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PROYECTO DE ARQUITECTURA
MEMORIA DESCRIPTIVA
EDIFICIO DE OFICINAS SMART
1. GENERALIDADES
Se trata del proyecto arquitectónico para la construcción de un edificio de oficinas y
locales comercios, desarrollado sobre un terreno de un área de 1,086.50 m2,
propiedad de la Corporación Inmobiliaria Nermar S.A.C.
El terreno en mención tiene frente hacia 2 vías; frente hacia la Av. Pershing (José F.
Sánchez Carrión) 790-798 y frente hacia el Jr. Roca de Vergallo. Distrito de
Magdalena del Mar, Provincia y Departamento de Lima.
El proyecto presentado se trata de un edificio de 23 pisos más azotea con acceso
peatonal por el Jr. Roca de Vergallo y vehicular desde la Av. Sánchez Carrión (ex Av.
Pershing), en el que se proponen oficinas de formato boutique (pequeñas).
Adicionalmente se cuenta con 2 locales comerciales en el primer nivel, con acceso
independiente desde la calle, y una zona de business center (servicios
complementarios a las oficinas): recepción, 5 salas de reuniones, 1 sala de usos
múltiples, y baño común.
Se plantean un semisótano y 6 sótanos destinados a estacionamiento para 163
vehículos particulares, incluyendo 5 para locales comerciales, además de espacios
para motos y bicicletas.
2. ALTURA DE LA EDIFICACION
Según el Certificado de Parámetros vigente, número 00499-2017-DPUOPC-GDUO-
MDMM de fecha 21 de Agosto de 2017, se indica como altura máxima 7 pisos. Sin
embargo, en el mencionado documento, también se indica en las notas 2 y 3 una
mención respecto a las Ordenanzas 017-2016 MDMM y 027-2017 MDMM.
Al respecto, la ordenanza 027-2017-MDMM del 12 de Junio de 2017, indica en su
artículo segundo: “RESTITUIR el criterio de ancho de vía para determinar la
altura de una edificación contenido en el artículo 2 de la Ord. 486,
aplicable al Área de Tratamiento Normativo III, Sector III y IV, solo para
predios ubicados en la Av. Javier Prado, Avenida Pershing, Avenida Brasil y
Avenida del Ejército, no requiriendo el uso recreacional en la berma
central.”
Entonces, de acuerdo a lo indicado en la ordenanza, se debe determinar la máxima
altura edificable en función al ancho de la vía = 1.5 x (ancho de la vía + retiros)
La Av. Pershing presenta un ancho de vía de 37.30 ml.
El retiro exigido por la Municipalidad de Magdalena para la Av. Pershing es de 5.
ml.
El otro lado de Av. Pershing pertenece al distrito de Jesús María, y forma parte del
conjunto residencial San Felipe, caracterizado por anchos pasajes, parques y
edificios aislados. Frente al terreno sobre el que se desarrolla este anteproyecto
existe un parque. Sin embargo, consideraremos para efectos del ancho de vía un
retiro de 5.00 ml.
Entonces: ancho de vía + retiros = 37.30 ml + 5.00 ml. + 5.00 ml = 47.30 mt.
El lote sobre el que se desarrolla el anteproyecto puede tener una altura máxima de
70.95 metros = 1.5 (a + r) = 1.5 (47.30)
El anteproyecto presentado tiene una altura de 70.75 medido hasta el último nivel
útil (azotea).
- USO DE AZOTEA
Se plantea el techado del 65% del área del piso inmediato inferior, del 80%
permitido, para usos recreativos (comedor de empleados, kitchenette, estar, baños
y lactario).
- RETIROS:
Frente a la Av. Pershing el edificio se retira 5.00ml del límite de propiedad, según lo
establecido en el certificado de parámetros urbanísticos (5.00ml). En el primer piso,
se propone un sector comercial independiente, en el que se plantea 1 tienda con
acceso directo desde esta avenida. Estas tiendas se encuentran retiradas 6.70ml del
límite de propiedad, detrás de un pequeño atrio con columnas exentas que
enmarcan los locales comerciales y una bahía vehicular. Este espacio está
parcialmente techado a 4.55 m. a partir del segundo piso.
Frente al Jr. Roca de Vergallo el edificio se retira 3.00ml del límite de propiedad,
según lo establecido en el certificado de parámetros urbanísticos (3.00ml) y se
integra al espacio urbano mediante un atrio previo al ingreso, con graderías, que se
consigue al retirar los cerramientos a 8.60ml del límite de propiedad, garantizando
así una buena calidad espacial urbana para beneficio de la ciudad. Este espacio está
parcialmente techado a 4.55 m. a partir del segundo piso. Se propone una segunda
tienda con acceso independiente por la calle Roca de Vergallo.
