¡Descarga Obligaciones en una compraventa: responsabilidades del vendedor y del comprador - Prof. So y más Apuntes en PDF de Derecho Civil solo en Docsity!
TEMA 1: LA COMPRAVENTA
Hay tres etapas en los contratos:
1 Tratos preliminares o fase precontractual. Todavía no existe acuerdo, pero sí un acercamiento entre las partes. Las partes empiezan a tomar contacto para ver cuál va a ser el contrato a negociar y su contenido. El incumplimiento de estos tratos van a generar una responsabilidad del tipo extracontractual. 2 Art 1261 CC donde concurren los elementos esenciales, que exista el consentimiento, objeto y causa. En este momento se produce la perfección del contrato. 3 Fase de ejecución contractual. Se produce el cumplimiento del contrato como puede ser la entrega de la cosa objeto del contrato.
La compraventa
1 Concepto y características
Dice el artículo 1445 del Código Civil que por el contrato de compra y venta uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente.
Se caracteriza porque es un contrato consensual , es decir, que se perfecciona por el mero consentimiento de las partes, y productor de obligaciones. Dice al efecto el artículo 1450 que es obligatoria para ambos contratantes si hubieren convenido en la cosa objeto del contrato y en el precio, aunque ni una ni otro se hayan entregado. Por tanto, otorga únicamente el derecho a exigirse el cumplimiento de sus recíprocas obligaciones. Para la adquisición del dominio por el comprador se necesita que, además del contrato, concurra la tradición de la cosa vendida.
El consentimiento no necesita de ninguna forma. Ciertamente que el artículo 1280.1 CC determina que el contrato ha de constar en escritura pública, pero en virtud de lo dispuesto en el artículo 1279 es una formalidad a cuyo cumplimiento pueden compelerse las partes una vez perfeccionado.
Es un contrato bilateral o sinalagmático: es un contrato que genera obligaciones recíprocas para ambas partes contratantes (comprador y vendedor). Hay dos obligaciones distintas la obligación del vendedor de entregar la cosa y la obligación del comprador de entregar el precio. Hay acreedores y deudores distintos según la posición en la que nos encontremos.
Es un contrato oneroso , es decir, se puede evaluar económicamente en dinero ya que existe contraprestación entre las partes.
Es generador de obligaciones para las partes. Ese contrato genera obligaciones para las partes que se reducirá en el momento de perfección del contrato.
No es necesariamente un contrato principal , es decir, puede ser un contrato accesorio. Puede ser principal pero no obligatoriamente tiene que serlo.
incapacitados. En relación a los cónyuges (artículo 1458 CC) podrán venderse recíprocamente los bienes.
El artículo 1459 CC recoge ciertas situaciones en las que se le prohíbe
otra parte del objeto del contrato, a diferencia de las monedas antiguas de colección.
- La compraventa de una cosa que no existe en el momento de la perfección del contrato(1460 CC): en el momento de la fase contractual si existía la cosa objeto del contrato pero en el momento de la perfección (2ª fase) la cosa ya no existe, por tanto ese contrato no puede celebrarse.
En el caso de que la cosa se pierda una vez perfeccionado el contrato(1452 CC - 1181 CC): quedará
El precio no ha de ser necesariamente justo. Nuestro Código Civil sigue en este punto los principios de la economía liberal, según los cuales las cosas valen lo que por ellas se pagan.
Cuando se paga el precio pagando parte en dinero y parte en cosa, será lo que acuerden las partes.
El vendedor está obligado a:
1. La entrega de la cosa de la cosa y el saneamiento de la cosa (art 1461 CC). EL VENDEDOR NO TIENE POR QUÉ SER DUEÑO DE LA COSA NI TRANSMITIR LA PROPIEDAD.
Obligación principal del vendedor que implica la ejecución o cumplimiento del contrato. En ese momento el comprador adquiere la propiedad de la cosa si el transmitente era dueño.
¿Cuando ha de realizarse la entrega? Cuando las partes lo hayan pactado. Si no lo han pactado:
- El vendedor está obligado a realizar la entrega dese el momento en que el comprador pague el precio, salvo pacto de pago a plazos (art. 1466CC).
- Si se ha señalado un plazo para el pago y el comprador resulta insolvente después del perfeccionamiento del contrato, el vendedor no está obligado a entregar la cosa.
¿Quién corre con los gastos de la entrega de la cosa?
- Art 1465 CC Serán a cuenta del vendedor y, los de transporte, por cuenta del comprador salvo que se pacte otra cosa.
- Regulación especial. En relación con la venta de bienes de consumo (art 66 bis TRLGDCU) salvo que las partes acuerden otra cosa, el empresario entregará los bienes mediante la transmisión de su posesión material en su plazo máximo de 30 días naturales a partir de la celebración del contrato. Pasado ese plazo, el comprador tendrá derecho a que le devuelvan las cantidades que ha pagado en el plazo que establece la ley. Suelen ser 14 días y si en ese plazo no ha pagado, el vendedor debe pagar el doble de la cantidad que el consumidor pagó.
ENTREGA DE LA COSA – TRADITIO. El art 609 CC distingue entre:
- El modo es la entrega de la cosa.
- El título es la compraventa, donación, arrendamiento...
La entrega es el acto de entrega se denomina tradición o modo. El título unido a la traditio (modo) da lugar a la transmisión de la propiedad siempre que sea dueño de la cosa. Existen diferentes formas de entrega:
- Traditio Real (art 1462.1 CC). Se entenderá entregada la cosa vendida cuando se ponga en poder y posesión del comprador.
