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I.1. La compraventa: concepto y caracteres
La compraventa se define en el art. 1455 : contrato en virtud del cual uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente. Si hay un intercambio de bienes de distinto tipo es una permuta. Hay que destacar el artículo 1450, según el cual la venta se perfeccionará entre comprador y vendedor, y será obligatoria para ambos, si hubieren convenido en la cosa objeto del contrato, y en el precio, aunque ni la una ni el otro se hayan entregado.
Los caracteres son los siguientes: es un contrato típico (se regula por ley -1455 a 1537- ) no sujeto a especiales requisitos formales (1450 en relación a 1258 y 1278); consensual (se perfecciona por mero acuerdo); oneroso (sacrificio patrimonial de las dos partes); bilateral sinalagmático (la obligaciones que nacen son interdependientes, comprador y vendedor están obligados recíprocamente); conmutativo (al perfeccionarse tanto la cosa vendida como el precio están determinados o son determinables, es decir, la eficacia del contrato no se hace depender del azar) y traslativo de dominio (el comprador puede adquirir la propiedad del bien vendido -art. 609-).
Como se ha afirmado antes, la venta es obligatoria aunque ni la cosa ni el precio hayan sido entregados. La perfección implica la facultad de ambas partes para exigir el cumplimiento de sus obligaciones. Por lo tanto, los efectos son obligacionales y no reales, pues la transmisión de la propiedad no deriva del mero acuerdo de las partes manifestado en el contrato, sino de la entrega (traditio -609 y 1095- ). El dominio se adquiere, por tanto, por la conjunción de dos elementos:
a. Contrato traslativo de dominio (el ejemplo paradigmático es la compraventa)
b. Entrega en cualquiera de sus modalidades
Distinción entre perfección y consumación. La perfección del contrato se alcanza por el consentimiento de cosa y precio, la consumación cuando se entrega de la cosa, que supone la transmisión de la propiedad.
I.1. La compraventa: elementos; prohibiciones. SUJETOS
a. Vendedor
Según el 1457, pueden celebrarlo las personas que tiene capacidad para obligarse a entregar la cosa vendida (prácticamente una plena capacidad de obrar). Esto hay que completarlo con el 323, en cuanto a las enajenaciones del menor emancipado determinadas en el Código, en relación a las cuales necesitará el consentimiento de sus padres o el curador.
Venta de cosa ajena (ampliado, en la diapositiva solo dice: la venta de cosa ajena es válida. Pero quien no tiene la propiedad de una cosa no la puede transmitir al comprador, aunque le entregue la cosa ). La transmisión de la propiedad sigue el principio nemo plus iuris in alium transferre potest quam ipse habet (nadie puede transmitir más de lo que tiene). La venta de cosa que no es de propiedad no es apta para transmitir la propiedad (regla general). A veces, el derecho protege la apariencia jurídica haciendo inatacable la adquisición del tercero, en virtud de la confianza depositada, con sacrificio del verdadero titular: adquisiciones a non domino (464 y 34 LH).
Nuestro ordenamiento no sanciona con la nulidad la venta de cosa ajena , pues ningún precepto exige que el vendedor sea propietario. La venta es válida y produce efectos. En primer lugar, el vendedor está obligado a adquirir la cosa a fin de cumplir, o conseguir que el propietario transmita la propiedad al comprador (pago por tercero). Si no lo consigue, deberá indemnizar (1101 y 1106) por incumplimiento del contrato (1124). Cuando se entrega una cosa ajena, hay que tener en cuenta las reglas de saneamiento por evicción si la cosa se reclama con éxito por el verdadero propietario (1478).
La doble venta. El vendedor vende la misma cosa a dos compradores diferentes (requiere que en el momento de perfeccionamiento de la segunda venta, la primera no se haya consumado; en caso contrario, estaremos ante un supuesto de venta de cosa ajena). Las dos compraventas son válidas, pero una de ellas no podrá cumplirse (1473). Se regula a los efectos de determinar quién es el propietario de la cosa vendida cuando se vende lo mismo a dos compradores.
Reglas
• Si se vende un bien inmueble. Adquiere el inmueble el primero que lo inscriba en el Registro de
la Propiedad. Esto es si el comprador desconoce que ha habido una doble venta, es decir, que haya buena fe.
