¡Descarga Contrato de Compraventa: Pacto de Reserva de Dominio y Ventas Especiales - Prof. Callejo R y más Apuntes en PDF de Derecho Civil solo en Docsity!
Contrato de compraventa (se regula en los art.1445-1537cc).
-Es un contrato consensual, ya que se perfecciona por el consentimiento, es decir, el acuerdo entre comprador y vendedor sobre el objeto del contrato y el precio (art.1450cc).
-Es un contrato no formal, ya que no requiere forma solemne de manera que rige el principio de libertad de forma del art.1278 cc. Únicamente es formal cuando las partes así lo pactan.
-Es un contrato bilateral porque nacen obligaciones para las 2 partes contratantes, es un contrato típico.
-Es un contrato oneroso ya que el intercambio de prestaciones pero no es necesario que haya equivalencia entre prestación y contraprestación.
-Es un contrato, en principio conmutativo porque las prestaciones están determinadas sin riesgo de pérdida o ganancia pero por pacto puede ser aleatorio en algún caso especial.
-Es un contrato obligatorio porque solo genera obligaciones para ambas partes contratantes, pero no transmite directamente la propiedad de la cosa comprada.
En ciertos ordenamientos como el francés o italiano, la compraventa es un contrato traslativo, de manera que, una vez que se ha perfeccionado, el comprador adquiere directamente la cosa o el derecho, por lo tanto, el mero consentimiento transmite la propiedad. En otros ordenamientos como sucede en el alemán (el BGB considera la compraventa como contrato obligacional, de manera que, por el contrato nace la obligación de transmitir, pero el contrato, por sí solo no transmite nada, es necesario e, acuerdo real, cuyo contenido consiste en que sea transmitida la propiedad, y además, si la cosa comprada es mueble, es necesario la entrega de la cosa; y si es inmueble, la inscripción en el Registro de la propiedad. En el derecho romano la compraventa no transmitía la propiedad, únicamente producía la obligación de entregar la cosa, y mantener al comprador en su posesión pacífica. Nuestro derecho sigue el sistema romano, de manera que, al compraventa por sí sola no produce la transmisión del derecho real vendido. Para que se transmita la propiedad, de acuerdo con los art.609cc y 1095cc es necesario: el título que es el contrato traslativo del dominio que es la compraventa y el modo que es la tradición.
Es el pacto por el cual lar partes acurdan que la entrega no transmita la propiedad al comprador, y que esa transmisión se produzca cuando se de cierta circunstancia, que normalmente es el pago de la totalidad de precio. Ej: esto lo suelen hacer los confesionarios con los coches, de forma que aunque ellos te entregan el coche tú no tienes la propiedad hasta que lo pagues todo (esa entrega no te transmite la propiedad).
Se trata de un pacto muy frecuente en el tráfico de ciertos bienes muebles cuando se venden a plazo, y con lo que se persigue con este pacto es reforzar la posición del vendedor para que obtenga el pago de la totalidad del precio, y si no se paga persigue facilitar al vendedor la recuperación de la posesión de la cosa, ya que sigue siendo el propietario. La venta con pacto de dominio es una venta sometida a condición suspensiva, pero la condición no afecta la perfección, sino a la adquisición del dominio. ¿Qué efectos produce?
CaracterísticasEl pacto de reserva de dominio
En cuanto a los efecto entre comprador y vendedor, la entrega al comprador, solo le transmite el uso y disfrute de la cosa, está obligado a conservarla, no puede disponer de ella y no la puede adquirir por usucapión (no la puede adquirir por el transcurso del tiempo). Una vez que se termina de pagar el precio, automáticamente el comprador se convierte en propietario. Si se incumple la obligación del pago, normalmente entra en juego un pacto que suele acompañar al de reserva de dominio el que es el pacto comisiario por el cual se le reserva automáticamente el contrato, y normalmente se suele establecer una cláusula penal.
La compraventa como negocio bilateral requiere 2 partes (sujetos) que son el vendedor que se obliga a entregar la cosa y el comprador que se obliga a entregar el precio. En cuanto a la capacidad el art.1457cc se remite a las normas generales. El art.1458cc autoriza a los cónyuges a venderse bienes recíprocamente. El art.1459cc establece ciertas prohibiciones, en unos casos son salvaguardar la independencia de los patrimonios teniendo en cuenta la obligación que vincula al comprador y al vendedor, y otras veces la razón reside en cuestiones de moralidad social. La infracción de estas prohibiciones acarrea la nulidad.
