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Propiedad horizontal
El sujeto activo puede ser una persona física o una persona jurídica o a su vez el sujeto activo puede ser una pluralidad de personas físicas o jurídicas. Cuando es una sola persona aparece el dominio en sentido estricto. Cuando es una pluralidad aparece el condominio o copropiedad que no es un derecho real autónomo que sea esencialmente diferente del dominio sino que en definitiva es una forma más o menos especial del dominio.
Art. 392: 1. Hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o de un derecho pertenece pro indiviso a varias personas. 2. Nos dice as fuentes legales o normativas de esa conducta, manifiesta que a falta de contratos o disposiciones especiales se regirá la comunidad por las prescripciones de este libro. Se refiere a la comunidad de bienes o derechos cuando en el sentido más técnico el derecho de propiedad o el dominio recae sobre las cosas corporales, es decir, traslada el ámbito de la propiedad y lo aplica tanto a las personas como a los derechos. La comunidad es el género, implica todos los supuestos de cotitularidad. Especie copropiedad, pluralidad de titulares que recae sobre cosas corporales específicas y determinadas. Aunque con el timpo se haba de copropiedad sobre derechos inmateriales.
Fuentes legales:
- Voluntad de los interesados: autonomía privada. Pueden haber normas imperativas que hay que respetar a pesar de la vigencia de la autoridad, art. 400 CC.
- Disposiciones adicionales: pueden estar dentro o fuera del código, art. 381 CC, arts. 571 y ss., art. 1051, art. 1344 y ss. y arts. 1665 y ss. CC. Ley 49/1960. Propiedad intelectual
- Arts. 392-406 CC:
Clasificación:
En atención a su origen:
- Voluntaria: deriva de la voluntad de los interesados. Regla general.
- Incidental: surge sin voluntad de los interesados (art. 381 CC), comunidad hereditaria
En atención a su objeto:
- Singular: recae sobre una cosa concreta. Regla general
- Universal: recae sobre un conjunto de bienes o derechos. Comunidad hereditaria comunidad de bienes gananciales
En atención a sus extinción:
- Ordinaria: puede extinguirse a través de la acción de división de la cosa común
- Forzosa: no puede extinguirse por división de la cosa común, la comunidad va a tender a la perpetuidad. Medianería.
En atención a su organización, consecuencias:
- Romana: por cuotas, partes intelectuales o proindiviso.
- Germánica: comunidad en mano común
- En la comunidad romana, la cosa pertenece a los comuneros a través de unas partes intelectuales, cuotas o pro indiviso. En la comunidad germánica la cosa pertenece a la colectividad sin división en partes intelectuales ideales o cuotas.
- El comunero tiene la propiedad sobre su cuota y podrá libremente enajenarla, cederla o hipotecarla, en la germánica el comunero no puede disponer de su cuota porque no existe.
- En la romana el comunero tiene un derecho fundamental que es el derecho a la realización de la cuota, acción de división de cosa común (materializar la cuota), en la germánica no existe acción. En el derecho romano partimos de una concepción individual, de la persona y de su libertad, la comunidad se considera algo transitorio y no ventajoso para el individuo. La visión germánica ve como importante el grupo y la comunidad es algo estable, ventajoso y útil.
- La comunidad romana recae sobre un derecho o cosa determinada, la germánica recae sobre un conjunto de
bienes que integran el conjunto de los gananciales y no hay cuotas art. 93 RH. Se acerca a la romana porque la comunidad de gananciales puede extinguirse, art. 1392 CC.
- Aprovechamientos comunales de pastos y leñas: arts. 600 y ss. CC. Estamos en presencia de una comunidad germánica. El aprovechamiento puede realizarse a tipo de servidumbre voluntaria o como comunidad pero en base germánica.