• Si lo que se vende es un bien mueble. Adquiere la propiedad al que primero se le transmita la
posesión, si este es de buena fe.
b. Comprador
Debe tener capacidad de obrar suficiente para obligarse a pagar el precio. Ahora bien, la regla del 1457 se matiza por las prohibiciones del 1459. Las personas a las que se refiere no podrán adquirir de determinados vendedores , para proteger a estos y bajo sanción de nulidad. La prohibición rige igualmente a pesar de la interposición de persona intermedia (mandatario, comisionista, testaferro…) e incluso aunque medie subasta. Por último, el 1458 permite a los cónyuges la transmisión recíproca de bienes, sea el que sea el régimen económico que rija sus relaciones patrimoniales (añadido: ej. Manuela Carmena).
I.1. La compraventa: elementos; prohibiciones. OBJETO
Cosa vendida
El 1455 exige que el objeto sea determinado , lo que implica que no ha de confundirse con cosas distintas. Se admite la determinabilidad inicial, y que esta no exija un nuevo acuerdo. Hay que distinguir por tanto entre la determinación inicial del objeto (producida en la perfección del contrato) y la determinación posterior, que se hará por los criterios previstos por las partes. Además de determinada debe estar dentro del comercio, quedando excluidas las cosas imposibles (1271 y 1272). La cosa a la que se refiere el 1455 se debe entender en sentido amplio, comprendiendo derechos y bienes inmateriales.
Las cosas futuras pueden ser objeto del contrato (1271), es decir, aquellas que no existen en el momento de su celebración, pero que lo harán de acuerdo con el curso normal de los acontecimientos ( emptio rei speratae , por ej. La venta de un local sito en un edificio en construcción). Si la cosa no deviene existente, el comprador dejará de deber el precio al vendedor. Este no solo tiene la obligación de entregar la cosa cuando llegue a existir, sino que deberá desplegar la actividad necesaria para que existencia devenga actual. La omisión de esta obligación supone el nacimiento para el comprador del derecho a reclamar indemnización por incumplimiento contractual.
Esta compraventa de cosa futura ( emptio rei speratae ) es un contrato conmutativo , y se diferencia de una segunda modalidad, la conocida como emptio spei o contrato de esperanza, que es aleatorio en cuanto que el comprado debe pagar con independencia de que la cosa llegue a existir. En los apuntes solo habla de este último.
c. Traditio brevi manu y constitutum possessorium. No hay desplazamiento posesorio. En
el primer caso, el comprador ya posee en virtud de otro título, en el segundo, el vendedor, que era propietario, continúa tras la venta poseyendo la cosa, es decir, el poseedor inmediato (vendedor) continúa con la cosa, pasando a reconocer la posesión mediata del comprador. Aunque el 1463 se refiere a la muebles, por analogía se aplica a las inmuebles.
d. Entrega de bienes incorporales (1464): otorgamiento de escritura pública. No lo menciona.
Se debe entregar la cosa en el estado (tanto jurídico como físico) en que se encontraba al perfeccionarse el contrato (1468.I). Entra.
De aquí se deriva el deber de conservar la cosa con la diligencia de un buen padre de familia (1094). La entrega de la cosa comprende también los frutos producidos desde que se perfecciona el contrato (1468. II y 1095); también todos los accesorios, aunque no se mencionen, si la cosa es determinada (1097), títulos de pertenencia y elementos necesarios para garantizar el reconocimiento y defensa de la cosa (1258). También se debe poner en poder del comprador todo lo que exprese el contrato (1469.I). AÑADIDO
AÑADIDO. El 1465 establece que los gastos de entrega de la cosa serán de cuenta del vendedor, y los de su transporte (retirar la cosa tras la entrega), del comprador. Si se fija un lugar concreto de entrega, los gastos de traslado son de cuenta del vendedor. Es una norma dispositiva.
A veces el vendedor se puede negar a entregar la cosa. Según el 1466, si el comprador no paga, el vendedor no está obligado a entregar, pudiendo interponer una excepción de contrato no cumplido si se exige el cumplimiento ( exceptio non adimpleti contractus ). Es una consecuencia de la simultaneidad en el complimiento de las obligaciones recíprocas emanadas de la compraventa. Esto no se aplica cuando hay precio aplazado ; aquí el vendedor a pesar de no recibir el precio está obligado a entregar. Si hay pago aplazado, no se obliga a entregar en caso de que se descubra la insolvencia del comprador, que puede ser anterior al otorgamiento del contrato. La insolvencia hace que el comprador pierda el beneficio de plazo (1129.I). Si el comprador afianza mediante cualquier garantía, esto no rige (1467).