De acuerdo con el art.1459. Este artículo hay que completarlo con el art.221.3 que tiene un alcance mayor porque comprende tanto a la compra como a la venta. Tanto el art.1459 como el art.1221 se refieren a los cargos tutelares: tutor, curador y defensor judicial.
-El 1459.2. Esta prohibición del punto 2 no debe ser entendida en términos absolutos, sino teniendo en cuenta la finalidad de la norma, es decir, la ratio legis, que es la protección de los intereses del mandatario, por eso habrá que atender a cada supuesto y a la voluntad del mandante, teniendo en cuenta lo que vimos de las nomas sobre autocontratación.
-El 1459.3 se refiere a los albaceas (es la persona encargada de ejecutar la voluntad testamentaria). En este caso se aplica a los principios anteriores.
-En el 1459.4 en este caso, se comprende a toda clase de funcionarios, ya sea de ámbito estatal autonómico y local, y comprenden no solo a los funcionarios en el sentido estricto, sino también a los secretarios y oficiales de justicia que intervienen en la administración en calidad asimilada siempre que dentro de sus funciones se encuentre la gestión de bienes públicos.
-En el 1459.5, esta prohibición comprende a jueces y magistrados pero también a secretarios y oficiales de justicia, y al fiscal. Pero, además, de acuerdo con el último inciso de este artículo se comprende a los abogados y procuradores respecto a los bienes y derechos que fuesen objeto de litigio en el que ellos intervengan por su profesión u oficio.
La compraventa tiene doble objeto: la cosa vendida y el precio.
① La cosa vendida
Puede ser objeto de compraventa las cosas y los derechos; y entre los derechos, los patrimoniales, tanto reales como de crédito, salvo que sean intransmisibles o no puedan venderse separadamente de otro derecho al que están unidos al que se vende.
Los sujetos del contrato de compraventaEl objeto de la compraventa
Es la suma de dinero que el comprador se obliga a entregar a cambio de la cosa, en principio, el precio se fija libremente por las partes, pero hay veces que se fija por la ley.
¿Qué consecuencias hay si se infringe el precio? La consecuencia de la infracción del precio fijado, la sanción no es siempre la misma, la sanción puede ser la nulidad, pero también, es posible, que el contrato sea valido debiéndose sustituirse el precio pactado por el que legalmente corresponde o también puede ser anulable en otros supuestos. El precio debe consistir en dinero o signo que lo represente. Si consiste parte en dinero y parte en otra cosa habrá que determinar si es compraventa o es permuta (art.1446cc). El precio debe ser cierto, lo que supone determinado o determinable por un tercero o por referencia a otra cosa o a otro precio que se pueda determinar si necesidad de un nuevo convenio, lo que no se puede hacer es dejar el señalamiento del precio al arbitrio de uno de los contratantes (art.1449cc).
Rige el principio de libertad de forma que se deriva del art.1450cc. El art.1280cc establece el documento público para las compraventas de inmuebles y la forma escrita para las compraventas de inmuebles si el valor de la cosa o del precio excede de 1500 pesetas, pero no es “forma solemnitatem” son solo a los efectos del art.1279cc.
Las obligaciones del vendedor
Hay que partir del art.1261. Además de estas obligaciones, existen las siguientes:
- En primer lugar, el vendedor debe conservar la cosa que debe entregar con la diligencia de un buen padre de familia (art1094).
- En segundo lugar, pagar los gasto de otorgamiento de la escritura pública “salvo pacto” en contrario (art.1455cc), y además debe entregar al comprador los títulos de pertenencia y los demás documentos precisos para garantizar el reconocimiento y defensa de la cosa (Art.1258cc).
La obligación de entrega
La entrega consiste en poner en poder del comprador la cosa o derecho vendido con ánimo de pago, si se trata de un derecho real posible la entrega debe consistir en tradición (art.1462-1464). Formas de la tradición: De acuerdo con el art.1462, se entrega la cosa vendida cuando se pone en poder y posesión del comprador. Por lo tanto, es la entrega material y efectiva, y se denomina tradición real. Además de la tradición real, existen otras formas de tradición en las que no tiene que efectuar la entrega material de la cosa, pero jurídicamente equivale a la entrega, que son los casos de la “ficta traditio” : -En primer lugar, la tradición instrumental (art.1462.2cc).
