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Asignatura: Derecho Civil III, Profesor: , Carrera: Derecho, Universidad: UCLM
Tipo: Apuntes
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¡No te pierdas las partes importantes!
El artículo 1445 CC define el contrato de compraventa como contrato por el cual uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio, en dinero o signo que lo represente.
Si no fuese dinero hablaríamos de Permuta (pagaríamos con otro tipo de cosa): Trueque.
De la definición anterior se deducen los siguientes caracteres que configuran este tipo contractual:
1. Contrato consensual , en el sentido de que se perfecciona por el mero consentimiento, y productor de obligaciones. Dice al efecto el artículo 1450 que es obligatoria para ambos contratantes si hubieren convenido en la cosa objeto del contrato y en el precio, aunque ni una ni otro se hayan entregado.
Por tanto, otorga únicamente a las partes el derecho de exigir el cumplimiento de sus recíprocas obligaciones.
2. La entrega de la cosa y el pago del precio corresponden a la fase de ejecución del contrato. 3. El consentimiento no necesita de ninguna forma. Ciertamente que el artículo 1280.1º determina que el contrato ha de constar en escritura pública, pero en virtud de lo dispuestos en el artículo 1279 es una formalidad a cuyo cumplimiento pueden compelerse las partes una vez perfeccionado. 4. Contrato traslativo del dominio en el sentido de que sirve de título para la transmisión de la propiedad tal como se desprende del art. 1609 y 1095 CC. Por tanto, para la adquisición del dominio por el comprador se necesita que, además del contrato, concurra la tradición de la cosa vendida. (arts. 609 y 1095). Sin perjuicio de que para la traslación completa sea necesario también el modo.
establecía la Ley de 13 de mayo de 1981, regla que sólo permitía las compraventas entre cónyuges cuyo régimen económico-matrimonial fuese el de la separación de bienes.
.
Por tanto, todas las personas capaces de contraer obligaciones lo son también para celebrar este contrato productos de obligaciones, salvo especiales y concretas prohibiciones. Las personas afectadas por ellas pueden celebrar contratos de compraventa, excepto en los supuestos en que se den las circunstancias legalmente prevenidas.
El artículo 1459 , para evitar posibles fraudes o perjuicios en supuestos en que hay intereses encontrados, prohíbe a determinadas personas adquirir por compra, aunque sea en subasta pública o judicial, por sí ni por persona alguna intermedia, bienes de otras sobre las que tienen algún tipo de influencia.
Los que desempeñen cargos tutelares.
Se prohíbe la compra a los que desempeñen cargos tutelares (tutor, curador, defensor judicial) de los bienes que estén bajo su guarda o protección. Tampoco pueden transmitirle al mismo a título oneroso.
El mandatario encargo de la administración o enajenación de los bienes
El segundo supuesto es el típico de la autocontratación, que se prohíbe, si bien no hay obstáculo para que el dueño lo autorice. El sentido de la prohibición es la defensa de los intereses del mandante, por lo que cuando éste convierte la autocontratación, o cuando el mismo vende al mandatario, no rige la prohibición. Por la misma razón, estas excepciones deben de ser aplicables al mandatario encargado sólo de administrar.
La jurisprudencia acepta que no es aplicable la prohibición cuando es el mandante quien vende al mandatario, o cuando el mandatario tiene autorización de su mandante para proceder a la adquisición.
Albaceas
Los albaceas, en cuanto encargados del cumplimiento de la voluntad del testador, no pueden comprar “los bienes confiados a su cargo”, no sólo los que pueden administrar o vender por disposición de aquél. El Código civil le impone a los mismos, cuando el testador no haya determinado especialmente sus funciones, la obligación de conservar y custodiar los bienes hereditarios.
Empleados públicos
A los empleados públicos se les prohíbe la compra de los bienes del Estado, del Municipio, de los pueblos y de los establecimientos también públicos, de cuya administración estuviesen encargados. Esta prohibición afecta también a los jueces y peritos que de cualquier modo intervienen en la venta.
Debido al cambio de forma de Estado, que de centralista ha pasado a ser un Estado de las Autonomías, los empleados públicos de las Comunidades Autónomas estarán sometidos, en iguales circunstancias, a la prohibición del artículo 1459.
