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CONTRATO COMPRAVENTA
- Generalidades sobre los contratos consensuales
Los contratos consensuales constituyen un grupo de figuras en que el vínculo obligacional surge del mero acuerdo o consensus de las partes. Esto significa que la forma no tiene más eficacia que la de servir de prueba del consentimiento prestado por las partes. De cualquier forma que el consentimiento se haya manifestado surgirá la obligación, pero este consensus ha de tener una forma de manifestación suficientemente clara de modo que pueda probarse. Los contratos consensuales se han integrado en la esfera del ius civile como obligationes consensu contractae (como hemos visto a propósito de la clasificación gayana), pero su base originaria fue la fides negocial propia del ius gentium. Las cuatro figuras que integran el grupo —contratos de compraventa, arrendamiento, sociedad y mandato— constituyen actividades con una denominación, unos caracteres y unos fines reconocidos en el tráfico de los negocios y, en este sentido, tienen unas formalidades tradicionales. Así la compraventa ( emptio-venditio ) se integra mediante un acto de entrega en venta ( venum dare ) y una aprehensión ( emere ). El arrendamiento ( locatio-conductio ) comprende también un inter- cambio de posiciones: una persona que pone una cosa a disposición ( locare ) y otra que asume la utilización de la misma para un fin ( conducere ). La sociedad ( societas ) es un acto de asunción voluntaria de un vínculo comunitario (societatem cofre) adquiriendo cada parte en consecuencia la condición de socius. El mandato supone el hacerse cargo de una gestio o actividad a favor de otro, según los viejos esquemas de la sociedad romana en la que desde antiguo existía la figura del procurator como representante. De ahí que los contratos consensuales se hayan limitado exclusivamente a cuatro figuras, porque no significaron el triunfo total del consensus o conventio como base del contractus en general. El consensus sin requisitos formales necesarios aparece así como vinculante en cuatro casos formalizados ya en las actividades negociales desde antiguo. El ius civile no podía ir más allá de las cuatro figuras mencionadas al admitir unas obligationes consensu contractae que Gayo reconoce como hemos visto. En la fórmula procesal se admitió el dare oporere ex fide bona junto al antiguo dare oportere ex lege. No es necesario el empleo de determinadas palabras, ni la
escritura, ni la entrega de una cosa para que la obligatio surja. Basta el hecho de que las partes que inician uno de los cuatro negocios o contratos consensuales hayan consentido: sufficit eos, qui negotium gerunt consensisse. Se entiende que se trata de un consensus referido a la finalidad económico-social o causa de los aludidos negocios según el sentido tradicional de los mismos.
- Compraventa ( emptio-venditio ) Es el contrato mediante el cual una persona ( venditor ) conviene con otra ( emptor ) la entrega a éste de una cosa comerciable ( merx ) a cambio de una cantidad de dinero ( pretium ) a pagar por el emptor. El acuerdo puede tener lugar inter absentes mediante carta ( epistula ) o agente intermediario ( nuntius ). Esta figura consensual de compraventa significa la superación de la arcaica forma negocial o trueque de cosa por cosa o de éstas por dinero. Esta primitiva idea de la compraventa manual o al contado —cambio en el acto de cosa por dinero— se mantiene latente como primera manifestación histórica de la noción de compra entre los romanos y renace en la discusión acerca de la diferencia o identidad entre la permuta — permutatio — y la compra ( emptiovenditio ) que tuvo lugar entre juristas proculianos y sabinianos. La condición de dominus respecto a bienes importantes vinculados al grupo familiar requería la mancipatio como acto especial para integrarlos en el patrimonio común ( mancipium ). La mancipatio se aplicaba como forma solemne de incorporación de ciertos bienes al mancipium que es un patrimonio familiar respecto al cual el pater es dominus. La compraventa consensual surgió del mero intercambio primitivo y se consolidó desde que las XII Tablas admiten la usucapio o adquisición de la condición de dominus por el usus. El emptor podía realizar una usucapio pro emptore añadiendo al usus la auctoritas propia de los cives y característica del dominium ex iure Quiritium. Desde la admisión, pues, de la usucapio como modus adquirendi al aldo de la mancipatio adquiere todo su sentido la emptio o compraventa consensual en la que el venditor no agota ya su obligación en la entrega de la cosa, sino que ha de hacer factible el logro de la condición de dominus al comprador. El intercambio de cosa por precio puede hacerse o no en el acto, pero, en todo caso, en virtud del orden jurídico vinculante inter cives ( ius civile ) e inter peregrinos ( ius gentium ) el acto de compraventa implica obligaciones que perduran más allá del simple cambio material de la cosa
pactos añadidos con posterioridad ( ex interval lo) se requiere la utilización de una exceptio ; c) de toda prestación accesoria o dependiente de la principal (frutos, intereses, etc.). Responde también por dolo si vende a sabiendas una cosa ajena aunque su obligación no sea la de hacer propietario al emptor sino la de otorgarle la pacífica posesión (D. 19, 1, 30, 1). Es discutible si la responsabilidad del vendedor alcanza la culpa en el Derecho clásico.