Forma de la compraventa
-En segundo lugar, la tradición simbólica, que es la que tiene lugar mediante la entrega de las llaves del lugar donde están guardas las cosas muebles vendidas (art.1463 al principio).
-En tercer lugar, la tradición por acuerdo de los contratantes (art.1463 último inciso).
-Y, en cuarto lugar, los bienes incorporales se entregan de acuerdo con lo dispuesto en el art.1464cc.
La entrega debe hacerse tal como se hallaba la cosa vendida al perfeccionarse el contrato (art.1468cc). El vendedor debe entregar además todos sus accesorios aunque no hayan sido mencionados y también los frutos que haya producido la cosa, desde que nació la obligación de entregarla. La entrega debe realizarse simultáneamente con el pago del precio, siempre que no se haya pactado otra cosa (art.1466cc). Pero, el Código civil autoriza en 2 supuestos que el vendedor se pueda negar o diferir la entrega de la cosa:
En 1º lugar, en el caso del art.1466cc que se refiere a una venta con precio presente, de acuerdo con este artículo el vendedor se puede negar a entregar la cosa, si el comprador no le ha pagado el precio o no ha señalado un plazo para el pago.
En 2º lugar, se recoge en el caso del art.1467cc que se refiere a la venta con precio aplazado, de acuerdo con este art. Cuando se ha aplazado el pago del precio, el vendedor puede retrasar la entrega de la cosa, si después de la venta descubre que el comprador es insolvente, salvo que el comprador afiance el pago del precio.
En cuanto al lugar de entrega no hay ninguna norma especial, y por eso acudimos a las reglas generales delart.1171, con lo cual habrá que entregarla en el lugar acordado , si no hay acuerdo en el lugar donde se hallase la cosa vendida en el momento de la venta, y en cualquier otro caso en el domicilio del vendedor.
Entendemos por doble venta o venta múltiple el supuesto en que una cosa es vendida por su dueño a distintos compradores, a efectos civiles nos interesa señalar cuál de esos compradores se convierte en propietario. Esta cuestión se regula en el art.1473 que establece lo siguiente:
-Si la cosa vendida es mueble, la cosa se transmitirá al primero que haya tomado posesión de ella de buena fe, se discute, si únicamente si cumple esta necesidad de posesión cuando se produce la entrega materia o también en los supuestos de tradición fingida. La mayoría de la doctrina opta por la segunda postura, ya que los supuestos de tradición ficticia, también se transmite el dominio.
-Si se trata de bienes inmuebles la propiedad corresponderá al que antes la inscriba en el registro de buena fe, si no hay inscripción, el primero que haya tomado posesión de buena fe, y si no hay ni inscripción ni posesión, el que tenga titulo de fecha más antigua, siempre que haya actuado de buena fe.
En todos los casos que hemos visto, la buena fe consiste en ignorar que la cosa que había sido vendida a uno de los compradores ya había sido vendida previamente a otro.
La garantía en la venta en productos de consumo
La doble venta (la pluralidad de venta de una cosa)
calidad son inferiores, en menos de un 10% a las que se le hubiesen atribuido en el contrato, el comprador debe conformarse pero puede exigir una rebaja en el precio, en proporción a esa menor cabida o calidad. Por el contrario, si es mayor hasta en 5%, el comprador está obligado a quedarse con la cosa, pero tendrá que pagar el exceso de precio. Por lo tanto, si la cabida o la calidad son superiores al 5% o inferiores al 10%, el comprador podrá optar entre recibir la finca o resistir del contrato.
Los riesgos en la compraventa
El problema de los riesgos surge cuando una vez perfeccionado el contrato, y antes de la entrega de la cosa comprada, ésta se pierde o sufre menoscabos por caso fortuito, fuerza mayor, o como consecuencia de la actuación de un tercero.
Si decimos que los riesgos son para el comprador, tiene que pagar el precio, y se queda sin la cosa. Por el contrario, si decimos que los riesgos los sufre el vendedor pierde el derecho al precio y además se queda con la cosa, o recibe menor precio. Pues bien, a esta cuestión se refiere el art.1452 que distingue 2 situaciones diferentes.
En primer lugar, se refiere a la venta de cosa determinada, venta de cosas fungibles, hechas aisladamente y por un solo precio, o sin consideración a su peso, número o medida. En este caso, el art.1452cc se remite a los art.1096cc y art1182cc, pero estos artículos no resuelven el problema ya que solo se refieren a casos en los que se produce una agravación de responsabilidad.