El empleado público debe estar encargado de la gestión de los bienes, concepto más amplio y comprensivo de su actividad que el de administración.
Personas encargadas o relacionadas con la administración de justicia.
Los magistrados, jueces, individuos del Ministerio fiscal, secretario de Tribunales y Juzgados y oficiales de justicia no podrán adquirir por compra los bienes y derechos que estuviesen en litigio ante el Tribunal, en cuya jurisdicción o territorio ejercieran sus funciones respectivas, extendiéndose esta prohibición al acto de adquirir por cesión.
Se exceptúan los casos en que se traten de acciones hereditarias entre coherederos, cesión en pago de créditos o de garantía de los bienes que posean.
o Supuesto de acciones hereditarias entre coherederos. La persona sujeta a la prohibición es coheredera de los litigantes o de alguno de ellos. Le es lícito adquirir por cesión el crédito de cualquiera de ellos, bien sea directamente, bien como consecuencia del ejercicio del retracto del artículo 1067 o Supuesto de cesión en pago de créditos. A reclama a B el pago de una deuda. C, juez, es acreedor de A, quien transmite válidamente al mismo aquel crédito. o Supuesto de garantía de los bienes que posean. A es acreedor de B, a quien demanda para obtener el pago y embarga una finca. Esa finca se vende por B a C, juez. No caerá bajo la prohibición la compra por C del crédito de A, a fin de liberar a la finca de la traba del embargo. Se ampara esta adquisición porque es útil para el goce pacífico de los bienes poseídos.
Si hay más de un Tribunal con la misma jurisdicción, si por razón de reparto no corresponde el asunto al Tribunal donde presta sus servicios el funcionario, no por ello deja de estar sujeto a la prohibición, toda vez que “existan las mismas razones morales respecto de los funcionarios todos que prestan sus servicios en Tribunales de la misma jurisdicción”.
A los abogados y procuradores respecto a los bienes y derechos que fueren objeto de un litigio en que intervengan por su profesión u oficio defendiendo intereses ajeno, no propios, se les aplica la misma prohibición (con sus excepciones) del personal judicial.
Las prohibiciones del artículo 1459 se refieren tanto a las compras directas como indirectas. En efecto, el Código civil prohíbe comprar “por sí, ni por persona alguna intermedia”, es decir, cuando ésta no adquiere para sí sino para el vendedor, y por otra parte extienda la eficacia de la prohibición a las adquisiciones por subasta pública o judicial. Se puede dudar de la justificación toda vez que en la subasta el precio se forma teóricamente de una forma objetiva, sin que la actuación del mandatario o del albacea, por ejemplo, pueda perjudicar los intereses del vendedor.
a) Compraventa de cosa esperada : la compraventa reviste los caracteres conmutativo y condicional, en cuanto las partes subordinan la eficacia del contrato a la existencia de la cosa ( compraventa de cosa esperada o emptio rei speratae). En este caso, si la cosa NO llega a tener existencia, no hay obligación por parte del vendedor de entregar cosa alguna, ni el comprador ha de pagar el precio, por lo que se eximirá su cumplimiento. Por ejemplo, se contrata la venta de la cosecha que una finca producirá en el año próximo, de tal manera que el comprador sólo pagará la cosecha producida y el precio convenido.
Excusado es decir que ninguno de los derechos y obligaciones propios de la compraventa se aplican hasta el momento en que exista su objeto. Pero es importante destacar que, precisamente por su índole, la perfección de la compraventa de una cosa futura produce unas obligaciones de hacer en íntima conexión con la finalidad que se persigue; de una parte, la negativa de no impedir el nacimiento de la cosa; de otra, la positiva, usualmente a cargo del vendedor, de desplegar una actividad para que llegue a tener existencia. Su incumplimiento doloso o culposo supondrá y cualificará el incumplimiento de la obligación de entrega, con la consiguiente acción de resarcimiento de daños en favor del comprador.
