¡Descarga El Derecho de Superficie: Concepto, Regulación y Extinción y más Apuntes en PDF de Derecho Civil solo en Docsity!
TEMA 53
El derecho de superficie. Su régimen en el derecho común y derecho
urbanístico. / Derecho de vuelo y subedificación. / El derecho de
superficie sobre fincas rústicas. /
EL DERECHO DE SUPERFICIE.
Regulación:
Nuestro Derecho positivo sólo se ocupa de esta materia de modo fragmentario. Podemos aludir a las siguientes disposiciones:
- En el Código Civil.
Únicamente se hace alusión a este derecho en materia de Censos (arts. 1604 a 1664 C.C.), se limita a mencionarlo, pero sin ofrecer reglas sobre el mismo.
- Legislación urbanística.
Legislación estatal: -Texto Refundido de la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación urbana, Real Decreto Legislativo 1/1992. Dedica al derecho de superficie los artículos 287 a 290.
-La Sentencia del Tribunal Constitucional (STC 61/1997) declaró la inconstitucionalidad de los arts 287.1, 288.1 y 290, considerando constitucionales los demás.
-Ley del Régimen del Suelo y Valoraciones 6/1998 en cuya disposición derogatoria hace referencia al TR de 1992, pero dejando en vigor preceptos entre los que se encuentran los que la STC mantuvo vigentes.
Legislación autonómica:
Las distintas autonomías han venido dictando leyes de carácter urbanístico, en las que se incide en el derecho de superficie de diversas maneras, algunas regulándolo, otras aludiendo al mismo sólo en aspectos concretos y otras no contemplándolo.
- La Legislación Hipotecaria.
Art. 107.5 L.H. sobre hipotecabilidad del derecho de superficie. Arts. 16 y 30 R.H. (a los que luego haremos referencia).
- Legislación civil foral.
-La Compilación de Navarra.
-Ley catalana de 2001 reguladora de los derechos de superficie, servidumbre y adquisición voluntaria o preferente.
Concepto:
El derecho de superficie urbano es un derecho real que permite a su titular construir sobre o debajo de suelo ajeno, obteniendo la propiedad temporal de lo edificado.
Naturaleza jurídica :
Las dos posiciones básicas son:
- La concepción tradicional considera que la superficie es un derecho de carácter censuario, que constituye un gravamen sobre el suelo.
- LA concepción moderna, hoy en día dominante en nuestra doctrina, apoyada por la legislación urbanística, emancipa el derecho de superficie respecto a los censos y lo considera un derecho autónomo, con personalidad propia.
Constitución :
1/ Elementos personales
a) El concedente : persona que en su condición de dueño del suelo constituye sobre su propiedad un derecho de superficie a favor del superficiario. Requiere para ello capacidad para disponer sobre dicho inmueble. b) El superficiario: persona a cuyo favor se constituye l derecho de superficie, bastando la capacidad general para obligarse.
2/ Elementos reales
El derecho se superficie, una vez ejercitada la construcción, genera una dualidad de propiedades:
a)Una, la recayente sobre el suelo, b)Otra, la que tiene por objeto el edificio resultante. La construcción.
Dualidad que existe aunque el derecho se superficie se constituya directamente sobre un edificio ya existente, como luego veremos. Pero lo más frecuente es que el derecho de superficie se constituya directamente sobre una edificación ya existente.
3/ Elementos formales
-Derecho de inspeccionar, tratándose de derechos de superficie constituidos por las entidades públicas. -Derecho de reversión, de lo edificado en favor del concedente se produce al terminar el plazo de duración del derecho de superficie. El concedente adquiere así la propiedad de lo edificado y se extinguen todos los derechos reales o personales impuestos por el superficiario.
2- El superficiario:
Obligaciones:-Satisfacer los tributos recayentes sobre la edificación. -Satisfacer la contraprestación pactada en caso de constituirse a título oneroso. -Si se ha fijado el destino de la construcción, ha de edificar respetando tal fin. -Deberá conservar la edificación con la diligencia propia de un buen padre de familia para posibilitar la reversión anteriormente citada.
Derechos: -Construir la edificación. -Ser titular de la propiedad separada de lo edificado. Por tanto tiene todas las facultades dispositivas que se derivan de la misma, así como la facultad de usar y disfrutar de la edificación conforme a su destino y defenderla tanto en juicio como en fuera de él.
Extinción
1/Causas comunes a otros derechos reales:
a)Por confusión en la misma persona de la condición de propietaria del suelo y superficiaria. b)Por renuncia del superficiario en los términos del artículo 6.2. del C.C.
2/Causas específicas del derecho de superficie:
a)Por transcurso del plazo pactado por las partes. b)Por transcurso del plazo fijado para que el superficiario construya la edificación, sin que ejercite ésta facultad.
EL DERECHO DE VUELO.
Concepto
Se trata de un derecho real sobre cosa ajena, con vocación de dominio, por el que su titular adquiere la facultad de elevar una o más plantas o de realizar construcciones bajo el suelo (subedificación), adquiriendo, una vez ejercitado, la propiedad de lo construido.
