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Curso 2017- CLASE PRÁCTICA NÚMERO 1
ANTECEDENTES DE HECHO
Pedro, vecino de Valladolid, propietario de la finca rústica «La solitaria», sita en Brunete (Madrid), cuyo dominio tiene inscrito en el Registro de la Propiedad, la tenía arrendada a Luis, agricultor, que la explotaba destinándola al cultivo de la remolacha.
Mediante documento privado suscrito por las partes el día 2 de junio de 1996, Pedro vendió la finca a Luis, por el precio que el comprador le entregó en efectivo el mismo día de la celebración del contrato de compraventa. Esta compraventa, sin embargo, no tuvo acceso al Registro de la Propiedad.
Posteriormente, Pedro, vendió la misma finca a Fernando, que vive en Mallorca, y que compró la finca para invertir en inmuebles, dada la inmejorable situación de la finca, próxima a una zona urbana de gran expansión urbanística. Para tomar su decisión de comprar la finca, Fernando se limitó a consultar el Registro de la Propiedad y comprobar que la finca figuraba en el Registro a nombre de Pedro. La venta se formalizó mediante escritura pública otorgada en Mallorca el día 7 de agosto de 2003, siendo inscrita la transmisión en el Registro de la Propiedad el día 3 de septiembre de 2003, siendo el asiento de presentación de fecha 9 de agosto de 2003.
El día 15 de noviembre de 2004, Luis deseando formalizar la compra que había efectuado en 1996 acudió al Registro de la Propiedad y pidió una nota simple de la finca y comprobó, con estupor, que Pedro había vendido también la finca a Fernando y que en el Registro figuraba ahora como propietario este segundo comprador.
Ante esta situación, Luis acudió a un abogado amigo suyo y le planteó el asunto. Este amigo le dijo que la finca la tenía perdida y sólo podía pedir una indemnización de daños y perjuicios a Pedro, ya que al haber adquirido Fernando de un titular registral y por título oneroso y haber inscrito su derecho primero, conforme a los arts. 34 LH y 1.473 del Código Civil, se había convertido en un adquirente inatacable.
Luis, no satisfecho con esta solución acudió a otro abogado quien le dijo que el asunto no estaba perdido, que tenía muchas posibilidades de éxito.
CUESTIONES JURÍDICAS
1.ª ¿Quién de los dos abogados debe considerarse que asesoró más acertadamente a Luis? Razone la respuesta. 2.ª ¿Cuáles serán los argumentos que invocaría el segundo abogado para defender los derechos de Luis? Razone la respuesta con los argumentos pertinentes.
MATERIALES DE TRABAJO
La bibliografía contenida en el programa. Código Civil, Ley Hipotecaria y jurisprudencia aplicable [SSTS de 5 marzo 2007 (ECLI: ES:TS:2007:1192) y de 7 septiembre 2007 (ECLI: ES:TS:2007:5823)].
Curso 2017- CLASE PRÁCTICA NÚMERO 2
ANTECEDENTES DE HECHO
Ramón, que vive habitualmente en Berlín, es dueño del cuadro «Las tormentas» del famoso pintor español Picasón, valorado en 80.000,00 euros. Con motivo de los veinte años de la muerte de este pintor, el Ayuntamiento de su ciudad natal decidió celebrar una exposición conmemorativa de la obra del artista.
En atención a ello, Ramón entregó el citado cuadro a Carmen, encargada por el Ayuntamiento de organizar el evento, con el sólo propósito de que pudiera exhibirse en la citada exposición conmemorativa, y regresó a Berlín. Sin embargo, Carmen, que es propietaria de una afamada Galería de Arte, tras la finalización de la referida exposición, como Ramón seguía fuera de España, trasladó el cuadro a su galería de arte y allí, tras exponerlo al público, se lo vendió a Alberto, que al verlo quedó encaprichado con la obra expuesta, pagando por el cuadro, al contado, la cantidad de 85.000,00 euros.
Pasados dos años Ramón regresó a España y cuando requirió a Carmen para que le devolviese el cuadro, ésta le indicó que no podía hacerlo porque se lo había vendido a Alberto, ya que ella entendió que tenía facultades para enajenarlo, poniendo a disposición de Ramón el importe obtenido por la venta de la obra, descontando un cinco por ciento en concepto de gastos de depósito y de gestión de venta.
