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PRÁCTICA No 4
COMENTARIO DE LA RESOLUCIÓN DE 24 DE MARZO DE 2017 DE LA DIRECCIÓN GENERAL DE LOS REGISTROS Y DEL NOTARIADO
Julia Muñoz Hidalgo
70924417F
Prof. Dra. Teresa Asunción Jiménez París
1.- Haz un resumen de los Hechos que dieron lugar a la calificación negativa del Registrador de la Propiedad.
Con fecha nueve de noviembre del año dos mil dieciséis se presentó en el Registro de la Propiedad de Málaga número 9 testimonio de resolución dictada el seis de julio de dos mil dieciséis por el Juzgado de Primera Instancia número 8 de Málaga, causando asiento de presentación. El documento se calificó de forma desfavorable ya que la finca se hallaba ocupada por terceras personas, sin constar las procedentes notificaciones a las que se refiere el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
2.- ¿Qué justificó el registrador en su nota de calificación?
El registrador se apoyó fundamentalmente en la Ley de Arrendamientos Urbanos, artículo 25, que en su apartado quinto dispone que para la pertinente inscripción en el Registro de la Propiedad de los títulos de venta de viviendas arrendadas habrá de justificarse que han tenido lugar las notificaciones contempladas en el citado artículo, con los requisitos exigidos en su caso. En caso de que la vivienda vendida no estuviese arrendada, debe declararse en la escritura. Sin embargo, en el presente caso la vivienda se encontraba bajo régimen de arrendamiento, y las notificaciones a las que se refiere el art. 25 LAU no resultaban justificadas, lo que suponía un defecto subsanable que impidió la inscripción.
3.- ¿Qué recurso interpuso Banco Santander contra la calificación negativa del Registrador?
El recurso potestativo contemplado en los arts. 325-327 de la Ley Hipotecaria, recurso que ha de interponerse ante la Dirección General de los Registros y del Notariado.
4.- ¿Qué alegó Banco Santander en su recurso?
En primer lugar, todo lo que consta inscrito en el Registro puede ser oponible a terceros, de tal modo que quien no ha inscrito su derecho no puede hacerlo oponible frente a tercero que inscribe y que adquiere confiando en el contenido del Registro.
En segundo lugar, el título conforme al cual los inquilinos ocupan la vivienda no ha sido identificado a pesar de que los mismos conocían del procedimiento judicial
que se estaba instando. Alegan al respecto el art. 14.1 LAU, conforme al cual “ el adquirente de una finca inscrita en el Registro de la Propiedad, arrendada como vivienda en todo o en parte, que reúna los requisitos exigidos articulo 34 de la Ley Hipotecaria (RCL 1946, 886) , sólo quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador si el arrendamiento se hallase inscrito, conforme a lo dispuesto por los artículos 7 y 10 de la presente ley, con anterioridad a la transmisión de la finca». De este precepto se extrae la inoponibilidad del arrendamiento no inscrito frente a tercero inscrito, puesto que se establece que “en todo caso, para que los arrendamientos concertados sobre fincas urbanas, surtan efecto frente a terceros que hayan inscrito su derecho, dichos arrendamientos deberán inscribirse en el Registro de la Propiedad.” En consecuencia, para que los inquilinos de la vivienda gozasen de la protección de los derechos del arrendatario, tenían la obligación de inscribir el arrendamiento, para así poder hacer oponible su contrato frente a tercero que haya inscrito su derecho.
Por tanto, hace referencia el Banco Santander a la necesidad de inscripción como garantía de la seguridad jurídica, garantía resaltada en el Preámbulo de la citada Ley 4/2013 de Arrendamientos Urbanos. Dado que no constaba en el registro si la finca estaba arrendada, no podían los inquilinos hacerlo oponible frente a tercero que inscribe y ha confiado en el contenido del Registro.
5.- ¿Cuál fue en el sentido del informe emitido por el Registrador ante el recurso interpuesto?
El Registrador mantuvo íntegramente la calificación negativa.
6.- ¿Qué principios generales sienta la DGRN en torno al derecho de retracto arrendaticio en relación con las ventas forzosas?
En primero lugar, establecen que la reforma de la LAU no ha el derecho de adquisición preferente de los número 1 a 7 del art. 25 LAU 1994, sino que se ha introducido un nuevo párrafo en el citado precepto para reconocer con amplitud la posibilidad de renuncia por parte del arrendatario a ese derecho y ha impuesto al arrendador la obligación de comunicar al arrendatario su intención de vender la vivienda con una antelación mínima de treinta días a la fecha de formalización del contrato de compraventa.
En segundo lugar, entiende la DGRN que para los arrendamientos concertados con posterioridad a la Ley 4/2013, para determinar la existencia del derecho de retracto, habrá de tenerse en cuenta si el arrendamiento ha tenido acceso o no al Registro de la Propiedad, pues de ello dependerá la continuación o no del arrendamiento tras la adjudicación de la finca.
7.- ¿Qué señala la DGRN en relación con el art. 13 LAU y 7.2 LAU tras la reforma operada en la LAU por Ley 4/2013?
El art. 13 LAU hace referencia a la resolución del derecho del arrendador, y el art. 7. exceptúa los supuestos en los que el contrato hubiera accedido al Registro con anterioridad
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