La doctrina dominante, entiende que en nuestro ordenamiento rige la teoría romana que atribuye los riesgos al comprador, de manera que este queda obligado a pagar el precio o no lo puede recuperar su y si lo ha pagado, como argumentos se alega los precedentes históricos y el art.1095, que atribuye al comprador los frutos que produzca la cosa desde que nade la obligación de entregarla, y de esto derivan que si le corresponden los frutos también le corresponden los deterioros. Otros autores por el contrario entienden que los riesgos son para el vendedor, el art 1124cc ya que con este artículo si resulta imposible el incumplimiento de alguna de las partes, la otra puede pedir la resolución, por lo tanto, ante la imposibilidad de la obligación del comprador, el vendedor de entregar la cosa, y la del vendedor que puede solicitar la resolución de la obligación de pagar el precio. Los riesgos deben correr a cago de quien sea el propietario de la cosa y hasta el momento de la entrega, la cosa es del vendedor, por lo tanto, es el vendedor el que debe sufrir el riesgo de pérdida o menoscabo. Finalmente otros autores mantienen una postura intermedia, y señalan que como el art.1452 se refiere al daño o provecho de la cosa vendida, pero no a la no a la pérdida el comprador debe soportar el riesgo en caso de menoscabo por existir esta regla especial en materia de compraventa. Pero en caso de perecimiento total como no hay una regla especial, acudimos a las reglas generales y entonces el riesgo será para el vendedor.
El segundo caso que contempla el art.1452 es el de las cosas genéricas, en este caso, rige la regle “geus nunquam peri”, de acuerdo con esta regla el riesgo no se transmite al comprador hasta que se produce la especificación en que la obligación pasa a ser específica, y partir de entonces se aplicaran las reglas que acabamos de ver.
La extinción de la compraventa
Se extingue por las reglas generales de extinción de los contratos, pero además existen ciertas normas especiales. La primera de ellas recogida en el art.1503 de acuerdo con este precepto el vendedor puede promover la resolución de la venta, si tuviese fundado un motivo para tener la perdida de la cosa inmueble vendida y el precio.
El segundo supuesto art.1504. Este art.1504cc no excluye la aplicación del 1124cc, estos 2 art. Se complementar, y por eso la jurisprudencia entiende que la acción resolutoria del 1504cc debe reunir también los requisitos que exige la jurisprudencia para que prospere la acción resolutoria del 1124cc. En este caso en la venta de inmuebles con precio aplazado, si se produce el impago del precio y el vendedor quiere resolver la compraventa es preciso que requiera al comprador judicialmente o por acta notarial; no es un requerimiento de pago, es un requerimiento resolutorio. Esta necesidad del requerimiento es imprescindible aunque se haya incluido en el contrato un pacto comisorio, es decir, una condición resolutoria para el caso de que el comprador deje de pagar el precio.
La diferencia entre una compraventa en la que se ha introducido el pacto comisorio y otra en la que no se ha incluido, no se haya en el art.1504cc sino en el último párrafo del art.1124cc. Esto supone que el pacto comisorio se puede inscribir en el Registro de la pro propiedad de manera que constara en dicho registro una posible cause de resolución de vinculara al tercer adquiriente, de manera que se produce el impago del precio el vendedor podrá recuperar la cosa aunque se haya transmitido a un tercero.
La especialidad del art.1505, que en este caso es relativo a la venta de muebles que establece que aunque no se haya pactado, la venta de muebles se resuelve automáticamente, si el comprador no se presenta a tiempo a recibir la cosa, o si haciéndolo, no ofrece a la vez el precio, salvo que se haya pactado para este mayor dilación, por lo tanto, la especialidad de este supuesto consiste en que se produce la resolución automática aunque no se haya pactado.
(Aquí termina la compraventa)
Las compraventas especiales
●El pacto de retroventa
En virtud de este pacto el vendedor se reserva el derecho de recuperar la cosa vendida, el código Civil, lo denomina el retracto convencional, y la venta en la que se incluye el pacto se denomina venta a carta de gracia (art.1597 y siguientes).
¿Qué naturaleza jurídica tiene? Es una venta con condición resolutoria potestativa. El art.1511cc establece que el comprador sustituye al vendedor en todos sus derechos y acciones por lo tanto en dominio, se transmite al comprador, pero sometido a condición resolutoria, si la condición se cumple, queda resuelta la venta con carácter retroactivo, y se supone que el retrayente nunca ha dejado de se dueño de la cosa. Por el contrario, si la condición no se cumple (es decir no ejercitar el derecho de retracto) en ese supuesto la venta se consolidad, art.1509cc. En cuanto al derecho de retracto tiene naturaleza de derecho real, así se deriva el art.1510cc.
