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UNIDAD TEMÁTICA 3. CONTRATOS EN PARTICULAR.
LECCIÓN 13. LOS CONTRATROS TRANSLATIVOS
DEL DOMINIO. EL CONTRATO DE
COMPRAVENTA.
1. Caracterización legal del contrato de compraventa. Concepto.
La compraventa aparece definida en el artículo 1455 del Código Civil como el contrato
por el medio del cual “…uno de los contratantes (el vendedor) se obliga a transmitir una
cosa determinada y el otro (el comprador), paga un precio cierto, en dinero o por medio
de un signo que lo represente.
Podemos deducir por medio de la definición del artículo 1455 del CC, los caracteres del
mismo:
- Se trata de un contrato bilateral y conmutativo. Es un contrato bilateral por que
las obligaciones que surgen de él vinculan a ambas partes y es conmutativo
puesto que la obligación principal que asume una parte se considera “ab initio”
como el equivalente de la que la otra a su vez contrae. No obstante, puede ser
aleatorio en algunos supuestos.
- Es un contrato típico puesto que está regulado expresamente por la Ley.
- (^) Es consensual puesto que se perfecciona por el consentimiento de las partes, de
acuerdo con los artículos 1445 y 1450 CC, que ponen de relieve que el
consentimiento lo que origina es que sean exigibles los derechos y obligaciones.
No es preciso por tanto que la cosa se entregue ni que el precio se pague para la
perfección del contrato.
- Es oneroso puesto que por existir sacrificios o desplazamientos patrimoniales y
ventajas tanto para el comprador como para el vendedor.
- Traslativo del dominio , en la medida en que sirve de título para transmitir el
dominio si bien, de acuerdo con los arts. 609 y 1095 CC, este no se adquiere
hasta que la cosa no se ha entregado (traditio). El contrato de compraventa no
transmite la propiedad, sino que sirve de título para la transmisión de la
propiedad. Se consume por medio de la entrega de la cosas o modo.
2. Las partes del contrato de compraventa
En cuanto a los elementos personales del contrato de compraventa, como negocio bilateral que es se requiere de dos partes contratantes que reciben el nombre de vendedor, el que se obliga a entregar una cosa determinada y comprador el que se obliga a pagar por la cosa un precio cierto.
a) CAPACIDAD: La capacidad para celebrar el contrato de compraventa es la general para obligarse según se deduce del art. 1457 CC: “Podrán celebrar el contrato de compra y venta todas las personas a quienes este Código autoriza para obligarse, salvo las modificaciones contenidas en los artículos siguientes”.
Según nos dice la doctrina solo está legitimado para vender el que sea dueño de la cosa o titular del derecho que pretenda enajenar y tenga la libre disposición de uno o de otro, no obstante, el CC no exige este precepto expresamente en ningún precepto.
b) VENTA ENTRE CÓNYUGES : Según el artículo 1458 del CC: “los cónyuges podrán venderse bienes recíprocamente”.
c) PROHIBICIONES : En el artículo 1459 CC se establece las denominadas prohibiciones para comprar en cuya virtud el Código por razone de moralidad social y orden público y para evitar fraudes o perjuicios en supuestos en que hay intereses encontrados, prohíbe a determinadas personas adquirir por compra, aunque sea en subasta pública o judicial, por si o por otra persona interpuesta, bienes sobre otras sobre las que tiene algún tipo de influencia.
La violación de las prohibiciones de los apartados 5 y 6 del art. 1459 CC supone la nulidad absoluta de contrato celebrado por aplicación del art. 6.3 del CC. En el resto de los supuestos la regla aplicable es la anulabilidad.
3. El objeto de la compraventa: La Cosa y El Precio
Continuando con los elementos del contrato pasamos a los elementos reales:
a) LA COSA : En principio pueden ser objeto de compraventa las cosas (Art. 1455 CC), sin embargo, la doctrina atribuye a la cosa u sentido amplio. El termino osa incluye tanto a las
ARTÍCULO 1459:
No podrán adquirir por compra, aunque sea en subasta pública o judicial, por sí ni por persona alguna intermedia: 1.º Los que desempeñen algún cargo tutelar, los bienes de la persona o personas que estén bajo su guarda o protección. 2.º Los mandatarios, los bienes de cuya administración o enajenación estuviesen encargados. 3.º Los albaceas, los bienes confiados a su cargo. 4.º Los empleados públicos, los bienes del Estado, de los Municipios, de los pueblos y de los establecimientos también públicos, de cuya administración estuviesen encargados. Esta disposición regirá para los Jueces y peritos que de cualquier modo intervinieren en la venta. 5.º Los Magistrados, Jueces, individuos del Ministerio Fiscal, Secretarios de Tribunales y Juzgados y Oficiales de Justicia, los bienes y derechos que estuviesen en litigio ante el Tribunal, en cuya jurisdicción o territorio ejercieran sus respectivas funciones, extendiéndose esta prohibición al acto de adquirir por cesión.