CUESTIONES JURÍDICAS
1.ª Situé el problema que plantea el caso en el apartado correspondiente del programa de la asignatura 2.ª ¿Puede Ramón reivindicar el cuadro a Alberto? Argumente la respuesta. 3.ª ¿Puede Ramón reclamar a Carmen la restitución del cuadro? Argumente la respuesta.
MATERIALES DE TRABAJO
La bibliografía contenida en el programa Código Civil Jurisprudencia aplicable
Curso 2017- CLASE PRÁCTICA NÚMERO 4
ANTECEDENTES DE HECHO
Jaime, propietario de la vivienda sita en la planta 2.ª del edificio de la calle Justiniano núm. 7, abrió en la pared del pasillo de dicha vivienda un hueco, a la altura de las carreras, de 50 centímetros de alto por 50 centímetros de ancho, cerrado por unas losetas de cristal traslúcido que dejan pasar la luz pero no permiten inspeccionar el fundo ajeno. El hueco está abierto en la pared propia del edificio al que pertenece la vivienda. Dicha pared constituye el muro de cerramiento exterior o fachada izquierda del mencionado edificio de la calle Justiniano núm. 7, que está constituido o dividido en propiedad horizontal, siendo la vivienda de Jaime uno de los departamentos o pisos privativos en que está dividido el inmueble.
La pared en la que se abre el referido hueco constituye el límite de la finca, ya que colindante con dicha pared, y paralelo a ella, se halla un patio de 2 metros de ancho correspondiente a la finca en la que está construido el edificio vecino, sito en la calle Justiniano núm. 5.
CUESTIONES JURÍDICAS
1.ª ¿Puede Jaime abrir el hueco practicado en la pared del pasillo de su vivienda? 2.ª ¿La Comunidad de propietarios del edificio de la calle Justiniano núm. 7, al que pertenece la vivienda de Jaime, tiene alguna acción contra él? ¿En qué argumentos se fundaría esta acción? Razone la respuesta. 3.ª ¿La Comunidad de propietarios del edificio de la calle Justiniano núm. 5, tiene alguna acción para exigir el cierre del hueco abierto por Jaime? ¿Qué acción sería, en su caso, la ejercitable? ¿La acción debería dirigirse contra Jaime o contra la Comunidad de propietarios del edificio de la calle Justiniano, núm. 7? Razone la respuesta. 4.ª ¿Podría Jaime defender el hueco abierto habida cuenta de que desde la pared de su pasillo hasta la pared del edificio vecino existe una separación de dos metros? Razone la respuesta.
MATERIALES DE TRABAJO
Bibliografía contenida en el programa Código Civil Jurisprudencia
Curso 2017- CLASE PRÁCTICA NÚMERO 5
ANTECEDENTES DE HECHO
Los hermanos Luisa, Carlota y Rodrigo, que habían heredado de su tío Enrique, por partes iguales, un solar en Madrid, mediante contrato de obra que suscribieron con la sociedad mercantil «CONSTRUCTORA DE MADRID, S.A.», encargaron la construcción de un edificio, que constaba de una planta de sótano, una planta baja y cinco plantas altas. Terminadas las obras de edificación otorgaron escritura de obra nueva y división horizontal de inmueble. En dicha escritura dividieron la finca en doce unidades independientes: local N.º 1 (planta de sótano) que tenía rampa de salida a la calle, local N.º 2 (planta baja) y las cinco plantas altas las dividieron en pisos, a razón de dos viviendas por planta (viviendas N.ºs^ 3 a 12). Posteriormente, los citados propietarios, en su condición de propietarios pro indiviso del local N.º 1 (planta de sótano), decidieron destinarlo a aparcamiento de vehículos, de forma que individualizaron, mediante rayas pintadas en el suelo, 30 plazas de aparcamiento, adjudicándose, cada uno de ellos, diez treintavas partes (10/30), de forma que cada treintava parte (1/30) pro indiviso del local daba derecho a utilizar, en exclusiva, una de las 30 plazas de aparcamiento creadas y que se identificaban mediante el oportuno plano que se unió a la escritura de constitución de la comunidad de aparcamiento que se estableció. Trascurridos dos años desde la escritura de constitución de la comunidad, surgieron desavenencias entre los propietarios por causa de la contribución a los gastos comunes. A consecuencia de ello, Rodrigo interpuso demanda de juicio ordinario contra el resto de los comuneros ejercitando la acción de división de la cosa común. El resto de los comuneros se opusieron a la demanda alegando que no procede la división al no existir acuerdo entre los mismos.
