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Los derechos de crédito y los derechos reales
Hay instituciones, hay casos en los que se duda si se tratan de derechos de crédito o de derechos reales, fundamentalmente, a algunas situaciones que conocemos que es el arrendamiento de cosas y sobre todo se advierte de la existencia de dos instituciones en que concluyen las caracteristicas de los derechos reales y de credito, lo que se conoce como a figuras intermedias. y son lo que se conoce como los derechos reales o In faciendo o también oblaciones propte rem y de otro lado lo que se conoce como el ius ad rem o también como vocación o llamada al derecho real. La importancia de estas instituciones es relativa, no es que carezcan absolutamente de importancia, pero tampoco es que tengan una importancia extraordinaria,salvo, que tengan un supuesto como se verá.
· Derechos reales in faciendo u obligaciones propter rem), en el que se dicen que son dos caras d ela misma moneda. La nota caractiristica, es que por regla general, en los derechos reales, el sujeto pasivo soportan el deber de no perturbar, de no molestar, de no entrometerse en la posición del sujeto activo. Ejemplo: Comprado por nosotros el automovil, no solo nos tendra que respetar nuestro derecho de porpiedad el vendedor consesionario, sino todo el mundo. Pero hay caso en los que el sujeto pasivo ademas de no molestar, de no perturbar,etc, tiene que llevar a cabo un comportamiento de tipo positivo, tiene que hacer algo. Es decir,asume una de las posibles prestaciones del derecho de crédito porque toda obligacion artículo 1088. "Toda obligación consiste en dar, hacer o no hacer alguna cosa". y se dicta al respecto todo estos supuestos fundamentales. Por ejemplo: Servidumbres positivas del art. 534 CC y los censos art.1604 CC y ss. Para entender el primer caso, nosotros somos propietarios de una pared que es exclusivamente nuestra, la pared no es medianera. Pero, le concedemos al vecino el derecho de que pueda construir apoyando en nuestra pared. Por lo tanto,eso es una carga, un gravamen a modo de servidumbre que pesa sobre nuestra pared. Nosotros no solamente debemos de abstenernos, de no molestas, de no impedir que el vecino edifique en la pared, sino que tenemos que costear las obras, las reparaciones necesarias para que esa pared siga estando en buen estado y el vecino pueda edificar apoyándose en ella. Por lo tanto, el sujeto pasivo tiene que llevar a cabo un porción de tipo positivo. En el segundo supuesto, la definición que da para los censos el art. 1604 CC. Los censos apenas existen, a menos en la Comunidad Valenciana, si que tienen importancia en Catalunya y algunas zonas de Galicia. Artículo 1604. "Se constituye el censo cuando se sujetan algunos bienes inmuebles al pago de un canon o rédito anual en retribución de un capital que se recibe en dinero, o del dominio pleno o menos pleno que se transmite de los mismos bienes". Por lo tanto el sujeto pasivo, el censatario, no solamente tiene no tiene que molestar, sino que tiene que pagar todos los años un canon o rédito anual.
En estos supuestos, en que el sujeto pasivo tiene que seguir el regimen general de no molestar, de no perturbar, de no entrometerse y ademas deberá llevar a cabo prestaciones de tipo positivo. Si contemplamos el fenomeno y la situción desde el punto de vista del sujeto activo, lo conocemos como derechos reales in faciendo. Y si lo contemplamos desde el punto de vista pasivo, se habla de obligaciones Propter rem.
Es importante precisar, que este termino obligaciones propter rem, se utliza tambien en un sentido distinto, al menos del que hemos hablado, porque obliganes propter rem, obligaciones relacionadas con una cosa, son aquellas obligaciones en que el sujeto está obligado con su conexión con una cosa.
Ejemplos:
1- La propiedad horizontal, donde hay dos grandes tipos de elementos:
1-Elemento negativo: la vivienda, el local comercial, el garaje, el trastero, substituible de aprovechamiento independiente
2- Los elementos comunes: El epatio de entrada, las escaleras, el ascensor, la fachada, etc. El que es propietario de los elementos comunes, es también copropietario a través de lo que se llama un acuerdo de participación el que es de propietario de los elementos privativos, es propietario también a través de una cuota de participación de los elementos comunes. Pero claro, el ascensor que es un elemento común genera unos gastos, el patio hay que limpiarlo y genera unos gastos. Entonces la obligación de contribuir al mantenimiento de los elementos comunes conforme a las cuotas de participación es una obligación Propter rem. Porque si yo vendo mi vivienda, automáticamente ¿que estoy vendiendo también? La cuota de participación en los elementos comunes. ¿Quién vendrá obligado al pago de esos gastos? El que en cada momento es propietario de los elementos comunes.
2- Cuando ciertas cosas amenazan con caerse. Artículo 389. Si un edificio, pared, columna o cualquiera otra construcción amenazase ruina, el propietario estará obligado a su demolición, o a ejecutar las obras necesarias para evitar su caída. Es decir, el propietario que es titular de un derecho real, por el hecho de ser propietario de una cosa soporta ciertas obligaciones, en este caso el de demoler. Por lo tanto, si el edificio es de usted, la obligación de reparar o demoler de ¿quien es? De usted. Si me lo vende a mi, la obligación es para mi. Es decir, siempre a quien tiene cierta vinculación con la cosa.