Se exceptuará de esta regla el caso en que se trate de acciones hereditarias entre coherederos, o de cesión en pago de créditos, o de garantía de los bienes que posean. La prohibición contenida en este número 5.º comprenderá a los Abogados y Procuradores respecto a los bienes y derechos que fueren objeto de un litigio en que intervengan por su profesión y oficio.
b) EL PRECIO: En cuanto al precio sabemos que deberá de ser cierto “en dinero o signo que lo represente” (Art. 1445 CC). La certeza del precio no significa que este determinado en el momento de celebrarse el contrato, sino que el mismo se pueda determinar sin necesidad de un nuevo convenio para determinarlo.
La inexistencia del precio o de precio irrisorio determina la ausencia de causa y ocasiona la nulidad absoluta del negocio de compraventa. De este modo sucede en las compraventas simuladas que en realidad están encubriendo una donación.
Deberá estar determinado , y podrá determinarse bien en referencia a una cosa cierta (Art. 1447 CC) o bien quejándose al arbitrio de un tercero (Art. 1447 CC).
Además, deberá de tener carácter pecuniario, en dinero o signo que lo represente: dentro de esta última expresión se comprenden todos aquellos documentos o títulos que incorporen créditos dirigidos específicamente al pago de una suma de dinero (por ejemplo, una tarjeta de crédito). En el supuesto en que el precio consistiese en una cosa nos encontraríamos ante una permuta y no ante un contrato de compraventa.
Y por último mencionaremos a los elementos formales:
La compraventa por tratarse de un contrato consensual se perfecciona por el mero consentimiento y no está sujeta a ningún requisito de forma, por lo que se le aplicara con carácter general lo estipulado en los arts. 1278 al 1280 CC, y destacamos la STC 303/2014. En el caso de la compraventa de casas es igualmente valido si el pacto es verbal o si es por medio de la escritura pública.
No obstante, puede acordarse que la escritura pública sea un requisito esencial de la compraventa cuando así lo determinen las partes. En el caso de los bienes inmuebles las partes pueden compelerse a elevar el documento a escritura pública (Art. 1279 CC).
Además, mencionamos también el artículo 1455 CC que nos dice que los gastos de otorgamiento de escrituras serán a cuenta del vendedor, y los de la primera copa y los demás posteriores serán de cuenta de comprador salvo pacto en contrario.
4. La perfección y la forma de la compraventa
La consecuencia de todos los elementos personales, reales y formales determina la perfección del contrato. El momento de la perfección del contrato es el de la prestación del consentimiento. El art. 1450 CC establece que la “venta se perfeccionara entre comprador y vendedor y será obligatoria para ambos, si hubieran convenido en la cosa objeto del contrato, y en el precio, aunque ni la una ni el otro se hayan entregado”
Una excepción a la regla es el caso en que por voluntad de las partes o de la ley, se celebra la venta bajo una condición suspensiva y la venta no se perfecciona hasta el momento del cumplimiento de la condición, un ejemplo claro de esto, es cuando se trata de la compraventa de terrenos y se está esperando a que se recalifiquen los mismo y se pueda edificar en los mismos.
¿Cuáles son las consecuencias de la perfección?
La perfección de la compraventa supone la exigibilidad de una de los derechos y de las obligaciones específicos de ese contrato, y se producen los siguientes efectos.
- El comprador tiene el derecho a los frutos de la cosa desde el da en que era exigible la cosa (art. 1468 y 1095 CC)
- Los riesgos de perdida de la cosa pasan al comprador desde ese instante (Art. 1452 CC)
- Acuerdo de las partes: Al referirse a la tradición de bienes inmuebles el art. 1463 CC dice que la tradición se efectuará por el solo acuerdo o conformidad de los contratantes, si la cosa vendida no puede trasladarse a poder del comprador en el instante, o si el comprador ya la tenía en su poder por algún motivo.
- Otorgamiento de escritura pública: Según el art. 1462 CC equivale a la entrega de la cosa en sí misma. Aplicable tanto a los bienes muebles como a los bienes inmuebles.
Además, existen excepciones a la obligación de la entrega contempladas en los arts. 1466 y 1467 CC además de las sentencias 640/203 y 744/2014.
La cosa deberá ser entregada en el estado en que se hallaba al celebrarse el contrato (Art. 1468 CC) y con todo lo que se haya expresado en el mismo, además, los frutos desde tal momento, pertenecen al comprador (Art. 1468 y 1469 CC). Asimismo, han de entregarse los accesorios de la cosa, aunque no hayan sido determinados (Art. 1097 CC)
Artículo 1466.
