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La hipoteca inmobiliaria.
La hipoteca inmobiliaria ppor antonomasia es un derecho real de garantía que recae sobre bienes inmuebles y que asegura el cumplimiento de un crédito mediante la concesión a su titular de la facultad de llevar a cabo la realización de su valor, enajenándolos y percibiendo su precio a través del procedimiento legalmente establecido y cualquiera que sea en ese momento su poseedor o propietario.
Notas características de la hipoteca:
a. La hipoteca sujeta a los bienes: Por sujeción debe entenderse el somentimiento de los bienes a la responsabilidad derivada del deber de cumplimiento de una cierta obligación y, en caso de incumplimiento al poder de agresión ( enajenación, venta y percepción del precio) del acreedor hipotecario. Hay que tener en cuenta que el CC prohíbe la inmediata apropiación por el acreedor de los bienes, es decir el llamado pacto comisorio (art 1859 CC) b. La sujeción es directa e inmediata: La hipoteca es un gravamen de carácter real y s caracteriza por la nota de la inmediatividad. El titular del derecho real de hipoteca ejerce sus facultades directamente sobre los bienes. c. Es eficaz cualquiera que sea el poseedor de los bienes: La hipoteca no coarta el poder dispositivo. El constituyente de la hipoteca puede enajenar pero al acreedor hipotecario no le afectan las transmisiones. d. (^) La hipoteca se encuentra sujeta los bienes al cumplimiento de la obligación para cuya seguridad fue constituida. · Accesoriedad: La hipoteca es accesoria al crédito: pues la garantía existe como seguridad para la satisfacción del crédito. · Publicidad: La inscripción registral de la hipoteca en el RP tiene carácter constitutivo. ·Los bienes sobre los que se constituye la hipoteca deberán estar perfectamente determinados, así como a las obligaciones a cuya seguridad la hipoteca está afecta.
Los tipos de hipoteca:
El 137 LH precisa que las hipotecas podrán ser voluntarias o legales.
Serán voluntarias (138 LH) aquellas que se encuentren convenidas entre partes o impuestas por disposición del dueño de los bienes sobre que se establezcan, sólo podrán ser constituidas por aquellos que tengan la libre disposición de los bienes, o se hallen autorizados para disponer de acurdo con lo dispuesto en las leyes.
Serán Legales: (158 LH+ 1875 .2º CC) La ley conced3 un derecho a exigir su constitución. Y la hipoteca sólo se constituye como resultado del ejercicio de aquel derecho.
Pueden distinguirse dos supuestos:
- El propietario accede a la constitución de la hipoteca: que se constituirá a través de un contrato de cumplimiento de la obligación legal
- El propietario NO accede: Por mandato judicial una vez seguidos los procedimientos qu establecem o a los que se remite la ley hipotecaria.
Hipotecas expresas y tácitas:
Son hipotecas expresas las que han de ser inscritas en el Registro
Serán tácitas aquellas que no es necesaria su inscripción registral en el RP para su válida constitución. En la actualidad se recogen las siguientes hipotecas legales: ( 168 ap 6 y 7 LH)
a. A favor del Estado sobre los bienes de los contribuyentes en los casos establecidos en la LH además de la preferencia que juega a su favor en el caso del art 194 b. (^) A favor de las aseguradoras sobre los bienes de los asegurados también en los casos establecidos en la Ley, además de la preferencia que a su favor reconoce el art 196. El art 195 dice que el asegurador de bs inmuebles tiene derecho a exigir una hipoteca especial sobre los bienes asegurados, cuyo dueño no haya satisfecho las primas del seguro de dos o más años, o de dos o más últimos dividendos repartidos si el seguro fuere mútuo.
Hipotecas Ordinarias/de tráfico, Hipotecas de seguridad.
Son hipotecas Ordinarias, las que la obligación asegurada consta en el Registro debidamente conformada. La hipoteca de seguridad garantiza una obligación que no goza de esa exactitud en su cuantía. No tiene regulación en la LH, que sólo se encarga de otros tipos de hipoteca que son: en garantía d ob futuras, de títulos a la orden, de máximo… etc
Los sujetos de la relación hipotecaria:
Los sujetos de la hipoteca son normalmente el deudor y el acreedor de la obligación garantizada pero puede existir un tercero distinto del deudor como garantía de una deuda ajena.
