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MINUTA REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL
Edificio de apartamentos “GALERÍAS DEL BOSQUE” localizado en la carrera 26 No. 2C – 05 del barrio Camilo Torres de Ocaña Norte de Santander. T I T U L O I – GENERALIDADES - CAPITULO I.- Objeto y Definiciones.- Artículo 1°. Objeto. El presente REGLAMENTO DE COPROPIEDAD regula la forma especial de dominio, denominada propiedad horizontal, de acuerdo a la LEY 675 del 3 de Agosto del 2001 del Edificio “GALERÍAS DEL BOSQUE” en la que concurren derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y los demás bienes comunes, con el fin de garantizar la seguridad y la convivencia pacífica, así como la función social de la propiedad. Artículo 2°. - Principios. Son principios orientadores de la ley y de este reglamento los siguientes:
- Función social y ecológica de la propiedad. Este reglamento de propiedad horizontal respetará la función social y ecológica de la propiedad, y por ende, se ajustará a lo dispuesto en la normatividad urbanística vigente. 2.-Convivencia pacífica y solidaridad social. Este reglamento de propiedad horizontal propende por el establecimiento de relaciones pacíficas de cooperación y solidaridad social entre sus copropietarios o tenedores. 3. Respeto de la dignidad humana. El respeto de la dignidad humana debe inspirar las actuaciones de los integrantes de los órganos de administración de la copropiedad, así como las de los copropietarios para el ejercicio de los derechos y obligaciones derivados de la ley. 4. Libre iniciativa empresarial. Atendiendo las disposiciones urbanísticas vigentes, este reglamento de propiedad horizontal, así como los integrantes de los órganos de administración correspondientes, deberán respetar el desarrollo de la libre iniciativa privada dentro de los límites del bien común. 5. Derecho al debido proceso. Las actuaciones de la asamblea o del consejo de administración, tendientes a la imposición de sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias, deberán
consultar el debido proceso, el derecho de defensa, contradicción e impugnación. Artículo 3°. Definiciones.- Para los efectos del presente Reglamento se establecen las siguientes definiciones: Régimen de Propiedad Horizontal: Sistema jurídico que regula el sometimiento a propiedad horizontal del Edificio. Reglamento de Propiedad Horizontal: Estatuto que regula los derechos y obligaciones específicas de los copropietarios del Edificio sometido al régimen de propiedad horizontal. Edificio: Construcción de TRES pisos levantados sobre un lote o terreno, cuya estructura comprende un número de DOS unidades independientes, aptas para ser usadas de acuerdo con su destino natural o convencional, además de áreas y servicios de uso y utilidad general. Una vez sometido al régimen de propiedad horizontal, se conforma por bienes privados o de dominio particular y por bienes comunes. Edificio o Edificio de uso residencial: Inmuebles cuyos bienes de dominio particular se encuentran destinados a la vivienda de personas, de acuerdo con la normatividad urbanística vigente. Bienes privados o de dominio particular: Inmuebles debidamente delimitados, funcionalmente independientes, de propiedad y aprovechamiento exclusivo, integrantes del Edificio sometido al régimen de propiedad horizontal, con salida a la vía pública por pasaje común. Bienes comunes: Partes del Edificio sometido al régimen de propiedad horizontal pertenecientes en pro indiviso a todos los propietarios de bienes privados, que por su naturaleza o destinación permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso, goce o explotación de los bienes de dominio particular. Bienes comunes esenciales: Bienes indispensables para la existencia, estabilidad, conservación y seguridad del Edificio, así como los imprescindibles para el uso y disfrute de los bienes de dominio particular. Los demás tendrán el carácter de bienes comunes no esenciales. Se reputan bienes comunes esenciales, el terreno sobre el cual están las construcciones o instalaciones de servicios públicos básicos, los cimientos, la estructura, las circulaciones indispensables para aprovechamiento de bienes privados, las instalaciones generales de servicios públicos, las fachadas y las losas
