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FIGURAS CONTRACTUALES
En este tema sólo nos vamos ocupar del concepto de los contratos relacionados en el programa.
1. Contratos transmisivos de la Propiedad: compraventa, permuta y donación
La compraventa es un contrato por el que una parte (vendedor) se obliga a transmitir una cosa o derecho a otra (comprador), obligándose ésta, a cambio, a pagarle una suma de dinero o signo que lo represente llamada precio.
CC 1445: " Por el contrato de compra y venta uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente ".
La compraventa es un contrato consensual, se perfecciona con el simple acuerdo de voluntades de vendedor y comprador (art. 1258, art. 1450).
Regulación: CC arts. 1445 a 1537
B. PERMUTA.
La permuta es la fórmula jurídica del cambio directo o de cosa por cosa.
CC 1538: “ La permuta es un contrato por el cual cada uno de los contratantes se obliga a dar una cosa para recibir otra ”.
Regulación: CC arts. 1538 a 1541
C. DONACIÓN.
En su sentido más propio y técnico, se entiende por donación toda atribución patrimonial gratuita, o como dice CASTÁN, "el acto por el cual una persona, con ánimo de liberalidad, se empobrece en una fracción de su patrimonio en provecho de otra que se enriquece con ella".
CC 618: " La donación es un acto de liberalidad por el cual una persona dispone gratuitamente de una cosa en favor de otra, que la acepta ".
D. EL ARRENDAMIENTO DE COSAS DEL CC
CC 1543: " En el arrendamiento de cosas, una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto ".
Regulación: CC 1542 a 1582.
E. EL ARRENDAMIENTO DE FINCAS URBANAS Y FINCAS RÚSTICAS
Se ha ido dictando una normativa especial arrendaticia, con la finalidad principal de proteger al arrendatario, que ha venido atrayendo a su órbita la mayoría de los arrendamientos de inmuebles, regulándolos -en general- con arreglo a unos principios
alejados del principio de autonomía de la voluntad que domina todos los aspectos de lo arrendaticio en el marco del CC.
Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 noviembre 1994
LAU 1: "Ámbito de aplicación. La presente ley establece el régimen jurídico aplicable a los arrendamientos de fincas urbanas que se destinen a vivienda o a usos distintos del de vivienda".
LAU 2: "Arrendamiento de vivienda. 1. Se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.
- Las normas reguladoras del arrendamiento de vivienda se aplicarán también al mobiliario, los trasteros, las plazas de garaje y cualesquiera otras dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios de la finca por el mismo arrendador.
LAU 3: "Arrendamiento para uso distinto del de vivienda. 1. Se considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda aquel arrendamiento que, recayendo sobre una edificación, tenga como destino primordial uno distinto del establecido en el artículo anterior.
- En especial, tendrán esta consideración los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra, y los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualquiera que sean las personas que los celebren".
LAU 4: "Régimen aplicable. 1. Los arrendamientos regulados en la presente ley se someterán de forma imperativa a lo dispuesto en los Títulos I, IV y V de la misma y a lo dispuesto en los apartados siguientes de este artículo.
- Respetando lo establecido en el apartado anterior, los arrendamientos de vivienda se rigen por lo dispuesto en el Título II de la presente ley, en su defecto, por la voluntad de las partes y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.
Se exceptúan de lo así dispuesto los arrendamientos de viviendas cuya superficie sea superior a 300 metros cuadrados o en los que la renta inicial en cómputo anual exceda de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional en cómputo anual. Estos arrendamientos se regirán por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el Título II de la presente ley y, supletoriamente, por las disposiciones del Código Civil.
- Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 1, los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el Título III de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.
- La exclusión de la aplicación de los preceptos de esta ley, cuando ella sea posible, deberá hacerse de forma expresa respecto de cada uno de ellos".
LAU 5: "Arrendamientos excluidos. Quedan excluidos del ámbito de aplicación de esta ley:
a) El uso de las viviendas que los porteros, guardas, asalariados, empleados y funcionarios, tengan asignadas por razón del cargo que desempeñen o del servicio que presten.
b) El uso de las viviendas militares, cualquiera que fuese su calificación y régimen, que se regirán por lo dispuesto en su legislación específica.
El contrato de comodato, también llamado “préstamo de uso”, en el que se transfiere el uso de lo prestado.