La compraventa de cosa futura es un negocio atípico por carácter de regulación legal, por lo que habrá que prestar atención a los pactos de las partes para fijar su contenido.
b) Compraventa de esperanza. Si, por el contrario, los contratantes celebran la compraventa a todo evento, es decir, que el comprador pague el precio aunque la cosa objeto del contrato no llega a existir (compraventa de esperanza o emptio spei) , se tratará de un contrato aleatorio. El vendedor se limitará a hacer lo posible para la existencia de la cosa, y el comprador vendrá obligado a pagar lo pactado, aunque la cosecha se pierda, por ejemplo, por causas meteorológicas, o, por el contario, haya una cosecha excepcional. Precisamente la circunstancia de que surja una prestación (pago del precio) sin la correspondiente contraprestación (entrega de la cosa) motiva a un sector doctrinal a calificar un la figura de la emptio spei no como auténtica compraventa, sino como un contrato aleatorio atípico; calificándolo, sin embargo, como auténtica compraventa otros autores.
Ejemplo clásico: te doy mil por el producto que obtengas en la pesca de mañana o por lo que cazarás mañana. Esta obligación es la que la diferencia nítidamente de la compraventa de cosa esperada, y la que lo separa de la figura de la compraventa, pues, si no hay pesca o caza debe pagarse el precio, lo que lleva a un contrato aleatorio tal y como lo define el artículo 1790. El
pago del precio no es entonces obligación que tenga su causa en la entrega de la cosa como en cualquier compraventa.
Tampoco sería necesario que el bien u objeto de la compra-venta sea parte del patrimonio del vendedor en el momento de formalización de la compra-venta. En este caso no sería un contrato simultáneo (ej. Compraventa de cosa ajena – ej. Una venta sobre catálogo cuando el vendedor aún no tiene el bien para venderlo).
2. La cosa ha de ser determinada o susceptible de ello.
Así lo exige el artículo 1445 , sin que ello signifique que no quepa un contrato perfecto si el objeto es una cosa genérica (mil kilos de trigo, un caballo). Lo único preciso es la operación de concentración de la cosa dentro del género.
No es preciso, que esta determinación sea actual, basta que pueda llegar a determinarse la cosa sin necesidad de un nuevo convenio entre los contratantes, conforme al art, 1273.
3. Ha de tratarse de cosa de lícito comercio por mandato del artículo 1271.
El precio es el otro elemento objetivo característico elemento esencial de la compraventa y consiste en la suma de dinero que el comprador se obliga a entregar al vendedor a cambio de la cosa entregada. Ha de reunir los siguientes requisitos:
Requisitos:
1. Precio verdadero o real:
El pago del precio constituye la prestación a cargo del comprador, de tal modo que si no existiera estaríamos ante un contrato simulado de compraventa, que si cumple los requisitos de la donación se considerará como tal, o bien, al constituir el precio para el vendedor la verdadera causa del contrato, su ausencia o ilicitud (art. 1275) provocaría la declaración de la inexistencia de la compraventa.
2. Precio cierto o determinado
Dicho requisito NO supone que sea necesario que haya que precisarlo cuantitativamente exactamente en el momento de la celebración sino que basta con que pueda determinarse sin necesidad de un nuevo convenio (art. 1273)- pues entonces no se entendería perfeccionada la compraventa con anterioridad) ) , y tampoco puede quedar su señalamiento al arbitrio de uno de los contratantes (art. 1449).
En cambio, autoriza a éstos para que pacten en el contrato de compraventa el procedimiento mediante el cual el precio se determinará posteriormente sin influencia exclusiva de sus voluntades. El precio no es determinado, sino determinable, hasta entonces, ya sea con
es superior, el contrato será nulo parcialmente, es decir, el exceso se tendrá por no puesto, si bien el contrato seguirá surtiendo efectos.
En definitiva precio justo o precio legal significa que se trata de un precio inamovible o que se puede manejar de acuerdo a unos parámetros determinados establecidos legalmente. (ej. Viviendas de protección pública).
A esta cuestión se refiere de manera particular el artículo 13 de la ley de ordenación del comercio minorista (LOCM) , previendo tanto la existencia de “leyes especiales” como la existencia de precios sometidos al régimen de autorización administrativa como excepciones a la libre competencia:
Las arras pueden ser definidas como la entrega de una suma de dinero, que es lo que usual y así lo estima el Código civil en el artículo 1454 , u otra cosa que un contratante hace al otro en el momento de la celebración del contrato.