Naturaleza jurídica
La doctrina básicamente, ha configurado de tres formas diversas la naturaleza jurídica del derecho de vuelo:
1-El derecho de vuelo como derecho de propiedad. 2-El derecho de vuelo como derecho real que limita o grava el dominio. 3-El derecho de vuelo como un derecho real con vocación de dominio.
Esta última es la tesis que predomina mayoritariamente, la que combina ambas ideas (derecho real y dominio). Así se dice que el derecho de vuelo tiene dos fases temporalmente discernibles: una, en la que el vuelo es un derecho real sobre cosa ajena (la edificación que se construye), y otra, en la que, como consecuencia del ejercicio de tal derecho, surge un derecho de propiedad sobre la planta o plantas que se construyen. La situación de copropiedad sobre el solar sólo existe a partir del momento en que se edifica: entonces la nueva planta se integra en la comunidad en propiedad horizontal y su titular adquiere una cuota sobre los elementos comunes, entre los que se incluye el solar.
Normativa aplicable
A/ En el ámbito del Derecho común.
-El art. 16.2 del R.H. se ocupa del derecho de vuelo, concretando los requisitos que han de cumplir los derechos de sobre y sub edificación para acceder al Registro de la Propiedad. El TS por sentencia de 2001 declaró la nulidad de los párrafos b) y c) del artículo.
-Por su parte, el C.C. no sólo no regula el derecho de vuelo, sino que ni siquiera lo menciona.
-En conclusión, ha sido la práctica notarial y registral, y la doctrina de la DGRN la que al amparo del numerus apertus de nuestro sistema de derechos reales, ha introducido la figura del derecho real de vuelo.
B/ En el ámbito del Derecho Foral.
La Compilación de Navarra regula el derecho de vuelo (tanto la sobre como la subedificación) constituyéndose como una verdadera regulación legal y moderna d este derecho.
Constitución.
El derecho real de vuelo se puede constituir:
1-Pagar la contraprestación pactada (en caso de constitución a título oneroso). 2-Respetar la seguridad del edificio soporte de su derecho de vuelo. 3-Satisfacer los gastos de construcción y asumir la responsabilidad de la misma.
B) El concedente del derecho.
Derechos:
Tiene derecho a percibir la contraprestación (en caso de constitución a título oneroso).
Obligaciones:
Ha de permitir la construcción de la nueva planta o plantas por parte del titular del vuelo.
Extinción.
Destacar por su importancia:
a)Por el transcurso del plazo fijado para su ejercicio sin que la edificación se haya realizado. b)Por prescripción. Haciendo referencia al plazo ya citado de 30 años de prescripción extintiva de las acciones reales sobre inmuebles.
EL DERECHO DE SUPERFICIE RÚSTICA
Concepto.
La superficie rústica es un derecho que permite a su titular sembrar o plantar sobre predio rústico ajeno, adquiriendo la propiedad separada y temporal de tales siembras y plantaciones.
Regulación.
La regulación de esta materia en nuestro Derecho positivo es insuficiente. Podemos citar las siguientes normas:
-El artículo 30.3 del R.H., desde una vertiente registral. -La Ley de Montes de 8 de junio de 1957. -La Ley de Montes vecinales en mano común de 1980. -En el ámbito del Derecho civil foral o especial, destacar la Comp. De Navarra y la Ley catalana de regulación de los derechos de superficie, de servidumbre y de adquisición voluntaria o preferente de 2001.
Naturaleza Jurídica.
Dos posturas básicas:
1)La que considera el derecho de superficie rústica como un mero derecho real limitativo del dominio y por lo tanto no se trataría de dos propiedades separadas sino solamente una (la del predio) con un único propietario que soportaría la carga de dicho derecho.
2)La que lo considera como un auténtico derecho de superficie dándose la característica definitoria del mismo: la disociación entre la propiedad de la finca y la de la plantación. Así el superficiario rústico tiene un auténtico dominio sobre lo sembrado o plantado separadamente del dominio del suelo.
Constitución.
A)Elementos personales.
1- El propietario de la finca , que para constituir el derecho de superficie precisará capacidad para disponer.
2- El superficiario , que precisará únicamente la capacidad para adquirir derechos.
B)Elementos reales.
1- La finca. Respecto de la misma hay que tener en cuenta que no todo derecho de superficie que recae sobre una finca rústica es derecho de superficie rústica. Lo que diferencia a la superficie rústica de la urbana es que aquélla tiene por finalidad plantar o sembrar y ésta edificar o construir. Así un derecho de superficie para plantar o sembrar en suelo urbano o urbanizable sería derecho de superficie rústica, y al contrario, un derecho de superficie para construir o edificar en suelo no urbanizable (en los casos excepcionales que se permita).
2- La plantación o siembra. Al igual que el derecho de superficie urbana, la superficie rústica puede recaer sobre una siembra o plantación ya existente al tiempo de concederse el derecho.
C)Elementos formales.
Destacar que según la concepción mayoritaria la inscripción del derecho de superficie rústica en nuestro Derecho tiene carácter declarativo.
D)Elementos temporales.
Se considera que el derecho de superficie rústica tiene carácter temporal puesto que el artículo 30.3 del R.H. exige consignar su duración. Está claro que hay que fijar un plazo de duración, aunque lo difícil es concretar cual es el máximo permitido habiendo diversas posturas doctrinales al respecto.