¿Qué ocurre en el supuesto de que la cosa que debe entregarse se pierda una vez celebrado el contrato y antes de la entrega? ¿Quién asume el riesgo? El Código no lo regula con la suficiente claridad. Si el riesgo es del vendedor, el comprador no paga, si el riesgo es del comprador, deberá pagar. La solución del Código se encuentra en el art. 1452 in fine: el riesgo será del comprador. Ahora bien, esta solución no se acepta en la práctica : el comprador puede resolver el contrato porque no se le va a entregar nada (1124): La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe.
SANEAMIENTO DE LA COSA ENTREGADA CON DEFECTOS MATERIALES O
JURÍDICOS
El vendedor está obligado a la entrega y saneamiento de la cosa objeto de la venta (1461). El 1474 especifica: el vendedor responderá al comprador:
_1. º De la posesión legal y pacífica de la cosa vendida (evicción).
- º De los vicios o defectos ocultos que tuviere (vicios ocultos)._
SANEAMIENTO DE LA COSA ENTREGADA CON ALGÚN DEFECTO JURÍDICO (POR EVICCIÓN -1475 a 1483- )
El 1475.I en relación con 1480, establece que la evicción tiene lugar cuando se prive al comprador por sentencia firme y en virtud de un derecho anterior a la compra, de todo o de parte de la cosa
comprada. Requisito: notificación al vendedor de la demanda de evicción a instancia del comprador. Es un trámite previo a la demanda de saneamiento; si no se notifica, el vendedor no está obligado a sanear (1481). La notificación permite al vendedor intervenir en el proceso (1482), pues es el en mejor condición está de rebatir los argumentos del tercero que reclama la cosa; pero no está obligado a personarse en el procedimiento. ¿Debe continuar el comprador con el pleito si notifica y aunque el vendedor se niegue a participar? Parece que no, se puede allanar a las pretensiones del tercero sin perder el derecho a saneamiento.
La responsabilidad existe aunque no se pacte (1475.II), con independencia de la buena o mala fe. Las partes podrán aumentar, disminuir o suprimir tal obligación (1475.III). El pacto de exención es nulo cuando medie mala fe , es decir, si el vendedor conocía la causa de posible evicción (1476 y 1102).
La renuncia al derecho de saneamiento no implica la renuncia al valor de la cosa al producirse la evicción (1477). En este caso el vendedor responde del valor de la cosa al tiempo de su pérdida , no del precio que se pagó, con exclusión además de los conceptos que se deducen de ella (1478 – renuncia simple -). Es posible que medie pacto en orden a la exención de esta responsabilidad residual. El 1477 se refiere al supuesto en que el comprador renuncia al derecho de saneamiento de evicción con conocimiento de los riesgos de la evicción y sometiéndose a sus consecuencias ( renuncia cualificada ). No basta un conocimiento abstracto, sino que es necesario que el comprador conozca las causas concretas de evicción, (existencia de un tercero con derechos sobre la cosa). Entonces el vendedor queda exento de cualquier responsabilidad cuando se produce la evicción, ni siquiera responde del precio de la cosa al tiempo de esta (ventas a riesgo y ventura del comprador).
Si se pacta el saneamiento y no se estipula nada sobre este, el comprador puede exigir no solo el precio de la cosa al tiempo de la evicción, sino también los conceptos del 1478.
Si como consecuencia de la evicción se pierde una parte esencial de la cosa, podrá pedir la resolución contractual, debiendo devolver la cosa sin más gravámenes que los que tuviese al comprarla. El derecho a resolver no deroga la regla del artículo 1478 (saneamiento y conceptos).
La pérdida parcial de la cosa, aunque no sea esencial , da derecho al comprador a exigir saneamiento parcial en la parte proporcional a la pérdida, resultando de aplicación el 1478. Así se desprende de 1475.I y 1480.
SANEAMIENTO DE LA COSA ENTREGADA CON DEFECTOS MATERIALES (POR VICIOS OCULTOS)
El vendedor responde de los defectos ocultos de la cosa que la hagan impropia de su uso, o lo disminuyan de tal modo que de conocerlos el comprador no lo habría comprado o habría pagado menos. La responsabilidad cesa si los defectos son manifiestos , o aun sin serlo , el comprador es perito que por razón de su oficio debería conocerlos. Los vicios han de ser anteriores a la conclusión del contrato, aunque su desarrollo puede ser posterior. El concepto de perito del 1484 debe entenderse como persona que por su actividad profesional esté facultada para conocer las características de las cosas.