Existiendo por tanto una relación obligatoria con unos, e hipotecaria con otros.
Por un lado, del tercero se exige que tenga la libre disposición sobre los bienes o autorización para hacerlo, y por otro lado del obligado hipotecario, no se exigirá otra cosa que tener capacidad general para obligarse.
Pluralidad de sujetos en la titularidad activa del crédito hipotecario: ( página 150)
Constitución de la hipoteca: Forma y requisitos:
Las hipotecas voluntarias pueden constituirse por convnio entre las partes o por disposición unilateral del dueño en los bienes sobre los que se establezca.
A modo de aclararse:
- Existe una inmunidad de los terceros más allá de la suma fijada como responsabilidad hipotecaria de cada finca. El concepto de tercero comprende al adquiente del dominio que no tiene que soportar más gravamen del que figura en el registro.
- En las relaciones estrictas entre acreedor y propietario de los bienes hipotecados, la distribución de responsabilidad no faculta al dueño para liberar cada finca pagando o consignando la responsabilidad de ésta.
- El derecho que se reconoce al acreedor en los artículos 120 y 121 LH para perseguir otra finca hipotecada cuando el crédito no haya sido cubierto en su totalidad supone un ejercicio del derecho real de hipoteca. 1
- Si la ejecución hipotecaria es conjunta, la satisfacción del crédito será también conjunta y loúnico que ocurrirá en caso de que se produzca superávit será que habrá que repartir de forma proporcional entre las distintas fincas.
¿Cómo se lleva a efecto la distribución de la responsabilidad hipotecaria? Según el 216 RLH por convenio entre las partes o mandato judicial
En cuanto a la cancelación de la hipoteca dice el 124 LH que pagada la parte del crédito con la que estuviese gravada la finca se podrá exigir por aquel a quien interese la cancelación parcial de la hipoteca en cuanto a la misma finca.
Esta precepto es aplicable en las relaciones entre el acreedor hipotecario y el deudor hipotecante, o quien se haya subrogado en la deuda, en la hipótesis de que aquél hubiese admitido un pago parcial, aunque a ello no esté obligado.
Extensión objetiva de la hipoteca :
La hipoteca se extiende a las accesiones naturales, a las mejoras y al importe de las indemnizaciones concedidas o debidas al propietario por razón de los bienes hipotecados. ( LH) Se entenderán hipotecados junto con la finca, las accesiones naturales, las mejoras, y las indemnizaciones debidas al propietario (110.2 LH) Indemnizaciones que correspondan a responsabilidad civil, las procedentes del contrato de seguro y aquellas que sean resultado de una expropiación por causa de utilidad pública y los excesos de cabida (que consisten en que cuando la ginca hipotecada tiene consignada en el RP una cabida menor que la real, el exceso puede inscribirse y la hipoteca se extiende a dicho exceso registrado.
Si el bien hipotecado parece enteramente por siniestro, o resulta expropiado, la hipoteca se extingue.
Extensión pactada de la hipoteca:
Según el 111 LH la hipoteca no comprenderá:
- Los objetos muebles que se hallen colocados permanentemente en la finca hipotecada para su adorno, comodidad o explotación, a no se r que no puedan separarse sin quebranto de la materia o deterioro del objeto.
- Los frutos, cualquiera que sea la situación en que se encuentren.
- Las rentas vencidas y no satisfechas al tiempo de exigirse la obligación garantizada.
Extensión de la hipoteca frente al tercer poseedor
Cuando la finca pasa a manos de un tercero que trae causa del constituyente de la hipoteca y no asuma la obligación garantizada, las reglas sobre la extensión de la hipoteca experimentan las siguientes modificaciones. (112 LH)
1º- Las extensiones de la hipoteca natural se limitan a las que consistan en obras de reparación, seguridad o transformación, siempre que se hayan costeado por el nuevo dueño.
2º- La extensión pactada de la hipoteca no alcanza ni a bs muebles, ni los frutos o las rentas vencidas.
Si la hipoteca se ejecuta, es evidente que todo aquello a lo cual no se extiende no debe entrar en la ejecución permaneciendo en propiedad del tercer poseedor.