Torres, marcado con el número K 26 2C 05, con cédula catastral No. 010301250017000 y Matrícula Inmobiliaria No. 270 - 65602 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Ocaña, lote que fue adquirido mediante Escritura Pública No. 978 del 18 de junio de 2014 en la Notaría Primera del Círculo de Ocaña. Que el lote de terreno se halla comprendido dentro de los siguientes linderos generales tomados del título de adquisición: por el Norte en 8m con propiedad de la señora Elda Castillo de Páez predio 2; por el sur midiendo 8m con la vía pública; por el oriente en 7.30m con propiedad de Elda Castillo de Páez; por el occidente en 7.30m con vía publica. 4.-La determinación del “EDIFICIO GALERÍAS DEL BOSQUE”, Edificio que consta de dos unidades residenciales con la siguiente determinación: A1P/ A. Lote ATC / A. Lote ESPACIO COEFICIENTES MÓDULOS CONTRIBUCIÓN PRIVADO O COMÚN CUBIERTAS LIBRES CUBIERTAS LIBRES COPROPIEDAD NO APLICA 1P APARTAMENTO 101 42,25 0, 2P APARTAMENTO 101 51,98 3, 3P APARTAMENTO 301 47,45 1, 3P ESCALERAS Y HALL DE ACCESO 301 6, 4P TERRAZA 50,58 5,98 0% TOTALES 141,68 55,03 6,32 5,98 100% FORMATO PROPUESTA PARA EL CUADRO DE ÁREAS DE EDIFICIOS CON PROPIEDAD HORIZONTAL SEGÚN LEY 675 DEL 2001 CUADRO DE ÁREAS PISO O NIVEL M.C.^ ÁREAS PRIVADAS ÁREAS COMUNES ÁREA TOTAL CONSTRUIDA (A. Privada + A. Común) ÁREA TOTAL LIBRE (A. Libre + A. de Vacios) 58, 42, 0, 51, 3, 47, 1, ÁREA DE VACIO SEGUNDO PISO ÁREA LOTE ÁREA CONSTRUIDA PRIMER PISO ÁREA DE VACIO PRIMER PISO ÁREA CONSTRUIDA SEGUNDO PISO 67% 33% 141, ÁREA CONSTRUIDA TERCER PISO ÁREA DE VACIO TERCER PISO 7, ÍNDICE DE OCUPACIÓN ÍNDICE DE CONSTRUCCIÓN 243% 2,
- La identificación de cada uno de los bienes de dominio particular de acuerdo con los planos aprobados por la Oficina de Planeación de Ocaña y los coeficientes de copropiedad de cada uno de ellos es la siguiente: Primera Unidad: Apartamento 101 dúplex construido en los pisos 1 y 2 con área total construida de 94.23 m2 y coeficiente de
copropiedad del 67%; Localizado en el primer y segundo piso del edificio con su entrada por la carrera 26, su nomenclatura será asignada por la oficina de catastro, de la ciudad de Ocaña Norte de Santander. Apartamento residencial según plan estratégico para el desarrollo del municipio de Ocaña. CONTENIDO: tres alcobas, una con baño, sala-comedor, cocina, patio de ropa, baño social. ESPECIFICACIONES: El apartamento 101 se encuentra construido con estructura en columnas de concreto, zapatas y vigas de amarre en concreto reforzado, muros de ladrillo prensado, cubierta en placa de entrepiso, puerta exterior metálica, instalaciones sanitarias en P.V.C., de 4” y 2”, instalaciones de acueducto en tubería de presión de 1/2”, las instalaciones eléctricas con sus tuberías y cables reglamentarios para su buen servicio. LINDEROS: POR EL ORIENTE, CON carrera 26 EN 6.85 METROS; POR EL OCCIDENTE, CON ELDA CASTILLO DE PAEZ, EN 6.85 METROS; POR EL NORTE, CON ELDA CASTILLO DE PAEZ, EN 14,93 METROS; POR EL SUR, CON CALLE 2C, por el NADIR, con terreno común del edificio. Por el CENIT, con el apartamento 301 y TERRAZA que sirve de cubierta; Segunda Unidad Apartamento 301 con un área total construida de 47.45 m2 y coeficiente de copropiedad de 33%, Localizado en el tercer piso del edificio con su entrada por la calle 2C, su nomenclatura será asignada por la oficina de catastro, de la ciudad de Ocaña Norte de Santander. Apartamento residencial según plan estratégico para el desarrollo del municipio de Ocaña. CONTENIDO: dos alcobas, sala- comedor, cocina, patio de ropa, baño social. ESPECIFICACIONES: El apartamento 301 se encuentra construido con estructura en columnas de concreto, zapatas y vigas de amarre en concreto reforzado, muros de ladrillo prensado, cubierta en placa de entrepiso, puerta exterior metálica, instalaciones sanitarias en P.V.C., de 4” y 2”, instalaciones de acueducto en tubería de presión de 1/2”, las instalaciones eléctricas con sus tuberías y cables reglamentarios para su buen servicio. LINDEROS: POR EL ORIENTE, CON carrera 26 EN 6.85 METROS; POR EL OCCIDENTE, CON ELDA CASTILLO DE PAEZ, Y ESCALERAS DE ACCESO, EN 6.85 METROS; POR EL NORTE, CON ELDA CASTILLO DE PAEZ, EN 14,