· Ius ad rem o vocación llamada al derecho real): es un derecho de crédito en tránsito de convertirse en derecho real. O se puede decir que es algo mas que un derecho personal, y algo menos que un derecho real.
La figura del ius ad rem tiene su origen en el Derecho Canónico. En la Edad Media, cuando un Obispo enfermaba, se le nombraba un coadjutor que le auxiliaba en sus funciones y le sucedía a su fallecimiento. Para describir la situación jurídica de este coadjutor SINIBALDO DEI FIESCHI (el que sería más adelante el Papa Inocencio IV) acuñó en el s. XIII la expresión ius ad rem : mientras vivía el Obispo el coadjutor no tenía un derecho real (ius in re) sobre el obispado y sus beneficios, pero tenía la seguridad de que lo adquiriría al fallecimiento de aquél, pues no podía ser privado de tal derecho al cargo. Por tanto su futuro ius in re era cosa segura para él con más fuerza que la de un simple derecho personal. Esto llevó a considerar esta situación jurídica como intermedia entre el derecho real y el derecho personal, que se bautizó como ius ad rem.
En derecho feudal se empleó el ius ad rem para definir el derecho de aquellos vasallos a quienes se concedía el disfrute de un predio durante el lapso de tiempo que iba desde la investidura o concesión formal o simbólica de ese derecho hasta la efectiva puesta en posesión del predio
Ejemplo: el derecho de opción, nace de un contrato de opción, en que yo propietario de la cosa, les concedo la posibilidad de un determinado precio y condiciones de adquirir el bien inmueble de mi propiedad y quedan a su exclusiva libertad. Si ustedes quieren comprar, compren. Y si no quieren comprarlo, no lo compren. ¡Ojo! Con el precio y condiciones que hemos establecido. Solo tienen el contrato, no han ejecutado la opción de compra, ni Antonio nos ha entregado la
Y a constinuación, regula el titulo quinto la posesión. El titulo sexto el usufructo, del uso y de la habitación. El titulo septimo las servidumbres y finalmente termina con el registro de la propiedad.
Luego, en otras partes del CC posteriores, hay otros derecho reales porque nacen con excelencia del contrato y como el libro cuarto es de las obligaciones y contratos algunos derechos reales estan en el interior. Pero si nos fijamos, hemos partido del objeto del derecho real de los bienes, conectamos en seguida con el derecho real por excelencia porque si no existe este, no puede haber la propiedad,el condominio, las propiedades especiales. Y luego va a venir lo que el legislador ha hecho las modificaciones los que aparece en el CC "de los bienes de la propiedad y de sus modificaciónes" y entonces el primero que se menciona es la posesión, que es la tenecia de una cosa con o sin titulo. Porque si yo le he arrendado o les he prestado desde un contrato de prestamo el ordenador ustedes porseen el ordenador con un titulo que les legitima para tenerlo. Pero si ustedes me han sustraido el ordenador y lo tienen en su poder, ustedes tambien son poseedores del ordenador. Entonces, conoceedor de que ustedes tienen aqui el ordenador que a mi me han sustraido entro yo por la puerta, les pego dos guantazos y me llevo el ordenador. Pero yo su vez me encuentro con otra sorpresa que cuando salgo y voy camnnado me encuentro a un señor que mide 2.50 y que dice que yo a su vez le sustraje a su vez el ordenador y yo que habia dado dos guantazos, soy el que los recibe. Esto, no parece lo mas adecuado para paz economicosocial.
Artículo 446 CC. "Todo poseedor tiene derecho a ser respetado en su posesión; y, si fuere inquietado en ella, deberá ser amparado o restituido en dicha posesión por los medios que las leyes de procedimiento establecen". Y acuando dice "todo poseedor" no distingue, entre el legitimo al que yo le he arrendado el ordenador que del ilegitimo que me lo ha sustraido. Y en donde la ley no distingue, nosotros no debemos de distinguir. Por lo tanto, todo poseedor, toda tenencia de la cosa con o sin titulo esta protegida. Y la posesión que es en definitiva la donación también como una cosa.
Nos colocan una bomba de relojería colgada del cuello, ¿tenemos que impetrar el auxilio de la autoridad porque somos poseedores? O si podemos deshacernos de la bomba y al hijo de mala madre que nos la ha colocado se la regalamos? Porque nosotros queremos tener la voluntad. Luego aparte de la tenencia hay que también que preguntarse sobre el elemento evolutivo del poseedor. Ustedes van a la consulta del medico, se sientan en la silla. ¿Quién es poseedor de la silla? Ustedes. Quién es no mas salir de la silla, comienza a decirle a la enfermera impetreme usted el auxilio de la autoridad judicial, entonces, esto es un instituto que hay que entender en su contexto. Claro, el 1889 el legislador lo recoge.
Los derechos reales sin perjuicio de las menciones que vamos a hacer se dividen en dos grandes grupos:
1 Los derechos reales de protección provisional
2 los derechos reales de protección definitiva