Pero el 113 LH da opción al tercer poseedor de exigir su importe en cuyo caso se enajenará con la finca y cobrará con el precio obtenido, o retener los objetos. Si no se pudiere, cobrará su importe con el precio obtenido de la finca.
LA OBLIGACIÓN ASEGURADA CON LA HIPOTECA:
Según lo dispuesto en el 105 LH la hipoteca puede constituirse en garantía de toda clase de obligaciones y por tanto podrán asegurarse con hipoteca obligaciones cuyas prestaciones pertenezcan a cualquiera de los tipos contemplados por el ar 1088 CC.
La garantía será siempre y en todo caso pecuniaria, y la suma de dinero habrá de fijarse en moneda nacional o señalarse su equivalencia en España. La suma garantizada deberá ser constante.
El art 219 LH permite introducir clausulas de estabilización, pero únicamente en los préstamos garantizados con hipoteca y siempre que concurran además los siguientes requisitos
Duración máxima de 3 años.
Que la estabilización se haga a través de los tipos o índices que marca la ley.
No podrá exceder el importe nominal del 50€, si el préstamo es superior a los 10 años, y al 25% en los demás casos.
La extensión de la hipoteca a la obligación de intereses.
En la hipoteca también se garantizan los intereses salvo pacto expreso en contrario. El art 146 LH asi lo dispone permitiendo repetir contra los bs hipotecados por el pago de los intereses vencidos cualquiera que sea la época en que deba verificarse el reintegro del capital. El importe de los intereses ha de inscribirse junto con la hipoteca.
En caso de que la finca hipotecada haya pasado a manos de un tercer poseedor, tendrá que sufrir el derecho de realización del valor del acreedor cuando ejecuta la garantía.
La acción en virtud de la cual el acreedor promueve la enajenación del bien hipotecado, se ha llamasdo acción real hipotecaria, pudiendo además acudir a los mecanismos que se recogen en la LEC ya que la hipoteca no altera la responsabilidad personal ilimitada del deudor que establece el 1911 CC.
La acción hipotecaria podrá ejercitarse directamente contra los bienes hipotecados a través del procedimiento especial que regula, o podrá pactarse la venta extrajudicial del bien hipotecado. El procedimiento de ejecución directa sólo podrá ejercitarse directamente contra los bienes hipotecados a través del procedimiento especial que regula, o podrá pactarse la venta extrajudicial del bien hipotecado. Dicho procedimiento solo podrá ejercitarse como realización de una hipoteca inscrita, sobre la base de aquellos extremos contenidosd en el título que se hayan recogido en el asiento respectivo (130 LH)
Requisitos de la Acción hipotecaria:
1º Que en la escritura de constitución de hipoteca se determine el precio en que los interesados tasen la finca o bien hipotecado para que sirva de tipo en la subasta
2º Que en la misma escritura conste un domicilio que fijará el deudor para la práctica de requerimientos y notificaciones.
La Venta extrajudicial del bien hipotecado. El art 129 LH en su nueva redacción autoriza que se pueda pactar en la escritura de constitución de hipoteca la venta extrajudicial del bien hipotecado, conforme al 1858 CC. Venta ante notario con las formalidades del Rgto.
La subsistencia de cargas y gravámenes. En el procedimiento de ejecución hipotecaria la LEC se ha de hacer constar en los anuncios de subasta del bien hipotecado que las cargas o gravámenes continuarán subsistentes y que por el solo hecho de participar en la subasta el licitador los admite y acepta quedar subrogado en la responsabilidad de aquellos, si el remate se adjudicare en su favor. La ejecución de la hipoteca acarrea su extinción por lo que se cancela en el registro, asi como todas las carhas, gravámenes e inscripciones de terceros poseedores que sean posteriores a ella sin excepción.
Si el procedimiento de realización del valor ha sido un convenio de realización aprobado judicialmente, o se ha llevado a cabo por persona especializada, el 642 LEC dispone la aplicación de sus normas sobre subsistencia y cancelación de cargas cuando se transmita la titularidad de los inmuebles hipotecados.
La Prescripción de la acción hipotecaria: 1964 CC la acción preescribe a los 20 años.
Los Derechos de preferencia y prioridad del acreedor hipotecario: El rango de la shipotecas.