Cada unidad tiene sus propios desagües que son llevados a la red principal. Los baños y cocinas estarán debidamente enchapados que facilitarán la limpieza. La iluminación se hace por los ventanales y buitrones dejados para tal fin. Todas las unidades residenciales son de fácil evacuación en caso de emergencia. La zona donde se encuentra localizado el edificio en una zona residencial según el plan estratégico para el desarrollo del municipio de Ocaña. Cada una de las unidades cuenta con todos los servicios públicos municipales. Además cumple con los requerimientos de salubridad y seguridad exigidos. 9.- El presente reglamento de propiedad horizontal incluye las regulaciones relacionadas con la administración, dirección y control de la persona jurídica que nace por ministerio de la Ley y este reglamento y las reglas que gobiernan la organización y funcionamiento del Edificio. Parágrafo. Este reglamento de administración de la propiedad horizontal no prohíbe la enajenación o gravamen de los bienes de dominio privado, ni limita o prohíbe la cesión de los mismos a cualquier título. Artículo 6°. Documentación anexa. Para la constitución de la escritura pública se anexa para su protocolización la Resolución # Del de del 2021, mediante la cual la Secretaria de Planeación aprueba para constituir la Propiedad Horizontal; la Licencia de Construcción # del de de 2020 y los planos aprobados por la Secretaria de Planeación de Ocaña, en donde está señalada la localización, linderos, nomenclatura o numeración de los apartamentos y área de cada una de las unidades independientes que son objeto de propiedad exclusiva o particular y el señalamiento general de las áreas y bienes de uso común. Parágrafo. Si se encontraren discordancias entre la escritura de constitución y los documentos señalados en el presente artículo, el Notario Público respectivo dejará constancia expresa en la escritura. Artículo 7°. Certificación sobre existencia y representación legal de la persona jurídica. La inscripción y posterior certificación sobre la existencia y representación legal de las personas jurídicas a las que alude la ley 675 y este reglamento, corresponde al Alcalde Municipal de Ocaña
que delegó en la Secretaria de Gobierno Municipal. La inscripción se realizará mediante la presentación ante el Secretario de Gobierno Municipal de la escritura registrada de constitución del régimen de propiedad horizontal y los documentos que acrediten los nombramientos y aceptaciones de quienes ejerzan la representación legal y del revisor fiscal. Si fuere el caso también será objeto de inscripción la escritura de extinción de la propiedad horizontal, para efectos de certificar sobre el estado de liquidación de la persona jurídica. CAPITULO III De la extinción de la propiedad horizontal.- Artículo 8°.- Causales de extinción de la propiedad horizontal. La propiedad horizontal se extinguirá por alguna de las siguientes causales: 1. La destrucción o el deterioro total del Edificio, en una proporción que represente por lo menos el setenta y cinco por ciento (75%) del Edificio, salvo cuando se decida su reconstrucción, de conformidad con la reglamentación que para el efecto expida el Gobierno Nacional. 2. La decisión unánime de los titulares del derecho de propiedad sobre bienes de dominio particular, siempre y cuando medie la aceptación por escrito de los acreedores con garantía real sobre los mismos, o sobre el Edificio. 3. La orden de autoridad judicial o administrativa. Parágrafo. En caso de demolición o destrucción total del Edificio, el terreno sobre el cual se encontraban construidos los apartamentos seguirá gravado proporcionalmente, de acuerdo con los coeficientes de copropiedad, por las hipotecas y demás gravámenes que pesaban sobre los bienes privados. Artículo 9.- Procedimiento. La propiedad horizontal se extingue total o parcialmente por las causales legales antes mencionadas, una vez se eleve a escritura pública la decisión de la asamblea general de propietarios, o la sentencia judicial que lo determine, cuando a ello hubiere lugar, y se inscriba en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. Artículo 10.- División de la copropiedad.- Registrada la escritura de extinción de la propiedad horizontal, la copropiedad sobre el terreno y los demás bienes comunes deberá ser objeto de división dentro de un plazo no superior a un año. Para tales efectos cualquiera de los propietarios o el administrador, si lo hubiere, podrá solicitar que los bienes