CUESTIONES JURÍDICAS
1.ª ¿Podía Rodrigo ejercitar la acción de división de la cosa común que ejercitó en la demanda judicial promovida contra sus hermanos? 2.ª ¿Los demás comuneros demandados tienen algún argumento jurídico para oponerse a la demanda de Rodrigo en ausencia de pacto expreso de indivisión? 3.ª Con apoyo en la Jurisprudencia argumente la posición que entienda que es la correcta en el presente caso. 4.ª ¿En el plano registral sería aplicable al caso el art. 68 del Reglamento Hipotecario? Razone la respuesta.
MATERIALES DE TRABAJO
Bibliografía contenida en el programa Código Civil Ley Hipotecaria Jurisprudencia aplicable
Curso 2017- CLASE PRÁCTICA NÚMERO 7
ANTECEDENTES DE HECHO
Luis, que pertenece a una acaudalada familia, es propietario del cuadro «Las nenonas» del famoso pintor español Velazcón, valorado en 600.000,00 euros. El 5 de abril de 2007 Luis pidió a Fernando, que es un importante Galerista de Arte, amante de la pintura, un préstamo de 500.000,00 euros dando en prenda el cuadro en garantía de la devolución de la cantidad prestada, conviniéndose que Luis dispondría para la devolución del principal del préstamo y los intereses pactados un plazo que finalizaría, en todo caso, el 10 de julio de 2010. Las partes pactaron también que si Luis incumplía la obligación de devolución Fernando adquiriría automáticamente la propiedad del cuadro sin más trámite.
La fecha de vencimiento del préstamo llegó y Luis, a consecuencia de la crisis económica que le originó importantes pérdidas en diversas inversiones en Bolsa y otros activos financieros, no pudo devolver el préstamo en los términos pactados. Ante esta situación Fernando remitió a Luis por conducto notarial, el 12 de julio de 2010, una notificación por la que le comunicaba que a partir de la fecha, en cumplimiento de lo pactado, se consideraba el único y legítimo propietario del cuadro.
Posteriormente, Fernando recibió una oferta de Pedro, importante financiero que deseaba comprar el cuadro para su colección privada, y Fernando le vendió el cuadro por 600.000,00 euros.
CUESTIONES JURÍDICAS
A la vista de los hechos descritos responda a las siguientes cuestiones: 1.ª ¿Qué tipo de pacto es el suscrito entre Luis y Fernando? ¿Este pacto es lícito o debe considerarse nulo? Razone la respuesta. 2.ª ¿De qué acciones dispone Luis frente a Fernando? 3.ª ¿Puede Luis reclamar a Pedro que le restituya el cuadro? Razone la respuesta. 4.ª ¿Sería lícito el pacto por el cual se hubiera convenido que si Luis no devolviera el préstamo recibido, Fernando podría adjudicarse directamente el cuadro dado en garantía (prenda), pero siempre por el valor objetivo e imparcial que se fijase por un perito especialista en valoración de pinturas y obras de arte.
BIBLIOGRAFÍA
La contenida en el programa Código Civil Jurisprudencia aplicable
Curso 2017- CLASE PRÁCTICA NÚMERO 8
ANTECEDENTES DE HECHO
Víctor es propietario de un piso en un edificio constituido en propiedad horizontal, sito en Burgos, que adquirió por compraventa celebrada el 25 de junio de 1980, inscrita en el Registro de la Propiedad. Este piso está gravado con una hipoteca en garantía de un préstamo de 150.000,00 euros, a favor del Banco Burgalés de Negocios, con el que Víctor financió la compra de la finca, constituida mediante escritura pública otorgada el mismo día de la compraventa, debidamente inscrita en el Registro de la Propiedad.
Al cumplir 65 años y jubilarse, Víctor decidió trasladar su residencia a Estepona, al ser originario de esta zona, y residir allí una hija suya. Por este motivo, vendió su piso de Burgos a Ramón, un viejo amigo de la infancia, que lo compró mediante escritura pública de 6 de junio de 2008, por el precio de 200.000, euros, recibiendo en ese momento la totalidad del precio de la transmisión, y tomando posesión del piso el comprador, asumiendo Victor el compromiso de cancelar la hipoteca que gravaba la finca. Don Ramón inscribió su título de compraventa el 15 de junio de 2008.