El acreedor hipotecario tiene una preferencia especial sonbre el inmueble hipotecado para satisfacerse con la realización de su valor anes que los demás acreedores del deudor. 1923 y 1927 CC.
Para determinar su jerarquía hay que atender al ppo prior tempore potior iure.
Esta relación de prioridad recibe el nom,bre de rango, Las diversas combinaciones que sobre el rango son susceptibles de efectuarse llevan a :
La permuta: Dos hipotecas que cambian su rango, para lo que se necesita del consentimiento de los titulares intermedios siempre que puedan ser perjudicados y de los titulares de los Dºs Rªles que gravan las respectivas hipotecas en su caso.
La posposición: Una hipoteca ya constituida posterga su rango a favor de otra que se constituirá o sea que todavía no consta inscrita en el registro. La posposición implica un acto dispositivo del titular de la hipoteca por lo que tendrá que tener la capacidad necesaria para disponer del bien. El 214 Rgto. Dispone qe para la efectividad de la posposición se requiere que se determine la cantidad máxima por capital. Intereses, costas u otros conceptos de la hipoteca futura, así como su duración.
EL PODER DE DISPOSICIÓN DEL ACREEDOR SOBRE EL CRÉDITO HIPOTECARIO
a. La cesión del crédito hipotecario:
Supone el cambio de sujeto activo del crédito garantizado y del titular del derecho real de hipoteca que lo acompaña. El crédito o préstamo garantizado con hipoteca podrá cederse en todo o en parte de conformidad con lo dispuesto en el 1526 CC. La cesión de la titularidad de la hipoteca que garantice un crédito o préstamo deberá hacerse en escritura pública e inscribirse en el RP.
El crédito se ha de ceder con la garantía hipotecaria y si se quiere que tenga efectos dicha cesión contra terceros, es necesario la escritura pública y la inscripción, de lo contrario el crédito no cambia de titular. La notificación al deudor cedido hace la cesión eficaz c ontra él, pero no es elemento esencial de la perfección del negocio de cesión. Tiene por objeto vincularle con el nuevo acreedor pero no será necesaria cuando aquel hubiese renunciado en escritura publica al derecho de ser notificado. b. La subrogación en el crédito hipotecario: La Ley 2/1994 30 Marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios permite a un deudor cambiar de acreedor sin su consentimiento, cuando para pagar la deuda haya tomado prestado el dinero por escritura pública, haciendo constar su propósito con ella, y expresando en la carta de pago la procedencia de la cantidad pagada. Esta subrogación del acreedor en el crédito primitivo por sus ola voluntad es la que se sirve de directriz en la ley 2/ El deudor podrá subrogar a otra entidad financiera de las mencionadas en el articulo anterior sin el consentimiento de la entidad acreedora cuando para pagar la deuda haya tomado prestado el dinero de aquélla por escritura pública, haciendo constar en ella su propósito, conforme a lo dispuesto en el 1211 CC.
EL TERCER POSEEDOR DE LA FINCA HIPOTECADA:
Concepto de tercer poseedor:
El crédito hipotecario es fuente de una responsabilidad personal e ilimitada para el deudor y una responsabilidad real o hipotecaria. De la primera se deriva una acción personal y de la segunda una responsabilidad real que se hace efectiva sobre el bien hipotecado. Si se transmite este bien, se produce ordinariamente la disociación entre ambas responsabilidades. El deudor hipotecario seguirá siendo deudor a menos que no haya
Ha de ser requerido de pago al despacharse la ejecución.
Le ha de ser comunicada la existencia del procedimiento, si no ha sido requerido de pago, para que pueda si le conviene, intervenir en la ejecución conforme a lo dispuesto en el 662 o satisfacer el importe del crédito, los intereses y costas en la parte asegurada con la hipoteca de su finca.
El tercer poseedor puede haber realizado su adquisición antes de que se ejecute la hipoteca. Pero también una vez iniciado el procedimiento, en ambos casos inscribiendo su titulo en el Registro, Si lo hace después del momento procesal señalado para efectuar la comunicación a que antes nos hemos referido, podrá pedir que se le exiban. El tercer poseedor podrá liberar el bien satisfaciendo lo que deba al acreedor por principal, intereses y costas dentro de los limites de responsabilidad a ls que esté sujeto el bien.