- El vendedor queda obligado a responder por evicción y vicios ocultos de la cosa vendida. Se produce la evicción ( evictio ) cuando el comprador es vencido en juicio por el verdadero propietario de la cosa. De la evicción surge una responsabilidad que se integra en la compraventa procedente de la mancipatio. En ésta (que era un negocio de adquisición de la condición de dominus sobre las res mancipi ) el mancipio dans quedaba obligado como auctor a responder en cuanto titular transmitente de la auctoritas ( ex auctoritate ) y a comparecer in iure cuando el emptor requiriese su presencia ( laudatio auctoris ). Si rehúsa la comparecencia para ayudar procesalmente al emptor ( auctoritatem defugere ) o bien su ayuda no tuviese éxito ( auctoritatis nomine vinci ) podía el comprador desposeído y vencido en juicio ( evictus ) entablar contra él como vendedor ( mancipio dans ) la denominada actio auctoritatis exigiéndole el doble del precio de la venta. Esta responsabilidad por auctoritas se reforzaba en forma de stipulatio con fiadores con el nombre de satisdatio secundum mancipium. En las compraventas que se realizaban sin la mancipatio no podía utilizarse este antiguo sistema de evicción mediante actio auctoritatis y se aplicó la stipulatio duplae ( pecuniae ). Esta consistía en la promesa del pago del doble precio de la venta para el caso en que el comprador se viera vencido en juicio por un tercero que hubiese reivindicado la cosa a título de propietario. Esta stipulatio era la más corriente, pero podía hacerse para la devolución simple del precio. La stipulatio duplae solía ir acompañada de otra que garantizaba la inexistencia de vicios ocultos de la cosa tal como se nos muestran en una fórmula común en las tablillas de cera de Transilvania. Los requisitos para reclamar por parte del comprador la in- demnización estipulada son los mismos de la actio auctoritatis. Es necesario que el comprador se haya visto privado de la cosa en juicio ( evictus ) o que para conservarla hubiera tenido que pagar su estimación
en dinero; que hubiese notificado a tiempo al vendedor ( litem denuntiare ) y que hubiese admitido la intervención coadyuvante de éste en juicio o le hubiese hecho intervenir en el mismo acudiendo a la figura procesal del procurator in rem suam. La jurisprudencia clásica acaba admitiendo que la responsabilidad por evicción es un elemento natural de la compraventa y desde entonces el vendedor que no desee asumir esta responsabilidad debe hacer un pacto expreso ( de non praestanda evictione ). Asimismo fue utilizada desde ese momento la misma actio empti para exigir la responsabilidad por evicción sin necesidad de que ésta hubiese sido estipulada. Se llega a considerar contrario a la bona fides que el vendedor no declare los gravámenes que recaen sobre la cosa vendida y así la existencia, por ejemplo, de una servitus que limite la propiedad del fundo vendido constituye un caso de evicción en virtud del cual puede reclamarse una indemnización equivalente a la disminución del valor de la propiedad. En el régimen de la actio auctoritatis propio de la mancipatio el mancipante no respondería en este supuesto, salvo que hubiese vendido el fundo en condición de exento de cargas, según la conocida fórmula « uti optimus maximus (=en plenitud de condiciones). Además de la stipulatio duplae se admitió otra fórmula de garantía denominada stipulatio habere licere que debió aplicarse principalmente en la venta de res nec mancipi en la que el vendedor prometía que no atentaría contra la tenencia — habere — del comprador, pero no la garantía frente a ataques de terceros. Obedece probablemente esta stipulatio a un estadio histórico en que la venta de res nec mancipi no exigía mayores garantías. A fines de la época clásica perdió importancia ante la aplicación de la actio empti para la misma finalidad.