Al perfeccionarse el contrato, el comprador suele entregar una suma de dinero en concepto de señal (arras). Tienen como misión fundamental garantizar el contrato, y por tanto, constituyen un medio de protección del cumplimiento de los deberes y obligaciones derivados del mismo, fundamentalmente pagar el precio por parte del comprador, o entregar el bien por parte del vendedor.
Con carácter general las arras constituyen un pacto o cláusula accesoria de un contrato de naturaleza principal, generalmente un contrato de compra pero no necesariamente y que puede cumplir distintas funciones, principalmente, de garantía. Las funciones a cumplir dependerán de la clase de arras (pacto accesorio) ante el que nos encontremos. Se firma en un documento aparte previamente a la firma el contrato.
En razón a la función económica que realizan, la finalidad que persiguen y los efectos que producen, cabe clasificar a las arras de la siguiente manera:
a) Confirmatorias. Cuando la entrega cumple la función de señal de la celebración de un contrato o prueba de su perfección. Como dice el artículo 343 Código de Comercio , la cantidad se reputa dada a cuenta de un precio. La señal confirma la perfección de un contrato, constituida por un principio de ejecución (pago parcial de la prestación).
b) Penitenciales. Cuando la entrega permite a cualquiera de los contratantes desistir de la ejecución de un contrato ya perfeccionado, allanándose quien entregó las arras a perderlas y quien las recibió a devolverlas duplicadas. En esta función la que, en principio, reconoce el artículo 1454 a las arras de compraventa.
c) Penales. Funcionan en caso de incumplimiento de la obligación – en que se pierden o devuelven dobladas según quien sea el que incumple, si el que las entregó o el que las recibe- pero no facultan para desligarse de la obligación, que puede ser exigida coactivamente. Poseen indudable analogía con la cláusula penal por lo que se aplicará su normativa, especialmente el artículo 1154 , en lo que lo consientan, salvo que en ésta hay una promesa de prestación para caso de incumplimiento, y en las arras penales existe una entrega efectiva y anterior al mismo.
Pese a lo dicho, normalmente existen previsiones convencionales de las partes sobre las circunstancias de tiempo y lugar de la entrega.
El carácter sinalagmático de la compraventa supone el nacimiento de obligaciones no sólo para el vendedor, sino también para el comprador. Como es de todo punto obvio, la obligación principal del comprador consiste en el pago del precio convenido.
Dispone al efecto el artículo 1500.1 que “el comprador está obligado a pagar el precio de la cosa vendida en el tiempo y lugar fijados por el contrato”, regla que, en cuanto se refiere al lugar de cumplimiento, es perfectamente acorde con lo establecido en el artículo 1171.
Dicho paralelismo entre ambos preceptos queda, sin embargo, roto cuando se trata de determinar la regla supletoria aplicable para el caso de que convencionalmente las partes no hayan establecido pacto respecto al tiempo y lugar de pago, pues, conforme al artículo 1500. “si no se hubieren fijado, deberá hacerse el pago en el tiempo y lugar en que se haga la entrega de la cosa vendida”. De este modo el Código, para la compraventa, consagra de forma supletoria la simultaneidad en la ejecución de las prestaciones, separándose de las reglas sentadas en el artículo 1171 , lo que obedece a que, mientras este último precepto contempla el mero carácter extintivo del pago respecto de cualquier obligación considerada en abstracto y aisladamente, en el artículo 1500 se contempla la relación sinalagmática existente entre la entrega de la cosa enajenada y el pago del precio correspondiente.
Como regla, el pago del precio no genera per se intereses, aunque en la práctica es frecuentísimo lo contrario, pacto que, por supuesto, es plenamente lícito, como ya sabemos. El artículo 1501 reitera dicha idea estableciendo que “el comprador deberá intereses por el tiempo que medie entre la entrega de la cosa y el pago del precio, en los tres siguientes casos:
Pese al carácter fundamental del pago del precio, dispone el artículo 1502 que “si el comprador fuere perturbado en la posesión o dominio de la cosa adquirida, o tuviere fundado temor de serlo por una acción reivindicatoria o hipotecaria, podrá suspender el pago del precio hasta que el vendedor haya hecho cesar la perturbación o peligro, a no ser que afiance la devolución del precio en su caso, o se haya estipulado que, no obstante cualquier contingencia de aquella clase, el comprador estará obligado a verificar el pago”.