destrucción o deterioro se entenderá en relación con el Edificio. Corresponderá a los propietarios de los bienes privados allí localizados, en proporción a sus coeficientes de copropiedad, contribuir a las expensas para su reconstrucción, así como tomar la decisión prevista en el numeral 2 del artículo anterior. Sin perjuicio de lo anterior, las expensas causadas por la reconstrucción de los bienes comunes de uso y goce de todo el Edificio, serán de cargo de la totalidad de los propietarios, en proporción a sus coeficientes de copropiedad o lo señalado por la asamblea de copropietarios. En todo caso habrá obligación de reconstrucción cuando no sea posible extinguir parcialmente la propiedad horizontal, en los términos del artículo 10 de este reglamento. Parágrafo. La reconstrucción deberá ejecutarse en todos los casos de conformidad con los planos aprobados, salvo que su modificación se hubiere dispuesto cumpliendo previamente la autorización de la entidad competente. Artículo 14. Seguros. El Edificio podrá constituir pólizas de seguros que cubran contra los riesgos de incendio y terremoto, que garanticen la reconstrucción total del mismo. Parágrafo. Las indemnizaciones provenientes de los seguros quedarán afectadas en primer término a la reconstrucción del Edificio en los casos que ésta sea procedente. Si el inmueble no es reconstruido, el importe de la indemnización se distribuirá en proporción al derecho de cada propietario de bienes privados, de conformidad con los coeficientes de copropiedad y con las normas legales aplicables. CAPITULO V.- De los bienes privados o de dominio particular.- Artículo 15. Identificación de los bienes privados o de dominio particular. Los bienes privados o de dominio particular, están identificados en el Artículo 5º de este reglamento y en los planos del Edificio anexo. La propiedad sobre los bienes privados implica un derecho de copropiedad sobre los bienes comunes del Edificio, en proporción con los coeficientes de copropiedad. En todo acto de disposición, gravamen o embargo de un bien privado se entenderán incluidos estos bienes y no podrán efectuarse estos actos en relación con ellos, separadamente del bien de dominio particular al que acceden. Parágrafo 1°. De conformidad con lo establecido en el inciso 2° del
presente artículo, el impuesto predial sobre cada bien privado incorpora el correspondiente a los bienes comunes del Edificio, en proporción al coeficiente de copropiedad respectivo. Artículo 16. Obligaciones de los propietarios respecto de los bienes de dominio particular o privado. En relación con los bienes de dominio particular sus propietarios tienen las siguientes obligaciones: 1. Usarlos de acuerdo con su naturaleza y destinación, en la forma prevista en este reglamento de propiedad horizontal, absteniéndose de ejecutar acto alguno que comprometa la seguridad o solidez del Edificio, producir ruidos, molestias y actos que perturben la tranquilidad de los demás propietarios u ocupantes o afecten la salud pública. 2. Ejecutar de inmediato las reparaciones en sus bienes privados, incluidas las redes de servicios ubicadas dentro del bien privado, cuya omisión pueda ocasionar perjuicios al Edificio o a los bienes que lo integran, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por las que deba responder. 3. El propietario del último piso, no puede elevar nuevos pisos o realizar nuevas construcciones sin la autorización de la asamblea, previo cumplimiento de las normas urbanísticas vigentes. A los propietarios del piso bajo les está prohibido adelantar obras que perjudiquen la solidez de la construcción, tales como excavaciones, sótanos y demás, sin la autorización de la asamblea, previo cumplimiento de las normas urbanísticas vigentes. 4. Las demás previstas en la ley 675 y en este reglamento de propiedad horizontal. CAPITULO VI De los bienes comunes.- Artículo 17.- Alcance y naturaleza. Los bienes, los elementos y zonas del Edificio que permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso o goce de los bienes de dominio particular, pertenecen en común y pro indiviso a los propietarios de tales bienes privados, son indivisibles y, mientras conserven su carácter de bienes comunes, son inalienables e inembargables en forma separada de los bienes privados, no siendo objeto de impuesto alguno en forma separada de aquellos. El derecho sobre estos bienes será ejercido en la forma prevista en la ley y en este reglamento de propiedad horizontal. Parágrafo 1°. Tendrán la calidad de comunes
