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CLASES DE HIPOTECA:
LAS NUEVAS HIPOTECAS DE LA LEY 41/2007, de 7 de diciembre
I) 153.bis.- HIPOTECA DE MÁXIMO
a) Restricción de titulares a. Entidades financieras, art 2 Ley 2/1981, de 25 de marzo b. Administraciones públicas titulares de créditos tributarios ó de la Seguridad Social
b) Novedad objetiva a. Sin necesidad de PACTO NOVATORIO (una o diversas obligaciones. b. Plazo de duración de la hipoteca
c) Circunstancias de las inscripción a. Denominación b. Descripción general de los actos jurídicos básicos de los que deriven o puedan derivar en el futuro obligaciones garantizadas. c. Cantidad máxima d. Plazo de duración de la hipoteca e. Forma de cálculo del saldo final
Exposición de Motivos
Flexibilizar el mercado regulando las hipotecas flotantes Garantizar diversas obligaciones que pueden ser indistintamente presentes o futuras.
II) HIPOTECA INVERSA
Requisitos:
- El inmueble ha de ser vivienda habitual del solicitante
- El solicitante y los beneficiarios que pueden designar sean de edad igual o superior a 65 años (o afectados por dependencia severa o gran dependencia)
- El deudor disponga del préstamo o crédito mediante disposiciones únicas o periódicas.
- Que la deuda solo sea exigible por el acreedor y la garantía ejecutable cuando fallezca el prestatario.
- Que la vivienda hipotecada haya sido tasada y asegurada contra daños en los términos previstos en la normativa del mercado hipotecario.
Particularidad:
- Vencimiento anticipado en el caso de transmisión voluntaria por el deudor hipotecario
- No aplicación límites art. 114 LH
- Beneficios fiscales y arancelarios
Exposición de motivos:
- Hacer liquido el valor de la vivienda mediante su producto financiero
- Es un préstamo o crédito hipotecario del que el propietario de la vivienda realiza disposiciones, normalmente periódicas, aunque la disposición pueda ser de una sola vez, hasta el importe máximo determinado por un porcentaje del valor de tasación en un momento determinado. Cuando alcanza dicho porcentaje se deja disponer y se generan intereses: La recuperación por la entidad del crédito dispuesto tiene lugar cuando fallece el propietario.
ELEMENTOS PERSONALES
HIPOTECANTE:
Puede ser un deudor o un tercero Terceras personas extrañas a la obligación principal (art. 1857) No necesario consentimiento del deudor (R. 20 sept 1989)
Requisitos arts. 1857.2 y 3 CC y 138 LH, art 569.29 Libro V Derechos Reales de Catalunya, Ley 5/2006, 10 de mayo
a) Pertenencia plena propiedad al que la hipoteca b) Tenga la libre disposición de sus bienes o esté autorizado
A) Poder de disposición (no se exige que quien hipoteque tenga la posesión)
- Propietario Unanimidad
- Comunidad conyugal art 569.30 Libro V -- ambos
- Vivienda habitual, art. 1320 CC y 91 RH, art 569.31 Libro V consentimiento del otro cónyuge.
B) Capacidad para hipotecar
- Los mismos requisitos que para enajenar
- Representante: Voluntario: Poder expreso 1713/139 LH, 569.29 Libro V del Código de familia de Catalunya. Legal: Padres autorización judicial 166CC, 186 CC
¿Puede la suma asegurada determinarse en moneda extranjera? Si, señalando la equivalencia. (art 219 RH) Señalar fecha de vencimiento. El principio de especialidad exige la determinación exacta de las cuotas. ¿Vencimiento anticipado por impago de cualquier plazo? Si, art 693. LEC, matizado el vencimiento cuando se trate de vivienda habitual. art 693.3 LEC. o No es posible hacer depender el vencimiento de otra obligación distinta que la obligación garantizada. o Salvo tributos, gastos de comunidad y seguro de la cosa hipotecada. o No puede depender el vencimiento de la obligación de acontecimientos que aunque revelan crisis en la solvencia del deudor no disminuyen la garantía hipotecada.