La obligación de responder por vicios ocultos es contenido natural de este contrato. Las partes pueden atenuar o agravar la responsabilidad del vendedor. Si el vendedor ignora los vicios, no queda exento de responsabilidad, salvo que se pacte lo contrario (1485). No puede pactarse esta exclusión para los casos en que el vendedor sea consciente del vicio (1102).
Existiendo la obligación de sanear, el comprador puede optar entre:
a. Desistir del contrato ( acción redhibitoria ); abonándosele los gastos que pagó;
b. Exigir una rebaja proporcional del precio ( acción quanti minoris ), a juicio de peritos.
contractus , pues el vendedor infringe su obligación de proporcionar una posesión pacífica al comprador. Los requisitos para el ejercicio de suspensión del precio aplazado son ( añadido ):
• Que el comprador sufra actualmente una perturbación o tema sufrirla en el futuro, como consecuencia del
ejercicio posible de una acción reivindicatoria o hipotecaria. La jurisprudencia autoriza la suspensión solo en los casos tipificados (las acciones ya mencionadas).
• El temor debe ser fundado, y la causa de la perturbación temida debe ser anterior a la venta y desconocida
por el comprador.
• El comprador debe notificar al vendedor con carácter previo a su decisión de suspender el pago del precio.
• El comprado debe hallarse en posesión de la cosa vendida.
La suspensión no puede ser indefinida ni subsistir cuando el vendedor afiance o preste garantías de devolución del precio, o cuando cese la perturbación que funda el temor del comprador. Ahora bien, este no puede suspender el pago si se hubiera pactado que no obstante cualquier contingencia estará obligado a verificar el pago.
d) Si el vendedor tuviere fundado motivo para temer la pérdida de la cosa inmueble vendida y el precio, podrá promover inmediatamente la resolución de la venta (1503).
Otras obligaciones del comprador. Deberá recibir la cosa vendida. Si falta a este deber incurre en mora accipiendi , que puede dar lugar a consignación de la cosa, y que en cualquier caso hace recaer sobre el comprador el riesgo de la compraventa en caso de pérdida. AÑADIDO
Art. 1504. Es una regla muy importante en la práctica, que se aplica a la compraventa de bienes inmuebles con condición resolutoria explícita o pacto comisorio. Son compraventas en las que las partes del contrato pactan la resolución automática del contrato en caso de falta de pago del precio por el comprador. El Código afirma que a pesar del pacto, el contrato no quedará resuelto automáticamente en el momento de que no se haga el pago, porque el vendedor tienen que requerir al comprador (requerimiento de resolución) para que pueda entenderse realizada la resolución. Entre el momento del impago y el requerimiento, hay contrato y en consecuencia el comprador puede pagar. A la resolución automática se le llama efecto guillotina.
En la venta de bienes inmuebles, aun cuando se hubiera estipulado que por falta de pago del precio en el tiempo convenido tendrá lugar de pleno derecho la resolución del contrato, el comprador podrá pagar, aun después de expirado el término, ínterin no haya sido requerido judicialmente o por acta notarial. Hecho el requerimiento, el Juez no podrá concederle nuevo término.
II. LA PERMUTA
Este contrato viene definido en el art. 1538: La permuta es un contrato por el cual cada uno de los contratantes se obliga a dar una cosa para recibir otra. Ahora bien, aunque no se especifica en el Código, la obligación no consiste en una mera datio, sino en una traditio. Participa de los caracteres de los caracteres de los contratos de compraventa (de ahí la obligación supletoria de esto -1541- ), con la diferencia de que no hay precio. Es un contrato consensual, recíproco (nacen obligaciones para ambas partes), y oneroso (equivalencia de prestaciones, aunque no se requiere identidad de valor). También es traslativo (sirve de título para el traspaso de derechos reales, siempre que se una al modo, es decir, a la entrega). Por tanto, de él solo nacen efectos obligacionales; nace exclusivamente el derecho de crédito a pedir la entrega de la prestación.