del propietario inicial.- La entrega de bienes comunes esenciales para el uso y goce de los bienes privados del Edificio, tales como los elementos estructurales, accesos, escaleras y espesores, se efectúa de manera simultánea con la entrega de aquellos según las actas correspondientes. Los bienes comunes de uso y goce general, ubicados en el Edificio, tales como la zona de acceso y plazoleta, se entregarán a la persona o personas designadas por la asamblea general o en su defecto al administrador definitivo, a más tardar cuando se haya terminado la construcción y enajenación de un número de bienes privados que represente por lo menos el cincuenta y uno por ciento (51%) de los coeficientes de copropiedad. La entrega incluirá los planos correspondientes a las redes eléctricas, hidrosanitarias y, en general, de los servicios públicos domiciliarios. CAPITULO VII.- De los coeficientes de copropiedad.- Artículo 21.- Definición.- Los coeficientes de copropiedad de los bienes de dominio particular que integran el Edificio, determinan: 1. La proporción de los derechos de cada uno de los propietarios de bienes privados sobre los bienes comunes del Edificio. 2. El porcentaje de participación en la asamblea general de propietarios. 3. El índice de participación con que cada uno de los propietarios de bienes privados ha de contribuir a las expensas comunes del Edificio, mediante el pago de cuotas ordinarias y extraordinarias de administración. Articulo.- 22. Determinación.- Los coeficientes de copropiedad se calculan con base en el área privada construida de cada bien de dominio particular, con respecto al área total privada del Edificio. Los coeficientes de copropiedad son los siguientes: Apartamento 101 - 67%; Apartamento 301 - 33%. El área privada libre de cada uno de los apartamentos es como sigue: Apartamento 101 – 3.16 m2; Apartamento 301 – 1.29 m2. Artículo 23. - Modificación de coeficientes. La asamblea general, con el voto favorable de un número plural de propietarios que represente al menos el setenta por ciento (70%) de los coeficientes de copropiedad del Edificio, podrá autorizar reformas al reglamento de propiedad horizontal relacionadas con modificación de los coeficientes de propiedad horizontal, en los siguientes eventos: 1. Cuando en su
cálculo se incurrió en errores aritméticos o no se tuvieron en cuenta los parámetros legales para su fijación. 2. Cuando al Edificio se adicione con nuevos bienes privados, producto de la desafectación de un bien común 3. Cuando se extinga la propiedad horizontal en relación con una parte del Edificio o Edificio. 4. Cuando se cambie la destinación de un bien de dominio particular, si ésta se tuvo en cuenta para la fijación de los coeficientes de copropiedad. CAPITULO VIII.- De la contribución a las expensas comunes.- Artículo 24. - Participación en las expensas comunes necesarias. Los propietarios de los bienes privados del Edificio estarán obligados a contribuir al pago de las expensas necesarias causadas por la administración y la prestación de servicios comunes esenciales para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes, de acuerdo con este reglamento de propiedad horizontal. Para efecto de las expensas comunes ordinarias, existirá solidaridad en su pago entre el propietario y el tenedor a cualquier título de bienes de dominio privado. Igualmente, existirá solidaridad en su pago entre el propietario anterior y el nuevo propietario del respectivo bien privado, respecto de las expensas comunes no pagadas por el primero, al momento de llevarse a cabo la transferencia del derecho de dominio. En la escritura de transferencia de dominio de un bien inmueble sometido a propiedad horizontal, se presentará al notario el paz y salvo de las contribuciones a las expensas comunes expedido por el Representante Legal de la copropiedad. En caso de no contarse con el paz y salvo, el Notario dejará constancia en la escritura de tal circunstancia, de la respectiva solicitud presentada al administrador de la copropiedad y de la solidaridad del nuevo propietario por las deudas que existan con la copropiedad. Parágrafo 1°. Cuando el dominio de un bien privado perteneciere en común y pro indiviso a dos o más personas, cada una de ellas será solidariamente responsable del pago de la totalidad de las expensas comunes correspondientes a dicho bien, sin perjuicio de repetir lo pagado contra sus comuneros, en la proporción que les corresponda. Parágrafo 2°. La obligación de contribuir oportunamente con las expensas comunes del Edificio se aplica aun cuando un propietario