2.- BIENES QUE PUEDEN SER HIPOTECADOS (art. 106-107-108) Bienes inmuebles susceptibles de inscripción Derechos reales enajenables
Distribución Responsabilidad, art 119 LH No pueden ser hipotecados, art 108 LH 1º Las servidumbres, a menos que se hipotequen juntamente con el predio dominante, y exceptuándose, en todo caso, la de aguas la cual podrá ser hipotecada. 2º Los usufructos legales, excepto el concedido al cónyuge viudo por el Código Civil. 3º El uso y la habitación
Art. 569.32 Libro V - Hipoteca usufructo legal cónyuge viudo. El usufructo universal en heredamiento es inalienable.
ELEMENTOS FORMALES
1.- DOCUMENTO
art 145 LH – Escritura pública art 1875 CC – Documento
Otros documentos públicos:
- Testamento (notarial o no, art 248 RH)
- Documento Judicial Apud Acta Responsabilidad Civil del delito 593 y 595 LECR
- Documento Administrativo
- IRYDA ( o sus sustitutos / ACTA)
- Con art 86 y 223 LRD
- Hacienda Pública 36, 39, 52 RGR
2.- INSCRIPCIÓN
No hay derechos reales mientras no se practique la inscripción. S. 26 ene 2000 / 23 sept 2004
- Sanz – contrario
- Doctrina mayoritaria – no hay derechos reales ni sus efectos, los efectos no se retrotraeran a la fecha escritura hipoteca
- Antes existe una relación obligacional incluso frente a terceros que la conozcan.
CLASES DE HIPOTECAS
A) Clasificación legal: “ Las hipotecas son voluntarias o legales” art 137 LH A.1.- Voluntarias
A.2.- Legales
B) Por razón de la obligación garantizada.-
B.1) Hipoteca de tráfico u ordinaria :
Cuando la obligación garantizada dineraria esta perfectamente determinada en la inscripción
B.2) Hipoteca de seguridad:
Cuando la obligación garantizada no está registralmente determinada en alguno de sus elementos.
b.2.1)
b.2.2.)
Las convenidas entre las partes o impuestas por disposición del dueño de los bienes sobre que se establecen.
Las admitidas expresamente por la ley con tal carácter. art 158
a) Expresas – De la ley no surge automáticamente la hipoteca sino sólo el derecho a exigir su constitución.- b) Tácitas u ocultas – resultan automáticamente establecidas por la ley sin necesidad de acto constitutivo ni de inscripción en el Registro. a. Hipoteca para el cobro de las pensiones que graven periódicamente los bienes inmuebles. b. Hipoteca para el cobro por las aseguradoras del premio del seguro
Existencia: efectividad o cuantía Existencia: hipotecas en garantía de obligación futura. Efectividad: condicionales Cuantía: de máximo
El acreedor la hipoteca en garantía de títulos endosables o al portador
limitarse a los préstamos o créditos no garantizados con hipoteca. Tampoco en necesaria la notificación en el supuesto previsto, art 150 LH.
Problemas en caso de cesión no inscrita:
- El tercer adquirente de derechos reales de persona que en el Registro figura como titular del derecho de hipoteca sin serlo porque ya cedió.
- Los beneficiarios de una posposición de rango o liberación parcial de hipoteca, concertados con quién figure en el Registro como titular de la hipoteca.
- El dueño de la finca que paga a quien todavía figura como acreedor.
LA VENTA DE FINCA HIPOTECADA (art 118 LH)
Es frecuente que al comprar un inmueble hipotecado el adquirente para cubrirse del impago de la deuda por parte del vendedor pacte restar del precio total de la finca el importe de la obligación garantizada.
- paga una parte del precio
- descuenta o retiene la otra parte. 2.1) Descuento o retención sin asunción de deuda el deudor sigue siendo el mismo el acreedor puede seguir procediendo por acción personal si el deudor que vendió paga, “ quedará subrogado en el lugar del acreedor hasta tanto que por el comprador se le reintegre el total importe retenido o descontado ” art 118 LH 2.2) Supuesto de asunción de la deuda por el adquirente de la finca hipotecada. El adquirente asume la responsabilidad personal y la real. No basta el pacto entre el comprador y el vendedor. El cambio de la persona del deudor requiere siempre el consentimiento del acreedor expreso o tácito.
Problema: ¿Cabe al constituirse una hipoteca, establecer por pacto que cualquier futuro adquirente de la finca hipotecada asumirá la obligación por el sólo hecho de la adquisición de la finca?