No quedan excluidos de su ámbito de aplicación los compradores no consumidores, lo único que se exige es que el bien que se adquiere se destine a su propio uso y no a la reventa.
Es necesario que el contrato se formalice por escrito, por lo tanto, es un contrato formal, y la ley señala un contenido mínimo que tiene que tener. Se prevé expresamente el pacto de reserva de dominio, y para que este pacto sea oponible a terceros debe inscribirse en el registro de venta a plazos de bienes muebles, también se prevé la prohibición de disponer
●La venta fuera de establecimiento mercantil
Se regula en el TRLGDCU 1/2007 de 16 de noviembre modificado por la ley 3/2014 de 27 de marzo. El objeto de esta modificación es la transposición de la directica 2011/83/UE del parlamento europeo y del consejo del 25 de octubre de 2011 sobre derechos de los consumidores. Esta reforma ha introducido, importantes modificaciones no solo en el ámbito de las ventas a distancia, y de las ventas fuera del establecimiento mercantil, sino también en cuestiones relativas a la teoría general del contrato con consumidores, en este sentido es especialmente importante lo establecido en el art.66bis y 66ter. El 66bis se refiere a la entrega de bienes mediante contrato de compraventa, salvo que si las partes no acuerdan otra cosa el empresario debe entregar los bienes mediante la transmisión de la posesión material al consumidor en un plazo máximo de 30 días naturales desde la celebración del contrato y de acuerdo con el 66ter, el riesgo de pérdida o deterioro no se transmite al consumidor hasta que adquiera la posesión material del bien comprado. Esta venta se caracteriza por el lugar donde se produce la oferta y la aceptación ya que no es el lugar generalmente reservado para el comercio sino que se produce en un ámbito diferente, de acuerdo con lo dispuesto en el art.92.2.
¿Qué requisitos son necesarios? En cuanto a los requisitos formales de este tipo de ventas el empresario debe proporcionar al consumidor la información señalada en el art.97.1 en papel o bien si ambas partes están de acuerdo en otro soporte duradero. Esa información debe ser legible, estar redactada al menos en castellano, en términos claros y comprensibles, además el empresario, debe facilitar al consumidor una copia del contrato firmado, en papel o si están de acuerdo en otro soporte duradero, es necesario siempre un consentimiento expreso, y en ningún caso la falta de respuesta a la oferta no se puede considerar como aceptación. El consumidor, puede anular el contrato cuando haya incumplimiento de los requisitos formales.
●Las ventas a distancia (Art.92 de la ley LGDCU)
La definición se recoge en el art.92.1. Antes de iniciar el pro9cedimiento de contratación, el vendedor debe suministrar al consumidor toda la información a que se refieren los art.60 y 97 del la ley. La propuesta de la venta a distancia se debe suministrar al consumidor antes de la ejecución del contrato, de una forma acorde a las técnicas de comunicación a distancia que se hubiesen utilizado, en términos claros y comprensibles , concretamente si se trata de una contratación electrónica el art.98.6 ha introducido una importantísima novedad en materia de contrato, ya que establecen que el consumidor o usuario solo queda vinculado una vez que haya aceptado la oferta mediante su firma o mediante alguno de los medio que establece el artículo.
¿Qué plazo hay? Si la oferta nos señala el plazo de ejecución del pedido que hemos realizado, este deberá cumplirse en el plazo de 30 días naturales desde la celebración del contrato (art.9 de la ley). En
este tipo de ventas el comprador tiene derecho a desistir libremente del contrato sin necesidad de alegar ningún motivo, son nulas las clausulas que impongan al consumidor o usuario una penalización por el ejercicio del derecho de desistimiento por la renuncia al misma (art.102). Este derecho del desistimiento no se aplica en los casos del art.103. El plazo para el ejercicio del desistimiento es de 14 días naturales contados de la forma señalada en el art 104. Si se produce el desistimiento se podrá exigir al comprador los gastos directos de la devolución, salvo que los haya asumido el empresario. La devolución deber realizarse sin ningún tipo de demora y en cualquier caso en el pazo de 14 días naturales desde que el consumidor comunique su decisión de desistimiento al empresario.