El vendedor no estará obligado a entregar la cosa vendida si el comprador no le ha pagado el precio o no se ha señalado en el contrato un plazo para el pago.
Artículo 1467.
Tampoco tendrá obligación el vendedor de entregar la cosa vendida cuando se haya convenido en un aplazamiento o término para el pago, si después de la venta se descubre que el comprador es insolvente, de tal suerte que el vendedor corre inminente riesgo de perder el precio. Se exceptúa de esta regla el caso en que el comprador afiance pagar en el plazo convenido.
Artículo 1468.
El vendedor deberá entregar la cosa vendida en el estado en que se hallaba al perfeccionarse el contrato. Todos los frutos pertenecerán al comprador desde el día en que se perfeccionó el contrato.
Y hablamos a continuación de los defectos y de los excesos de cabida, que son una serie de reglas que solo son de aplicación a los bienes inmuebles, para el caso en que se produzcan diferencias entre la cabida real y la cabida pactada (Arts. 1469 -1472 CC)
Respecto de la cantidad que deberá de ser entregada, puede suceder que cuando lo que se vende es un bien inmueble, que lo que se entrega sea mayor, menor o de inferior calidad que lo estipulado. Por ello el art. 1469 CC señala que deberá de entregarse todo lo estipulado en el contrato.
a) Que el bien inmueble se haya vendido a un precio alzado conjunto: si resulta de mayor o menor cabida no tiene relevancia, porque el vendedor estará obligado a entregar la cosa.
b) Que el bien inmueble se haya vendido por unidad de medida y resulte mayor o menos cabida:
- Si es de mayor cabida, el comprador deberá de pagar por el exceso o desistir del contrato (Art. 1470 CC)
- Si es de menor cabida, el comprador podrá exigir la entrega de lo expresado en el contrato, y si no es posible, podrá optar por una rebaja en el precio o la recesión del contrato en los términos legales (Art. 1469.2 CC)
- Si la cabida es la misma, pero el inmueble es de peor calidad, el comprador podrá rescindir el contrato en los términos legales (art. 1469.3 CC). Las acciones que se pueden interponer prescriben a los 6 meses, contados desde el día de la entrega (Art. 1472 CC)
Artículo 1469.
La obligación de entregar la cosa
vendida comprende la de poner en
poder del comprador todo lo que
exprese el contrato, mediante las
reglas siguientes:
Si la venta de bienes inmuebles se
hubiese hecho con expresión de su
cabida, a razón de un precio por unidad
de medida o número, tendrá obligación
el vendedor de entregar al comprador,
si éste lo exige, todo cuanto se haya
traslativos de dominio a título oneroso y en algunas ocasiones al adquiriente a título gratuito (Art. 860 CC)
POSESIÓN PACÍFICA. EVICCIÓN (Art. 1474 CC)
La evicción, es la pérdida de un derecho por medio de sentencia condenatoria.
El saneamiento por evicción se produce, de acuerdo con el art. 1475 CC, cuando se prive al comprador, por sentencia firme y en virtud de un derecho anterior a la copra, de todo o parte de la cosa comprada.
La autonomía de la voluntad juega un importante papel en materia de evicción, pudiendo llevar a cabo pactos para aumentarla, reducirla o suprimirla. La evicción es la responsabilidad que pesa sobre el vendedor en los casos en que el comprador es privado, por sentencia firme y en virtud de un derecho anterior a la compra, de todo o de parte de la cosa comprada (art. 1475 CC)
Artículo 1474.
En virtud del saneamiento a que se refiere el artículo 1.461, el vendedor responderá al comprador: 1.º De la posesión legal y pacífica de la cosa vendida. 2.º De los vicios o defectos ocultos que tuviere.
Artículo 1475.
Tendrá lugar la evicción cuando se prive al comprador, por sentencia firme y en virtud de un derecho anterior a la compra, de todo o parte de la cosa comprada. El vendedor responderá de la evicción, aunque nada se haya expresado en el contrato. Los contratantes, sin embargo, podrán aumentar, disminuir o suprimir
REQUISITOS PARA QUE TENGA LUGAR LA EVICCIÓN (Arts. 1475, 1480-1481 CC)
a) Privación de la cosa que puede ser total o parcial.
b) Que lo sea por medio de sentencia firme
c) Que se notifique la interposición de la demanda de evicción al vendedor (la demanda se interpone contra el comprador, pero este l debe de notificar al vendedor (Arts. 1481 y 1482 CC)
d) Que todo ello se produzca en base a un derecho adquirido con anterioridad a la entrega de la cosa.