El contrato de mutuo, o “simple préstamo”, también llamado “préstamo de consumo”, en el que se transfiere la propiedad de los prestado, quedando obligado el mutuario a devolver otro tanto de la misma especie y calidad.
El préstamo de dinero es un préstamo mutuo (CC 1754). Señala el art. 1755 que " No se deberán intereses sino cuando expresamente se hubiesen pactado ".
El CC configura al contrato de préstamo como un contrato real. Exige para su perfección no sólo el acuerdo de las partes sino también la entrega de la cosa.
2. Contratos de gestión: el contrato de mandato, servicio, de obra y de sociedad.
A. EL CONTRATO DE MANDATO.
El concepto que nos da el Código civil de este contrato es muy poco preciso y da lugar a confusión con otros tipos de contratos; dice así: " por el contrato de mandato se obliga una persona a prestar algún servicio o hacer alguna cosa, por cuenta o encargo de otra " (CC 1709). Al no precisar qué tipo de servicio, podría ser cualquiera que fuera por cuenta ajena; no nos dice efectivamente el objeto del contrato (hacer alguna cosa) específico que tiene el mandato.
Toda la doctrina española coincide en esta imprecisión del Código civil; por ello nos sirve mejor la definición que da ALBALADEJO: "Contrato consensual por el que una persona (mandatario) se obliga hacia otra (mandante) a realizar algún acto jurídico por cuenta de ésta".
Regulación: arts. 1709 a 1739.
B. EL CONTRATO DE SERVICIOS.
El C.c. lo regula al tratar de los arrendamientos, como un tipo de éstos, pero toda la doctrina coincide en calificar de error esta inclusión, pues no lo son; en la actualidad, estando muy avanzados, se lleva acabo trabajos preparatorios para una nueva regulación de este contrato, en que por supuesto se prescinde de su calificación como arrendamiento.
En su regulación vigente el art. 1544 nos da el concepto: " En el arrendamiento de servicios, una de las partes se obliga a prestar a la otra un servicio por precio cierto "; el desarrollo específico del Código civil para este contrato, es por supuesto paupérrimo, limitándose a tratar de los servicios prestados por criados y trabajadores asalariados, olvidándose de que los servicios pueden abarcar una variedad tan amplia de éstos como propicia la complejidad de la vida moderna; han salido de esta regulación el contrato de trabajo, que la tiene propia dentro del Derecho laboral y han entrado los servicios prestados por profesiones liberales.
Regulación: CC arts. 1583 a 1587.
C. EL CONTRATO DE OBRA.
Igual que el de servicios, viene regulado en el Código civil -arts. 1542 a 1545 y 1588 a 1600- como una manifestación del arrendamiento; también como en él, la doctrina y la jurisprudencia, abandonan esta clasificación.
CC 1542: " El arrendamiento puede ser de cosas, o de obras o servicios ".
Las normas del Código civil han quedado bastante anticuadas al evolucionar en la actualidad las técnicas de construcción de edificios. Actualmente hay que considerar principalmente la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, que no deroga la regulación del arrendamiento de obra en el Código civil, sino que es aplicable al proceso de edificación derogando lo que con ella esté en contradicción. Por lo tanto el contrato de obra que tenga por objeto la construcción de un edificio se regirá por dicha Ley, en lo concerniente al ámbito de aplicación, exigencias técnicas y administrativas, responsabilidad civil de los agentes que intervienen en el proceso de edificación que son el promotor, el proyectista, el constructor y otros. Regula también la nueva Ley el ámbito de responsabilidad y plazos de garantía, siendo importante la inclusión de los contratos de seguros para garantizar el cumplimiento de estos agentes de la construcción.
El art. 1544 CC dice que en el contrato de obra " una de las partes se obliga a ejecutar una obra... por precio cierto ".
Frente al arrendamiento de servicios, que es de actividad, el de obra compromete un resultado, por el cual se paga (por ej. pintar un cuadro, realizar la auditoría de una empresa, una operación de apendicitis, restaurar un mueble, etc.).
D. CONTRATO DE SOCIEDAD.
Para saber lo que es una sociedad tenemos que recordar el concepto de persona jurídica: como agrupación de personas que se unen para conseguir fines, que individualmente no podrían conseguir sin la cooperación de todos. Como clase destacada de la persona jurídica estaban las asociaciones, y como subgrupo de éstas nos encontramos a las sociedades, que persiguen un ánimo de lucro, por lo que podemos decir que estas últimas son personas jurídicas de tipo asociativo.