Víctor comenzó a padecer la enfermedad de Alzheimer lo que le impidió cancelar la hipoteca y a dejar de pagar las amortizaciones del préstamo hipotecario, ante lo cual el acreedor hipotecario instó el oportuno proceso de ejecución que culminó con la adjudicación del piso hipotecado a Fernando, al ser el mejor postor en la subasta, que lo adquirió por la cantidad de 200.000,00 euros que abonó en efectivo en el Juzgado. Del precio obtenido de la subasta se destinaron 90.000,00 euros al pago del principal, intereses y costas de la ejecución, quedando un sobrante de 110.000,00 euros. Tras recibir Fernando del Juzgado que había tramitado el proceso de ejecución y la subasta judicial, el correspondiente testimonio del Auto de adjudicación de 8 de junio de 2008, lo presentó en el Registro solicitando la inscripción de su título, practicándose el asiento de presentación a las 10:00 horas del día 20 de junio de 2008.
Tras la adjudicación del piso, el Juzgado requirió a Ramón para que se hiciera cargo del sobrante de la subasta a la vez que Fernando instó a Ramón para que abandonase el piso alegando que él era el nuevo propietario. Al conocer estas circunstancias, Ramón se negó afirmando que él era el propietario del piso por haberlo adquirido antes y tener su título de compraventa inscrito en el Registro antes de la inscripción de Fernando.
CUESTIONES JURÍDICAS
A la vista de las posturas de don Ramón y de don Fernando explique y razone la respuesta a las siguientes cuestiones: 1.ª ¿Puede Ramón invocar algún derecho frente a Fernando, al ser tu título de compraventa anterior al de Fernando? 2.ª ¿Qué argumentos podría alegar Fernando frente a Ramón?
MATERIALES DE TRABAJO
La bibliografía contenida en el programa. Código Civil, Ley Hipotecaria y jurisprudencia.
Curso 2017- CLASE PRÁCTICA NÚMERO 10
ANTECEDENTES DE HECHO
Fernando, vecino de Madrid y de 75 años, es propietario de un extenso y productivo olivar en la provincia de Ciudad Real. Dicha titularidad consta inscrita en el Registro de la Propiedad. A la vista de su avanzada edad, y puesto que su único hijo, Armando, que vivía en Zaragoza donde estaba destinado laboralmente por su profesión de médico, no continuará la actividad agrícola, decide vender la finca a Virtudes el día 2 de febrero de 2007 mediante escritura pública, sin embargo, esta compraventa no se inscribe en el Registro. Por una deuda que Fernando tenía con Luis, el día 9 de mayo de 2007 se decreta judicialmente el embargo de la citada finca de Ciudad Real, y el día 25 de mayo del mismo año se toma anotación preventiva del embargo en el folio registral de dicha finca. El día 31 de mayo de 2007 fallece Fernando. Su herencia es aceptada por su único hijo, Armando, el cual, desconocedor de la venta que había hecho su padre, y a la vista de que registralmente la finca de Ciudad Real seguía siendo de titularidad de su padre, procede a inscribirla a su favor el día 18 de julio de
Por otro lado, Virtudes, que en el pueblo había oído rumores de la situación económica de Fernando, y ante la insistencia de sus sobrinos, el día 25 de julio de 2007 se decide por presentar a inscripción en el Registro de la Propiedad su título de compraventa sobre la finca que había comprado a Fernando a fin de que su dominio conste registralmente.
CUESTIONES JURÍDICAS
1.ª ¿Accederá el Registrador de la Propiedad a la inscripción solicitada por Virtudes? Justifique su respuesta, y para el caso de que entienda que el Registrador no accederá a la inscripción, indique si el defecto sería subsanable o insubsanable desde el punto de vista registral. 2.ª ¿Sería correcta la decisión del Registrador de la Propiedad de no inscribir a favor de Virtudes por haber inscrito antes a favor de Armando? ¿Por qué? 3.ª Imagínese que usted es el abogado de Virtudes. ¿Qué haría para evitar que su cliente perdiera definitivamente la titularidad por el juego de la fe pública registral? 4.ª ¿Ante el embargo de la finca trabado en favor de Luis es posible plantear alguna defensa?
MATERIALES DE TRABAJO
La bibliografía contenida en el programa. Código Civil. Ley Hipotecaria. Jurisprudencia aplicable.