Dice el 1446: Si el precio de la venta consistiera parte en dinero y parte en otra cosa se calificará el contrato por la intención manifiesta de los contratantes. No constando ésta, se tendrá por permuta, si el valor de la cosa dada en parte del precio excede al del dinero o su equivalente; y por venta en el caso contrario. En el supuesto de que la cosa tenga el mismo valor que el sobreprecio, se trata de compraventa.
Esto tiene relevancia en relación a la aplicación o no del retracto legal. El Código ciñe su aplicación a los caso de enajenación por compra y dación en pago (1521). ¿Por qué se excluye el retracto? Porque el retrayente no podrá colocarse en la posición del retraído en la medida en que no podrá hacer entrega al otro permutante de la cosa a él debida.
A pesar de que el precepto señala que hay que atender a la intención de las partes, el contrato no será permuta simplemente porque así se le quiera denominar, sino en función de que la parte que recibe dinero y objeto tuviera como finalidad principal la obtención de dinero o la adquisición de la propiedad de la cosa. Si la cantidad de dinero es escasa frente al valor de la cosa, el contrato no será de permuta. Si lo que quieren las partes es cambiar una cosa por otra, y equilibrar la diferencia de valor con dinero, será permuta. Si lo que las partes quieren es comprar y vender una cosa, pero parte del precio se sustituye por la entrega de una cosa, será compraventa.
El objeto de la permuta deben ser cosas, pero hay que entender por tales tanto cosas materiales como derechos , ya sean plenos, limitados, reales o personales. Cabe también el intercambio de cosa presente por cosa futura , teniendo esta figura su máxima expresión en el contrato de cesión de solar por piso a construir. Está excluido el intercambio de cosa por servicio o servicios entre sí, pues esto es un contrato atípico de intercambio.
La obligación de transmitir la propiedad es tan esencial, que si la cosa entregada por uno no fuese de su propiedad, la otra podrá resolver el contrato : Si uno de los contratantes hubiese recibido la cosa que se le prometió en permuta, y acreditase que no era propia del que la dio, no podrá ser obligado a entregar la que él ofreció en cambio, y cumplirá con devolver la que recibió (1539).
En compraventa el comprador puede optar por suspender el pago del precio en estos casos (1502); facultad que también tiene el permutante, en base a la remisión del 1541: Si el comprador fuere perturbado en la posesión o dominio de la cosa adquirida, o tuviere fundado temor de serlo por una acción reivindicatoria o hipotecaria, podrá suspender el pago del precio hasta que el vendedor haya hecho cesar la perturbación o el peligro, a no ser que afiance la devolución del precio en su caso, o se haya estipulado que, no obstante cualquiera contingencia de aquella clase, el comprador estará obligado a verificar el pago.
No es necesario para la aplicación de este artículo que el verdadero propietario haya inquietado al permutante que recibió la cosa, y menos que le haya privado de ella mediante reivindicación. Basta con que el receptor pruebe que la cosa no pertenece al que la entregó. La ajenidad debe referirse en la entrega efectiva, de modo que el artículo no se aplica si el tradens no es propietario en el momento de perfección, pero adquiere la propiedad antes de la entrega.
La doctrina señala que el receptor debe ser de buena fe , que desconozca que lo cosa no es propiedad de la contraparte. En caso contrario, es un contrato aleatorio , similar a las compraventas a riesgo y ventura del comprador.
Para ejercer la facultad resolutoria debe estar en condiciones de devolver la cosa ajena , cosa que no ocurrirá si la enajenó a tercero de buena fe. No se regula el caso en que el receptor de la cosa ajena realiza su prestación cuando tiene conocimiento de que lo recibido no es propiedad del tradens. Negar la posibilidad de resolver no es justo, pues expone al receptor a una larga amenaza reivindicatoria. La facultad resolutoria viene atribuida en el 1540: El que pierda por evicción la cosa recibida en permuta, podrá optar entre recuperar la que dio en cambio, o reclamar la indemnización de daños y perjuicios; pero sólo podrá usar del derecho a recuperar la cosa que él entregó mientras ésta subsista en poder del otro permutante, y sin perjuicio de los derechos adquiridos entretanto sobre ella con buena fe por un tercero. El precepto confiere una facultad de elección : puede resolver recuperando la cosa; puede exigir indemnización. Si opta por la resolución, también puede reclamar indemnización. Lo primero podrá hacerse si la cosa entregada sigue en poder del otro permutante; no cuando la cosa se transmitió a tercero de buena fe.