- Respecto a los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida (que podían ser denominados vicios materiales, frente a la evicción, que sería vicio jurídico) hay que precisar también una evolución histórica. El remedio más antiguo contra un defecto de la cosa vendida es la denominada actio de modo agri aplicable en el caso de que el vendedor hubiese atribuido una mayor extensión al fundo en el momento de la mancipatio. En este caso quedaba obligado mediante la aludida actio al resarcimiento del doble del valor de la extensión que faltase. Solamente podía actuarse con la actio de modo agri cuando la venta se había realizado por medio de la mancipatio. Por
minoris (utilizable dentro del año). En el supuesto de que el vendedor se hubiese negado a realizar la stipulatio o caución estipulatoria que el edicto edilicio exigía en el mismo acto de la venta, podía el comprador actuar contra él con una especial actio redhibitoria en el plazo de dos meses pidiendo la resolución de la compraventa, reclamando el precio y devolviendo el esclavo o animal. Ambas acciones -que inicialmente se referían a esclavos-, se extendieron posteriormente a la venta de animales. Por último, Justiniano hizo aplicables las dos acciones a ventas de cualquier objeto mediante interpolaciones en los textos clásicos. Para el ejercicio de la actio redhibitoria (de rescisión con devolución del precio y la cosa mutuamente) y de la actio quanti minoris (reducción del precio en proporción al defecto o a la falta de una cualidad prometida) en época clásica deberían concurrir los siguientes requisitos: a) que el vendedor no hubiese advertido al comprador, consciente o inconscientemente, de aquellos defectos de obligatoria mención según el edicto edilicio; b) que el vendedor expresamente hubiese declarado ( dictum ) o prometido en estipulación ( promissum ) que el esclavo o animal carecían de ciertos defectos o tenían determinadas cualidades especiales. En definitiva el derecho edilicio clásico había regulado el problema dé los defectos ocultos con tres medios distintos: obligación de asumir mediante estipulación ( cautio ) la garantía de los mismos; responsabilidad, además, del vendedor por la actio redhibitoria y por la actio quanti minoris. Estos, medios no desaparecen en el derecho justinianeo, pero carecen ya de importancia práctica. Ahora el comprador prodrá optar entre exigir mediante la actio empti el resarcimiento equivalente a su interés (por carecer de las cualidades aseguradas, por vicios silenciados o cuya inexistencia se había garantizado), o bien pedir la redhibición mediante la actio redhibitoria o la rebaja del precio por la actio quanti minoris. Se había abierto camino entre los juristas clásicos, desde Sabino y Labeón, la idea de que la actio empti podía ser utilizada en vez de las acciones edilicias y con la misma facilidad de éstas. Respecto al vendedor éste tiene a su favor la actio venditi mediante la cual puede exigir del comprador el pago del precio convenido. Pero dado el carácter bilateral —sinalagmático— del contrato, el vendedor solamente podrá reclamar el precio si ha entregado la cosa u ofrece simultáneamente dicha entrega. En general la actio venditi permite al
vendedor exigir del comprador una actuación de acuerdo con la bona fides.