de 1986. Parágrafo. La destinación de algunos bienes que produzcan renta para sufragar expensas comunes, no desvirtúa la calidad de persona jurídica sin ánimo de lucro. Artículo 28.- Recursos patrimoniales. Los recursos patrimoniales de la persona jurídica estarán conformados por los ingresos provenientes de las expensas comunes ordinarias y extraordinarias, multas, intereses, fondo de imprevistos, y demás bienes e ingresos que adquiera o reciba a cualquier título para el cumplimiento de su objeto. Artículo 29.- Fondo de imprevistos. La persona jurídica constituirá un fondo para atender obligaciones o expensas imprevistas, el cual se formará e incrementará con un porcentaje de recargo no inferior al uno por ciento (1 %) sobre el presupuesto anual de gastos comunes y con los demás ingresos que la asamblea general considere pertinentes. La asamblea podrá suspender su cobro cuando el monto disponible alcance el cincuenta por ciento (50%) del presupuesto ordinario de gastos del respectivo año. El administrador podrá disponer de tales recursos, previa aprobación de la asamblea general, en su caso, y de conformidad con lo establecido en este reglamento de propiedad horizontal. Parágrafo. El cobro a los propietarios de expensas extraordinarias adicionales al porcentaje del recargo referido, solo podrá aprobarse cuando los recursos del Fondo de que trata este artículo sean insuficientes para atender las erogaciones a su cargo. Artículo 30. Órganos de dirección y administración. La dirección y administración de la persona jurídica corresponde a la asamblea general de propietarios, y al administrador del Edificio. CAPITULO X.- De la Asamblea General.- Artículo 31.- Integración y alcance de sus decisiones. La asamblea general la constituirán los propietarios de bienes privados, o sus representantes o delegados, reunidos con el quórum y las condiciones previstas en este reglamento de propiedad horizontal. Todos los propietarios de bienes privados que integran el Edificio tendrán derecho a participar en sus deliberaciones y a votar en ella. El voto de cada propietario equivaldrá al porcentaje del coeficiente de copropiedad del respectivo bien privado. Las decisiones adoptadas de acuerdo con las normas legales y reglamentarias, son de obligatorio cumplimiento para todos
los propietarios, inclusive para los ausentes o disidentes, para el administrador y en lo pertinente para los usuarios y ocupantes del Edificio. Artículo 32. Naturaleza y funciones. La asamblea general de propietarios es el órgano de dirección de la persona jurídica que surge por mandato de la ley 675, y tendrá como funciones básicas las siguientes: 1. Nombrar y remover libremente al administrador y a su suplente cuando fuere el caso, para períodos determinados, y fijarle su remuneración. 2. Aprobar o improbar los estados financieros y el presupuesto anual de ingresos y gastos que deberán someter a su consideración el Administrador. 3. Nombrar y remover libremente a los miembros del comité de convivencia para períodos de un año. 4. Aprobar el presupuesto anual del Edificio y las cuotas para atender las expensas ordinarias o extraordinarias, así como incrementar el fondo de imprevistos, cuando fuere el caso. 5. Elegir y remover, cuando exista, al Revisor Fiscal y su suplente, para período de un año. 6. Aprobar las reformas al reglamento de propiedad horizontal. 7. Decidir la desafectación de bienes comunes no esenciales, y autorizar su venta o división, cuando fuere el caso, y decidir, en caso de duda, sobre el carácter esencial o no de un bien común. 8. Decidir la reconstrucción del Edificio o Edificio, de conformidad con lo previsto en la presente ley. 9. Decidir sobre la procedencia de sanciones por incumplimiento de las obligaciones previstas en este reglamento de propiedad horizontal, con observancia del debido proceso y del derecho de defensa. 10. Aprobar la disolución y liquidación de la persona Jurídica. 11. Otorgar autorización al administrador para realizar cualquier erogación con cargo al Fondo de Imprevistos de que trata la presente reglamento.