Se trata de una norma que, con evidente carácter preventivo, trata de proteger al comprador en caso de que éste tema fundamentalmente perder tanto la cosa como el precio abonado o que reste por abonar. Su carácter dispositivo se deduce con claridad del último inciso: las partes pueden pactar en el contrato que, no obstante darse el supuesto de hecho considerado en el precepto, el comprador no tenga facultad alguna de suspender el pago del precio. Mas, si no hay pacto expreso en tal sentido, se debe entender que el comprador cuenta con la facultad reconocida en el artículo 1502.
Sin embargo, la eficacia práctica de dicha facultad es bastante relativa, pues la jurisprudencia, de forma acertada, resalta que el artículo 1502 debe ser interpretado restrictivamente, para evitar la quiebra de la seguridad del tráfico. En dicha línea, distintas SSTS han llegado a incluso a afirmar que la posible perturbación por el ejercicio de acciones judiciales debe quedar limitada a las mencionadas en el tenor literal del artículo ( “acción reivindicatoria o hipotecaria”) , cuando, en embargo, parece razonable entender que cualesquiera otras acciones de efectos similares en relación con la eventual privación de la cosa para el comprador (p. ej. Retractos o acción declarativa de dominio, en su caso) debieran constituir base suficiente para admitir la suspensión del pago del precio.
Dado que, frente a la facultad del comprador de suspender el pago del precio, cabe el afianzamiento de su hipotética devolución por parte del vendedor (mediante fianza o aval, p. ej.), es razonable entender que el comprador, en caso de sentirse fundamentalmente perturbado en su adquisición y habiendo decidido suspender el pago, deberá comunicarlo fehacientemente al vendedor.
Además del pago del precio propiamente dicho y, en su caso, los intereses por precio aplazado, el comprador deberá abonar los gastos necesarios y útiles hechos en la cosa vendida desde la perfección hasta la consumación del contrato (arts. 1095 y 1468.2) , así como los gastos de transporte o traslación de la cosa vendida, salvo existencia de pacto en contrario (art. 1465) , y, finalmente, los gastos de expedición de la primera copia de la escritura y los demás posteriores a la venta, salvo pacto en contra (art. 1455) , entre los que respecto de bienes inmuebles asumen particular importancia los gastos propios de inscripción del Registro de la Propiedad. En general, debe considerarse que los gastos arancelarios correspondientes al asiento de presentación de la escritura de compraventa (arancel núm. 1) y la inscripción del derecho adquirido mediante contrato de compraventa (arancel núm. 2) son posteriores a la perfección el contrato y, por tanto y salvo pacto en contrario, deben ser de cuenta del comprador.
Por su parte, lo dispuesto en el artículo 1182 (“Quedará extinguida la obligación que consista en entregar una cosa determinada cuando ésta se perdiere o destruyere sin culpa del deudor y antes de haberse éste constituido en mora”) y la presunción de culpa en la pérdida (art. 1183) arroja el resultado de que, con carácter general, el vendedor queda exonerado de la entrega salvo que no pueda acreditar que la pérdida de la cosa trae causa de una circunstancia en la que actuó con la diligencia debida respecto de la conservación de la cosa objeto de venta.
Ahora bien, ene l caso de que el vendedor quede exonerado de la obligación de entrega, ¿supone dicha liberación la correlativa exoneración del comprador respecto del pago del precio o, por el contrario, sigue estando este último obligado a pagar el pecio (o, en su caso, a no reclamar el precio ya realizado)? Si la respuesta es negativa, habremos de concluir que el comprador soporta el riesgo de pérdida de la cosa; si el comprador puede desligarse del pago del precio (o reclamar el ya realizado), es obvio que el riesgo recae sobre el vendedor.
