LLIÇÓ 1: EL DRET REAL
1. EL CONCEPTE DE DRET REAL
La característica principal del dret real es la inherència sobre una cosa, sobre la que és
concedeix un poder absolut al seu titular. Aquesta inherència a una cosa va lligada a l’obtenció
d’una determinada utilitat: l’ús, gaudir, aprofitar o la facultat d’adquirir-la amb preferència a
altres. També cap a l’altre persona: cap altre persona que no sigui titular pot exercir-ho.
El dret de propietat el puc fer valdre contra qualsevol persona.
És un dret que cau sobre una cosa directament, té una naturalesa material
dret vinculat directament a una cosa i té una incidència sobre tothom.
Principals efectes:
-Art.32 Llei Hipotecària:
los títulos de dominio o de otros derecho reales sobre bienes
inmuebles, que no estén debidamente inscritos o anotados en el Registro de la
Propiedad, no perjudican a tercero.
Exemple vaig al registre i vull comprar un pis. El registre diu que el propietari es qui em vol
vendre el pis i que el pis està hipotecat. Faig números i negociem el preu i el registre no diu res
mes i compro el pis. Quan em vull instal·lar el pis hi ha un senyor que diu que es usufructuari del
pis i que te drets. He comprat un pis que algú ha firmat tenir dret a usar-lo. No passa res: si jo soc
de bona fe puc estar tranquil perquè com diu l’article els títols de fruit no em perjudicarà perquè
no estava inscrit al Registre. Si en canvi, hagués comprat un hort, que no esta inscrit al Registre,
i hi ha un us de fruit sobre l’hort, em perjudicaria. L’article 32 de la LH diu com que he comprat el
pis confiant en el que diu el registre, tot està tranquil. Veiem que es un efecte molt important:
allò que no hi figura al pis no em perjudicarà.
-Art. 34 Llei Hipotecària:
el tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún
derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será
mantenido en su adquisición, una vez haya inscrito su derecho, aunque después se anule
o resuelva el del otorgante por virtud de causa que no consten en el mismo Registro.
La buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que conocía la
inexactitud del Registro.
Los adquirientes a título gratuito no gozarán de más protección registral que la que
tuviere su causante o transferente.
Exemple 7Imaginem que tenim una finca no inscrita en el Registre. Imaginem cadena de
transmissions: A dona a B, B dona a C i C a D. Resulta que si tenim una primera transmissió que
es ineficaç, A va fer contracte compravenda a B però hi ha una patologia jurídica que fa que el
negoci no produeixi efectes eficaç, significa que A que era propietari, no va transmetre la
propietat a B. Quan B fa donació a C, aquesta donació es ineficaç, no es produeix la transmissió
de propietat. Es produeix UN EFECTE DOMINO: la ineficàcia inicial repercuteix en les
transmissions posteriors.
Exemple imaginem que tenim una finca que si està inscrita al Registre. Les successives
transmissions s’han anat transmetent però la inicial es ineficaç. Imaginem que soc D i un dia A
m’informa que la propietat li correspon a ell perquè la transmissió inicial es ineficaç. El registre
si es donen els requisits de l’article 43 de la LH, protegeix a B. Aquest article es fixa en
l’adquisició actual, és a dir, de D. Si s’ha produït amb determinats requisits, D haurà adquirit
definitivament la finca. Requisits:
- Decisió a títol onerós de bona fe
- Ha inscrit el seu dret
D estarà protegit encara que la transmissió inicial entre A i B fos ineficaç. Es produeix una
barrera en el efecte domino.
2. L’OPOSABILITAT A TERCERS
Aquest dret real existeix front tothom i tots han de respectar-lo. L’oposabilitat del dret real font a
tercers deriva de:
- Inscripció al Registre.
- Coneixement extraregistral que una determinada persona té de l’existència d’un dret.
