificate con opportuni coefficienti di