- Obligaciones y derechos del comprador
a) Responde si ha tenido una actitud dolosa en la realización del contrato; por ejemplo, si se ha negado a recibir la cosa que el vendedor le entrega en tiempo y forma convenidos. Ha de actuar en todo momento con arreglo a la bona fides negocial. b) Ha de soportar el riesgo de la pérdida de la cosa vendida si ésta perece sin culpa del vendedor antes de la traditio. En derecho justinianeo parece haberse extendido la idea de que el comprador soportará el riesgo desde la conclusión del contrato ( periculum est emptoris ) con base en el principio de equilibrio según el cual el que recibe el incremento y ventajas de la cosa debe soportar el riesgo de la misma ( commodum eius esse debet, cuius periculum ). En relación con el periculum se hallan los conceptos de emptio perfecta y perficere emptionem que quiere decir venta productiva de conse- cuencias jurídicas puesto que una venta sometida a condición es imperfecta. Tampoco es perfecta la venta de las cosas que se pesan, cuentan y miden hasta que se concretan en unidades de peso, número o medida. c) La obligación primordial del comprador es el pago del precio convenido transfiriendo al vendedor la propiedad de las monedas ( emptor, nisi nummos accipientis fecerit, tenetur ex vendito ; D. 19, 4,
- pr.). Debe pagar asimismo los intereses del precio desde el día en que le fue entregada la cosa como compensación del disfrute de la misma. Solamente podría negarse al pago, en el derecho clásico, en el supuesto de que un tercero hubiese intentado la actio reivindicatoria de la cosa (Frag, Vat. 12). Posteriormente se consi- deró obligado a pagar el precio si el vendedor le ofrecía garantes. d) El comprador tiene a su disposición la actio empti para obligar al vendedor al cumplimiento de las obligaciones nacidas del contrato dentro del criterio de la bona fides ; pero no puede exigir la entrega de la cosa si no ofrece la consigna del precio.
- Requisitos de la cosa objeto de compraventa a) La cosa u objeto vendido había de hallarse in commercio , si bien se discute si podría ser vendida una res extra commercium , en derecho
cantidad de dinero ( pecunia ) para que exista emptio venditio. Este requisito quedó fijado desde la polémica que en el siglo I. d. C. existió acerca de la distinción entre la compra y la permuta ( permutatio ). Esta figura quedó tipificada desde entonces en- tendiéndose que, cuando la contraprestación es una cosa y no un precio existe permuta, pero no venta. La afirmación del carácter esencial del precio pecuniario fue hecha por los proculianos frente a la escuela sabiniana que pretendía encerrar el cambio o permuta de cosas en el esquema de la venta ( per permutationem rerum emptionem et venditionem contrahi , Gayo, III, 141). Otro requisito del pretium en relación con su carácter pecuniario es la certeza del mismo. El pretium ha de ser certum en el sentido de precio determinado en una cantidad (Gayo, III, 140) o determinable en razón de una referencia convenida en el momento del contrato. Así cabía vender señalando como precio el dinero contenido en un arca ( quanti pretii in arca habeo ) o la cantidad en que el vendedor hubiese comprado la cosa ( quanti emisti ). Podía asimismo remitirse la determinación del precio al criterio de un tercero ( arbitrium boni viri ). Por último, el pretium había de ser efectivo, esto es, verdadero ( verum ) y no fingido o simulado. Si en la venta se conviene que no se exigirá el precio no hay venta sino donatio. Sería en cambio válida la venta de una cosa en un precio menor con intención de hacer un donativo ( donationir causa ). Sobre la justicia del precio el derecho clásico no estableció medida alguna dejando la fijación del mismo al libre acuerdo de las partes en el juego de la oferta y la demanda. Incluso se admitió la licitud de aquellas argucias habituales en el comercio con las cuales las partes tratan de hacer prevalecer su interés mutuamente hasta llegar a un acuerdo en el precio. La exageración del valor de la cosa vendida constituía una lícita argucia del vendedor ( dolus bonus ). Solamente cuando se produce el caso de engaño realizado con maquinaciones fraudulentas se incurría en la noción del dolus malus contrario a la fides. Los desequilibrios económicos del Bajo Imperio provocaron la necesidad de establecer una medida de justicia en el precio que se concretó por Justiniano en la facultad concedida al venditor de rescindir el contrato cuando el precio no alcanzase la mitad del valor de la cosa. Así surgió la denominación de laesio aenormis o ultra dimidium para esta facultad concedida al vendedor de bienes inmuebles, aunque el comprador no hubiese actuado con maquinación maliciosa ( dolus ). El comprador puede evitar a rescisión pagando el
suplemento del precio. Esta institución ha dado lugar a que el pensamiento jurídico posterior hable del iustum pretium. Este tema de la justicia del precio ha sido predilecto en el análisis de la compraventa por teólogos-juristas, como los de la Escuela española del siglo XVI.