- Las demás funciones fijadas en esta ley 675 en los decretos reglamentarios de la misma, y en este reglamento de propiedad horizontal. Parágrafo. Artículo 33. Reuniones. La Asamblea General se reunirá ordinariamente por lo menos una vez al año, en el primer lunes el mes de Marzo de cada año a las 8.00 p.m. en la dirección que se indique en la convocatoria y, en silencio de este, dentro de los tres (3) meses siguientes al vencimiento de cada período presupuestal; con el fin de examinar la situación general de
artículo anterior deberá dejarse constancia de lo establecido en el presente artículo. Artículo 36. Reuniones no presenciales. Siempre que ello se pueda probar, habrá reunión de la asamblea general cuando por cualquier medio los propietarios de bienes privados o sus representantes o delegados puedan deliberar y decidir por comunicación simultánea o sucesiva de conformidad con el quórum requerido para el respectivo caso. En este último caso, la sucesión de comunicaciones deberá ocurrir de manera inmediata de acuerdo con el medio empleado, de lo cual dará fe el revisor fiscal de la copropiedad. Parágrafo. Para acreditar la validez de una reunión no presencial, deberá quedar prueba inequívoca, como grabación magnetofónica, electronica o similar, donde sea claro el nombre del propietario que emite la comunicación, el contenido de la misma y la hora en que lo hace, así como la correspondiente copia de la convocatoria efectuada a los copropietarios. Artículo 37. Decisiones por comunicación escrita. Serán válidas las decisiones de la asamblea general cuando, convocada la totalidad de propietarios de unidades privadas, los deliberantes, sus representantes o delegados debidamente acreditados, expresen el sentido de su voto frente a una o varias decisiones concretas, señalando de manera expresa el nombre del copropietario que emite la comunicación, el contenido de la misma y la fecha y hora en que se hace. En este evento la mayoría respectiva se computará sobre el total de los coeficientes que integran el Edificio. Si los propietarios hubieren expresado su voto en documentos separados, estos deberán recibirse en un término máximo de un (1) mes, contado a partir del envío acreditado de la primera comunicación. Artículo 38. Decisiones en reuniones no presenciales. En los casos a que se refieren los dos artículos precedentes, las decisiones adoptadas serán ineficaces cuando alguno de los propietarios no participe en la comunicación simultánea o sucesiva, o en la comunicación escrita, expresada esta última dentro del término previsto en el artículo anterior. Las actas deberán asentarse en el libro respectivo, suscribirse por el representante legal y comunicarse a los propietarios dentro de los diez (10) días siguientes a aquel en que se concluyó el acuerdo.
Artículo 39. Quórum y mayorías. La asamblea general sesionará con un número plural de propietarios de unidades privadas que representen por lo menos, más de la mitad de los coeficientes de propiedad, y tomará decisiones con el voto favorable de la mitad más uno de los coeficientes de propiedad y tomará decisiones con el voto favorable de la mitad más uno de los coeficientes de propiedad representados en la respectiva sesión. Para ninguna decisión, salvo la relativa a la extinción de la propiedad horizontal, se podrá exigir una mayoría superior al setenta por ciento (70%) de los coeficientes que integran el Edificio. Las mayorías superiores previstas en los reglamentos se entenderán por no escritas y se asumirá que la decisión correspondiente se podrá tomar con el voto favorable de la mayoría calificada aquí indicada. Las decisiones que se adopten en contravención a lo prescrito en este artículo, serán absolutamente nulas. Artículo 40. Decisiones que exigen mayoría calificada. Como excepción a la norma general, las siguientes decisiones requerirán mayoría calificada del setenta por ciento (70%) de los coeficientes de copropiedad que integran el Edificio: 1. Cambios que afecten la destinación de los bienes comunes o impliquen una sensible disminución en uso y goce. 2. Imposición de expensas extraordinarias cuya cuantía total, durante la vigencia presupuestal, supere cuatro (4) veces el valor de las expensas necesarias mensuales. 3. Aprobación de expensas comunes diferentes de las necesarias. 4. Asignación de un bien común al uso y goce exclusivo de un determinado bien privado, cuando así lo haya solicitado un copropietario. 5. Reforma a los estatutos y reglamento. 6. Desafectación de un bien común no esencial. 7. Reconstrucción del Edificio o Edificio destruido en proporción que represente por lo menos el setenta y cinco por ciento (75%). 8. Cambio de destinación genérica de los bienes de dominio particular, siempre y cuando se ajuste a la normatividad urbanística vigente. 9. Adquisición de inmuebles para el Edificio. 10. Liquidación y disolución. Parágrafo. Las decisiones previstas en este artículo no podrán tomarse en reuniones no presenciales, ni en reuniones de segunda convocatoria, salvo que en este último caso se obtenga la mayoría exigida por esta