- SÓTANOS (BAJO RASANTE)
Se desarrollarán un semisótano y 6 niveles de sótanos para albergar 163
automóviles de la siguiente manera:
Semisótano
Este nivel presenta espacio para 05 vehículos correspondientes a los locales
comerciales del primer nivel, 01 vehículo correspondiente a oficinas
(estacionamientos simples), bicicletas y motos. Adicionalmente se cuenta con un
área de servicios conformada por baños para personal, kitchenette, cuarto de
Consisten en 08 niveles con 16 oficinas cada uno, de las cuales 6 tienen baño
incluido, una batería de baños para hombres y mujeres que atiende a las 10 oficinas
restantes.
Piso típico: 5°-12°-14°
Consisten en 03 niveles con 18 oficinas cada uno, de las cuales 5 tienen baño
incluido, una batería de baños para hombres y mujeres que atiende a las 13 oficinas
restantes.
8° y 17° Piso
Consisten en dos niveles con 16 oficinas cada uno, de las cuales 5 tienen baño
incluido, una batería de baños para hombres y mujeres que atiende a las 11 oficinas
restantes, un estar a doble altura y una terraza a doble altura.
9° y 18° Piso
Consisten en dos niveles con 15 oficinas cada uno, de las cuales 5 tienen baño
incluido, una batería de baños para hombres y mujeres que atiende a las 10 oficinas
restantes.
Piso 16° y 19°
Consisten en dos niveles con 16 oficinas cada uno, de las cuales 6 tienen baño
incluido, una batería de baños para hombres y mujeres que atiende a las 10 oficinas
restantes.
Piso típico, 20° - 22°- 23°
Consiste en dos niveles con 14 oficinas cada uno, de las cuales 5 tienen baño
incluido, una batería de baños para hombres y mujeres que atiende a las 9 oficinas
restantes.
Piso típico, 21°
Consiste en un nivel con 16 oficinas, de las cuales 4 tienen baño incluido, una
batería de baños para hombres y mujeres que atiende a las 11 oficinas restantes.
Azotea
Conformado por comedor para los trabajadores, incluye kitchenette, batería de
baños para hombres y mujeres, baño para discapacitados, lactario, estar, y jardines
tipo techo verde. Sobre la azotea, se encuentra el cuarto de máquinas de los
ascensores.
- PORCENTAJE DE AREA LIBRE
Según el CPUE 00499-2017-DPUOPC-GDUO-MDMM, no se exige un área libre mínima.
En el proyecto se propone 344.18 m² de área libre que equivale a 31.68% del área
del terreno.
ÁREA LIBRE (m²)
CPUE PROYECTO
No
Exigible
344.18 m² (31.68%)
- CALCULO DE DOTACION DE SERVICIOS
Se presenta el cálculo de dotación de servicios higiénicos para:
Locales comerciales, según lo establecido en el RNE NORMA A.070 Art 21, de la
siguiente manera:
COMERCIO
PISO
UNIDADES X PISO ÁREA ÚTIL AFORO
(2.8m² por pers.)
REGLAMENTO
RNE A.070 art
PROYECTO
TIENDA 1 68.87 25 mixto:1L, 1U, 1I mixto:1L, 1I TIENDA 2 107.17 38 mixto:1L, 1U, 1I h :1L, 1U, 1I / m : 1L, 1I
- Oficinas, según lo establecido en el RNE NORMA A.080 Art 15, de la siguiente
manera:
OFICINAS
UNIDADES ÁREA
ÚTIL
AFORO
(9.5m² por pers.)
REGLAMENTO
RNE A.080 art
PROYECTO
PISO
BAÑO
INCL
UIDO
205 34.77 4 mixto:1L, 1U, 1I mixto:1L, 1I 206 26.43 3 mixto:1L, 1U, 1I mixto:1L, 1I 207 22.34 2 mixto:1L, 1U, 1I mixto:1L, 1I 210 35.32 4 mixto:1L, 1U, 1I mixto:1L, 1I 211 27.91 3 mixto:1L, 1U, 1I mixto:1L, 1I 212 42.21 4 mixto:1L, 1U, 1I h:1L, 1U, 1I / m: 1L, 1I BAÑO COMP ARTI DO
201 23.92 3 h:2L, 2U, 2I / m: 2L, 2I h:2L, 2U, 2I / m: 2L, 2I 202 24.34 3 203 19.45 2 204 19.11 2 208 22.79 2 209 18.43 2 NO ES NECESARIO BAÑO DISCP BAÑO DISCAP. ADICIONAL PISO 3-4- -7- -11- 3-15- 16-
BAÑO
INCL
UIDO
X09 34.77 4 mixto:1L, 1U, 1I mixto:1L, 1I X10 32.65 3 mixto:1L, 1U, 1I mixto:1L, 1I X11 28.68 3 mixto:1L, 1U, 1I mixto:1L, 1I X14 58.55 6 mixto:1L, 1U, 1I h:1L, 1U, 1I / m: 1L, 1I X15 44.39 5 mixto:1L, 1U, 1I mixto:1L, 1I X16 65.03 7 h:1L, 1U, 1I / m: 1L, 1I h:1L, 1U, 1I / m: 1L, 1I BAÑO COMP ARTI DO