EFECTOS (ART. 1477-1479 CC): Podemos encontrar tres tipos:
- Evicción por pérdida de la cosa total:
Art. 1478 CC. Se da cuando el comprador ha perdido totalmente la cosa tendrá derecho a exigir del vendedor:
- La restricción del precio que tenga la osa al tiempo de la evicción, ya sea mayor o menor que el de la venta.
- Los frutos o rendimientos, si se hubiere condenado a entregarlos al que haya vencido en juicio.
- Las costas del pleito que haya motivado la evicción.
- Los gastos del contrato.
- Los daños e intereses y los gastos voluntarios, si se vendió de mala fe.
EL plazo del que dispone el comprador para ejercitar la acción del saneamiento contra el vendedor es de 15 años. (Art. 1964 CC)
Se prod uce
EFECTOS (Art. 1486 CC):
La rescisión del contrato, a través de la acción redhibitoria, abonándosele al comprador los gastos que pagó; y si hay mala fe del vendedor, se lo indemnizarán, además, los daños y perjuicios (art. 1486 CC)
La reducción de una cantidad proporcional del precio, a través de la acción quanti minoris o estimatoria.
Las acciones procedentes de los vicios ocultos tienen un plazo de caducidad de 6 meses, contados desde que se realizó la entrega de la cosa vendida. (art. 1490 CC)
REGLAS ESPECIALES:
a. Mala fe del vendedor: tiene las mismas opciones y si, además, opta por la rescisión, tiene derecho a una indemnización de daños y perjuicios (art. 1486 CC)
b. Venta judicial: no procede la indemnización, pero sí la opción entre la rescisión o rebaja de precio (art. 1489 CC)
c. Pérdida de la cosa: si el vendedor conocía los vicios ocultos y se pierde por efecto de los mismos, el vendedor sufre la pérdida y debe abonar al comprador el precio, los gastos del contrato y los daños y perjuicios causado (art. 1487 CC). Si el vendedor no conocía los vicios ocultos y a cosa se pierde por caso fortuito o culpa del comprador, este solo podrá reclamar el precio que pago con la rebaja del valor que la cosa tenía al tiempo de perderse (Art. 1488 CC)
d. Venta de varias cosas: el saneamiento de cada una de ellas, a no ser que el comprador no hubiera comprado las sanas ni la cosa viciosa (Art. 1491 CC)
e. Venta de animales: el saneamiento no procede cuando la venta se ha hecho en feria o pública subasta y las acciones deben interponerse dentro de los 40 días contados desde que se realiza la entrega.
Si el comprador opta por la acción redhitoria, deberá devolver el animal en el mismo estado en que fue vendido y entregado, siendo responsable de los deteriores debidos su negligencia. Finalmente, si el animal muere antes de los tres días siguiente a la compra, será responsable el vendedor, siempre que sea por una enfermedad anterior a la venta (arts. 1491 CC)
6. El contenido del contrato de compraventa: Las Obligaciones del
Comprador.
PAGO DEL PRECIO (ART. 1500 CC)
• TIEMPO Y LUGAR
El art. 1500 CC establece la obligación del comprador de pagar el precio de la cosa vendida en el tiempo y lugar fijados por el contrato y si no se hubieran fijado en el tiempo y lugar en que haga la entrega.
Precio aplazado: el comprador deberá intereses por el tiempo que medie entre la entrega de la cosa y el pago del precio (art. 1500 CC):
a) Si así se ha estipulado b. Si la cosa vendida y entregada produce frutos o rentas c. Si se hubiese constituido en mora (art. 1100 CC)
GARANTÍAS DEL PAGO DEL PRECIO
Hay una serie de garantías del pago, convencionales y legales para el supuesto de que el comprador no pague inmediatamente o no lo haga íntegramente Las garantías son:
a. (^) El pacto de reserva del dominio
b. El pacto de reserva de hipoteca
c. El derecho de retención de la cosa: se concede al vendedor cuando el comprador no le paga el precio o no señala un plazo para pagarle; o habiendo señalado plazo, el vendedor descubre después de la venta la insolvencia del comprador (art. 1466 y 1467 CC)
d. El derecho a promover la resolución de venta en el caso de bienes inmuebles, si el comprador tiene fundado motivo para temer la pérdida de la inmueble vendida y el precio (art. 1503 CC)
e. (^) Posibilidad de suspender el pago del precio cuando experimenta una perturbación en la posesión o dominio de la cosa o una amenaza de perderla (art. 1502 CC)
c. Si la condición resolutoria expresa está inscrita en el Registro de la Propiedad, producirá efectos en perjuicio de terceros.