- Montes Vecinales en Mano Común: Ley 55/1980. Montes en mano común, por lo tanto comunidad germánica. Agrupaciones vecinales como grupos sociales, pero no Ayuntamientos o Administraciones. art. 132.1 CE, son indivisibles, lo que confirma que son comunidad germánica
- Propiedad Horizontal (fotocopias + ley: 49/1960, 21 julio). Art. 397 CC. Viviendas que pertenecen a cada propietario, cada uno tiene un derecho singular y exclusivo sobre los elementos privativos; a consecuencia de ello, a parte de ese derecho singular, tiene un derecho de copropiedad conjunto e inseparable sobre los elementos comunes, pertenencias y servicios del inmueble (propiedad del piso, y copropiedad de ascensor)
- Aprovechamientos por turnos de bienes turísticos (ley 4/2012, 6 julio). Multipropiedad prohibida en España.
- Comunidad impropia o pro diviso: recae sobre diferentes aprovechamientos que concurren sobre un mismo objeto material (ej. finca con diferentes aprovechamientos: finca de todos, pero aprovechamientos de propiedad de cada uno). No hay cuotas, a cada uno un aprovechamiento. No hay coordinación de propietarios, sino exclusión, esto es concurso de propiedades o yuxtaposición. La doctrina extrae dos ventajas: 1) en principio la comunidad impropia no está contemplada en nuestro ordenamiento, y nos podemos encontrar con dificultades a la hora de aplicar la norma correcta (arts. 392-406 CC); y 2) que el legislador favorece la concentración de la propiedad (poner fin a la comunidad), de ahí el retracto de comuneros.
Copropiedad o condominio: Plasmación en el dominio de la idea de comunidad. Se dirá que el condominio es la principal manifestación de la comunidad, arts. 392 y ss CC.
Copropiedad o condómino definición: es aquella situación que se produce cuando la propiedad de una cosa pertenece pro indiviso (cuotas) a varias personas, de ello resulta claramente que los requisitos estructurales son tres:
- Unidad del objeto,
- Pluralidad de sujetos y
- Existencia de cuotas, partes intelectuales o ideales o lo que se conoce como comunidad pro indiviso las cuales juegan un papel que tienen una relevancia de primer orden en el funcionamiento de la copropiedad porque es el módulo que: 3.a.Sirve para establecer el reparto en los beneficios y 3.b. (^) Determina la forma proporcional en que contribuimos a soportar las cargas y gravámenes, 3.c.Cuando se extinga recibiremos una parte material de la cosa que estará en proporción a la cuota o si la cosa no puede dividirse se venderá y se repartirá el precio en proporción a la cuota.
La normativa del CC obedece a 5 principios:
- Autonomía privada: aunque la comunidad puede surgir con independencia de la voluntad de los particulares lo normal es que la copropiedad nazca como consecuencia de un acuerdo entre los comuneros y ello se demuestra porque el art. 392. CC sitúa en primer lugar la voluntad de las partes. Existen otros preceptos que responden a esa idea de que funciona en base a la autonomía privada art. 402.1, art. 404 CC. Preceptos imperativos, art. 400 CC.
- Proporcionalidad conforme a las cuotas: se aplica tanto durante la vida de la copropiedad como en el momento de su extinción, así respecto a la fase de la copropiedad vigente el concurso será proporcional a sus respectivas cuotas y estas serán iguales mientras no se pruebe lo contrario (beneficios y cargas). En el momento de la extinción art. 402.2, en caso de verificarse la extinción deberán formar partes proporcionales al derecho de cada uno que está representado por la cuota, las partes serán proporcionales a la cuota. Art. 394 CC. El funcionamiento de la copropiedad se verifica por el sistema de mayorías, no habrá mayoría sino cuando el acuerdo esté tomado por los participes que representen la mayor cantidad de intereses, la mayor cantidad en la cuota. Art. 398 CC.
indivisa ni denominarse multipropiedad ni de cualquier otra manera que contenga la palabra propiedad.
La ley contempla los diferentes contratos a través de los cuales pueden explotarse bienes de uso turístico, art. 2 de la ley, art. 3, art. 5 y art. 6.
Puede llevarse la celebración del contrato a través de finca urbana para uso distinto.