- Pactos especiales: leges emptionis et venditionis
a) Lex commissoria fue el pacto (o cláusula contractual) mediante el cual se atribuía al vendedor la facultad de considerar la venta como no realizada en el caso de que el comprador no hubiese pagado el precio dentro de un término o plazo establecido. La venta produce sus efectos normales, los cuales han de ser revocados con referencia al día en que la venta ha sido concluida si el precio no hubiese sido pagado, de tal modo que el comprador deberá restituir, además de la cosa, los frutos. La rescisión de la venta es un facultad renunciable del vendedor y no un efecto necesario de la falta de pago del pretium. Este puede ser exigido por el vendedor en vez de la restitución de la cosa y los frutos. b) Pactum de retroemendo. Mediante éste el comprador se reservaba el derecho de devolver en venta la cosa al mismo precio, dentro de un plazo determinado, al que se la había vendido (pacto de reventa). c) Pactum de retrovendendo es la facultad concedida al vendedor de readquirir la cosa restituyendo el precio al comprador dentro de un cierto plazo (pacto de rescate). d) Pactum displicentiae es aquél en el cual la venta queda sometida a la aprobación de la cosa por el comprador. Si a éste no le agradaba podía restituirla al vendedor reclamándole la devolución del precio. Podía establecerse este pacto como condición suspensiva ( si servus Stichus intra certum diem tibi placuerit ) o bien con un sentido de pacto de devolución condicionado ( si intra certum tempus displicuisset redderetur ). El pactum displicentiae faculta para aprobar o desaprobar libremente la cosa y es distinto del pactum degustationis usual en la compraventa de vinos y consistente en admitir una prueba de ciertas condiciones (por ejemplo, acidez) del vino comprado, la cual ha de hacerse según el criterio de un hombre prudente ( boni viri arbitratu ) y no a libre arbitrio del comprador. e) In diem addictio es un pacto o cláusula utilizado en las ventas en pública subasta ( venditio in auctionem ) mediante el cual el vendedor se reserva la facultad de rescindir el contrato de
lado, el arra significa un refuerzo de la obligación en cuanto fuerza a una parte a cumplir; por otro lado, las arras parecen servir como pena o precio del arrepentimiento de una de las partes, que se desliga de su obligación pagando el doble de aquéllas. Desde el derecho clásico hasta el justinianeo el cambio experimentado por el significado de las arras es grande, aunque relacionado con la evolución de la compraventa romana. En el derecho clásico la finalidad de medio de prueba de las arras responde perfectamente al carácter consensual de la compraventa que requiere la fijación del momento de nacimiento del contrato. Así afirma Gayo (III, 139) que las arrhae son la prueba del contractus ( argumentum est emptionis et venditionis contractae ). Y, además, son la prueba de que se ha convenido un precio: ut evidentius probari possit convenisse de pretio = (D. 18, 1, 35, pr.). El sentido penal posterior responde ya a otra concepción de la compraventa. Del mismo modo que la aparición del instituto de las arras en materia de esponsales como arrha sponsalicia constituyó un medio de reforzar el cumplimiento de la promesa matrimonial sin menoscabar la libertad de contraer matrimonio.
PABLO FUENTESECA Derecho privado romano , Madrid, 1978, p. 257-271.