X01 16.35 2 h:2L, 2U, 2I / m: 2L, 2I h:2L, 2U, 2I / m: 2L, 2I X02 17.19 2 X03 21.65 2 X04 23.29 2 X05 23.92 3 X06 24.34 3 X07 19.45 2 X08 19.11 2 X12 28.62 3 X13 24.00 3 NO ES NECESARIO BAÑO DISCP BAÑO DISCAP. ADICIONAL PISO TIPI CO 5-12- 14
BAÑO
INCL
UIDO
X09 32.82 3 mixto:1L, 1U, 1I mixto:1L, 1I X10 32.65 3 mixto:1L, 1U, 1I mixto:1L, 1I X11 28.68 3 mixto:1L, 1U, 1I mixto:1L, 1I X16 36.47 4 mixto:1L, 1U, 1I mixto:1L, 1I X18 33.98 4 mixto:1L, 1U, 1I h:1L, 1U, 1I / m: 1L, 1I BAÑO COMP ARTI DO
X01 16.35 2 h:2L, 2U, 2I / m: 2L, 2I h:2L, 2U, 2I / m: 2L, 2I X02 17.19 2 X03 21.65 2 X04 23.29 2 X05 23.92 3 X06 24.34 3 X07 19.45 2 X08 19.11 2 X12 28.62 3 X13 24.00 3
X08 19.11 2
X12 24.61 3
X13 34.36 4
X15 23.08 2 NO ES NECESARIO BAÑO DISCP BAÑO DISCAP. ADICIONAL
- SISTEMA DE RECOLECCION, ALMACENAMIENTO Y TRANSPORTE DE
BASURA
El cuarto de basura se propone en el Semisótano e incluye área de lavado de
contenedores. Se presenta el cálculo de cuartos de basura (con un área de lavado de
contenedores) para:
CUARTO DE BASURA - COMERCIO- TIENDAS INDEPENDIENTES RNE
A.070 art 33
VOLUMEN PROYECTO
(m³)
Se considera h=2.65m
CANT. TOTAL LOCALES
COMERCIALES
ÁREA UTIL
TOTAL
COMERCIO
VOLUMEN RNE
(m³)
(0.003m³ por m²)
CUARTO DE BASURA - OFICINAS RNE A.080 art 23
CANT. TOTAL DE OFICINAS ÁREA UTIL
TOTAL
OFICINAS
VOLUMEN RNE
(m³)
(0.01m³ por m²)
REQUERIMIENTO TOTAL 101.
- CALCULO DE ESTACIONAMIENTOS
Se presenta el cálculo de estacionamientos para:
- Locales comerciales , según lo establecido en el RNE NORMA A.070 Art 30
CARACTERÍSTICAS PARA EMPLEADOS PARA EL PÚBLICO
COMERCI
O
CANT.
EMPLEAD
OS
ÁREA
(m²)
AFORO
(2.8m² por pers.)
REGLAMENT
O
PROYECT
O
REGLAMENT
O
PROYECTO
Tienda 1 1 - 6 68.87 25 1 est cada 15pers.
NO
REQUIERE
1 est cada 15pers.
Tienda 2 1 - 6 107.17 38 3 3
- Oficinas , según lo establecido en el artículo n° 1 de la ordenanza n° 033 -2017 -MDMM
de fecha 20/07/2017 se obtiene lo siguiente:
" Artículo 1°.- Para el cálculo del área útil de los estacionamientos para
establecimientos comerciales, no se ha de considerar el área de servicios
higiénicos, cocinas, escaleras, áreas de circulación, guardianías, almacenes,
depósitos, estacionamientos vehiculares internos y salas de reunión de
trabajo."
Entonces, de acuerdo a lo indicado en la ordenanza, se ha considerado para el cálculo de
estacionamientos solo área efectiva de trabajo, descontando áreas de servicios
higiénicos, cocinas, escaleras, áreas de circulación, guardianías, almacenes, depósitos,
estacionamientos vehiculares internos y salas de reunión de trabajo. Dichas áreas
efectivas de trabajo cuentan con una indicación en planos como “AREA COMPUTABLE
PARA ESTACIONAMIENTOS” y suman un total de 5936.42 m² en todo el proyecto.
CARACTERÍSTICAS ESTACIONAMIENTOS ESTACIONAMIENTOS
DISCAPACITADOS
CANT.
TOTAL
OFICINA
S
ÁREA
UTIL
TOTAL
(m²)
COMPUTABLE TOTAL
(m²) Según art.N°1 ORD
N° 033-2017-MDMM
CPUE
DPU0PC-
GDU0-MDMM
PROYEC
TO
RNE A.
art 20
PROYECTO
- CONSTRUCCION
El proyecto contempla una estructura en base a pórticos de concreto armado, losas
macizas con muros y tabiques de mampostería.
El proyecto cumple con las normas de edificación establecidas (retiros, áreas
mínimas de ambiente, áreas libres, etc.), asimismo todo el proyecto cuenta con una
adecuada ventilación natural, en los casos que se indique, así como iluminación
natural y artificial, esta última se presenta solamente en depósitos, baños, escapes
y escaleras de evacuación.
09 de Febrero de 2018.
Arq. Rodrigo Martinez Díaz CAP 13434