En el aprovechamiento por turno es necesario cumplir unos requisitos en la publicidad, si se vulneran el contrato puede ser resuelto. Además, cuando nosotros celebramos el contrato tenemos derecho a un contrato de reflexión por el cual unilateralmente se puede desistir, art. 12.2 de la ley y además durante ese plazo la compañía no puede recibir ningún tipo de anticipo, art. 13. Art. 23 de la ley, se refiere a unas normas especiales al aprovechamiento por turno donde el alojamiento recae sobre bienes inmuebles. El contrato con el empresario no requiere escritura pública e inscripción en el registro de la propiedad pero para poder explotar el complejo sí que es necesario, art. 25.3 de la ley. La duración tiene que ser superior a un año pero no puede exceder de 50 años.
PROPIEDAD HORIZONTAL (importante)
Art. 396 CC, contemplaba el supuesto de que una casa tuviera diferentes pisos pertenecientes a distintos propietarios.
Se actualizo el art. Con una ley de 26 de octubre pero esta modernización fue insuficiente, se dictó la ley 46/ 1960 estableció una serie de normas.
Posteriormente esta ley ha sufrido numerosas modificaciones, la más importante es la producida con motivo de la ley 8/ 1999 de 6 de abril que modifico el art. 396 y la ley de 1960 pero la ley sigue siendo la 46/1960.
Régimen del art. 396 CC: esta forma de propiedad se rige por las disposiciones especiales y en lo que las mismas permitan por la voluntad de los interesados.
Esas disposiciones especiales son el art. 396 CC y le ley.
En esta materia rigen normas que normalmente tienen carácter imperativo.
La idea fundamental es que estamos en presencia de una propiedad especial o de naturaleza compleja caracterizada porque dentro de un mismo edificio o complejo hay pisos o locales susceptibles de aprovechamiento independiente y el titular tiene un derecho de propiedad singular y exclusivo sobre su piso susceptible de aprovechamiento independiente que se establecen en provecho e otros elementos privativos y también de los elementos comunes porque existe una relación de vecindad mucho más intensa, tenemos un derecho de copropiedad sobre el resto de pertenencias y servicios restantes, todo
ello provoca que se considere como un dominio sui generis (art. 1.1 ley especial y art. 23.2). Notas fundamentales:
- Conexión entre la propiedad singular y exclusiva respecto de la vivienda y local con los elementos comunes (art. 396.2 CC)
- Los comuneros tienen un derecho fundamental de división, poner fin a esa situación (art. 396.2 CC).
- Art. 396.3 CC Ámbito de aplicación: Art. 2 ley 21 junio de 1960. Tres grandes supuestos de aplicación:
- A las comunidades de propietarios con titulo constitutivo que da vida a la propiedad y se establece una cuota de participación
- A las comunidades que regulan los requisitos. Art. 2, b propiedades horizontales de hecho, aquellas en las que no hay un título constitutivo. Requisito imprescindible que hayan locales independientes y que hayan también elementos comunes.
- Complejos inmobiliarios privados: art. 24. La ley surge para tratar de dar una respuesta a los problemas derivados de la escasez de la vivienda. Art. 2, c. En vez de hablarse de propiedad horizontal se habla de propiedad tumbada, en la práctica existen diversos problemas
Título constitutivo: aquel acto jurídico que da origen a la propiedad horizontal mediante la confluencia de tres requisitos fundamentales (art.
- Descripción del inmueble en su conjunto
- Cada local susceptible de aprovechamiento independiente
- La cuota de participación que a cada uno le corresponde del total
Art. 5.3 el título podrá contener… (Precepto muy importante). Los estatutos pueden o no existir, en el caso de que existan forman parte del título constitutivo y son inscribibles en el registro produciendo efectos frente a terceros. Las reglas deben estar establecidas por todos o por el promotor y tienen como efecto el complementar lo establecido para la constitución y el ejercicio de derechos y obligaciones tratando de amoldar las normas a cada caso concreto. Pueden existir normas o reglamentos de régimen interior que se encuentran recogidos en el art. 6 que pueden o no existir pero presentan una serie de notas diferenciativas. Los reglamentos tienes