Pues bien, la dificultad de la materia (y, por tanto, la diversidad de opiniones doctrinales sobre el particular) radica en que los preceptos mencionados no ofrecen una respuesta expresa a la pregunta apenas planteada.
La mayor parte de los autores considera que en nuestro Derecho debe propugnarse la aplicación de la regla tradicional en la materia: es el comprador quien asume los riesgos (periculum est emptoris) , en base a la continuidad histórica por la que opta el Código civil (frente a la línea propia del Proyecto de 1851) y dados los términos del artículo 1095 antes analizado.
El artículo 1452.3 recoge la excepción al principio de que los riesgos recaen, como regla, sobre el comprador. En efecto, en el caso de que la compraventa genere una obligación genérica de entrega para el vendedor, los riesgos se imputarán a éste por principio, recayendo sobre el comprador sólo en el caso de que se haya producido la correspondiente especificación de la obligación genérica.
Cohonestar la tesis histórica de que los riesgos pesan sobre el comprador con la interpretación de los preceptos del Código Civil que son de aplicación parece, pues, posible y resulta mayoritariamente aceptado. Sin embargo, la justicia material de dichas conclusiones puede ser puesta en duda.
Distinguimos antes, al hablar del carácter consensual del contrato de compraventa, entre la perfección del contrato (fase en la que surgen las obligaciones de los contratantes) y la consumación o ejecución (fase en la que se llevan a cabo la entrega de la cosa y el pago del precio). Ello abre la posibilidad de que se produzca la venta de una misma cosa a diferentes compradores por parte de una misma persona.
La doble venta o, como en ocasiones precisa el TS, la “pluralidad de ventas sobre una misma cosa”es, por desgracia, muy frecuente en la práctica, según cabe deducir el buen número de sentencias del TS dictadas sobre la materia. En algún caso, incluso, el descaro de tales
“vendedores” ha llegado al extremo de alegar en el recurso de casación que el carácter meramente consensual del contrato implica que la doble venta es indiferente y no constituye en sí misma incumplimiento respecto de los eventuales compradores.
En relación con los supuestos de doble venta, el Código civil se preocupa única y exclusivamente de determinar cuál de los compradores devendrá propietario, según las reglas siguientes, establecidas en el artículo 1473 :
A) Si el objeto de la venta consistiere en una cosa mueble, la propiedad se transmite a quien primero haya tomado posesión de ella con buena fe. B) Si fuere inmueble, la propiedad pertenece a quien antes lo haya inscrito en el Registro. Si no hay inscripción, a quien de buena fe sea primero en la posesión, y, faltando ésta, a quien presente título de fecha más antigua.
Como se ve, con semejantes preceptos el Código trata de regular qué comprador será el propietario cuando dos o más adquirientes han comprador la misma cosa, sin considerar qué ocurre con el comprador que ha sido defraudado, el cual podrá solicitar la correspondiente indemnización de conformidad con las reglas generales o, en su caso, acudir a la vía penal (interponiendo la correspondiente querella por estafa). La preocupación manifestada por el Código en el artículo 1473 se justifica porque aunque las dos ventas no han podido celebrarse al mismo tiempo (lo que podría llevar a concluir que la prioridad en el tiempo, a primera vista, debía de ser el elemento determinante), hay que tener en cuenta la admisión de formas simbólicas de tradición que hacen posible una doble entrega:
El artículo 1473 ha de entenderse sobre la base de existencia de buena fe por parte del adquiriente que finalmente es declarado propietario. De ahí que el propio tenor literal del precepto mencione por triplicado la buena fe (una vez en el pár. 1, y dos en el 3º). Por su parte, la jurisprudencia ha tenido múltiples ocasiones para resaltar que la buena fe del comprador es un “requisito indispensable”, en cuanto “de ordinario la doble venta presupone una actuación dolosa o fraudulenta del vendedor y no merece protección quien colaboró en la maniobra o cuando menos la conoció”.
Por buena fe debe entenderse ahora la ignorancia o el desconocimiento por parte del comprador (mejor, uno de los compradores, el que conforme a las reglas del art. 1473 resulte propietario) de que la cosa comprada había sido objeto de venta anteriormente. Constituye,