Decimos que la sociedad se constituye como persona jurídica, sin embargo hay sociedades (irregulares o de hecho) que carecen de personalidad. Por supuesto son : agrupaciones de personas pero los socios, en este caso responden por si mismos frente a terceros.
Cuando estas asociaciones tienen como fin realizar una actividad económico lucrativa y repartirse las ganancias, estamos ante la sociedad. El carácter más distintivo con la asociación es precisamente el ánimo de lucro, pues la finalidad que persigue la sociedad es la obtención de ganancias para repartirlas entre los socios; este lucro puede no ser dinero, si facilita un lucro como puede ser conseguir productos a precio de coste para sus socios, sin repartirse ganancias. Toda agrupación de personas que no persiga este fin de lucro podrá ser asociaciones con otros fines (morales, económico sociales, etc.) pero no serán sociedades en el sentido que les damos aquí.
El código civil define a la sociedad como un contrato, como acuerdo de voluntades, por tanto y el art. 1.665 nos da su concepto: " La sociedad es un contrato por el cual dos o más personas se obligan a poner en común dinero, bienes o industria, con ánimo de partir entre sí las ganancias ".
Regulación: Las sociedades civiles se regulan en el Código Civil arts. 1665 a 1708.
A. CONTRATO DE TRANSACCIÓN.
CC 1809: " La transacción es un contrato por el cual las partes, dando, prometiendo o reteniendo cada una alguna cosa, evitan la provocación de un pleito o ponen término al que había comenzado ".
B. CONTRATO DE ARBITRAJE.
Actualmente el arbitraje se regula fuera del Código civil en la Ley 60/2003, de 23 de diciembre, de Arbitraje.
Concepto: Contrato entre dos o más personas por el cual deciden someter una cuestión litigiosa, que existe entre ellos, a la decisión de uno o varios árbitros, cuya resolución se comprometen a acatar, excluyendo así toda intervención judicial.
Sólo son susceptibles de arbitraje las controversias sobre materias de libre disposición conforme a derecho.
6. Contratos aleatorios
Los contratos aleatorios son aquellos en que "las partes asumen, cada una, el riesgo de pérdida o ganancia". (viene del latín "alea": suerte).
El Código civil los define del siguiente modo " Por el contrato aleatorio, una de las partes, o ambas recíprocamente, se obligan a dar o hacer alguna cosa en equivalencia de lo que la otra parte ha de dar o hacer para el caso de un acontecimiento incierto o que ha de ocurrir en tiempo indeterminado " (CC 1790).
Son tres los contratos típicos aleatorios regulados en el CC: el contrato de alimentos, el de juego y apuesta y el de renta vitalicia.
Hasta 1980 regulaba el contrato de seguro. El contrato de seguro ha quedado fuera del Derecho civil, al ser eminentemente mercantil y es estudiado por lo tanto en esta disciplina, dejando sin contenido los arts del Código civil referentes a este contrato derogados por la Ley de 8 de octubre de 1980 que lo regula.
A. EL CONTRATO DE ALIMENTOS
Señala el art. 1791 del CC " Por el contrato de alimentos una de las partes se obliga a proporcionar vivienda, manutención y asistencia de todo tipo a una persona durante su vida, a cambio de la transmisión de un capital en cualquier clase de bienes y derechos ".
B. EL CONTRATO DE JUEGO Y APUESTA
Es el contrato por el que " las partes se obligan a que la que pierda en el juego o yerre en la apuesta de que se trate, realice determinada prestación, a favor de la que gane o acierte ".
C. EL CONTRATO DE RENTA VITALICIA
La renta vitalicia, como la misma expresión indica, significa el derecho que se tiene a recibir una renta de por vida. Puede surgir este derecho de varios actos jurídicos: así a través de una donación o por testamento; por ley o bien por contrato; esta última forma es la que vamos a tratar, y es el art. 1.802 el que la contempla como contrato.
Concepto: CC 1802: " El contrato aleatorio de renta vitalicia obliga al deudor a pagar una pensión o rédito anual durante la vida de una o más personas determinadas por un
capital en bienes muebles o inmuebles, cuyo dominio se le transfiere desde luego con la carga de la pensión ".