- Traditio Instrumental. Se refiere al momento en el que se otorga escritura pública, por ejemplo, compra de inmueble.
- Traditio Simbólica (art 1463 CC). Esta referida a la entrega de los bienes muebles, que se efectuará por la entrega de las llaves del lugar donde se hayan guardado o almacenado las cosas. Por ejemplo, la entrega de las llaves de un garaje donde se encuentra el coche que quiero comprar. [La entrega de las llaves de un bien inmueble se trataría de un Traditio Real].
- Traditio por acuerdo de los contratantes: usufructo/arrendamiento. Se da cuando previamente el comprador por alguna circunstancia ya está en poder y posesión de la cosa. En el usufructo, el usufructuario pasaría a ser propietario de la cosa, al igual que el arrendatario. Al finalizar el contrato, puede comprar la vivienda y para ello no es necesario que se
La cosa puede tener frutos, aquellos elementos que se derivan de alguna cosa
y elementos accesorios, que contribuyen al funcionamiento correcto de la cosa que hemos comprado. Si la cosa produce frutos, también se entregarán los frutos que hubiera producido desde el momento de perfección del contrato además todo aquello que sea accesorio aunque no se hubiera especificado en el contrato. Ej: si yo compro una casa alquilada que todavía no ha terminado su contrato, ese contrato de arrendamiento se entregaría también.
La publicidad en las compraventas de bienes de consumo es vinculante si te dan un objeto de consumo y no cumple con sus características puedes reclamar.
Existen reglas especiales referidas a la venta de bienes inmuebles:
- Si el bien inmueble se ha vendido indicando su cabida, a razón de un precio por unidad (por ejemplo, euros por metro cuadrado) el vendedor tiene que entregar esa misma cabida.
- Si la finca entregada es de cabida inferior a la pactada, el comprador puede optar entre:
- Rebaja proporcional en el precio
- Rescisión del contrato – si la disminución del bien inmuebles es igual o superior a una décima parte de la cabida indicada en el contrato -
Por ejemplo: finca que en el contrato de compraventa consta de 1000 metros cuadrados a razón de 1.000 euros el metro cuadrado.
- Si la finca tiene en realidad 950 metros cuadrados el comprador únicamente podrá pedir una rebaja del precio, siendo la cantidad a pagar de 950.000 euros.
- Si la finca tiene una cabida real de 850 metros cuadrados, el comprador puede optar:
· Entre una rebaja del precio (850.000 euros)
· Rescisión del contrato porque la cabida real es inferior a la pactada en más de una décima parte.
Si la finca es de mayor cabida a la pactada, el comprador:
- Tiene obligación de pagar el exceso de precio.
- Desistir del contrato si el exceso e cabida es superior a una vigésima parte de la fijada en el contrato.
Por ejemplo, finca que en el contrato consta de 1000 metros cuadrados, vendida a razón de 1.000 euros el metro cuadrado:
- Si resulta tener una cabida real de 1025 metros cuadrados, el comprador debe pagar el exceso de precio (1.025.000 euros).
- Si la cabida real es de 1.100 metros cuadrados puede optar entre:
· Pagar el exceso de precio 1.100.000 euros
· Rescisión del contrato, porque la cabida real es superior a la pactada en una vigésima parte (25%).
El plazo para el ejercicio de estas acciones es de 6 meses contados a partir del día siguiente a la
entrega de la finca.
DISTINGUIR ENTRE RESOLUCIÓN, DESISTIMIENTO Y RESCISIÓN. Aunque tienen la misma consecuencia se rigen por procedimientos diferentes.
OBLIGACIÓN DE SANEAMIENTO (Art 1474 CC)
El art. 1474 del CC establece como obligaciones del vendedor:
- Posesión legal y pacífica de la cosa vendida –saneamiento por evicción-.
- Vicios o defectos ocultos que tuviere la cosa –saneamiento por vicios ocultos-.
- Saneamiento por evicción
- Supuesto de hecho Tiene que haber un supuesto de hecho en el que apoyarse que se define en el art 1475.1 CC y según el cual la privación de la cosa adquirida en todo o en parte por sentencia firme en virtud de un derecho anterior a la compraventa (el derecho de propiedad que tiene el arrendador).
Puede ocurrir que en la entrega, el vendedor entregue la cosa sin que sea propietario de ésta por lo que no se ha transmito la propiedad de la cosa al comprador porque el vendedor no era el dueño. Sin embargo, la entrega se ha producido porque el vendedor tenia la posesión material de la cosa.
Ese bien inmueble tiene un propietario que es el arrendador. Cuando el arrendatario (que no tiene el poder de disposición sino únicamente tiene el uso y disfrute) vende a un tercero una cosa mediante un contrato de compraventa, el derecho tiene que proteger al arrendador (dueño de la cosa) mediante la acción reivindicatoria.
La acción reivindicatoria es la acción que se le reconoce al propietario no poseedor frente al poseedor no propietario (que es el comprador). El tribunal se va a pronunciar y va a decir que en realidad la cosa pertenece al arrendador y por sentencia firme priva al comprador del objeto que había comprado.
- La evicción es una obligación legal del vendedor que puede ser:
- Aumentada
- Disminuida
- Suprimida
Salvo que exista mala fe en el vendedor en cuyo caso será nulo el pacto que le exima de responder por evicción (art 1476 CC).
- Fases del proceso de evicción. 1 Demanda de un tercero contra el comprador que le reclama como propio el bien objeto de compraventa prestando título que así lo justifique. El verdadero propietario (el arrendador) ejercita una acción frente al comprador. Esa acción que ejercita es la acción reivindicatoria.
